海外房地产市场研究报告岳亮王阳龚伟华目录摘要一、美国房产市场 (3)（一）★开发商和楼盘特征总结 (4)（二）市场现状 (7)（三）市场趋势和特征 (9)二、澳大利亚房产市场 (12)（一）市场特征 (12)（二）开发商特征 (13)（三）楼盘特征 (14)三、中国开发商海外市场开拓情况 (15)四、以上国际市场对中意的战略意义和启示 (18)（一）对市场的了解 (18)（二）进入市场的渠道 (19)结论 (20)摘要报告将主要从海外房产开发商项目和中国大陆开发商海外项目两个角度来阐述对国际市场的研究。

而其中主要的国际市场目前包括美国、澳大利亚等国家或地区，以及一些国际化大都市。

美国作为人均GDP超过4万美元的世界第一大经济体，对于全球任何一个行业来说都是不可忽视的存在。

澳大利亚则是南半球经济体量最大最重要的国家之一。

报告从开发商和楼盘入手，分析推断两大市场的规模、现状以及趋势和特征等内容，同时结合国内开发商近几年发展状况，为中意开拓海外市场做一个简单的铺垫。

关键词：海外市场；开发商；现状；特征；启示；一、美国房产市场美国权威机构数据显示，作为全球最大的橱柜消费终端，美国橱柜市场的增长潜力是十分巨大的。

2005年美国厨柜市场总容量已经达到了130亿美元，根据业内预测 2013年这一数字将攀升至225.9亿美元。

如图一：美国橱柜市场需求预测另据美国商务部数据显示，从1995年起至今，中国一直是美国第二大橱柜出口国，并且是出口额增长最快的国家。

仅就2005年而言，中国橱柜出口美国的金额就达到1亿5千万美元，比前2004年增长了53%，是1995年出口额的26倍。

如图二：美国橱柜进口主要来源国面对如此巨大的市场，如今成为美国最大贸易伙伴的中国，在橱柜行业有着光明的前景。

而作为橱柜行业风向标的房地产业，我们首先需要了解的，就是美国房地产主流市场的开发商和楼盘特征。

（一）开发商和楼盘特征总结正所谓知己知彼方能百战不殆，充分了解目标开发商及市场楼盘的特征才能使我们的工作达到事半功倍的效果。

首先值得一提的是，美国房产市场是一个发展了近两百年的非常成熟的市场。

最直观的感受便是其房产的六大基本分类：独栋房屋、密集式住宅（Condo，类似如今绝大多数中国家庭城市房产）、多家庭住房、移动屋、公寓、度假屋等。

这样的划分决定了美国开发商的性质和特征是比较复杂的。

另外，独栋房屋占据地广人稀的美国80%以上房地产市场，是最普遍的房产。

而有大约30%的人口是住在公寓里。

美国公寓是只出租，不单独出售，只能进行整体出售的房产。

1.开发商特征a. 开发商联合建筑商、运营商、管理商分工合作，各得其所这是美国开发商与中国开发商相比，最鲜明的特征。

这也得益于美国发达的政治及经济体系。

完善的制度，成熟的经济，再加上高度证券化使得美国几乎每一个行业都能得到不错的发展环境。

美国房地产行业分工明确，有专门的土地开发商、建筑商、房屋中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。

土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）负责地块的规划设计，房屋中介经纪负责市场销售策划，各司其职，合作开发。

由于分工细，每一市场参与者都对本行有丰富的经验和知识，而且实力雄厚，往往都是跨州、甚至跨国的集团公司，开发的房地产上规模、上档次，房地产管理也高规格、高效率。

很多美国一线城市里的独立开发商一般都只负责楼盘项目的投资和设计，建筑工程以及营销和管理等则都外包给其它专业合作公司。

其中营销公司（大都为房屋经纪公司）一般都会采取网络预售和现场展会等形式公开销售。

以在建的纽约最高住宅项目公园大道432号（432 Park Avenue）为例，该项目由房产和基建投资巨擘CIM集团联手纽约本地开发商麦克卢地产（Macklowe Properties）共同推出，品牌创意（包装、宣传和销售）分包给DBOX，国际知名设计师Rafael Viñoly担纲设计，而工程管理则是WSP Cantor Seinuk建筑设计事务所负责。

b. 次级开发商遍布全国由于美国地域广泛，又有最成熟的房地产投资信托制度（REITs），导致每一大区域的主要城市群里都生存着无数次级以及中小型开发商，尤其是在区域中心的一线大城市如洛杉矶、休斯顿等等。

其中普遍的规律是一线城市开发商一般都是在市中心或者商业区开发高层高档密集式住宅，或者在条件比较好的地段开发中、低层的多家庭式住宅区；而二线城市则是主要以中、低层精装密集式住宅或者公寓为主。

如图三：2015最值得关注的住房市场（来源：trulia 房产经纪）c. 总体特征是：巨头并立，特色鲜明，行业断层如图四所示，美国房地产商前五名市场份额合计趋势线波士顿纽约弗雷斯诺圣迭戈 达拉斯盐湖城 西雅图罗利美国前4大以独栋房屋为主要业务的建筑商，普尔特（Pulte Homes）、霍顿（D.R.Horton）、桑达克斯（Centex）、莱纳（Lennar）占据了市场份额的半壁江山。

还有一些跨界的全国性房企则是同时开发独栋房屋和其他类型住宅，比如被誉为“美国最大的多家庭住房开发商”的Related公司。

这些巨头在经验，资金，技术和一站式服务等方面都有着无与伦比的优势。

从房屋的预订到图纸，到施工，再到维护，开发商都全程参与。

可以想见独栋房屋和高层楼盘在美国是几乎完全不相同的两个类别。

一个有趣的细节是，全美最大的居民住宅投资信托公司-公平住屋信托（Equity Residential）在全美拥有超过550个租赁社区，其市值为170亿美元左右，约为美国前5大独栋房屋建筑商市值的总和。

这也从侧面反映出，美国住宅租赁市场的庞大以及活跃。

2. 楼盘特征以城市中心商业区为核心向郊区辐射，楼盘一般呈高到低递减的规律。

城郊结合部多为低层公寓或者多家庭住宅。

一线大城市的高层豪华密集式住宅通常紧邻商务中心，购物中心，大楼配备品质高端功能齐全的各种康体设施如健身中心、瑜伽馆、会议场地、桌球室等等。

外部整体风格一般强调现代感，城市景观和天际线的大范围便利享受（全尺寸落地玻璃窗），内部装修包括家具橱柜浴室等则极尽奢华（欧洲如德国、意大利进口知名橱柜家电居多）。

而地段稍偏一些的卖点不多也不突出的低层住宅或公寓，一般内饰风格会贴近欧式奢华，但家具橱柜等则不一定是进口豪华品牌，而是在介绍的时候说明是欧式风格、意大利风格之类。

同样以纽约公园大道432号豪华高层住宅为例。

这座外形方正高1396英尺（约426米）的大楼坐落于纽约市曼哈顿第56与57街之间的公园大道，周边奢侈品店林立。

大楼总共96层，分为七个区域，共提供104个单位。

首批住宅单位离地341英尺，全部配备10 x 10英尺的大型玻璃窗，不受室内支柱遮挡，坐拥一览无遗的壮阔景观。

住客将可享用占地30,000平方尺的设施，当中包括：私人餐厅；可作进餐及举办活动之用的户外庭园；附设桑拿房、蒸汽房及按摩室的水疗及健身中心；还有75尺泳池、图书馆、酒廊、桌球室、电影播放室、会议室等等。

住宅设有私人电梯出口、独立家务助理入口、厨房用餐设施、男女独立有窗浴室及宽敞主人套房连衣帽间；而室内装潢包括与地面相距12.5尺的饰面天花、橡木地板、度身打造的家具及高级天然物料；厨房亦配备进口意大利Varenna法蕾娜/poliform波芳橱柜、德国Miele美诺不锈钢厨具、Dornbracht 邓布兰切配件；主浴室则饰以意大利雪花白云石板材，配Villeroy & boch唯宝、TOTO东陶等高端浴室品牌。

另有独立浴缸、度身打造的盥洗台及地热暖气系统。

单位住宅售价由700万美元至9500万美元不等（约4400万至5.89亿人民币不等），销售计划于2013年3月推出，到当年10月有一半以上单位已被认购，达成接近十亿美金的销售成绩。

需要强调的是，纽约市作为全球第一大都市，是世界投资者的聚集之地。

无论是从开发商数量还是高层豪华住宅楼数量看，其房产市场完全可以单独挑出来研究对待。

尤其是曼哈顿中心，高档住宅楼数不胜数且几乎每年都有新楼诞生。

有如上面提到的2015年完工的CIM和麦克卢432公园大道，还有Silverstein Properties（希维斯坦地产）的30 park place（公园广场30号）-含157套公寓的82层高约280米预计2016年完工的豪华酒店加高档公寓综合大楼。

后者配套的有Bilotta碧洛塔橱柜； LG；Gaggenau嘉格纳家电；科勒卫浴等高端品牌，售价则是260万美元至6000万美元不等，目前基本已全部售出。

（二）市场现状1.房屋价格上涨美国房地产价格在 2006 年达到顶峰。

随后金融危机爆发致使美国房价一路下跌，房地产市场连续近 5 年疲软。

2011 年与 2010年相比，美国全国住房价格虽然下降了2 . 1 %，但相对于几年前的两位数暴跌的情况已有明显改善。

2013 年初奥巴马在国情咨文中提到美国住房价格正在以过去6年中最快的速度飙升，购房者上升了 50 % ，房屋建筑又开始有拓展的迹象。

美国房价在未来12个月内预计将增长5.9%，虽然随着反弹效应的消失，房市的复苏将会放缓，但这对于与房地产紧密相连的橱柜配套行业来说无疑已经是个很好的消息。

作为支柱型产业的房地产走强，必然会带动整个产业链的共同上升。

房价上涨，只是一个信号，即使可能是由各种不同因素共同导致，但房屋供应量缺口以及购房者增多两大因素基本已是共识，而这就意味着橱柜配套需求量上将会有一定的上升。

中意的机遇，正在眼前。

如图五：美国房屋价格线性图（来源：Zillow房屋经纪）2.新房交易量回暖，开工量回升a.新房交易量回暖经过 5 年的消耗库存以后，美国房地产供需开始大致平衡。

北京时间11月26日晚间消息，美国商务部公布报告称，10月份经季节调整后的美国新屋销售量环比增长0.7%，至年率45.8万套，创下5个月以来的最高水平。

而美国全国房地产经纪人协会近期公布的报告显示，10月份美国旧房销量连续两月环比上涨，并出现一年内的首次同比上涨。

b.新房开工量回升美国商务部公布的数据显示，9月美国新房开工量按年率计算为101.7万套，比8月修正后的数据大幅增长6.3%。

其中，9月独栋房屋开工量为64.6万套，占新房开工量的60%以上，环比上涨1.1%，而更加波动的多家庭住宅新建数量上涨16.7%。

数据还显示，经季节调整后，9月反映未来行业走势的新房建筑许可证发放量按年率计算为101.8万套，比8月修正后的数据增长1.5%，也高出去年同期水平的2.5%。

最后，房屋赎回权取消申请数量连续第48个月下降，在过去的9月更是下降了13%，降至2006年7月以来的最低，回到了次贷危机前水平。

无论是新旧房交易量还是新房开工量，都完全可以理解为市场对橱柜的需求量。