代理词

（2012）惠湾法民一初字第XXX号

尊敬的审判员：

受本案被告的委托，就其与原告商品房预售合同纠纷一案，发表如下代理意见，请考虑：

一、本案被告不存在逾期交房情形，原告主张要求被告承担逾期交房违约责任，无事实和法律依据。

1. 案涉商品房在《商品房预售合同》约定交付期限内即符合交付条件。被告提供的证据一，某商住楼工程（即案涉商品房所在工程）《竣工验收备案表》，证明案涉房屋于2010年3月25日即已经具备交付条件。该证据上盖有惠州大亚湾经济技术开发区建设工程管理办公室竣工验收备案专用章，足以证明。

2. 被告在约定交付期限内，即2010年3月31日之前就已经通知原告办理入伙，原告代理人在庭审中也确认收到了被告发出的《入伙通知书》，故被告不存在逾期交房。被告提供的证据四，即原告代理人于2010年6月28日签署的《钥匙收条》等入伙资料，证明原告于2010年6月28日办理了入伙。原告代理人对该证据上的签名予以确认。因此，原告逾期办理入伙期间（即2010年4月1日至2010年6月28日）的法律责任应由其自行承担，与被告无关。

3. 原告提供的证据不能证明案涉商品房存在逾期交房情形。案涉商品房交付条件为经验收合格，故政府建设工程管理部门出具的工程竣工验收备案文件才是衡量案涉商品房是否具备交付条件的依据，原告提供的证据一、二、三、五、六及补充证据一就其出具单位及内容，均与本案无关，且证据三、五、六为复印件，无法确认其真实性。

4. 原告提供的证据均只是证明案涉商品房在交付使用后，即2010年7月2日至2010年8月8日期间存在局部需要保修的情形，故即使案涉房屋因局部保修而影响原告的正常使用，其所遭受的损失也应当只是该期间的租房损失，而不能按照《商品房预售合同》约定的逾期交房违约金计算，后者标准过高。

二、原告提供的《收费通知单》不能证明其已经交纳了案涉房屋的物业管理费、水电费，且在该通知单上盖章的是某物业服务中心，与被告无关。

1. 原告提供的2010年4月至7月的《收费通知单》是某物业服务中心（以下简称“物业中心”）向原告开具的，该物业中心与被告并非同一法律主体，也不存在隶属关系，故与被告无关；

2. 该《收费通知单》只是通知原告交纳，原告实际上是否已经交纳，未提供证据予以证实，故仅凭该《收费通知单》不能证明原告已经交纳了案涉房屋的物业管理费和水电费；

3. 原告虽然逾期办理入伙，但是物业中心在逾期期间即已提供物业管理服务，故根据原告与物业中心形成的物业管理法律关系，其应当向物业中心支付相应的物业服务费用。

三、案涉商品房未能办理房产证的原因在于原告未尽到配合办证义务，与被告无关。即使被告存在逾期办证情形，也应当按照合同约定承担违约责任。此外，原告于举证期限届满后增加、变更诉讼请求，于法无据，应予以驳回。

1. 关于产权登记事项，《商品房预售合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告提供的证据二，即某商品房《权属证明书》和《登记明细表》，证明案涉商品房于2010年6月4日即完成初始登记，具备转移登记条件。被告已经履行了上述合同义务。由于上述证据材料原件由惠州市房产管理局保管，贵院可以向该局查阅。

案涉商品房未能办证的责任在于原告未尽到配合义务。由于原告未能提供案涉商品房契税完税证明，也未能配合被告签署《房屋转移登记申请表》，故最终导致无法办证，因此其责任应自行承担。

2. 《商品房预售合同》第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人需按已交房款的%向买受人支付违约金。基于《合同法》约定优先、有约必守的原则，即使被告存在逾期办证的违约情形，也应当按照上述约定执行。原告主张根据银行同期贷款利息计算逾期办证违约金，与双方合同约定不符。

3. 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第二款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”。本案原告于2012年5月10日才提出增加、变更诉讼请求，已经超过了举

证期限，应予以驳回。

以上代理意见望充分考虑。

此致

惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

广东金圳律师事务所

律师：

2012年5月21日