谨呈：湖北荣欣集团房地产开发有限公司
荣欣·柳岸春城营销策划方案
这是一个最好的时代 这是一个最坏的时代
——狄更斯
「何谓最好」
最强购买力！
济的快速增长。
2012年孝感 市 1105
感市及孝南区GDP跨越了1105亿元大关，均保持在11.5%的增长率，在8大卫星城市中居第2位，人均GDP22905元， 同比增长14.3%，对外招商引资放开，居民消费能力逐渐增强，第一产业为龙头、第二产业为主导、发展第三产业，全面拉动城市经
孝感市近十年生产总值走势图(单位：亿元)
内容
地区生产总值(亿元)
增长率
11.5%
1200 1000 800 681 600 593 381 268 200 360 404 481 681 958
1105
社会消费品零售额(亿)
531.8
16.1%
400
吸收外商直接投资(亿 美元) 城镇居民全年人均可 支配收入(元) 城镇居民人均消费支 出(元)
打击房地产开 发企业违法违规 行为 规范房地产预 售行为
政策执行
职责划分
优惠的全面取消
最坏的市场！
主要在售项目后续供应体量
关键词：158万方推盘量；高层
存量市场：预判2013竞品总存量158万方，集中在孝南主城区和城东开发片板块，市场存量需要2-3年去化 完成。目前，城东片区多以高品质大盘为主，高层为主力市场，90-120㎡刚需市场需求旺盛，130㎡以上改 善型大户型去化不理想。
2012年地方政策 2012年武汉市重要政 策
2013年调控新政
最坏的政策！
关键词：楼市调控持久战；
政府调控目标与方向基本明确，如继续加强调控，其未来政策也基本可以预测。
未来调控的几个方向
问责
限购
信贷
税收
供给
监管
保障房
维持现有限 购力度或适 当加强
银行信贷总 量和流向的 控制适当宽 松
房产税的试点 土地增值税的 严格清算 营业税、契税 违法违规用的 处罚和收回 保障房的保质 保量
1-4月房地产调控不放松，5月份后经济下行压力大，稳增长变为第一，调控以稳 房价为主 货币转向宽松，6、7两个月密集降息，资金将或明或暗流入地产
2012年金融政策
7月6日央行降息，这是今年第二次降息，距上次降息不足一个月； 按照银行额度控制底线，三季度开始银行贷款逐渐收紧，而首套房贷优惠逐步减 弱，而房地产开发贷款“定向宽松”趋势明显
滚子河
3000元以下
开发东区
社区规模：大盘云集 楼盘数量与聚集度：在售楼
盘开发数量多，杂堆开发。
万以下，鲜有超过15万平项目，另 小产权房较多。
楼盘数量与聚集度：成熟的生
活配套，体量少，售楼部档次不高。
3000-4000元
平台价格：高层4300元/㎡以
4000元以上
平台价格：高层3600元/㎡
0
2.38
18.6%
孝感市三大产业结构
第三产业, 32.50% 第一产业, 20% 第二产业, 47.50%
19336
13.2%
12945
11.6%
第一产业 第二产业 第三产业
最厚客户群！
孝南城区：
孝感老生活区，配套成熟，商业繁华， 教育资源齐全，交通路网畅达。除老城区 内生人群外，吸引下县市客户置业，但城 区密度大，商品房开发体量偏小。以槐荫
上
4300元
开发西区
社区规模：中小规模项目 楼盘数量与聚集度：在售楼盘开
发不多，集中在黄陂大道两侧
4000元以上
孝感乡镇
3000-4000元
3000-4000元
社区规模：中小规模项目 楼盘数量与聚集度：散点布
局
平台价格：高层/多层均价4000元
/㎡，多层相比高层价格优势不明显。
3000元以下
从2012年年初契税减免到包括武汉在内的14个城市3-4月密集放宽公积金贷款额 度到芜湖、扬州、辽宁等5-6月份对部分群体购房补贴的政策等，地方政府不断试 探中央底线 武汉市10.1以后实施预售资金监管细则，开发商近千亿资金将被监管，行业洗牌 过程加速，大企业影响较小，小企业面临出局危险。 强调完善稳定房价工作责任制，提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率；二 手房交易市场交易成本增加，增收20%差额税；新建商品住房价格同比涨幅低于 人均可支配收入实际增幅
平台价格：多层/高层2600
元/㎡
最优性价比！
数突破500多套，是孝南城区鲜有的品质生活大盘。
关键词：3500元/㎡以下；孝感性价比之王
2012孝感城区商品房销售面积约80万方，其中孝南城区销售成交面积约28万方，月均销售面积2万方，月均成交套数200套，
均价3500元以下/㎡，相比开发东区均价4700元以上/㎡的楼盘，孝南城区性价比最高！其中，个别楼盘如金一华府，全年销售总套
关键词：75平方公里；城镇化率75%；
十二五期间，孝南区城镇化速度加快，截止2015年，孝感城区建成面积75平方公里，人口65万人，城镇化率 70%，人口吸附力进一步增强，远远领先湖北其他县市。
老澴河
大道两侧为中高端楼盘聚集区。
开发区（东、西）：
未来政务新区，依托于政务落户、轨道交 通和新区规划，发展潜力巨大，占据市场 价值高地，单盘体量较大。但新城区配套 尚未跟上，生活便捷度不高。
滚子河
孝南乡镇：
乡镇楼盘商品房开发刚刚兴起，主要吸引农村务
工人员进城置业。
最熟生活场！
孝南城区
社区规模：单盘建筑面积为10 老澴河
关键词：醇生活；全配套；齐教育；醉景观
孝感市呈“东进南拓”发展新格局，“老城区改造”将引领城市再次飞跃。孝南城区以雄厚的经济基础、完善的市
政设施、便捷的交通路网，成为城市发展的新引擎，成为当之无愧的新焦点。
待售项目供应情况
目前市场待售楼盘集中开发东区，呈散点布局； 中心主城区板块供应量较少。
启示
地位决定销量 抓住时代机遇，争做龙头
「何谓最坏」
最坏的政策！
政策分类
2012年中央态度 2012年货币政策
关键词：楼市调控持久战；
2011年房地产调控政策以限购、房产税及保障房建设为重点，调控不断深入；2012年稳字当头，上半
年多地针对刚需客户进行了政策微调，如公积金贷款和货币信贷政策的放松，在一定程度上对楼市产生利好作 用，但作用有限。目前来看，国策决定楼市政策，2013年国五条深化调控力度。 内容及影响