合同的成立与成效经济法教学案例

合同的成立与生效

【案例介绍】

1998年7、8月间，原告顾连群与被告杜涛口头商议，由原告将自己拥有产权的座落于本市闵行区莘庄镇莘凌路的平房二间（建筑面积为151平方米）以58万元的价格出售给被告。同年8月12日，原告出于少缴税费等原因，在签订由房地产交易管理部门印制的《房屋买卖合同》时，将上述房屋的买卖价格议定为人民币30万元。该合同还载明：被告向原告预付购房定金15万元，本合同经房地产交易主管部门批准后，该定金可抵作购房价款。

同年8月23日，原、被告又签订了一份《房屋买卖合同》明确莘凌路197号平房二间的买卖价格为58万元，被告应在1998年8月31日前向原告预付购房款30万元，原告在收到预付款后2日内交房屋钥匙给被告，其余28万元房款在1999年3月底前付清。该合同只是为了应付房屋产权证过户之用，不作为双方买卖房屋的正式合同，无任何法律效力。

1998年8月31日，被告原向原告支付了购房

款30万元，原告也将上述房屋交付被告。1999年1月15日，原告、被告前往闵行区房产交易所办理有关房屋买卖过户手续，双方按房价为30万元的买卖合同，缴纳了有关产权移转手续费、契税、超标费等费用。1999年4月11日，被告又开出了金额为28万元的转帐支票一张，用来支付原告剩余房款，后因存款不足，遭信用社退票。同年5月30日及6月2日，被告又分别支付给原告房款4万元及8万元。1999年9月12日被告领取了上述房的《房屋所有权证》并在该处开设了酒家。同年9月30日，被告又开出了二张转帐支票，金额分别为14.399万元及2万元，其中1990元为利息，因支票大写不规范及过期支票，又遭信用社退票。原告多次向被告催付其余房款，被告于1999年11月5日，向原告出具了欠条，言明欠顾连群人民币16万元。1999年12月24日，被告又支付给原告3万元。尚欠的13万元，原告多次催讨未果，遂诉至法院。该案在审理期间，杜涛对其提出的多支付的15万元房款，应由原告返还之说，明确表示不作反诉请求。

【几种观点】

1、原、被告虽然于1998年8月先后订立了房价为30万元和58万元的两份房屋买卖合同，但双方还约定，房价为30万元的合同只是为了应付办理房屋产权过户，不作为双方正式的房屋买卖合同，也即该合同无效。后双方为了少缴税费，去房产交易所办理了30万元房契之交易过户手续。被告在办理过户手续前后，共向原告支付45万元房款，尚欠的13万元房款，以种种理由拖欠不付。故法院应判令被告立即给付余款13万元。

2、被告确与原告订立两份房屋买卖合同，但双方去房产交易所办理房屋买卖过户手续，是按房价为30万元的合同申报的，该合同应受到法律保护。而房价为58万元的房屋买卖合同，未获有关部门批准，是无效的，现原告已得到45万元，其中15万元属不当得利，应予返还。对于原告之诉讼请求，应当驳回。

3、原、被告为达到少缴税费等目的，恶意串通，故意将双方谈妥的房屋买卖价58万元，以30万元的价格向房产交易所申报并办理有关产权过户手续，虽经房产交易所审核批准，但该合同乃当事人瞒报房价所致，其偷逃国税的行为损

害了国家利益。故该合同当属无效。

【评析意见】

解决本案的关键，在于正确区分合同的成立与合同的生效，从而确定双方签订的房价为30万元及58万元的两份房屋买卖合同的效力。

从理论上看，合同的成立是指当事人就设立、变更、终止债权债务关系的意思表示已经达成一致。合同的成立应当具备以下要件：（1）订约主体应当是有权订立合同的当事人或者当事人委托的代理人；（2）订约双方就合同的实质性条款达成一致；（3）合同的成立应具备要约和承诺阶段。合同的生效则是指已经成立的合同在当事人之间产生的法律拘束力。合同的生效应当具备以下要件；（1）合同当事人具有相应的民事行为能力；（2）合同当事人意思表示真实；（3）双方的订约行为和合同的约定不违反法律和社会公共利益；（4）合同必须具备法律所要求的形式。由此可见，合同的成立与合同的生效即有联系又有区别，具体体现在以下几方面：（1）合同的生效以合同的成立为前提条件，合同没有成立，自然不可能生效。因此，考察合同的生效，首先必须考察合同是否成立。（2）合同的成立侧重有于合

同当事人订约时的意思表示一致，只要具备要约与承诺，双方在实质性条款上意思表示一致，合同即告成立；而合同的生效则侧重于合同是否违背法律和行政法规的规定，如果违背法律的规定，即使合同成立，该合同也不能产生法律效力。（3）合同的成立侧重考虑承诺与要约是否一致，只要承诺与要约一致，合同即成立。而合同是否生效则侧重考虑要约和承诺是否真正是当事人真实的意思表示，如果不是当事人的真实意思表示，而是受另一方威胁、蒙骗，即使从形式上要约与承诺一致，合同成立，但因当事人意思表示不真实，则该合同不能产生法律效力。在实践中，一般的合同都是从合同成立时开始生效，但仍有一部分合同成立后却未正式产生法律效力。我国《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”

从本案来看，原、被告双方先后签定的两份房屋买卖合同均没有法律效力。按照有关法律规定，房屋买卖合同签定后，应当到房屋登记机关进行登记，办理产权过户手续；未履行登记之前，买卖合同不产生法律效力。由于58万元房价的

买卖合同未经房产交易部门审核，故该合同尚未生效。至于房屋买卖价格为30万元的买卖合同，该合同虽经房产交易所审核，被告也已领取了房屋产权证，也即该合同已经成立，但本案原、被告出于少缴税费的目的，经合谋故意将早已谈妥的58万无买卖价格，以30万元向房产交易部门申报并办理有关手续，其恶意显而易见。由此可见，该合同是双方当事人用合法形式掩盖非法目的，其性质是瞒报房价，偷逃国税，严重损害了国家利益。根据《合同法》第52条的有关规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为或以合法形式掩盖非法目的合同均是无效合同。故30万元房价的房屋买卖合同当属无效。本案应当如何处理更符合公平原则呢？就房屋买卖价格为58万元的买卖合同看，该合同所确定的58万元房价，先由双方口头谈妥，后又以书面形式确立。在合同中除明确房价外，还规定房款的支付期限和交房的办法。并特别载明双方交到房产交易部门房价为30万元的合同不是正式合同，只是为了应付产权过户之用。可见双方的房屋交易价为58万元才是双方当事人真实意思表示。另外，纵观被告支付房款的情况，也不