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第二章资产评估基本方法

2. 理 论 依 据 - 市场法依据的是替代原理。
同一市场上相同或类似的资产有相近的价格。
3. 评估思路
- 利用类似资产成交价格信息,并以此为基础,采用比较和 类比的思路及其方法,来判断和估测被评估资产的价值。
❖一、市场法的含义及其前提
( 二
市场 前提







可比
前提
要有一个活跃 市场上要有足够多的相
简单算术平均
加权平均
众数
中位数
分析差 异因素
量化差 异因素
得出评 估结论
❖三、市场法中的具体评估方法
直接比较法
市场法
•现行市价法 •市价折扣法 •功能价值类比法 •价格指数法 •成新率市价法 •市场售价类比法 •成本市价法 •市盈率乘数法
间接比较法
评估对象 价值
参照物 成交价格
评估对象的A因素值 参照物的A因素值
第二章 资产评估基本方法
教学大纲
1
市场法


2
收益法


3
成本法
4
资产评估方法体系
第一节 市场法
一、市场法的含义及其前提 二、市场法的基本步骤
三、市场法中的具体方法
❖一、市场法的含义及其前提
❖ (一)市场法的概念
1. 定 义 -市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价 格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种 评估技术方法的总称。
购买收益性资产,可 以视为一种投资:投 资者购买的目的,不 是购买资产本身,而 是购买其未来所能产 生的收益,是以现在 的一笔资金去换取未 来的一系列资金(收 益)。
对于投资者来说,将 资金用于购买资产的 收益,与将资金存入 银行获取利息所起的 作用是相同的。 于是一项资产的价格 就相当于这样一笔资 金,如果将该笔资金 存入银行,也会带来 与该项资产所产生的 收益相等的收入。
五、收益法的计算公式
❖一、收益法的含义及前提
(一)收益法概念
•通过估测被评估资产未来预期收益的现值,来判断资产价 值的各种评估技术方法的总称。
(二)收益法的基本思路
•以被评估资产的预期收益能力为导向,以其未来预期收益的现值 作为评估值
(三)益是持续的、可计量的。 2.被评估资产所面临的风险是可以量化的。3.未来的收益期 限是确定的。
的公开市
同或类似资产的交易。
功能可比
用途、性能等方面具有可 比性
市场条件可比
供求状况、竞争状况、交 易条件等方面具有可比性
时间可比
参照物交易时点与评估基 准日相隔不能太长
实体特征 和质量可比
结构、新旧程度等方面具 有可比性
❖二、市场法的基本步骤
搜集 参照物
明确评 估对象
资产评可估比基性 本事项代?表平性均法:
区同类房地产价格指数: ❖ 1、在此期间,累计上升4%,则:
P’=3000×(1+4%) ❖ 2、在此期间,平均每月上升1%,则:
P’=3000×(1+1% ×5) ❖ 3、在此期间,每月递增1%,则:
P’=3000×(1+1%)5 ❖ 4、在此期间,每月比上月分别+2%、-1%、+1%、-2%、+1%,则:
P’=3000(1+2%)(1-1%)(1+1%)(1-2%)(1+1%) ❖ 5、交易时为110%,评估时为116%,则:
P’=3000×(116%÷110%)
❖三、市场法中的具体评估方法
❖ 价值比率法:
评估价值
评估对象某一 口径财务指标
参照物价值比率
参照物价值比率
参照物成交价格 参照物相同口径的财务
上,x为0.68。则: ❖ 评估值 = 10000×(8800/9200)0.68 = 9702.25(元) ❖ 3.已知该设备与参照设备的成新率分别为90%和85%,则: ❖ 评估值=10000×(90%/85%)=10588.24(元)
❖三、市场法中的具体评估方法
❖ 价格指数法: ❖ 例:某房地产在评估前5个月成交,交易价格为3000元/m2。已知该地
指标
❖ 例:某被评估企业的净现金流量为1500万元,评估人员在 上市公司中寻找到与被评估企业相类似的ABC公司,改公 司的股价目前为20元/股,每股净利润为0.8元。则用市盈 率倍数法计算被评估企业的评估值为(D )万元。
A.37500
B.30000
C.1875
D.无法计算
第二节 收益法
一、收益法及前提 二、收益法的理论依据 三、收益法的基本要素 四、收益法的基本步骤
第二章 资产评估基本方法
教学大纲
教学目的 和要求:
通过本章的学习,熟悉三种基本方法的评估思路; 掌握收益法的计算公式和成本法中各要素的计算方 法,并能初步运用收益法和成本法评估资产价值; 了解市场法的具体方法。
重点及 难点:
收益法中计算公式的运用;成本法中各 要素的测算及应用。
计划 学时: 10课时
资产当前的价值,通常不是基于 其历史价格、开发建设所费的成 本或者过去的市场状况,而是基 于市场参与者对其未来所能获得 的收益或者能够得到的满足程度 的预期。
二、收益法的理论依据
收益法的基本思想表 述如下:由于收益性 资产有一定的期限, 占用收益性资产不仅 现在能获得收益,而 且期望能在未来持续 获得收益。
评估对象的价值的高低主要取决于下列3个因素:1.未来净收益的 大小;2.获得净收益的可靠性;3.获得净收益期限的长短。
二、收益法的理论依据
收益法是以预期原理为基础的
资产的价值取决于未来的效用
预期原理说明,决定资产当前 价值的,重要的不是过去的因 素而是未来的因素。历史资料 的作用,主要是用来推知未来 的动向和趋势,解释未来预期 的合理性。
某笔资金(资产价格)×利率=房地产的净收益
1st
2nd
3rd
4th
二、收益法的理论依据
例如:某资产每年可产生2万元的净收益,银行存款年利率为5%,则该 资产的价格应该为多少?
按5%的利率,需存入40万元,每年才有2万元的利息收益。 投资者若要投资购买该项资产,理想的价格应该为40万元。
❖三、市场法中的具体评估方法
❖ 例:在对某设备进行评估时,评估人员在市场上找到一类 似设备,其交易价格为10000元。拟采用市场法进行评估。 搜集到的相关资料如下:
❖ 1.被评估设备和参照设备的生产能力分别为年产甲产品 8800件和9200件,该类设备功能与价值呈线性关系 。则:
❖ 评估值 = 10000×(8800/9200) = 9565.22(元) ❖ 2.已知该类设备功能与价值不呈线性关系,年生产能力同
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