关于房屋租赁合同法的规定

问题：该条只规定房屋所有权人的出租权其他人对房屋有无出租权?非房屋所权人出租房屋后承租人的权利如何保证?

解答：根据《合同法》第51条“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效”因此非房屋所有人对房屋进行出租并不导致租赁合同无效只是效力

待定而已《合同法》第228条还规定：“因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的承租人可以要求减少租金或者不支付租金”可以看出出租人是否为租赁物的所有人或使用权人不影响租赁合同的效力

二、第6条有下列情形之一的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有权证的;

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;

3、共有房屋未取得共有人同意的;

4、权属有争议的;

5、属于违法建筑的;

6、不符合安全标准的;

7、已抵押未经抵押权人同意的;

8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形

问题：该法采取禁止性方式规定了禁止出租的房屋类型以以上房屋出租的合同效力如何?

解答：《合同法》第52条第5项违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效该法是建设部发布的行政规章合同是否有效应当以法律、行政法规的规定为准最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》进一步明确：《合同法》实施以后人民法院确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据不得以地方性法规、行政规章为依据因此以上述房屋为标的的房屋租赁合同并非无效

三、第7条住宅用房的租赁应当执行国家的房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策

租用房屋从事生产、经营活动的由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款

问题：可否租用住宅用房从事生产、经营活动?

解答：“住改商”给生活带来便利但也带来噪声、气味等环境污染《物权法》没有完全禁止“住改商”而是将选择权交给了有利害关系的业主第77条规定：“业主将住宅改变为经营性用房的除遵守法律、行政法规和管理规约外应当经有利害关系的业主同意”但是怎样确定是否有利害关系有利害关系全体业主的范围如何定如何算征得了业主同意等问题在《物权法》中并没有规定加上客观现实情况这就很容易产生一系列矛盾期待以后的司法解释加以明确

四、第11条租赁期限内房屋出租人转让房屋所有权的房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定

出租人在租赁期限内死亡的其继承人应当继续履行原租赁合同住宅用房承租人在租赁期限内死亡的其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租

问题：转让房屋所有权的范围?家庭成员的范围?

解答：1、《城市房地产转让管理规定》XX年8月15日建设部修正第3条本规定所称房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为前款所称其他合法方式主要包括下列行为：

(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人房地产权属发生变更的;

(2)一方提供土地使用权另一方或者多方提供资金合资、合作开发经营房地产而使房地产权属发生变更的;