从别墅成交环线来看，别墅主要分布外郊环区域是成交集中区域。随着城 市开发不断向外围扩展，郊外环区域别墅有放量趋势。2007年郊环外区域成交 40.1万平米，环比增加了263.2%。未来成交量也应在外郊环、郊环外区域。
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上海高尔夫别墅市场调研报告
二、上海高尔夫别墅市场分析
上海高尔夫别墅市场 调研报告
上海高尔夫别墅市场调研报告
一、上海别墅市场总体概况
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别墅整体市场概述
上海高尔夫别墅市场调研报告
平米 元/平米
3,000,000 2,700,000 2,400,000 2,100,000 1,800,000 1,500,000 1,200,000
2005
2006
2007
2007年上海别墅整体均价为1.42万元/平米。其中，长宁区域的别 墅均价最高，达4.94万元/平米。别墅价格分布趋势为，由内向外围价 格逐步走低。受供应、政策等影响，价格都有一定程度涨幅。
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环线成交量分析
上海高尔夫别墅市场调研报告
平方米
900,000 600,000 300,000
0
上 海 近 3年 别 墅 市 场 状 况
2005 成交面积
2006 新增供应
2007
14,500 14,000 13,500 13,000 12,500 12,000 11,500 11,000 均价
自03年国家禁止别墅用地以来，别墅供应一直受到制约，新增供应呈现 下降趋势，而成交面积逐年走高，供需失衡导致别墅价格不断上扬。整体均 价从05年的1.23万/平方米，涨到07年的1.42万/平方米，两年上升了 15.11%。
5.旭宝高尔夫
15.天马高尔夫
6.东方高尔夫
16.美兰湖高尔夫
7.银涛高尔夫
17.新天鸿高尔夫
8.虹桥高尔夫
18.中港高尔夫
9.旗忠高尔夫
19.协和高尔夫
10.滨海高尔夫
上海高尔夫球场均分布上海市区的外围；
4
18
高尔夫别墅分布在市区外围的内侧，紧靠上海市区；
10
高尔夫（带别 墅）
高尔夫
个案单价（高尔夫别墅）
2005
2006
2007
2007上海别墅成交270.5万平方米。松江由于独特的区位条件及环境资 源，加上供应量大，依然是成交热点区域。青浦、闵行、浦东也是十分活跃的 传统区域，而嘉定、南汇等区域成交也有所放大，中心区域由于供应稀少，成 交量不大。
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区域成交价格分析
上海高尔夫别墅市场调研报告
元/平方米
55,000 50,000 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000
5,000 0
近3年上海别墅价格区域分布
杨浦 徐汇 长宁 青浦 普陀 虹口 静安 浦东 闵行 松江 南汇 金山 嘉定 奉贤 崇明 宝山
2,200,000 2,000,000 1,800,000 1,600,000 1,400,000 1,200,000 1,000,000
800,000 600,000 400,000 200,000
0
近 3年 上 海 别 墅 成 交 区 域 分 布
内环内
内中环 2005
中外环 2006
外郊环
郊环外 2007
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区域成交分析
上海高尔夫别墅市场调研报告
平方米
800,000
近3年上海别墅成交区域分布
720,000
640,000
560,000
480,000
400,000
320,000
240,000
160,000
80,000
0
杨浦 徐汇 长宁 青浦 普陀 虹口 静安 浦东 闵行 松江 南汇 金山 嘉定 奉贤 崇明 宝山
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区域分布
16
5
12 13
16
11 3
8 7
14 15
9 6
17
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上海高尔夫别墅市场调研报告
1 2
1.汤臣高尔夫
11.颖奕安亭高尔夫
2.林克司高尔夫 12.国际乡村高尔夫
3.东方巴黎高尔夫 13.太阳岛高尔夫
4.棕榈滩高尔夫 14.佘山高尔夫
上海高尔夫别墅市场调研报告
16
5
12 131611Fra bibliotek38 7
14 15
9 6
1 2
18
4
10
17
高尔夫（带别 墅）
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别墅的品质才是决定价格的主要因素
高尔夫
1.汤臣高尔夫别墅 开盘价：10800-30000元/方 现售价：40000-50000元/方 4.棕榈滩高尔夫：12500元/方（在售） 7.银涛高尔夫 开盘价：18000元/方 现售价：21000-30000元/方 8.虹桥高尔夫 开盘价：14000元/方 现售价：24000-29000元/方 9.旗忠高尔夫 开盘价：7200-12800元/方 现售价：2300-26000元/方 11.颖奕安亭高尔夫：22000-30000元/方(在售） 14.佘山高尔夫 开盘价：30000元/方 现售价：40000-50000元/方 15.天马高尔夫 开盘价：20000-27000元/方 现售价：20000-29000元/方
占地面积
上海高尔夫别墅市场调研报告
上海市高尔夫别墅项目占地面积分析
80 70
69
67
73
60
50 38
800,000
720,000
640,000
560,000
480,000
400,000
320,000
240,000
160,000
80,000
0 杨浦 徐汇 长宁 青浦 普陀 虹口 静安 浦东 闵行 松江 南汇 金山 嘉定 奉贤 崇明 宝山
2005
2006
2007
2007年上海别墅新增供给167.4万平方米，相比05、06年新增供应有所 减少。从区域分布，主要分布早外围区域。松江、闵行、青浦、浦东依然 是别墅供应主要板块。而嘉定、南汇、金山近年有快速增加的明显趋势。
别墅供应单套面积有减小的趋势，由05年的261平方米，降低到07年的 258平方米，不过基本维持在260平方米左右。而套均成交价格由05年的321 万/套，升到365万/套，两年累计上涨13.74%。
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区域新增供给分析
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平方米
近 3年 上 海 别 墅 新 增 供 给 区 域 分 布