参考的数据
研究的案例
►世联平台
►中国房地产信息网数据 库
►搜房网数据库
►《中国房地产年鉴》
►海南统计年鉴（陵水部 分）2000~2006
►三亚统计公报 2003~2006
►三亚市房地产协会官房 网站
►世界旅游组织统计资料
►高端客户调研问卷分析
►……
►美国·Longboat key club
►美国·Spinnaker Island
清水湾 海域
项目整体定位与物业发展建议
今日汇报内容
Part. 1 定位前的思考 Part. 2 项目发展方向研判 Part. 3 项目整体定位 Part. 4 项目发展策略
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本报告的研究结论是在前期广泛而有针对性的调查研究 基础之上的
进行的访谈
进行的调研
►与清水湾旅业就项目 基本情况进行沟通
►访谈陵水县委王秘书
►深圳·万科十七英里
……
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第一部分
Part. 1 定位前的思考 Part. 2 项目发展方向研判 Part. 3 项目整体定位
1.1 项目基本情况
1.2 开发商目标
1.3 开发背景及环境
1.4
提出问题
Part. 4 项目发展策略
4
项目地块位于陵水黎族自治县东部沿海清水湾度假区内，
区位
距三亚市区航空距离45公里，60分钟车程；距离陵水县18
►美国·Seaside
►美国·Dewees Island
►美国·Kiawah Island
►美国·Kapalua resort
►美国·Caneel bay
►澳洲·Gold cost
►澳洲·Raby bay
►澳洲·Noosa
►澳洲·Breakfast point
►印尼·民丹岛
►希腊·米克诺斯岛
►深圳·万科东海岸
区外交通：
－与三亚凤凰机场距离约1个半小时，机场辐射力较小， 主要依赖公路对外联系
－ 连接三亚与海口的东线高速公路从项目北侧东西穿 越，从英州镇和新村镇两个出入口与清水湾衔接
－海榆省道紧邻场地北侧，从清水湾北侧东西穿 越，距离本项目2公里左右；是进入本地快的 主要外部交通
－在建东线铁路，2011年开通；规划在新村和英州镇之 间有站点
►访谈陵水招商局黄主 任
►访谈陵水土地储备中 心吴主任
►访谈风车国际吴总
►访谈半山岛销售代 表
►访谈国光滨海花园销 售代表
►访谈天域度假酒店业 主服务专员
……
►项目地块查勘 ►清水湾区域调研 ►土福湾区与调研 ►赤岭调研 ►香水湾区域调研 ►三亚市区项目的实地 考察 ►大东海区域项目调查 ►亚龙湾区域项目调查 ►三亚湾区域项目调查 ►高端客户调研问卷发 放 ►……
07年2月雅居乐以10.18亿 投得清水湾12块地（I区） 共6700亩二级开发权。
政府计划引入浙江绿城做 III区共4000多亩地的二级 开发，以制衡雅居乐
面积（亩）
规划物业
I区 6700
1个高尔夫、2个 顶级酒店、7个住 宅物业
II 3300 区
III 4700 区
一级 开发
雅居 乐
二级开发 雅居乐
公里
项目区位
项目地块位于海南岛东南沿海，行政上隶属陵水黎族自治 县
海南岛南部热带海湾湾区从西到东依次为红塘湾、三亚湾、 大东海、亚龙湾、海棠湾、土福湾、清水湾、香水湾；本项 目地块位于陵水县清水湾沿海
红塘湾
三亚市 45公
里
三亚湾
三亚市区
陵水黎族自治县
陵水县 英州镇
土福湾 清水湾 海棠湾
香水湾
清水湾
清水湾度假区背山面海，海岸 线东西长约12公里，南北纵深 最窄处1公里；整个地块呈东西 狭长地状，总用地面积36498亩
清水湾旅游开发项目土地开发 面积15000亩，2006年引入雅居 乐进行一级开发，计划投资130 亿元，2年内完成基础设施建设， 10年内整体开发完毕
目前雅居乐在建基础设施，目 前已修建共9KM道路，并开始 动工规划中的18洞高尔夫球场； 07年底开始本地块的土地通平 和道路修建
东线高速公路
①
海榆省道
②
③
④
海口市
东线铁路
东线高速公路
新村镇
英州镇 三亚市
海榆省道
区内交通 －清水湾场地内主要为农耕地、虾塘、沙地、果林地， 目前没有完整道路可以通行； －1、2、3号路规划为内部次干道。目前待建，1号路 为简易沙土路面，联通海榆西路和本地块；2号路、3 号路均为沙土路面，联通高速公路与清水湾区域； －4号路为雅居乐在建的规划路，直接联通东线高速 公路，为未来区域内外交通通行主线
英州镇 高尔夫球场
五星级酒店 七星级酒店
12公里长海岸线
2006
2007
2009
• 第一期3年 －投资30亿 －完成基础设施建设 －建设2个高尔夫（体育公园）
• 第二期3年 －投资40亿
2012
• 第三期3年 －投资50亿
2015 • 整体开发 完毕
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交通条件
对外联络为海榆东线和东线高速公路；内部 雅居乐在建通行干道，现有道路较为简易
•清水湾旅业824亩 •意向雅居乐2500 亩（未出让） •意向浙江绿城 （未出让）
目前开发现状
已完成道路修建， 目前在建2个18洞高 尔夫，07年年底完 工 未完成一级开发； 07年10月开始本项 目的基础设施建设 绿城已完成规划
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区域现状
清水湾度假区目前处于发展起步阶段，雅居乐 主导土地一级开发，高尔夫等配套建设已动工
清水湾位于东经109°北纬18°，属于 中国三亚热带海滨旅游圈 项目地块距离三亚市区航空距离为45公 里左右，目前需60分钟左右车程；处于 三亚1小时旅游交通内
距英州镇 6公里、离陵水县18公里
大东海 亚龙湾
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清水湾用地分配图
项目所属的清水湾，雅居乐占据区域开发的 主导地位
06年7月引入雅居乐做清 水湾共15000亩（1区、II区、 III区）一级开发，限期2年 内开发完
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项目四项至 目基地四至
西北侧：雅居乐在建规划路
北侧：以规划待建路为项目北 北侧：相隔土路为湖和椰树林，
向边界，目前仍为土路
并可眺山景，景观良好
西侧：待建规划路，目前仍为土路
东侧：以电线杆为东侧界线， 雅居乐用地，已取土地证，目 前为沙地未开始建设
西侧：高坡及防护林
南侧：防护林和沙滩
南侧：一线强势海景
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用地条件
基地地势平缓，无永久性附着物；用地性质和容 积率弹性均较大
经济技术指标 －占地面积：824亩 －容积率：1.0 －建筑面积：55万M2左右 －土地性质：旅游度假居住用地，70年
产权，已使用12年 －限高100米 －地价：以20万/亩计；楼面地价约为