从街区的建设发展和商业兴衰演变来看，街区发展主要经历了元代、明清、晚清民国、解放后4个时期。
（1）元代——肇始
早在元代，南运河、北运河、海河呈东、西、南三个方向的丁字交叉，形成三岔河口，西为南运河、东为北运河，往南是海河，北运河向东绕过金家窑和狮子林，形成一个大河湾，折向西，经杨村、通州，与通惠河相接。
天津市估衣街历史文化街区保护规划
文本
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为了加强对估衣街历史文化街区（以下简称“本街区”）历史遗产的保护，促进街区的城市更新与社会文化协调发展，结合本街区的实际情况，编制《天津市估衣街历史文化街区保护规划（控制性详细规划）》（以下简称“本规划”）。
估衣街历史文化街区保护规划（控制性详细规划）属于城市控制性详细规划层面。为本街区内历史文化遗产和历史文化风貌的整体性保护以及城市建设管理提供依据，并指导下一层面修建性详细规划和规划方案的编制。
元初，由于漕运一度为河运，后改为走海道，大批漕船在到达三岔口、进入北运河以前，必须依次把大批漕粮换装在平底船上，然后放空，返程出海。换船期间，船工水手们可以上岸去保佑水路顺畅的的天妃宫朝拜，去岸上繁华地段休闲娱乐，将带来的南方特产在河岸周边地段销售，一时使三岔口地段成为航运中心和商埠重镇。
元初以后，南运河不走漕船，但元大都所需的各种南方商货仍需客商通过南运河贩运。三岔口的集散作用日益明显，以三岔口为圆心的直沽地区成为了距元大都最近的河海通津之地，1316年元在直沽地区设立了海津镇。
（7）《天津历史风貌建筑保护条例》，2005年
（8）《天津市城市规划管理技术规定》，2009年
（9）《天津市规划控制线管理规定》，2009年
（10）《天津市建筑规划管理细则》，1988年
（11）《天津市城市总体规划（2005-2020年）》
（12）《天津市中心城区主要河流、公园及历史保护区周边建筑高度控制导则》，2008
十一届三中全会以来，政府工作重点集中到经济建设上。1984年恢复了一批传统老字号产品。1986年修复传统商业街——估衣街。1987年重建大胡同商业街。1992年大胡同小百货批发市场开业。1994年天奕商场开业。1995年天津都行商城开业。紧接着金摇篮和大胡同商城开业，大胡同商业区迅速崛起。
2000年后天津市政府对北门外一带进行重新规划与整治，在估衣街（西段）、归贾胡同和侯家后一带新建大型商场和批发市场，形成以商品综合批发为主要功能的商业聚集区。新的城市建设使该地段历史建筑和历史格局几乎完全不存在，只保留了原有估衣街的走向，估衣街沿街除保留的部分谦祥益外，新建了仿古风格建筑。锅店街（估衣街东段）一带保留原有历史格局与建筑，以服装、小商品零售为主。
1.8.2.2保护原则
（1）无形遗产有形化——通过有形的载体将非物质文化遗产记录下来，以实物的方式对传统饮食、传统手工艺制品、传统艺术作品、传统服饰等进行记录和展示。
（2）以人为本——注重对非物质文化遗产传承人的培养和保护，建立传承保护机制。
（3）动态保护——遗产生存环境的保护。
1.
本街区的建筑按保护与更新类别确定为四类：不可移动文物、历史建筑、与传统风貌相协调的建筑、与传统风貌不协调的建筑。
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本街区规划范围为估衣街历史文化街区范围：东至大胡同；南到北马路；西至北门外大街；北至估衣街北侧22米、宏济里北通道北侧12米、并包括文物保护单位谦祥益的建设控制地带，总面积约为10.73公顷。
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天津市九河下梢，运河经城区通大江南北，子牙河经城区通冀中平原，海河经城区入渤海。三岔河口是运河、子牙河、海河三水交汇之处。早在元代开始，河运和海运来往天津的船只都聚集在三岔河口，迅速发展成航运中心，天津城以三岔河口为基点发展起来。
1.7.3可持续性原则
合理利用、永续利用。历史文化遗产的利用不能急功近利，不能过分追求经济效益，当前的利用方式应保证以后可以继续利用。
1.7.4分类保护原则
采取分层次、分区域、分级别的分类保护方法，制定相应的保护规定和整治措施，保持历史风貌的多样性，并使规划具有可操作性。
1.7.5强化特色原则
加强对街区历史遗存的特色历史元素保护，梳理和强化街区历史社会文化脉络，强化街区独特性和可识别性。
1931年，九•一八事变爆发，对天津整体城市建设和经济发展带来了沉重的打击，城市经济发展停滞不前，甚至急速滑坡，劝业场、南市等租界地局势相对稳定，致使天津商业中心南移。估衣街、大胡同比较优势丧失，民族工商业日趋衰落，街区建设完全停滞。
（4）解放后——复兴
1949年以后，政府制定了尽快恢复和发展工商业政策。1953-1954年对粮油、棉布实行统购统销和计划供应，构成了多种经济成分并存的商业体系，商业营业额逐步上升。1956年，通过将私营工商业纳入国营轨道等措施，形成对旧时私营工商业的改造。解放后街区没有大规模的城市建设，直到1976年唐山大地震对城市建筑造成了巨大的破坏，其后在街区北侧建成了爱华里、利民里等多层住宅区。
本规划由天津市规划局负责解释。
1.
（1）《中华人民共和国城乡规划法》，2008年
（2）《中华人民共和国文物保护法》，2002年
（3）《中华人民共和国文物保护法实施条例》，2003年
（4）《历史文化名城名镇名村保护条例》，2008年
（5）《城市紫线管理办法》，2004年
（6）《天津市城乡规划条例》，2010年
街区依水而兴，自古以来商贸繁荣、文化发达，有丰富的文化、宗教、商贸景观、文化资源。
街区以估衣街、锅店街为东西向主要街巷，与大胡同、金钟桥大街、北门外大街成“卅”字，结合东坊楼胡同、通衢胡同等形成鱼骨状的街巷格局。
街区内传统建筑在平面布局上大多沿袭中国传统建筑合院形制，但商业建筑在沿街立面上采用西洋样式，细节上也多用西洋风格装饰，院落内部保持传统民居样式，形成晚清民国独有的混合风格，为典型的近代中西合璧商业建筑，具有独特地方风格，风貌景观较为完整。
这一时期，三岔口河道也经历了多次改道。1918年，对三岔河口进行了第一次截弯取直，自金刚桥东往南另开了一条新河道，与海河相接，取消了北运河向东绕金家窑、狮子林的大弯，三岔河口改变了形状。1920年在已改变的三岔河口新开掘了一条自金钟桥往东与北运河相会的南运河河道，取消了侯家后一弯，从此形成了现今新的三岔河口地理格局。
1900年庚子之乱，天津的城市建设和商业遭到了重大打击，一度停滞发展。
1900年——1930年，估衣街进入第二个大发展期，并在1910-1920年达到了历史巅峰。这段时期，天津正由本土的商埠急速转变为中国现代大都市，估衣街上出现了一大批大型商店。建筑形式上将本地的磨砖对缝等传统技术与西式楼房结构相结合，将本土古色古香的刻砖艺术与舶来铁花护栏相融合，创造了非常独特又优美的民国初期的商业建筑。临街的建筑外墙高耸，装饰华美，形成一道新奇又气派的店面，商店多为两层楼，经营空间较老式商铺扩大了，部分二层商铺用来接待重要的或有特殊需求的客人，更新了经营理念，这是中国本土最早期的大型商铺，其中的典型代表就是现存较好的谦祥益和瑞蚨祥。估衣街现存的建筑依然较完整的保存着当时的历史格局与形式，堪称历史精品。
随着大规模漕运的进行，以及“海运”的开发，天津作为南北方商货物品的贸易交往的集散场所，在商贸上的要冲地位再一次得到发展。明朝中叶开始，商业逐渐成为繁荣经济的重要因素，奠定了天津作为区域商业中心的地位。
（3）晚清民国——经历两次大发展
1800年——1900年间，估衣街进入第一次大发展期。当时天津城市重心在三岔河口，富商大贾一般居住于老城中，一般居民大部分居住于北门和东门外，尤其是南运河边。估衣街横穿而过，沿街分布有大量的民居。由于商埠的特点是贫富之间风云多变，一夕之间暴富与破败在转瞬间，所以催生了大量当铺和卖死当的估衣铺，使由估衣铺集中而成名的估衣街成为热门，众多老字号纷纷在估衣街设店。行业涵盖估衣、绸缎、瓷器、糖果、香烛、眼镜、银号、饭店、戏院澡堂等，几乎浓缩了整个天津的商业。1860年天津开辟为通商口岸，大量洋货聚集，北门外的估衣街、侯家后、针市街、竹竿巷等都成为著名的洋货街。1880年后，大批大型商号云集于此，形成天津商业中心。
保护街区内四合院、大四合套院、筒子院等多种天津传统院落的典型形式，维持并加强梳理，严格保护符合历史特色的院落空间特征。
1.8.1.3肌理
保护历史形成的由巷弄和建筑布局所形成的城市肌理，控制构成肌理的各种要素。
1.8.1.4环境
保持估衣街路口门楼的设置，并尽可能采取历史形式。
保护街区现有的绿化环境，结合开放空间规划，适当增加绿化种植，优化街区景观环境。
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1.8.1物质空间特色与保护对象
1.8.1.1建筑
（1）文物保护单位
街区现存文物保护单位2处，拟申报文物保护单位3处。
（2）历史建筑
保护历史建筑的风貌特色与细部特征，包括建筑物和传统连续界面，以及特色的建筑构件，如铁艺、砖雕、石雕、罩棚等。
1.8.2.2空间
保护以估衣街、宏济里为主构成的鱼骨状街巷空间格局。保护空间走向、尺度、周边景观环境。沟通估衣街与宫前大街（古文化街）的联系，延续估衣街历史上与海河和宫前大街的关系。
第二次大发展的过程中，其实伴随着多次劫难。1912年天津城在庚子之乱后缓慢恢复的过程中再度遭到了壬子劫难，重创之下元气大伤。在袁世凯的操纵下，京津地区乱兵劫掠，整个天津老城厢内外损失惨重。乱兵中的一路到大胡同、估衣街、北马路和东马路地区抢掠。估衣街上集中城内各大老字号，市面繁荣，成为乱兵重点洗劫的对象。估衣街经此劫难商业萧条，街区建设停滞。壬子劫难后，天津又经历了1920年的直皖战争、1922年和1924年两次直奉战争，北大关一带连续遭到抢掠，致使在这一带的商户对“中国地”的安全失去了信心，逐渐向租界寻求发展。虽然1900年-1930年的第二次大发展时期，估衣街的发展趋势波折起伏，但是在这段时期是整个天津经济处于上升发展的阶段，估衣街总体经济发展趋势仍然上升。
街区历史文化价值：
津卫摇篮——作为天津的肇始之地的历史价值。