浅析房产税对房价的影响和政策目的摘要：近十年来，我国房地产行业的飞速发展，房地产业当之无愧地成为我国十大暴利行业之首，加之实体经济的投资利润远远小于房地产业，致使大量投机性资金涌入房地产市场，使得我国楼市价格飞速上涨。

在“国九条”“国十条”等一系列严厉的调控措施下，实际效果并不理想，房价依然居高不下，为了有效打压房价继续上升的趋势，房产税政策呼之欲出。

本文对房产税谈了些个人的看法，并对房产税能否打压房价以及房产税的政策目的进行简要的分析。

关键字：房价房产税政策目的近些年来，鉴于房价的非理性上涨，中央与地方相继出台调控政策，但收效甚微，高房价问题在今年的“两会”的十大热点中仅次于收入分配问题，屈居亚军。

面对畸高的房价，新房产税即将开征的消息频频传出。

据媒体报道称，上海等城市已进入首批房产税试点城市名单，试点展开的具体时间有待中央决定。

一、房产税简介房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入，向产权所有人征收的一种税。

对于房产税，美国和西方大多数经济市场成熟的国家都早已征收，在作为地方政府的主要财政收入来源。

亚洲的日本、韩国、越南以及中国香港也都已经开征，虽然各个国家对房产税的名称不尽相同，但其性质确是大同小异的。

在我国，房产税并非一个新的税种，1950年，政务院发布《全国税政实施要则》将房产税列为开征的14个税种之一。

1986年10月1日起就正式施行的《房产税暂行条例》中明确规定，房产税只针对经营性用房征税，个人拥有的、非营业用的房产免纳房产税。

所以将房产税说成是开征是不合理的，准确地说是房产税的“扩征”。

二、房产税的征收（一）、房产税的征收原则对于征收房产税的问题，我认为征收房产税首先要把握好几个原则：1、在房产税的制定上要因地制宜，由于我国各地区经济发展水平极不平衡，房产税不可能按照一个全国统一的模式和标准来征收，所以政府可以将一定的自主权赋予地方，让地方政府能够按照当地经济发展的真正水平、土地资源的实际情况以及纳税人的缴税能力等情况，在规定的范围内适当调整税率。

2、不能伤及普通老百姓的利益。

征收房产税不能给普通民众增加额外的负担，房产税的出台就是为了能打击炒房，遏制投机，使房价能有所下降，满足居民们正常的住房刚性需求。

一旦房产税普遍征收，必然会减少老百姓的可支配收入，使本来就萎靡的国内需求雪上加霜。

再加上近一段时期的物价上涨，CPI屡创新高,普遍征收房产税的对民众生活的影响绝对不亚于5.1%的通货膨胀率。

（二）、房产税的征收办法目前，人们关心的首先是房产税怎么个征法，因为征收方案将影响人们的切身利益，会带来国民收入在社会各阶层的重新分配，不同的征收方案会带来不同的利益分配结果。

如今，国家政策尚未出台，对于房产税的猜测方案已经有数个版本，下面谈下我个人的看法：1、房产税的征税范围我国在1998年的时候规定，整个地产发展必须80%经济房，10%廉租房、10%商用房。

到2003年，将80%改为具有保障性质商品房，这等于90%都是商品房，因此中国地产业变成纯粹以商品为主导的商品住房，而我国的商品房几乎都建在了城镇地区，因此房产税的征收重点必然要放在城镇地区，而对于农村地区，可在城镇的房产税的征收机制成熟之后，再进行逐步推广。

2、房产税征收的时间门槛关于房产税有人建议从国家出台房产税的时间开始，以后买的房子征收，以前买的不要补征，即新老划断法。

这样的方案是难以接受的，唯一好处就是减少了征税的工作量，想依次来减少征房产税对富人和权利阶级的冲击，减少征税的阻力。

但只对之后买房的征税，之前买的不征，这显然这很不公平，以前能买的起多套的都是富人，新老划断法下对之前买房的富人不用缴税，之后买房的穷人却要缴税，这是典型的穷人缴税补贴富人，违背了税收调节收入分配，促进共同富裕原则。

就降房价的效果而言，之前买房人不缴房产税，持有房屋的成本低，再加上房屋出售要缴税，持房人就不可能把房子出售，所以房屋供给就不会增加很多，如果需求不变的话，房价自然也不会有多大降幅。

所以，新老划断法实不可取。

3、房产税的起征点房产税的起征点应该是房产税的核心环节，美国和其他一些国家的房产税是对所有的房屋都征税，但普遍征税的方式在目前国内实施不太实际，因此现在征房产税倾向于设立免征点，对不满足条件的居民不征收房产税，这看似与税收公平税负的原则相悖，但实则是从中国社会的现实状况出发所必须的。

按面积征，这样的话豪宅如别墅及大面积套房都要征税。

这种做法的优点是能节约利用土地资源，缩小贫富差距。

按房屋套数征收房产税，这种做法对于拥有套数多且面积不大的人来说有些吃亏，但这类人群一般是投资者或投机客为主，因为富有人群多数投资高档物业如别墅的多，其拥有的套数不一定多。

按套数征税的好处是对投机、投资有明显的抑制作用，但对缩小贫富差距和调节社会分配不公来说不如按面积征来得有效果。

如果按套数征的话，富人为了少缴税，必然会把手中的多套房产置换成一套更大的房产或别墅，这样必然会对提高对别墅、豪宅的需求，有需求必有供给，开发商的房子会越造越大，越造越奢侈，这虽然可以增加房子的供给，但对于合理利用土地资源，调节收入分配不利。

再者，按套数征很有可能导致离婚率的上升，造成社会不和谐的现象。

所以虽然按套数征比按面积征操作起来更加方便，可是从长远看来，还是按面积较好。

可以以家庭户口为依据，用该家庭所拥有的房屋总面积除以户口数，超过一定的人均面积即征税，并根据人均面积数划分为若干等级档次实行累进税率（如个人所得税的征收）。

4、房产税的税率税率不能太低，税率太低，如隔靴搔痒，效果甚微甚至让以前心存恐惧的人从此肆无忌惮，势必推高房价。

税率太高又会加重人民的负担，引发社会矛盾，甚至可能引发楼市崩溃和影响社会稳定的灾难性后果。

三、房产税对房价的影响社会大众对房产税的极大关注无非就是关心产税能不能平抑房价的问题，我认为房产税能不能降房价应从两个方面考虑：（一）、从房价畸高的主导因素1、游资炒作，投机过度如今购房比重日益提升，房产已成为居民家庭财产的重要组成部分，但由于居民自住房可以免税，这使得一些投机性与投资性购房者的数量大幅上升，从导致房价一路飙升，房源紧缺，出现大量空置房。

今年4月份，有媒体报道称，上海、北京和深圳等城市的房屋空置率已达到40%，也即是说，将近一半的房子没有人住。

这意味着一边是有钱人拥有多套住房而穷人只能望房兴叹。

如果房价畸高主要是由大量的投机需求的游资造成的，那么征房产税就可以以遏制投机为主要打击对象，使投机客们持有房屋的成本上升，让他们看到政府打压房价的决心，从而或将房屋出租，或将房屋转让，从而有利于盘活闲置房产，提高资源使用效率，缓解需求压力。

如此，房产税的出台房价可以回到理性或接近理性的区间。

2、政府的土地财政在许多国家，物业税或房产税是地方财政的重要收入来源。

在我国，地方主体税种的缺失一直是一个问题。

由于缺少主体税种，地方政府严重依赖土地出让金收入，形成了具有中国特色的“土地财政”。

“土地财政”催生了国内一个又一个的“地王”，不断刷新着土地均价的记录。

如果“土地财政”才是高房价的罪魁祸首，那么仅靠房产税这样的税收手段是不能从根本上解决房子的需求和供给问题，自然对高房价也就无能为力。

3、刚需过旺，供给不足目前，中国的城市化率还不到50%，城市住房正处于高增长的阶段，住房的水平很低，供求矛盾非常突出。

不仅是住房总存量不足，而且新增量住房也不足。

在未来十多年中，新增住房的房价仍然会主导市场，需求将无法完全满足与释放。

这种情况下，征收房产税，市场上的抛压虽然会有一些，但一两年内，仅这点抛压，市场的消化能力目前来看还是不成问题的。

房产税的征收只会加重民众在城市化进程中的消费负担，而不会对房价产生抑制作用。

（二）、从短期和中长期来分析1、房产税对房产市场短期的影响。

需求方面：短期内，征房产税对消费性需求并无多大影响，但房产税开征后将使投资性住房持有成本上升，投资回收期延长，且在持有期造成一定财务压力，导致投资成本与风险加大。

从而降低投资性需求。

供给方面：由于房地产开发周期长，短期内房产税对房屋流量的供给没有影响。

而对房屋存量的供给方面，征房产税后，闲置房产的持有成本上升，会导致投机者为了降低投资风险而抛售多余的房产，或为了转嫁税负而将房产出租，这样必然会使总供给的增加。

短期内，房产税会使房地产的需求降低而供给增加，可以预见，这将使房价下降。

2、房产税对房产市场长期的影响。

长期内，人们因持续性房产税的支出，很可能逐步改变对房屋的偏好，需求可能有所下降，假定房屋供给的增长率和人口增长率近乎持平的话，可能导致房地产市场恢复理性。

当然我以上的分析都是建立在了一个假说之上，就是房产税没有被转嫁的基础之上。

从现实的情况来看，这种假说的可能性不太大，根据税负转嫁与归宿的一般规律，垄断性商品课税、需求弹性较小、供给弹性较大的商品课税较易转嫁，而房产恰恰符合了这几个特点，因此房产税是容易转嫁给它的购买者的，因此征收房产税短时期内可能导致房价下跌。

但从中长期来看，试图以房产税来降房价的目标是难以实现的。

四、房产税的政策目的目前市场对房产税改革的预期主要是调节购房成本和住房消费。

通过征收房产税加大房地产的交易成本，扼制一些购房者的购房欲望和需求，特别用高税收扼制投机性炒房行为。

把房地产价格打压下来，挤压房地产业的泡沫经济，规避金融风险。

但这仅仅是房产税的短期目标，房产税的长远利好还在于为了推进保障性住房建设，缓解保障性住房建设的资金不足问题，起到调节国民收入分配的作用。

当然政府征收房产税还有一个更长远的考虑，土地是有限的，中国目前的“土地财政”是不可持续的，随着房产税的开征，其征收的制度必会不断地完善，房产税开征后，可与土地增值税相配合，为地方财政开源，从而扭转“土地财政”格局。

五、结束语目前的房地产调控形势依然严峻，根本性的问题尚未解决，以上都是纯理论的分析，未必和现实中情况相吻合，所以不能指望房产税一出，楼市“百弊”便自然化解。

房价的过快上涨是由多重因素造成的，楼市调控关键还在于从土地、税收、信贷等各个方面打好“组合拳”，并着力推进保障性住房建设、供应，从而真正终结房价近年来连续暴涨、社会资源向房地产业畸形积聚的乱象，从根本上破解困扰房地产已久的结构性问题。

还有就是政府必须改善投资环境，使游资可以进入到实体经济，这也可以从侧面调节房地产市场，使房价回归理性。

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