4、绘制地理需求分布图：主要是为了直观。 （1）直接在地图上标识。 （2）使用电子地图。 （3）使用专业工具。
（a） （b）
二、因素评分法
选址宏观分析阶段的因素评分法（城市B的得分最高，被选中）
决策因素
权重
1．城市或地区的经济发展
9
水平
2．城市或地区的消费习惯
7
3．城市或地区的社会治安和社会风气
当目标函数最小化时，目标函数对S的导数为零。于是，
dz
ds

s i0
wi

n is
wi
0
s
n
wi wi
i0
is
中值 M=
1 n
2 i1 wi
这个结果说明，最佳位置应该位于游泳者分布密度的中间。
20
2、平面定位的中值法 与在直线上定位的道理相同，即各需求点
到定位点的加权距离总和（或平均加权距离） 最小。 （1）平面距离常用的两种计算方法：
1、选址的宏观分析阶段
城市或地区的经济发展水平 城市或地区的消费习惯 城市或地区的社会治安和社会风气 市场潜力、竞争程度与经营费用 交通、通讯、水电等基础设施 产业关系 税收政策
2、选址的微观分析阶段 商圈分析
商圈分析主要包括以下内容：
1）调查研究该商圈内的市场潜力和机会，确 证在该地点开店的必要性和可 行性。
2．精神服务对选址的要求
面对面服务---经营方式和选址要求都 类同于人体服务
如果是采用电话、广播、电视、网络 等高科技手段，那么选址决策主要考 虑现代化通讯的基础设施，如电缆或 光缆设施，无限通讯的信号覆盖面等。
3、财产服务对选址的要求
上门服务---服务员容易到达 店铺式服务---贴近目标消费群
哈夫模型的数学过程如下：
（1）利用引力模型估测商业设施对需求点的吸引力
引力模型公式为
Aij

Sj Tij
式中，Aij——商业设施j对需求点i的吸引力； Sj——商业设施j的规模； Tij——从需求点i到商业设施j的行走时间（或距离）； ——经验参数，反映顾客行走时间的效应，它和商业设施
第一节 服务设施选址的基本思想
服务设施选址必须服从服务企业发展战略的 需要。选址过程一般分为两个阶段：
首先确定要进入的城市或地区，这是一次宏观的、战 略性的抉择
然后在选定的城市或地区选择具体的位置，这是对具 体的服务设施（建筑物）及其所在位置进行的一次微 观性研究。
服务业门类众多、业务繁杂，不同服务企业对服务设 施及其位置的要求也有很大不同。
O
需求权重
123456
中值点
S 距离
X1i9
分析： 按照定位标准，要求加权距离总和（或平均加权距离）最小化：
n
s
n
Minimize Z= wi xi s =
式中，
i 1
i
=0
wi (s
-
xi
)+ i
=s
wi (xi
-
s)
Z=加权距离总和；
Wi=海岸线上第i个需求点的相应权重（人口密度）； Xi=第i个需求点的位置（距离）； S=浴场的定位点（距离）。
我们把平面定位问题转化成了直线定位问题。
其含义是，利用中值法分别在X方向上取中值
Xs， 在Y方向上，取中值Ys。
Xs可能是一个值或两个值，Ys亦然；因此，最 佳定位点可能是一点，一条线，或一个区域。
23
例 一家洗衣公司主要为住宿大学生提 供洗衣服务。该公司准备在一所大学 附近开设洗衣店。经过调查，该大学 附近有4座学生公寓，各学生公寓的 洗衣需求量wi（单位：千元/周）及位 置关系如下图所示。现在需要决定把 营业点开在什么位置，使各学生公寓 的学生到洗衣店的平均距离达到最小。
位置A（2，2）
位置B（4，2）
需距
权
求离
重
点
总
需
距
权
总
计
求
离
重
计
点
11 5
5
1
3
5
15
22 3
6
2
4
3
12
35 1
5
3
31
3
44 7
28
4
27
14
总
总
计
44
计
44
五、重心法
重心法类似于中值法，但比中值法更简单。下面是按照重心法
计算定位点的公式
n
n
wi xi
xs
i 1 n
wi
wi yi
比较中值法定位的结果与重心法定位的结果，我们发现，后者 （点）基本上在前者（线段）的中央位置。
六、哈夫模型
戴维·L.哈夫（David L. Huff）在引力模型的基础上， 开发出了竞争性商业设施的选址模型，该模型主要用 来测算待选设施未来的营业额和市场份额。
商业环境中的需求点和商业设施 注：笑脸表示需求点；大门表示商业设施。
按由西向东排序→
1
1
5
2
②
3
1
3
4
4
5
7
按由东向西排序←
4
5
7
3
④
1
2
2
3
1
1
5
∑wi 5
5+3=8
7 7+1=8
求Y轴上的中值点
点I
位置yi
权重wi
∑wi
按南西向北排序↑
4
1
7
=7
1
②
5
7+5=12
2
4
3
3
5
1
按由北向南排序↓
3
5
1
=1
2
4
3
1+3=4
1
②
5
1+3+5=9
4
1
7
从各需求点到位置A、B两点的加权距离

（4）测算商业设施j销售k类商品的市场份额

例 仍然以上例中的洗衣服务为例。假定已经
在A（2，2）存在一家洗衣店（A店），现 在打算在B（4，2）再开一家洗衣店（B 店），而且B店规模（或作业能力）比A店 大1倍。由于距离（或便利）对于消费者而 言是一个非常敏感而重要的标准，而洗衣店
的规模大小不会成为吸引顾客的主要指标， 因此我们假定 =2，并且同时适用于A店和B 店。请预测B店的销售额和市场份额，并对 是否在B处开设新店提出建议。
（一）服务设施选址的战略性影响 因素
接近顾客---与顾客住址的距离越近越 好
环境适应性---环境因素较好，持欢迎 态度的城市或社区。
成本效率---提高投资成本效率 网络管理和品牌塑造---塑造区域品牌 竞争---避免或有效防御激烈竞争 风水---依山傍水、坐北朝南等
（二）服务设施选址的过程及内容
投资收益预测
可以凭经验，参照其他同类型的店铺来 进行预测
形象分析
地点和建筑物的形象是否符合服务企业 的“身份”
（三）不同类型服务企业的选址要求
1、人体服务对选址的要求
人体服务企业通常采用店铺式经营方式，而且 要求店铺距离目标消费群体越近越好，这也 正是餐馆、理发店、旅店等人体服务设施云 集在居民小区、繁华商业街、写字楼、车站 附近等的理由。
2）分析商圈内的竞争情况，确认新开店是否 会造成过度竞争，是否有可行的竞争策略。
3）分析地理位置的特点，包括可见性、可达 性、附近商业建筑或办公设施数量等，进而 确定是否有可行的促销策略。
4）社区态度和社会治安。
建筑物分析
戴威斯提出的四组建筑物决策因素
方便+可达性
可见性 步行可接近性 可停车 接近写字楼、购物和休闲区 人口数量和构成 已经建立的竞争情况
7
4．市场潜力、竞争程度与经营费用
6
5．交通、通讯、水电等基础设施
3
6．产业关系
4
7．税收政策
5
综合得分（加权分数）
目标城市
A
B
C
80
90
70
60 70 90 80 60 90 3100
80 88 90 70 85 90 3526
70 82 80 70 75 90 3134
三、回归分析法
回归分析法建立的是一个因果关系，多元线形回归的数 学模型可以表示为
解：① 列出各需求点到A店和B店的行进距离。
需求点位置（i）
1
2
3
4
设施位置（j）
已存A（2，2）
1
2
5
4
计划B（4，2）
3
4
3
2

② 测算A店和B店对各需求点的吸引力。
需求点位置
毛利率(Y)的回归模型:Y=39.05+(5.41)S+(5.86)P+(3.09)I+(1.75)C
对于任何一个新的店址及不动产，利用该回归模型可以预 测出其未来的营业毛利率，进而决定是否选择该店址及不 动产开设新店
节点距离--描述网络图中两点之间的最短距离。
Y
yj
终点j
向量距离（dij）
起点i yi
O
Xi
（a）
20
5
15
2
10
7
10 10
直角距离（dij） 1
4
30
25
15
Xj
20 X
6
3
20
（b）
（二）中值法的理论及应用
1、直线上定位的中值法
例题：沿海岸线定位一处浴 场。假定定位标准是从海岸线上 的任一位置到定位点（浴场）的 Wi 平均距离最小，同时考虑到不同 位置上的人口密度（该数据与沿 海岸线旅馆的规模有关）。见右 图。