以物权法的视角解读合同法的三个条文

高树成北京市大成律师事务所长春分所律师

《物权法》、《合同法》（与《公司法》）是民商法律制度中最重要的法律。合同是物权产生的缘故，物权是合同履行的前提与结果，合同法的差不多原则是意思自治；物权法的原则是物权法定，两者之间存在重大差异。由于《合同法》制订时，没有《物权法》，《合同法》条文中的部分内容与《物权法》有交叉，从后法优于前法，以及法律与法律之间应当统一不应冲突的角度，笔者以《物权法》视角解读《合同法》的三个条文。目的是期望在司法实践中，减少对《合同法》懂得及适用上的纷争，期望如此的探讨有助于法律适用上的统一。

一、《合同法》第二百三十条规定的承租人优先购买权的性质——是否是物权

《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”这是物权法律原则的第一个原则——物权法定原则。物权法定原则的含义是，物权的种类及各类物权的内容，必须由法律明文规定，不承诺当事人自由创设物权和改变物权的内容。换言之，当事人自己创设的物权无效；当事人变更物权内容的约定无效。那个地点的“无效”，是指不具有物权的效力。物权法定原则的意义，是排除当事人的意思自治，排除当事人创设、变更物权的自由，跟合同法刚好相反。例如，大多都市前几年经历过的房改。有的单位规定，如果买房的职工今后要调走，要出卖房子，原单位有“优先购买权”。那个“优先购买权”怎么讲有没有物权的效力呢？假设确实有个职工调走时悄悄把房子卖给别人了。原单位发觉后向法院起诉，要求爱护它的“优先购买权”，要求人民法院认定被告转卖房屋的行为无效，并把房屋所有权收回来卖给它，它情愿支付同样的价款。如果单位如此起诉，确实是把那个“优先购买权”当作物权来对待，要求法院爱护它的“优先购买权”。按照物权法定原则，由于《物权法》没有规定所谓“优先购买权”，因此当事人在合同当中约定的“优先购买权”违反了物权法定原则，不具有物权的效力。因此其主张被告与买主签订的买卖合同无效的主张不应得到支持。如果原单位换一个理由起诉，它要求法院追究被告人的违约责任。

理由是原告将公房卖给被告时，双方当事人真实的意思表示是，职工不得转卖他人，若要出售必须先咨询原单位是否买，原单位享有优先购买权，这是双方真实的意思表示，因此原告要求法院追究被告人的违约责任。按照合同法，那个合同当中的约定是真实的意思表示，应是有效的，被告一方有义务先咨询原单位是否买，被告未履行此义务，悄悄地卖给了他人，被告构成违约，因此法院按照合同法判决被告承担违约责任。可见，违反了物权法定原则，创设的物权不具有物权的效力，并不等于不具有所有的效力。如果符合其他法律规定，例如符合合同法的规定，能够产生合同法上的效力。

《合同法》第二百三十条规定的承租人优先购买权与上述案例相似。该条规定，在租赁合同存续期间，如果出租人转让租赁物，承租人有优先购买权。那个“优先购买权”怎么讲属于什么性质的权益，法院怎么讲如何样对待它，就取决于物权法是否规定“优先购买权”。如果物权法规定了“优先购买权”，则合同法第二百三十条规定的“承租人的优先购买权”，确实是一种物权，就所以具有物权的效力；如果物权法没规定“优先购买权”，则合同法第二百三十条规定的“承租人优先购买权”，就不是物权，就所以没有物权的效力，只有债权的效力。

而实际上，物权法没有规定“优先购买权”，表明物权法不承认作为一种物权类型的“优先购买权”。司法实践过程中，人民法院在合同法实施之前和合同法实施后的一段时刻，曾经将“承租人优先购买权”当做“物权”对待，如最高法院关于贯彻执行《民法通则》的讲明第１１８条：“出租人出卖出租房屋，应提早三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人能够要求人民法院宣告该房屋买卖无效。”由于物权法没有规定所谓“优先购买权”，最高法院关于承租人优先购买权的讲明，所以丧失其效力。合同法上规定的“承租人优先购买权”，所以只具有合同法上的效力，不具有物权的效力。出租人违反合同法关于承租人优先购买权的规定把房子卖给别人，承租人向法院起诉，法院只能按照合同法进行爱护，即只能追究出租人的违约责任，不能判决出租人与买受人之间的买卖合同无效。

二、《合同法》第二百八十六条规定的承包人优先受偿权的性质——是留置权依旧抵押权？

《物权法》第二百三十一条规定，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。可见，债权企业对债务企业是有权行使留置权的。该法第二百三十九条规定，同一动产上已设置抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。该规定表明，法定物权优于约定物权。《合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人能够催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人能够与发包人协议将该工程折价，也能够申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。综观《物权法》第十八章留置权，承包人的优先权，除标的物为不动产，与《物权法》要求留置权的标的物为动产不符之外，其它要件，包括法律后果，皆符合留置权的特点。笔者认为承包人的优先权应属于留置权。这与承包人优先权为法定抵押权的观点相比，有更符合法理、更便于操作之处。第一，法定抵押权之讲，违抗物权法定原则。《物权法》没有规定法定抵押权。抵押权是约定的物权，不存在法定抵押权。最高人民法院（民二庭编著的《担保法新释新解与适用》第1069-1070页）认为，我国《担保法》之因此规定留置权的标的物是动产，而非包括不动产，是因为不动产价值庞大，且多为居住设施、商用设施或公共工程设施。若债权人留置该不动产，将使得该不动产的所有人或使用人不能使用收益该不动产，将阻碍该不动产的经济效用和社会效用，造成庞大白费。因不动产而发生的债权要求权，其价值一样远远低于不动产的价值。笔者认为，若基于上述缘故，我国《物权法》将不动产排除在留置权之外，第一，该规定有违《物权法》第四条物权平等爱护原则。例如，在运输合同中，不管承运物资的价值大于运费多少倍，法律都给予承运人对物资的留置权。当物资为不可分物时，法律给予承运人就物资整体的留置权。同样的超标的留置，承运人能够而承包人却不能够。物权平等爱护原则是《物权法》总则部分的内容，是应贯穿物权法始终的原则。权益的标的物是随着人们认识的深入在发生变化着的。日本、英国、美国等国的