（夏明霞）
方都存在违约的事实。其实，这里涉及双务合同履行中 期内完工。虽经双方协商达成新的协议，乙方又未按约
的抗辩权问题。
定复工，中途再次停工，方引发甲方拒付第二笔款项。
双务合同履行中的抗辩权，是在符合法定条件下，
由此观之，本案的违约主体是乙方，甲方享有后
当事人一方对抗对方的请求权，暂时拒绝履行其义务 履行抗辩权是有充分的事实依据的。而被告不享有后
房地产与法律
本案中甲为定作人，乙是承揽人。
间的先Βιβλιοθήκη Baidu顺序。
承揽合同中，承揽人乙的主要义务是：以自己的
（#）在第一个协议中，合同约定乙方的施工期为
行为按定作人的要求如期完成装修工作；接受定作人 $%%% 年 ! 月 #! 日至 $%%% 年 " 月 &% 日；甲方于 #’ 日
提供的装修材料或者依双方的约定提供材料；接受定 前交款 #( ’ 万元；$’ 日之前付 #( # 万元，余款验收结
一、关于装潢合同的法律性质 在法律性质上装潢合同属于我国合同法中的承 揽合同。所谓承揽合同，是指承揽人与定作人约定，由 承揽人按照定作人的要求完成一定的工作，并将工作 的成果交付给定作人，定作人支付报酬给承揽人的合 同。其中，完成工作并将工作成果交付给对方的为承 揽人；接受工作成果并向对方给付报酬的为定作人。
总第 $)$ 期 !#
房地产与法律
定来看，法定事由主要适用于因不可抗力或一方不履 #! 月 !$ 日的合同解除日，按工费总额每日 #% 计算。 行合同致使合同的目的不能实现的情况。尽管乙方违 该违约金在性质上属于惩罚性违约金。
约，没有完全履行装修的义务，但其违约行为尚不足以
甲乙双方在签订房屋装修合同时，甲方向乙方交
顺序在先的当事的人的保护。本案因有明确的履行顺 日同意终止合同。这里的所谓终止合同意指解除合同，
序，且不符合不安抗辩权的法律规定，故应适用后履行 即在合同义务履行完毕之前，终止双方 的权利义务关
抗辩权。
系。
我国《合同法》第 !" 条规定：“当事人互负债务，
根据我国合同法的规定，合同的解除有两种类型：
算。根据我国合同的规定：违约金可分为赔偿性违约金 金之债的请求，乙方应承担 !""" 元的定金责任。
和惩罚性违约金。
另外，甲方还要求返还交付给乙方的 #* $ 万元装
本案当事人在合同中约定了违约金的计算方法， 修款。对此，是不能完全支持的。乙方虽然违约，但已经
即乙方不能按时完工，每天按工费总额的 #% 扣罚。因 履行了部分装修工作，且履行的部分符合双方合同约
有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有 一是协议解除；二是因法定事由而解除。前者是当事人
权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定 事先于协议中约定解除的事由，待发生该事由，当事人
的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案的 即可解除合同，或者事先虽未约定，但事后双方达成了
当事人都主张对方先不履行合同约定的义务，但依法 解除的条款。后者是指法律明确规定了解除事由，若发
使其不能完成装修的工作，故此，亦不能适用合同的法 定解除。若守约方甲未经乙的同意就解除合同，是要承 担法律责任的。甲方选择了向法院起诉的方式，是完全
付了 #""" 元定金，诉讼中甲方请求返还。那么，该定金 应如何处理。我国《合同法》第 ##( 条规定，当事人既约 定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择
的时间顺序为标准，适用同时履行抗辩权的前提是当 任。
事人双方的义务无履行时间的先后，应同时履行；适用
三、关于适用合同解除的问题
后履行抗辩权和不安抗辩权则有履行顺序的先后，前
双方产生纠纷后，甲方提出要终止房屋装修关系，
者是对履行顺序在后的当事人的保护；后者是对履行 乙方未同意。在法院的诉讼中，乙方于 $%%% 年 #$ 月 $’
$( * 万元。# 月 !* 日，被告方入室
施工，约半月左右被告停工，未能
按期完成施工任务。后经双方交
涉，又签订书面协议，约定仍按原
施工内容施工，工期为 !""" 年 *
月 ! 日至 !""" 年 * 月 ’$ 日；原告
于被告进场后 $+ 日内付款 $( $ 万
元。* 月 # 日，被告方进室装修。为
元。也就是说，乙方履行义务在先，甲方付款在后。
本案的甲和乙均提出对方违约，到底谁是违约方，
$、从当事人实际履行义务的情况来看，甲方按约
谁应该承担违约责任。如果只从双方约定的日期来看， 履行了支付第一笔款项的义务，而乙方拖延工期未按
甲方未按期交纳装修款，乙方也未能如期完工，似乎双 期入室装修，在装修过程中无故停工，未能在约定的日
当事人都能按合同的约定，全面、正确地履行自己的义 一定的日期在先，而甲方交付 #( # 万元在后。
务，即为按约履行；否则，就构成违约行为，应承担违约
（$）第二个协议则清楚的表明，乙方 ’ 月 $ 日进入
的民事责任。
现场装修；甲方在乙方进入现场后 #) 天内付款 #( # 万
二、关于本案的违约主体及抗辩权
DOI:10.13562/j.china.real.estate.2001.12.027
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案情简介
原告甲与被告某家庭装潢有
限公司（以下简称乙），!""" 年 # 月 $% 日签订了《委托施工装修协议 书》。约定原告将其住房的室内装
修委托被告施工装修；施工期自
!""" 年 # 月 $# 日至 !""" 年 & 月
乙方违约，甲方又没有放弃违约金请求权，乙方自然应 定的设计内容，也不存在装修质量的瑕疵。正确、合法
按约定支付违约金。双方约定 !""" 年 $ 月 &" 日完工， 的作法是：对解除合同后房屋装修款的返还应扣除乙
而乙方未按期完成工作，计算违约金的起算日应从 !""" 年 ’ 月 # 日算起。又因甲乙双方于 !""" 年 #! 月 !$ 日达成了终止合同，即解除合同的协议，故违约金
甲方选择追究乙的定金责任，该定金责任又该如何计
四、关于违约责任的承担问题
算呢？《合同法》第 ##) 条规定，给付定金的一方不履行
乙方违约，应该承担违约责任，这是毫无疑问的。 约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不
问题是，乙方的违约责任所涉及的违约金额应如何计 履行约定的债务的，应当双倍返还定金。若甲方主张定
明智的。
适用违约金或者定金条款。可见，法律赋予了守约方甲
双方 !""" 年 #! 月 !$ 日达成了终止合同的协议， 选择权，可以要求乙支付违约金；也可以请求乙承担定
意味着该装修合同从本日开始正式解除；也排除了甲 金责任，但甲只能选择其中之一，不能并行适用。如果
方请求乙方继续履行未完成装修工作的权利。
此，原告以违约为由，要求终止和
被告的合同关系，并请求被告退还
已交款和定金，并承担违约责任。
被告提出，我方已完成部分装修
（审计结果：被告完成部分工程造
价约 *$+,( ++ 万元），纠纷系因原
告违约未按期交足应交装修款所
致。双方协商未成，原告诉至法
院。被告亦提出反诉。经法院调解，
双方于 !""" 年 $! 月 !* 日同意解
作人对工作的检验、监督；按期交付工作成果；对完成 清。尽管甲乙双方未约定清楚：甲方应先付 #( ’ 万元；
的工作成果承担瑕疵担保义务、保密和通知义务。定作 还是乙先进入装修现场，但依诚信原则，甲方交付 #( ’
人甲 的义务主要有：按期向承揽人给付报酬；协助承 万元的义务是以乙方履行入室装修的义务为条件的；
谁应享有后履行抗辩权？笔者认为，甲方享有后履行抗 生该事由，一方当事人可自行解除。结合本案的情况，
辩权。理由如下：
甲乙双方事先未约定，事后也未达成解除合同的条款，
#、从当事人约定的权利义务来看，存在着履行时 故不适用约定解除合同。从我国《合同法》第 *+ 条的规
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方已经完成装修的造价款，即 #* $ 万元扣除装修造价 $#)’* )) 元，乙方返还甲方装修款 ’$+#* +) 元。
玉 石 , 责任编辑
的数额应从乙方违约日 !""" 年 ’ 月 # 日算至 !""" 年
祖国各地
天津六家银行承办 住房公积金贷款
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中 国 房 地 产
(! 总第 !)! 期
中
除合同，但对谁违约及装修款和违
国
约金的给付问题仍分歧较大。
房
地
产
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#" 总第 !+! 期
对 一 起 房 屋 装 修 合 同 纠 纷 案 的
南 开 大 学 法 学 系 副 教 授
陈 耀 东
法 律 评 析
法律评析
本案是一起典型的因居室装修而引发的纠纷，此 类纠纷在日常生活中越来越多。从本案来看，主要涉 及如下法律问题。
揽人完成所交付的工作；受领承揽人交付的工作成 乙方入室装修又是以甲方给付 #( ’ 万元为条件的，也
果。
就是说，在合同履行的初始阶段，双方的权利义务是互
承揽合同系双务合同，承揽人的义务即定作人的 相制约的。而甲方的第二笔付款义务，则是以乙方履行
权利；反之，定作人的义务即承揽人的权利。如果双方 连续施工一定的日期为条件的，换言之，乙方连续施工
的权利。此种抗辩权对抗辩权人来说，是一种自我保护 履行抗辩权，其延期施工、擅自停工及未按期完工无法
的手段，可以免去因自己不履行义务而承担的不利后 定的和约定的抗辩事由。乙方虽然履行了部分装修义
果。我国合同法规定了三种双务合同履行中的抗辩权： 务，但不符合约定的期限、数量和内容，属于不完全履
同时履行抗辩权、后履行抗辩权和不安抗辩权。以履行 行合同，故乙方的行为构成违约，应承担违约的法律责
!""# 年 #" 月 ## 日，天津市住房资金管理中心委托工商银行天津市分行、农业银行天 津市分行、中国银行天津市分行、建设银行天津市分行、交通银行天津市分行和天津市商业 银行承办个人住房公积金贷款和组合贷款业务《委托合同》签字仪式在津举行，这标志着天 津市个人住房公积金贷款业务将由建行一家承办增至六家银行承办。
这项业务对贷款职工来说，将因经办网点的增加和竞争机制的引入享受到就近办理住 房公积金贷款的便利和更优质的服务；对承办银行来说，不仅拓展了自身业务范围，而且随 着个人住房公积金（组合）贷款业务的迅猛发展，将带动一部分银行商业性按揭贷款的发 展；对住房公积金管理部门来说，可进一步提高管理水平和管理质量，充分发挥住房公积金 贷款这一政策性住房金融工具对职工个人购房的支持作用，培育市场有效需求，促进我市 房地产市场繁荣和国民经济发展。因技术要求和具体业务运作的需要，预计到 !""# 年年 底，新增五家银行可陆续开始为广大职工办理个人住房公积金贷款业务。
’" 日；施工总价 ’( ’ 万元；被告实
行信誉工期，如延期完工，每天按
施工费 $) 扣罚；原告若延期付款，
每天按拖欠款的 !) 扣罚。合同签
订时，被告已收原告定金 $""" 元，
并约定原告在 $* 日之前付 $( * 万
元，!* 日之前交付 $( $ 万元，余款
验收结清。# 月 $& 日，原告交被告