45、68平方米一房，88-109平方米 两房
37-70平方米 45-55平方米 50-70平方米一房，71-89平方米两 房 39-87平方米 40-80平方米 60-109平方米 40-50平方米为主，4.8米挑高 140-485平方米 40-50平方米
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目前酒店式公寓产品的分割面积
主要是一房和两房，40-80平米； 居住 部分高档物业一房55-80平米，两房90-140平米。
•
• 附：南京主要在售酒店式公寓项目一览表
公寓式酒店的特征
高级酒店管理公司经营，位于市区、河西，周围环境优越。软硬 件配套是按照酒店的标准来配置的。 装修向酒店看齐，豪华的大堂，品牌电梯，中央空调，24小时热 水。房间内部设施齐全，达到拎包入住的标准。 主要客户是国外公司派驻南京的高管，外地公司驻南京高管、咨 询服务机构员工，主要是长期包房，短则数周，长则数年。
• 与国外产权式并不相同，国外产权式酒店产权 和使用权可以分离，业主和管理者签订协议， 受法律保护，产权人无权收回使用权。 • 国内产权式酒店产权与使用权并没有完全分离， 产权人可以随时收回使用权。
• 在目前的法律环境下，由于产权人可以随时收 回使用权，自己居住或者租赁出去，统一的形 象很难维持，而且业主可以 “搭便车”自行 出租与酒店经营公司形成竞争，运营难度很大。
40-80 50-100 50-80 50-100 80-200
两类酒店式公寓的主要特征
类 土地性 质 型 主流 区位 面积 装修标准 水电收 煤气 费标准 坏境 硬件配置 入住人 群 典型 案例 交通方便，周 边商业设施完 除公共部位装 有煤气善，对于景观、 民用 修高档外，无 管道 学区、噪音等 特殊硬件配置 不利因素不太 敏感 君临国 年轻人 际 的过渡 第七大 用房， 道 外来人 口租赁 宏普捷 座 盈嘉大 初创公 厦 司，网 长江路 上商业 九号 实体店
统一经营， 易于维护形 象 产权分散， 统一经营难 度大，难于 维持形象
与五星 级酒店
仁恒国际公寓
产权 式
销售
与四星 级酒店
可能沦 为日租 房
紫鑫国际
辉盛阁国际公寓——单一产权
• • • • • • 体量：南楼共4万平方米，210套公寓。 客户对象：世界五百强在宁企业的高端长住客户。 物业公司：委托新加坡辉盛酒店管理公司管理。 配套：餐饮、健身、商务、会议、室内游泳池、标准客房、小型高档超市等。 户型：共12种，建筑面积从144.9平方米到604.44平方米，主力220平米 装修：户式中央空调VRV系统，公共配套部分采用中央空调系统。14部进口 原装高速电梯，每户变频多联中央空调、 公寓式空气置换系统、地暖系统、
购房 客群
高端 自住
中低端
办公
对价格比较敏感，在方便和价格中寻 找平衡。
投资价值降低，投资者需求下降
买房：契税+维修基金=7% 交易成本高 卖房：营业税+契税+土地增值税+个人所得收税=11.6%
（按照高层、高档房计算）
持有成本上升
二套房利率上浮 07年6次加息 未来加息可能性仍比较大 城中地区君临国际等公寓月租金约2000~3000元，但其价 格在60-80万之间，收益率大约为4%-5%，甚至低于银行 存款利率。 投资者的需求受到打击，近期需求量萎缩
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偏居住酒店式公寓的主要用户
• 在项目周边工作的年轻人，作为过渡居所， 基本上是首次置业； • 在南京工作的外地人，还没有确定在南京 定居； • 海内外常驻机构的员工，由于他们工作几 年就要轮换，因而主要是租房； • 外地来南京旅游的客户，作为日租房使用。
偏商务的酒店式公寓的使用 者大部分来自广告、设计、 贸易、代理和计算机软硬件 “文化、体育和娱乐业”、“批发和零售业”和“计算机软件和硬件业” 行业
20%
15%
10%
5%
0%
文化、 批发和 信息传 居民服 租赁和 建筑业 教育 体育和 零售业 输、计 务和其 商务服 20% 18% 8% 7% 7% 5%
其他 12%
企业比例 23%
样本项目：天星翠琅、国际贵都
对面积需求——最低要求40-50平米， 大部分在100平米以下
行业类别 行业细分 米）
售模式，由专业经营管理公司进行经营管理，业主每年可获得6%的投资回
报 [公寓入住价格]：280-320元/天 [ 入住客群]：在新区办公的大型企业驻宁高级管理人员、外地来宁的高级
旅行团、驻宁剧组等
[映像]：有些业主甚至推着电动车通过大堂坐电梯回家，管理公司无权阻 止，长期形象较难维持。
在目前的法律环境下，产权式的公 寓式酒店运营难度极大
套数成 交比例
57.14% 38.03% 45.12% 23.14% 18.55% 28.19% 50.00% 0.18% 95.02%
说明：所统计的都是来自项目内酒店式公寓数据，统计日期2008-1-15
• 第三篇 酒店式公寓产品
项目名称
户型面积
项目类型
金轮国际广场
长江路九号 凯润金城 观城 新城市· 虹桥中心 锦盈大厦 中商万豪 同创软件园 融寓 民族公寓 金奥大厦 联强国际大厦 宏普捷座 仁恒国际公寓 第七大道
热水系统、管道直饮水系统。
客房面积远远超过酒店客房，成本高。因而定位很高，客户 数量有限，因而这类物业的市场份额有限。
紫鑫国际——产权式
[项目位置]：梦都大街128号，奥体中心北门对面 [ [物业规模]：1-3层为紫江渔港，4-26层为酒店式公寓，3万方左右，共有 公寓374间 [单套面积]：43、51-56、62-69、82平方米 [销售经营模式]：除少量房源为购房者购买自用外，80%房源采用产权销
区别点 公寓式酒店 星级酒店
房间面积 80-220
功能
客群定位
营运公司 委托管理 自营为主
中长期居家 更高端，国外大公
生活
40-70 短期居住
司派驻人员
国内外商务、旅游 和会议
公寓式酒店的区别
类型 产权 位置 服务 形象 价格 发展方 向 趋向高 端 典型代表
单一 产权
投资商 自持
市区、河西， 酒店服务 周围环境优 越 市区、河西， 酒店服务 周围环境优 越
出租收益率低
逐渐失去性价比优势，中低低 端自住需求下降
在二手房网站搜索，60平米以下总价在40-60万的房源很多，与 城中70-100万的酒店式公寓想比，这些二手房的性价比相对较高。
中低端客群对于价格比较敏感，部分客群的家庭支持不多， 他们的自住需求将被分流，对酒店式公寓的需求将下降。
君临国际——偏居住典型个案
挑高
虹桥中心
挑高与否平层Fra bibliotek融寓住宅、酒 店式公寓 土地性质 办公 旧房改造
中商万豪
一般居住和办公两用，以办公为主。 一般位置较好，通过简单出新和内部装 修，以相对较低的价格通过供应市场。
天星翠琅 民族公寓、止马公寓
酒店式公寓的购房客群
投资
影响购买的因素很多，价格不是主要的， 受政策影响大。投资者存在“羊群效 应”，需求量会突然出现大的波动 。 对价格不太敏感，最主要的是方便， 对品质有一定要求。 对价格比较敏感，在方便和价格中寻 找平衡。
三个行业的企业是经济型写字楼的主要用户，三者合计占被调查项目的 61%。
25%
• 文化、体育和娱乐——文化传播（广告策 划）、创意设计（平面设计、海报、包装 等）、演艺经济型企业； • 批发和零售——小型贸易、销售代理、线下 实体店等； • 居民服务和其他服务业——美容店、摄影、 婚嫁喜铺、宠物保健等； • 商务服务——企业管理顾问公司； • 建筑——安装、装饰类企业； • 教育——语言培训、技能培训类机构。
• 南京酒店式公寓专题报告
概述
专题研究范围
1. 公寓式酒店：一种吸收了住宅的某些特点的，具 有酒店服务功能和管理模式的星级酒店。房型以 类似酒店的标准间为主，配有豪华标间，厨卫完 备、居家功能完善。 2. 酒店式公寓： 以酒店式公寓概念包装的商住楼。 3. 一些以酒店式公寓包装的住宅项目，目前和规划 地段所在区域都不具备商务活动的项目，不在本 专题酒店式公寓定义范围内。如江宁地区的大部 分项目。
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独立年代——偏办公典型个案
[物业规模]：15层的全装修酒店式商务公馆，223户，一层19户 [单套面积]：44-74平方米 [电梯]： 3部 [租金水平]：2000-2400元/月（小套） [经营管理方式]：业主自行出租为主 [物业服务]：24小时保安服务 ，商务中心，健身房，洗衣房，客房服务
市场状况
所属 区域
项目名称 金轮国际广场 新城市· 虹桥中 心 锦盈大厦 城中 天正湖滨花园 中商万豪 SOFTEL（同创 软件园） 联强国际大厦 河西 宏普捷座 第七大道
销售价格 元/平方米
1.8万 1.4-1.7万 1.7-1.8万 1.3万左右 均价1.3万 均价1.8万 均价1.5-1.6万 均价1.1-1.2万 1万左右
酒店式公寓 的土地性质
办公 办公 住宅 住宅 住宅 办公 住宅 住宅 住宅
上市 套数
210 468 246 255 1035 149 288 546 221
销售套 数
120 178 111 59 192 42 144 1 210
去化周期 16个月 6个月 2个月 13个月 4个月 5个月 4个月 1个月 7个月
1. 明确酒店式公寓的概念和类型；
专题研究内容
2. 各类酒店式公寓的客群；
3. 各类酒店式公寓的特征，如地段、性质 4. 各类酒店式公寓的产品，如房间、装修内容
• 第一篇 公寓式酒店
•
分类、主要特征、案例及未来发展
• 第二篇 酒店式公寓
•
分类、案例、主要特征、客群及其 需求特征 产品和服务内容