第二讲：酒店式公寓的中国历程
主讲人：北京世联房地产顾问有限公司执行董事王正宇
主讲单位及主讲人简介：
北京世联房地产顾问有限公司是世联地产顾问（中国）有限公司在京设立的合资控股机构。

世联地产顾问（中国）有限公司于1993年在香港注册，是国内最早从事房地产专业顾问的公司之一。

2001年初，公司正式进入北京市场。

北京由于其良好的政治、经济、文化基础，房地产市场存在广阔的发展空间，从而成为世联的重要战略要地。

2001年4月，北京世联在京第一个项目"亮马名居"正式开盘，从而开始了在北京的第一步。

至今，北京世联已在京操作了亮马名居、锋尚国际公寓、棕榈泉国际公寓、万和世家、西环景苑、丽阳四季、光大名筑、漪龙台等项目。

经过2年的发展，北京世联已建立了一支高素质的队伍和专业平台。

目前，北京世联已成为拥有员工近百人，业务范围涉及房地产投资咨询、项目发展顾问、营销顾问及销售代理等诸方面的综合性地产专业咨询顾问公司。

王正宇，北京世联房地产顾问有限公司执行董事、策划总监，深圳、北京多年房地产实战经验，参与创建北京世联房地产顾问有限公司，运作北京、深圳、大连、合肥、石家庄、吉林、鞍山等数十个项目，代表项目：深圳市盐田区人民政府大梅沙区域发展研究、深圳万科四季花城按揭贷款研究、北京亮马名居、北京锋尚国际公寓、北京棕榈泉国际公寓、北京光大名筑、大连软件园国际学城、石家庄新浩城等。

主讲提纲：
前言：
自1998年起，中国房地产市场在正式进入市场化运作之后开始迅速崛起，并连续创造出了五个地产黄金年，代表中国房地产业的北京、上海、深圳等一级城市的业内竞争也相继进入了白热化状态。

在本身发展不够成熟、开发经验及行业规范馈乏的中国房地产市场，"概念"成了众多开发商的救星，一时间形成了概念满天飞、产品满天吹的市场局面，各种莫名其妙、令人似懂非懂的物业名词也犹如雨后春笋般地涌现出来，如酒店式公寓、酒店式服务公寓、产权式酒店公寓、商务公寓、自主型酒店式公寓等使得众多实力良莠不齐的开发商均有了的进军高档住宅市场的入场券，从而给众多的业内人士和购房人均造成了一定程度的混淆，并由此引发出众多的法律纠纷。

然而对于存在于中国房地产市场上的大量标榜着"酒店式公寓"的中高档物业，究竟谁才是真正意义上的酒店式公寓？谁又是在特殊的市场环境下为吸引客户，增加卖点而通过偷换概念所产生的呢？同时这些公寓所谓的酒店式服务到底是什么样的服务，又如何实现其向客户所允诺的极高的投资回报价值呢？
通过对目前中国房地产市场上已建及计划建设的酒店式物业进行总结分析，并借鉴西方发达国家成熟的行业理论，从酒店式公寓之起源、物业定义、投资及运营模式、客户分析、产品分析等方面具体阐述起源于欧美国家的酒店式公寓在中国的发展历程及特点，以明确酒店式公寓的真正含义，并分析在中国特定市场环境下借此所衍生出来的商务公寓及自住型酒店式白领公寓各自的特点。

一、酒店式服务公寓的源起与主要特征1．源起
2．主要特征
二、酒店式服务公寓在全球的发展1．美国
2．欧洲
3．亚洲（1）1990～1997，初始阶段
（2）1997～1999，发展阶段
（3）1999～现在，巩固阶段
三、服务公寓在中国的发展服务公寓于20世纪90年代初进入中国，目前主要集中在北京、上海及深圳等一级城市，发展速度较为缓慢，可分为三个发展阶段：
1． 1990～1997，限制服务公寓的发展
2． 1998～当前，服务公寓的供给量急剧地增加，特别是在北京和上海两地
3．未来，加入WTO对中国经济的影响将继续加大
四、酒店式服务公寓在北京的发展现状目前北京的服务公寓市场基本上是以Ascott（雅诗阁）与Orient Plaza（东方广场）为主，以星级酒店的零散公寓为辅，这些服务公寓主要分布在建国门、朝阳门外、亮马河及王府井等商业氛围较为浓厚的区域，并相应地形成了外籍人士固定的聚居区域。

户型分布比例：
北京服务公寓的目标客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。

客户国籍分布比例：
北京服务公寓采取只租不售的酒店经营模式，其价格根据公寓品牌的等级标准不同而类似于星级酒店的价格差异，服务公寓一般划分为A、B、C三个等级，且由A到C依次降低，这主要取决于公寓的硬件与软件两方面的综合水平（如建筑的地理位置、交通状况、周边的商务及自然环境、房间户型的大小、会所的功能以及管理集团的服务水准等因素）。

不同等级服务公寓的租赁价格：
五、源于中国房地产市场环境下的酒店式物业1．商务公寓（Business Apartment）
商务公寓从字面上看可以理解为从事商务活动的公寓，商务是此类物业的市场诉求点，发展商仅仅是借用酒店式公寓及其投资的概念来提升本体项目的产品附加值，但最终还是不能够脱离其进行开发的最终目的--销售，并实现利润的最大化。

以房地产开发为行为导向的商务公寓，仅是借助一定的商务环境为
某些商务团体或个人，提供商业、办公或居住等用途的投资型物业。

同样对与其目标客户来说，投资型客户成为主力客户群体。

商务公寓又可以根据其终端客户的不同具体分为两类：
①商住公寓
②酒店式公寓
2．自住型酒店式白领公寓
自住型酒店式白领公寓是北京、上海、深圳等外来人口密集，城市整体房价高的城市的特殊产物，属于地产商纯粹的地产开发行为，主要是集中供应精装修小户型，以相对较低的总价解决年轻白领一族的暂时过渡性居住的要求，同时提供自住及投资两种使用价值。

自住型酒店式白领公寓具有以下特点：
六、结语开发酒店式公寓等中、高档住宅将是中国房地产行业未来既定的发展趋势，具有很大的市场空间。