合资项目初步选址建议书 ＆ 二○一四年一月 目录 一、 摘要 ....................................................... 4 二、 项目背景 ................................................... 5 2．1、国内市场概况 .............................................. 5 2．2、合资股东简介 .............................................. 5 2.2.1、公司.................................................. 5 2.2.2、有限公司.............................................. 5 2.2.3、公司.................................................. 5 2．3、合资谈判进程 .............................................. 5 三、 地块信息 ................................................... 5 3.1、上海嘉定外冈工业区 ......................................... 5 3.1.1、气候.................................................. 5 3.1.2、地形地貌.............................................. 5 3.1.3、基础设施配套条件...................................... 5 3．2、烟台工业新区 .............................................. 6 3.2.1、气候.................................................. 6 3.2.2、地形地貌.............................................. 6 3.2.3、基础设施配套条件...................................... 7 四、 选址评价方法 ............................................... 8 4．1、选址问题的定性研究 ........................................ 8 4．2、选址问题的定量研究 ........................................ 8 4．3、选址问题的定性与定量相结合的研究 .......................... 8 4．4、本文选择的研究方法 ........................................ 8 五、 评价流程 ................................................... 9 六、 定性指标选取及分析 ......................................... 9 6．1、定性指标评价方法 ......................................... 10 6．2、定性指标选取及矩阵建立 ................................... 10 6.2.1、选址基本条件......................................... 11 6.2.2、建厂城镇要求......................................... 11 6.2.3、用地基本要求......................................... 11 6．3、层次分析法计算结果 ....................................... 12 七、 定量指标选取及分析 ........................................ 12 7．1、投资成本 ................................................. 12 7.1.1、建设成本............................................. 13 7.1.2、设备购置及安装成本................................... 13 7.1.3、其他建设成本......................................... 13 7.1.4、投资成本综合比较..................................... 13 7．2、营业成本 ................................................. 14 7.2.1、人力成本............................................. 14 7.2.2、期间费用............................................. 14 7.2.3、税费................................................. 15 7.2.4、能源................................................. 15 7.2.5、直接材料及其他....................................... 16 7.2.6、营业成本综合比较..................................... 16 7．3、建设投资回报 ............................................. 16 7.3.1、比较合资公司的建设投资回报........................... 16 7.3.2、比较**的建设投资整体回报............................. 17 八、 选址指标评价 .............................................. 17 九、 选址主要风险分析 .......................................... 18 9．1、选址烟台，面临技术人员招聘困难 ........................... 18 9．2、选址上海，面临内部后续发展冲突 ........................... 18 十、 结论 ...................................................... 19 10．1、两地选址评价得分相近 .................................... 19 10．2、本文不足之处 ............................................ 19 10.2.1、定性因素分析可能有偏差.............................. 19 10.2.2、定量因素分析需要继续完善............................ 19 一、 摘要 我公司与合资项目正处于谈判过程中，双方已经初步建立了合作意向，计划购买工业新区***公司西侧地块新建厂区，或者租赁工业园厂区作为合资公司工厂地址。 本文通过实地调研、问卷、浏览行政机关官网三种方式搜集选址信息，选择定性研究与定量研究的方法，建立选址指标评价体系，对两处地址进行评价，旨在为我公司选址决策提供部分参考信息。 定性研究部分的结果为上海更具备区位优势，定量研究部分的结果为选址于烟台的经济可行性更好： 选址烟台的投资成本高于上海195万元（烟台厂房的初始建设投资与上 海厂房10年租金净现值比较），建设投资回报也高于上海3,000万元（烟台厂房建成后可以转为合资公司固定资产，合资期满后可以选择出售或出租）； 选址上海的营业成本高于烟台约3.82%，即烟台每发生5,000万元营业 成本，上海将高于烟台191万元。 综合评价定性研究和定量研究指标体系的结果为：上海94.50分，烟台94.64分，两地评价得分非常接近。结合选址的主要风险分析，本文结论为：如果能够取得股东足够支持，解决技术人员招聘问题，则应首选烟台，反之，则选择上海。 需要说明的是，由于烟台地块的具体信息、合资公司具体经营范围暂未明确，并且，层次分析法主观因素影响大，计算较粗略，本文还需根据信息的不断更新持续完善。 二、 项目背景 2．1、概况 2．2、合资股东简介 2.2.1、山东**集团有限公司 （略） 2.2.2、**公司 2.2.3、*公司 **。 2．3、合资谈判进程 三、 地块信息 3.1、上海**工业区 3.1.1、气候 该区域属北亚热带季风性气候，四季分明，日照充分，雨量充沛，气候温和湿润，极端最高气温40.2℃，极端最低气温-12.1℃ 。上海春秋较短，冬夏较长。2012年平均气温16.9℃，日照1,638.2小时，降水量1,042.6毫米，全年70%左右的雨量集中在5至9月的汛期。 3.1.2、地形地貌 拟建场地属于长江长年累月携带泥沙在河口附近形成的冲积平原，地势平坦，局部略有起伏，场地北侧发育有冲沟。拟建场地第四系地层不发育，基岩埋藏深度差异较大，自东南向西北倾伏，坡度6.4%，地层结构稳定，层位及厚度变化不大，力学强度总体趋势自上而下由弱变强，无其他不良地质作用，属对建筑抗震一般地段，场地稳定，适宜作为建筑场地。场区地震抗震设防烈度为7度，场区最大冻土深度0.50m。 3.1.3、基础设施配套条件 交通 嘉定区交通便捷。 距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里篇二：售楼部选址建议 售楼部选址建议 一、售楼部选址原则 1、昭示性：让客户非常容易地看到 2、通达性：各种通行方式顺畅可达 3、便利性：项目地块附近，便于展示同时便于看房方便 4、功能性：满足基本的销售中心功能需求 二、售楼部选址 方案一 项目现场搭建 1、项目现场搭建位置 建议售楼部地址选在南迎宾大道（现摩托城对过），（本项目临街面） 优点 ◆突出性好 项目地附近相对较为空旷，将售楼部建在项目地，能更好突出售楼部位置，便 于客户寻找 ◆看房的便利 客户到达售楼部后，能更好了解项目规划、施工进度等相关情况，促进客户购买 ◆自建空间布局合理 可以结合本项目的情况，确定销售部功能性更全、更合理 ◆展示性好 现场搭建从形象上或功能上都可以体现项目特点。 ◆通达性 项目处于五道路口附近，无论是去市区还是上高速交通都十分便利。 缺点 ◆周边人流量不大 ◆项目地周边大多为个体私营门市，环境较差 方案二 租赁 通过近段时间找房，光明南大街、渚河路等路段，均没有十分合适商业房。在滏东南大街明珠花园小区底商有间300㎡左右，共3层单层面积约100㎡左右，可 做售楼部使用（一层售楼部，二层样板间及办公用房，三层可做会议室及员工住宿区）。 优点 ◆通达性好