买卖合同中一方死亡后合同是否继续履行

看到上海法治报一则咨询解答，觉得不甚明白，搜索网络查到了下面这篇文章，文章没有作者署名，但是内容思路清晰、简洁明了，启发自己分析案情的方式、思路。所以摘抄以便日后的参考借鉴之用。

上海法治报的咨询问题：

朋友购买一处房产，尚未过户就过世了。产权尚未变更为朋友，该朋友没有遗嘱，问朋友的妻子可否要求不执行合同，让对方返还购房款？

【律师回答】

房屋买卖合同可以不继续执行。签订合同当事人已死亡，其妻子可以提出停止执行合同，要求卖方返还购房款。

网上查找案例不同于该案例，是出售方死亡后，买方要求履行合同的不同后果【案例】

买受人购买一套二手住房，与出卖人签订房屋买卖合同，合同约定五年以后

过户。买受人已将全部购房款支付给出卖人。若出卖人在办理过户登记手续之前

病故，双方签订的买卖合同是否还有效？购买的房屋是否还能过户给买受人？

【实务解析】

对此合同案例，应从以下几个方面进行全面分析：

一、买受人与出卖人就二手房买卖一事形成一致意思表示，签订了书面的房

屋买卖合同，该合同从签订之时起产生法律效力，对双方具有法律约束力。

二、房屋系不动产，依据《物权法》第9条1款之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然买受人按照买卖合同支付了购房款，但由于尚未办理过户登记，该房屋的所有权并没有发生转移，买受人只享有合同债权。

三、《继承法》第2条规定：继承从被继承人死亡时开始。由于出卖人的房屋所有权尚未发生转移，该房屋在出卖人去世时成为其个人遗产，其法定继承人依法有权继承该房屋；《物权法》第29条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。依据物权法的规定，出卖人的法定继承人无需办理登记即依法直接取得了该房屋的财产所有权，成为新的所有权人。

四、《合同法》第130条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。将房屋的所有权转移给买受人、配合办理过户登

记手续，系出卖人的法定义务。出卖人在合同约定办理过户登记的期限之前去世，

无法亲自完成办理过户登记的义务，那么按照买卖合同约定和合同法之规定，出卖人对买受人形成合同债务。

五、由于房屋的所有权已经转为出卖人的法定继承人所有，法定继承人与买受人之间不存在买卖合同关系，是否转移房屋所有权是法定继承人的权利。

在这种情况下，区分不同情形，买受人可以获得的权利完全不一样：

1、如果买受人要求出卖人的法定继承人转移房屋所有权，而法定继承人愿

意放弃所有权，继续替出卖人履行买卖合同义务，则属于对自己民事财产权利的

处分，买受人可以实现买卖合同目的；

2、如果法定继承人不愿意转移房屋所有权，买受人享有的合同债权并不能优先于法定继承人取得的所有权，不能强制要求法定继承人转移房屋所有权，只能基于合同债权主张返还购房款及赔偿损失，而此主张相对于出卖人而言，则属于其生前的合同债务。《继承法》第33条规定：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。

所以，法定继承人应当替出卖人偿还对买受人的债务。

此买卖合同案例中，不能及时办理房屋所有权的转移登记，对于买受人而言

存在比较大的法律风险

根据网络上的案例分析，可以用以推断《上海法治报》案例的咨询结果形成过程：

1、买方签订房屋买卖合同后，已支付房款后意外死亡，房屋尚未办理过户，所

以买方仅享有合同债权债务。

2、买方死亡后其继承人继承买方生前的遗产，那么也应当负责清偿被继承人生

前债务（包括合同债权债务）

3、买方继承人不是房屋买卖合同的当事人，所以没有义务履行房屋买卖合同，

所以可以要求解除合同，要求卖方返还房款。

4、但是解除合同涉及违约或造成损失，继承人不仅继承遗产，还需负责清偿被

继承人生前债务（包括合同债务）

法律明确规定，委托合同中委托人或受托人死亡后，委托合同终止

《合同法》

第四百一十一条委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托

合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。

第四百一十二条因委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同