燕郊房地产市场竞争状况分析
燕郊作为北京东部的重要组成部分，从长远的发展目光出发，以优化生态，重视环境保护，强化规划建设为重点，提升燕郊房地产的品牌效应。

东方夏威夷、尚品福城、星河皓月、美林新东城等楼盘先后推出，形成一种并驾齐驱的竞争态势。

个别楼盘销售情况非常理想，有的户型及建筑吸引了北京的买家前来置业。

我们可以借鉴成功经验，吸取失误的教训。

一、重点楼盘分析
1、上上城
项目综合评价：
1）项目概况
上上城是尚品福城三期项目，也是目前燕郊销售最火爆的项目之一，曾创下7日内销售2800套的业绩。

属于燕郊在售项目中档次偏低的塔板结合项目。

2）户型结构分析
整体来看，户型不够方正，玄关面积浪费多，卧室进伸短，空间使用率低。

由于产品定位国际青年社区，因此户型面积在50－130平米之间，以80－100平米二居为主户型。

但从已销售看，户型面积较小的户型较受欢迎。

3）产品研究
上上城在产品上的特色主要表现在规划设计上，为保证容积率3.85，项目四期采用塔板结合的方式，为体现层次感，楼高均设计为24层、17层错落结合的形式。

4）客群分析
青年人，在北京打工，有一定积蓄，对周边配套要求不高；
外地在京务工，为子女上学之便，免交高额赞助费；
为亲戚购置，邻近北京，价格相对低廉。

5）营销推广
该项目的营销推广可以说是非常有效的，已成为京东标杆热销楼盘。

因此，该项目是我们项目的主要竞争楼盘，从目前整体情况来分析：
在硬件方面，我项目并无明显优势。

因此，在开发中应以高要求、高标准、高质量的基本原则同时注重软件方面的营造。

如：
➢在建筑规划及园林设计方面聘请国外或国内大师担纲设计。

➢将物业管理作为项目的一大卖点。

如：提倡英国管家式服务等。

➢注重小区文化氛围及人文素质的营造，提升小区品牌。

➢在项目的营销推广及销售上多下工夫，缩短运作周期。

2.星河皓月
项目综合评价：
1）产品规划
小区整体占地41万平米，分三期开发：一期产品以六层板楼为主，均价在3600元/平米，以于06年6月交房；二期产品多样，分别为23栋六层板楼、7栋4.5层亚别墅以
及13栋11层高板楼组成，也是目前在售部分，亚别墅有1栋在售，6层板楼基本售罄；
四期全部为塔楼，预计在今年6月份推出。

另外项目三期位于102过道南侧，京哈出口3公里处，2栋27层塔楼，三层底墒，为精装修产品，预计2008年推出。

推广名称：摩登SOHO
2）客群分析
由于项目所处位置、户型、价位等因素，决定项目定位于北京打工一族，多在北京东部上班， 30公交可节省时间，交通方便；
看中燕郊近年发展潜力，购置房屋便于二手房出售、出租，有一定的投资动机；
燕郊地区养房相对便宜，有良好的教育基础，吸引部分久居北京的中年家庭。

3）交通优势
930公交140次/天，10分钟/次，交通便捷。

根据燕郊规划，燕郊外环路将会开通，到时跨过潮白河大桥将直通朝阳北路。

二、重点地块分析
1.汇福地块（一）
地块占地面积：56万平米
地块四至：北——意华田园小区
南——法国风情园
西——潮白河
东——燕顺路
地块用途：工业用地
地块状况：地块最北部有几排原遗留厂房、北部大片为平整土地、南面为大片苗圃。

地块规划：地块呈刀把状，北部宽，南部窄。

该地块由汇福集团中标开发，由于土地用途变更所限，该地块迟迟没有启动，开发尚待时日。

2.汇福地块（二）——普罗旺斯汇福苑
地块占地面积：约500亩
地块四至：北——海油大街
南——学院路
西——汉王路
东——冶金路
地块用途：居住用地
地块状况：地块较为方正，目前工程深挖地基阶段，预计今年6月份将推入市场。

项目围挡已经起用。

项目规划：20层塔板结合大型社区。