• 财务费用 • 其他费用 • 开发期间税费 • 不可预见费
第二节 房地产开发项目投资与成 本费用估算
一、房地产开发项目投资与成本费用估算的 依据与要求
二、房地产开发项目投资与成本估算
（一）土地费用估算
1、土地征用拆迁费
（1）农村土地征用拆迁费
（2）城镇土地拆迁费 2、土地出让地价款 3、土地转让费 4、土地租用费 5、土地投资折价 （二）前期工程费估算
2. 复利现值的计算 P＝F（1＋ i ）-n=F（P/F，i，n）
3. 年金终值的计算
FA(1ii)n1A(F/A,i,n)
4. 偿债资金的计算
AF (1ii)n1 F(A/F,i,n)
5. 资本回收的计算
AP(1i( 1i )n i) n1P(A/P,i,n)
6. 年金现值的计算 PA(1i( 1i )n i) n1A(P/A,i,n)
三、房地产投资概述
（一）房地产投资的概念 （二）房地产投资的构成 • 投资主体的构成 • 投资的资金构成 （三）房地产投资的要素
时机 、地段 、质量
（四）房地产投资的类型
• 按投资方式划分 • 按房地产投资经营方式划分 • 按房地产投资对象划分 • 按房地产投资的用途划分
（五）房地产投资的特征
一、直接融资 二、间接融资 三、权益融资 四、债务融资
第二节 常见的房地产融资方式介绍
一、房地产信贷 （一）土地开发贷款 1、土地购置贷款 2、土地开发贷款 3、土地储备贷款
（二）商品房开发贷款 （三）持有经营性物业贷款 （四）房地产抵押贷款 1、个人住房抵押贷款 2、在建工程抵押贷款
二、证券融资 三、房地产信托 四、房地产抵押贷款证券化 五、 房地产基金 六、其他方式：联建、参建融资；房地产典
（三）房地产贷款担保方式评价 1、保证 2、抵押 3、质押 4、贷款综合评价
第五章 房地产开发项目投资估算
第一节 房地产投资与成本构成
非生产性建设项目总投资构成：
建设项目总投资
建设投资
工程费用 工程建设其他费用 预备费
建设期利息
房地产投资费用及成本费用组成：
• 土地费用 • 前期工程费 • 基础设施建设费 • 建安工程费 • 公共配套设施建设费 • 开发间接费 • 管理费用 • 销售费用
二、房地产投资分析的必要性
三、房地产投资分析的作用
为投资者指出投资方向 • 为投资者提供运作方式 • 为投资者估计投资收益 • 为投资者分析风险及提供避险策略
第二章 房地产投资分析基本知识
第一节 资金的时间价值及其计算
一、资金时间价值的含义
二、资金时间价值的计算 （一）利息与利率的概念
利率 期 本＝ 利 金 10 % 息 0 ， 即i ， R P 期
（二）计息形式——单利与复利 1、单利计息 F =P(1+ni)
2、复利计息 F＝P(1+i)n
（三）名义利率与实际利率 1、名义利率
rim
2、实际利率 i = = (1+r/m) m -1
第二节 资金的等值计算
一、资金等值的相关概念
二、资金等值的计算
1. 复利终值的计算 F＝P（1＋ i ）n=P（F/P，i，n）
三、资金等值计算注意事项
1、P是现在第一计息期开始时（即年初）发 生；
2、F是在考察期期末发生； 3、各期的等额支付A，发生在各期期末； 4、当问题包括P与A时，第一个A与P隔一期。
即P发生在A的前一期； 5、当问题包括A与F时，支付系列的最后一
个A与F同时发生。
第三节 现金流量与现金流量图
一、现金流量的相关概念
三、房地产投资环境分析方法 • 冷热对比法 • 等级尺度法 • 道氏评估法 • 闵氏评价法
第二节 房地产投资市场分析
一、房地产投资市场分析的含义 二、房地产市场分析的作用 三、房地产市场分析的主要内容 1.市场分析的三个层面 2. 房地产市场分析的内容
第三章 房地产投资与融资
第一节 房地产企业资金筹集的方式
• 房地产投资对象的固定性或不可移动性 • 房地产投资的高投入和高成本性 • 房地产投资的回收期长、周期性长 • 房地产投资的高风险性 • 房地产投资的环境约束性 • 房地产投资的低流动性
（六）房地产投资过程
• 投资分析 • 土地开发权的获得 • 房地产开发建造 • 房地产销售经营
（七）房地产投资的作用
• 带动相关产业的发展 • 促进家庭合理消费 • 改善城市环境 • 抵御通货膨胀影响
第二节 房地产投资分析
一、房地产投资分析概述
（一）房地产投资分析的概念 • 房地产投资环境分析 • 房地产投资市场分析 • 房地产投资成本估算 • 房地产投资经济评价 • 房地产投资不确定性分析 • 房地产投资风险分析 • 房地产投资决策分析
当融资；利用外资
第三节 房地产项目融资
一、房地产融资方案 （一）融资组织形式选择 （二）资金来源选择 （三）资本金筹措 （四）债务资金筹措
（五）预售或预租 （六）融资方案分析 1、资金来源可靠性分析 2、融资结构分析 3、融资成本分析 4、融资风险分析
二、金融机构对项目贷款的审查 （一）企业资信等级评价 （二）贷款项目评估
二、现金流量图及其绘制
（一）现金流量图的含义 （二）现金流量图的绘制规则
第三章 房地产投资环境及市场分析
第一节 房地产投资环境分析
一、投资环境的含义及其特征 （一）投资环境含义 （二）投资环境的特征 • 系统性 • 动态性 • 主导性 • 区域性
二、房地产投资环境要素分析
• 政治因素 • 法律因素 • 经济环境因素 • 自然环境因素 • 基础设施因素 • 社会文化因素
（三）基础设施建Biblioteka 费估算 1、单元估算法2、单位指标估算法 3、工程量近似匡算法 4、概算指标法 （四）建筑安装工程费估算 （五）公共配套设施建设费估算 （六）开发间接费用估算 （七）管理费用估算 （八）财务费用估算
房地产投资分析课 件(ppt)
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第一章 房地产投资分析概述
第一节 房地产投资
一、投资概述 （一）投资含义：投资主体 、投资目的、投
资方式 、投资的行为过程
（二）投资的特性
二、房地产及其特性 （一）房地产的含义:房产+地产
（二）房地产的特性
• 不可移动性 • 价格高昂 • 相关性 • 保值与增值性 • 投资风险性