. . 参考资料 城乡建设用地增减挂钩土地整理项目可行性研究报告

目 录 第一章 总 论 ......................................... 1 第二章 项 目 业 主 简 介 ................................ 9 第三章 项目区概况 ..................................... 10 第四章 项目建设背景及必要性分析 ........................ 15 第五章 新增建设用地出让收入分析 ....................... 17 第六章 建设容及规模 .................................... 32 第七章 项目实施进度计划 ............................... 35 第八章 项目管理方案 .................................... 36 第九章 投资估算及资金筹措 .............................. 40 第十章 项目收益预测分析 ................................ 42 第十一章 贷款偿还及财务分析 ............................ 45 第十二章 风险分析 ..................................... 46 . . 参考资料 第一章 总 论

一、 项目名称 ****城乡建设用地增减挂钩土地整理项目 二、 项目性质 城乡建设用地增减挂钩、土地拆迁安置补偿、安居工程建设、建设用地统征、基础设施配套建设 三、 项目地点 本项目建新区位于市****镇凤凰湖片区，拆旧区位于****镇同福村、界牌村、青龙村和一心村围。 四、 项目业主 *************** 五、 项目运作方式及建设规模 (一)项目运作方式 采取“城乡建设用地增减挂钩”的方式完成本次土地整理。 项目区由拆旧区与新建区组成，建新区位于市****镇凤凰湖片区，拆旧区位于****镇同福村、界牌村、青龙村和一心村围。本项目通过对拆旧区的拆迁安置、土地集约利用获得建设用地指标，再对建新区进行土地征用及基础设施配套建设，进行社会主义新农村建设，改善农民的居住环境，同时在建新区城镇建设用地增加，获得新增建设用地交由政府在公开市场上出让，以固定收益模式保障投资的回收。

(二)建设规模 . . 参考资料 本项目包括拆旧区及建新区两部分，建新区位于市****镇凤凰湖片区，拆旧区位于****镇同福村、界牌村、青龙村和一心村围，预计土地整理面积为600亩。 六、 整理目标

根据国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）和省《关于印发管理办法>的通知》（川国土资发[2008]68号）的要求进行土地整理，为了使整理土地达到招拍挂出让条件，推进都****土地资源向土地资本转变，做好土地资产运营工作，增加土地收益，充分发挥土地市场宏观调控作用和土地市场资源配置的调节作用，使****土地资产价值最大化，支持****农民群众的住房安置问题，提升城市形象，提高****的知名度和美誉度，为****经济建设和城市建设服务。 七、 报告编制依据 1、 《中华人民国土地管理法》； 2、 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）； 3、 《关于规城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见》（国土资发[2005]207号）； 4、 《关于进一步规城乡建设用地增减相挂钩试点工作的通知》（国土资发[2007]169号）； 5、 《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）； 6、 《省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（川国土资发[2008]68号）； . . 参考资料 7、 《省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点实施规划编制技术要点》； 8、 《市“拆院并院”工作实施细则》（成国土资发[2007]133号）； 9、 《市土地综合整理项目土地权属调整暂行规定》（成国土资发[2007]390号； 10、 《市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法》（成国土资发[2008]356号）； 11、 《****城市建设规划》； 12、 《市****镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂钩项目投资意向协议书》； 13、 《市****镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂钩项目投资补充协议书》 14、 国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（发改投资[2006]1325号）； 15、 市国土资源局关于转发《省人民政府关于同意市征地地上附着物和青苗补偿标准修订方案的批复》的通知（成国土资函【2008】127号）。 16、 省国土资源厅《关于省灾后重建城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划（第五批）的批复》（川国土资函【2009】411号。 17、 市****发展和改革局文件《关于企业投资项目备案的通知》（青发改政务投资函【2011】139号）。

八、 可研报告概要及主要结论 (一)项目建设必要性 . . 参考资料 城乡建设用地增减挂钩”就是通过对农村院落、道路、沟渠、田土坎等的综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量，更好地贯彻落实保护耕地的基本国策，改善农村居民的生产、生活条件和生活环境，推动农业规模经营和土地流转，增加农民收入，提高农村居民生活质量。“城乡建设用地增减挂钩”这项工作是贯穿落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和中央建设社会主义新农村决策的具体体现，是统筹城乡经济发展，加快实施“三个集中”，改善农村生态环境，改进农业生产条件，改变农村居民传统生活观念，积极构建资源节约型社会的重要举措。 1、项目建设有利于加快****土地的开发与建建设。 2、可缓解****居民安置及危旧房屋改造的巨大压力。 3、将“安居工程”和社会主义新农村建设结合起来建设，也是推进城乡一体化进程的必要措施。 4、土地集约利用的需要。 5、为引入社会资金进行****城乡建设的投资提供新的切入点。

(二)项目建设容及规模 项目建设容包括： 1.将拆除旧房后的农村院落整理为耕地。 2.将规划需归并的农村道路整理为耕地。 3.将规划需归并的农田水利设施整理为耕地。 4.将规划需归并的田坎整理为耕地。 . . 参考资料 5.将项目区的废弃地、荒草地整理为耕地。 6.将分散居住的农村居民迁至规划安置区集中居住，推进镇、村一体化。 主要标准为： 1、 土地的拆迁安置补偿 其中： (1)对拆旧区零散土地上的危旧农房改造建设，通过土地集约利用获得600亩新增建设用地指标，费用为30万元/亩； (2)建新区的600亩城镇国有建设用地的拆迁安置补助，成本为30万元/亩，该价格含建新区的拆迁安置所涉及的的土地补偿费、青苗及附作物补偿费、安居房建设及人员安置费、土地管理费、统征工作经费等； 2、 建新区宗地外“六通”等基础设施配套建设：5万元/亩。 (三)项目实施进度安排 该项目土地整理周期30个月，土地出让期6个月，总计36个月，即三年。 (四)项目总投资及资金来源 1、 项目总投资 项目总投资预计45000万元，其中征地拆迁安置成本共计36000万元（拆旧区土地整理费用为18000万元，建新区统征拆迁费用18000万元），基础设施建设3000万元，前期及建设单位管理费1500万元，担保费用1500万元，财务费用3000万元。 2、 资金来源 项目资金来源分为自有资本金、银行贷款两部分组成。具体为： . . 参考资料 (1)自筹资金：本项目自筹资金由业主筹措15000万元，占总投资的33.3 %。 (2)申请银行贷款30000万元，占总投资的66.7% 申请银行贷款30000万元。贷款期限3年期，其中宽限期1年。贷款利率按1-3年期贷款基准利率6.65%测算。 3、 资金使用计划 根据项目进度要求，项目拟在36个月完成，项目资金预计使用安排为： （1）2011年安排资金1000万元，占总投资的2.2%，主要用于前期项目勘察、调查及项目启动使用； （2）2012年度安排资金 20000万元，占总投资的44.4 %，主要用于支付拆旧区及建新区土地整理项目所涉及拆迁安置房建设及其他补偿； （3）2013年安排资金20000万元，占总投资的44.4 %，主要用于拆旧区尾款及建新区土地整理项目的拆迁补偿、安居房建设及支付贷款费用。 （4）2014年安排资金4000万元，占总投资9%，主要用于基础设施配套建设及支付贷款费用。 (五)财务及还款能力分析 1、项目收益预测分析 本项目偿债资金还款来源是****政府统一按实际成本归还项目投入，并通过每年实际投入核定固定收益及项目回报，政府通过土地整理节约出来的符合规划的新增建设用地，将其上市出让所得收入。政府获得的土地收益做为项目收益和银行借款偿还保障，公司项目收