临港新城区域分析
2010年3 3月 营销部
一、前言 前言
临港新城区域指的是南汇 的临港新城
包括原南汇的芦潮港，祝 几个村镇，以及新设立的 水港。
产品模型
土地—客户 客户—产品属性模型 编号 G1 G2 G3 类型 商务住 宅 城市改 善 城市栖 居 城郊改 善 郊区栖 居 郊区享 受 城市豪 宅 郊区豪 区域属性 商务为主要功能，商业价值较大， ，居住属 性一般 交通与配套完善，居住属性较好 居住属性较好 交通与配套在步行范围内，居住属性一般 居住属性一般 交通便捷，距离城市距离较短，居住密度 居住密度 较低，居住环境较好 交通与配套并不便利，距离市区距离较远 距离市区距离较远， 但是居住环境优良 有自然资源，公共交通与生活配套不便利 公共交通与生活配套不便利， 周边可能会有休闲配套 城市内有稀缺资源或稀缺地段 高端客户 郊区具有稀缺资源 客户属性 商务人士作为投资用或过渡 性居住 各类居住改善型人群 首次置业人群为主，少量低 端改善型 各种改善型客户，少量养老 一般为价格挤压造成的首购 客户 改善型客户，部分为高端改 善
四周区域分别为惠南 板块，奉城板块，海
从区域来看是典型的
交通类型 封闭型道路 越江通道
交通名称 郊环线 东海大桥 11号线 延伸段
连接 奉贤浦东 大小洋山
沪芦高速 外环线，东海大
沪 芦 高 速
郊 环 线
轨道交通
嘉定，临港
东 海 大 桥
区域属于上海的最东南， 区域属于上海的最东南，受洋 交通还处于起步阶段， 大。交通还处于起步阶段，未
代化的居住功能吸引市中心城区人
三城七镇——上海 三城七镇——上海 ——
控制中心城区房地产发展规模 加速城市化进程
将密集的市区客户向外迁徙，减轻
市发展必经之路
七镇——区域 七镇——区域 ——
外环线房地产开发投资的增长
区域发展必要选
外区域客户，影响区域人口配置，带动区域经济增长 带动区域经济增长
区域重பைடு நூலகம்产业结构及发展规模
对应
小户型公
精品公寓
中小
C
各种公寓 体
T1
功能性
T2 TOP1 TOP2
别墅，洋 房
大户
独
区域属性分析 区域规划分析 区域房产市场分析 客源分析 区域土地市场分析 总结
二、区域属性分析 区域属性分析
该区域位于上海市区 浦东的南汇地区；
北靠惠南，西临奉贤 临杭州湾入海口，是 形； 全部属于郊环外；
14.16917
1
14.17
119800
236%
8454
564
区一期 坊
居住用地
14.29983
1
14.30
126100
249%
8818
588
区一期 街坊
东至茉莉路绿化带，南至申港大道 绿化带，西至秋涟河，北至规划S4 路（暂名）及WNW-C5-01地块边 界
居住用地
10.54411
1
10.54
87227
体规划等级较高，并且也受到较高的关注度 并且也受到较高的关注度
项规划建设速度较快，核心产业地位已经确定 核心产业地位已经确定，未来发展较易被人所接受
于现人口与居住环境的限制，未来人口导入的发展速度会受影响 未来人口导入的发展速度会受影响
业配套与未来轨道交通略有欠缺
四、区域房产市场 区域房产市场
03
泥城
芦潮港
保税港
东海大桥
目名称 泥城苑 色城邦 水湖馨园
项目规模 综合容积率 产品线 均价 开发 6.4 1.4 多层与小高层公寓 8280 港城房 8.9 1.4 联排叠加与小高层 新一批价格待定 新元联业企 69.5 1 公寓、别墅 公寓 8000 海港新 33 1.04 公寓、别墅 公寓 9000
230%
8276
552
09年，临港也逃不出地王频出的命运。09 09年的3块成交地块都以230%以上的溢价 形成地价高于房价的结果。
域未来与在售代表项目价格
开发商 上海海港新城房地产有限公 司 上海保利建锦房地产有限公 司 上海金桥出口加工区房地产 发展有限公司 上海临港新城投资建设有限 公司 上海海港新城房地产有限公 司 上海新元联业企业发展有限 公司 产品构成 主力公寓，少量别墅 主力公寓 预计上市时间 2010年下半年
主产业区：上海现代装备 综合区在功能上，是国家 补充；在布局上，是新城 方向。 重装备产业区和物流园区 重要组成部分，是以第二 与滨海生态环境协调发展
装备产业区
根据临港新城规划，地块所处的 体现滨海都市魅力和活力、展示新世 市生活环境质量的标志性地区”。规 集中了临港新城的主要市级公共服务
绿化：地块处于“城市岛居住小区” 绿化 的绿化带和结构绿地； 现现代化的城市风光；
区域内属于开发起步阶段，大部分项目还处于交房前的阶段 大部分项目还处于交房前的阶段。所以区域内可能缺
套的跟进，并且对于自住客的接受度也不高 并且对于自住客的接受度也不高。 但是未来规划较好，并且受关注度也较高 并且受关注度也较高，未来区域属性的改善程度较大。 从近期的土地储备来看，未来的市场价值会有明显的上升 未来的市场价值会有明显的上升。 未来新房与二手房的竞争较为激烈。
活配套，居住环境与产品自身品质。
产业客户关注的是位置与工作地点的关系， ，以及在满足基本生活的前提下的总价与
，其次才是未来的升值保值。所以对于产业客户来讲 所以对于产业客户来讲，紧凑型户型，小总价较有吸
。
投资客唯一关注的是未来发展潜力，规划的发展 规划的发展，以及未来变现的难易度。
区域的商业配套、人口进入速度，规划落实程度是所有人都较为关心的 规划落实程度是所有人都较为关心的。
城市文明景观：地块南侧为城市发展 城市文明景观
上海水产大学
行政文化中心：主城区于地块东向位 行政文化中心 ，满足城内居民需求； 、上海海事大学校区。
大学
教育：地块南向规划有教育用地，用 教育
一环
商业布局主要体现为一环一
水湖最内环，建设综合现代商贸
即轻轨与滴水湖交汇处的高级精
“一环”。在滴水湖内环，与 一环”
容积率
建筑面积 （万m2）
成交总价 (万元）
溢价率
建筑楼 面价
每亩单 价
区 地块
居住用地
26.088
1
26.088
56846
14%
2179
145
区一期 坊
东至茉莉路绿化带及WNW-C5-02 地块边界，南至规划S4路（暂名）、 WNW-C5-18地块及WNW-C5-03 居住用地 地块边界，西至秋涟河，北至花柏 路绿化带和WNW-C5-02地块边界 东至秋涟河，南至规划S4路（暂 名），西至沪城环路绿化带，北至 花柏路绿化带
合，形成综合性商务服务集聚区
业设施集聚的地带，规划发展各
百货、专卖店、专业店、高级酒
“一圈”。在围绕滴水湖的 一圈” 圈；
汇处，打造精品商业集萃、商务
名称
途径
嘉定，静安，徐 轨道11号 林，周康，航头 惠南，临港 线
未来规划中仅有一条1 未来规划中仅有一条1 规划， 规划，但是其建设速度 将投入使用。 将投入使用。
六、区域土地市场 区域土地市场
地块名称 上海临港新城主城区WSW-C1街坊东侧地块 上海临港新城中心区一期建设区WNW-C5街坊 WNW-C5-05地块 上海临港新城中心区一期建设区WNW-C5街坊 WNW-C5-04地块 上海临港新城中心区一期建设区内WNW-C5街 坊WNW-C5-10地块 上海临港新城中心区一期建设区WSW-C2街坊 WSW-C2-13地块 上海临港新城中心区一期建设区WSW-C2街坊 WSW-C2-04和WSW-C2-05地块 上海临港新城中心区一期建设区WSW-C2街坊 WSW-C2-10地块 上海临港新城中心区一期建设区WSW-C2街坊 WSW-C2-14地块
居住人口将经历从缓慢增长到快速增长的变化过程
竞争等级
区域名称 惠南，新场，航头 金山 周康
未来竞争力 一般 较大 较大
竞争客源 南汇本地客，产业客源 投资客源 南汇本地客，产业客源
核心竞争区域
次级竞争区域
于临港是上海较少有的重点规划、且明显价格低点的新开发区域 且明显价格低点的新开发区域。真正和其发生 质竞争的区域较少。
客户属性稳定
短期内以投资客为主的基本情况不会有根本性的改变，原因在于区域人口缺乏由于 短期内以投资客为主的基本情况不会有根本性的改变
处于刚起步阶段。
价格洼地短期内不会改变
临港地区市场明显低于其他区域的价格水平的格局由于其区域属性的因素不会改变
格因素也是吸引客源导入的最重要的因素
居住客源逐渐增加
随着规划的落实与配套的改善，还有整体市场价格水平的提高 还有整体市场价格水平的提高，从中长期来看，区
区域交通状况，拉近与市区的联系
区域配套设施，促进外环区域生活质量
万祥镇 书院镇 泥城镇
上海的辅城。 1. 上海的辅城。
2. 托集装箱国际深水枢纽
和国家级现代装备业园区， 和国家级现代装备业园区，充
平、相对独立、功能完善的综 相对独立、
3.社会、经济、环境、 3.社会、经济、环境、文 社会 的活力都市。 的活力都市。
东岸涟城
绿地
域属于刚开发区域，所以在售项目不多， ，并且二手房市场也不活跃
优点： 传统结构户型，接受度较好
缺点：
厨房位置不好，形成餐厅采光不 中间过道浪费面积过大
面积：92m2
优点： 传统结构户型，接受度较好
缺点： 餐厅采光不足，并且面积较小
面积：88m2
优点：
附加值较高，
缺点：
餐厅采光不足
面积：85-89m2 滴水湖馨苑