从1998年开始，中国房地产进行了市场化改革，国内房价已经连续涨了二十年，要说没有泡沫，没人会相信。

只是不同的城市，泡沫的程度不同而已，大城市泡沫深重，多数百姓买不起房，而中小城市房价泡沫并没有想象中那么大，但与几年前相比，房价也有翻倍涨幅。

中国房地产肯定有泡沫，只是在人为的将泡沫尽可能的往后延迟，大家都希望发生奇迹，能让这个泡沫一直不要破裂。

国内现阶段房地产有没有泡沫，主要有几个标准来判断：第一，中国的房地产总规模达到65万亿美元(相当于450万亿人民币)，而欧美日房地产市值统统加起来，也只有60万亿美元。

如果国内房价再涨下去，国内房地产的市值会与世界房地产市值相媲美。

当年，日本房地产泡沫被吹起时，仅是东京一个区的市值，就相当于整个美国。

当时，日本人也相信房价只涨不跌的神话，结果房地产泡沫破裂后，经济发生长期停滞不前。

第二，从租售比来判断，这在一线城市情况特别明显。

像在上海市中心房价都在6.5万元/平米左右，新房总价都在600-800万之间，而拿这套房产出租出去的租金在8000多元/月，一年下来差不多10万元左右。

这就意味着，房东投资买房的话，靠出租需要60-80年才能收回成本，这个投资回报率实在太低。

所以，很多人觉得，在一线城市买房不如租房划算，因为房价是可以通过杠杆推动，而房租是与当地人收入挂钩，没什么太大的泡沫。

第三，房子跟居民收入相比。

上海房价现在是6万多/平米，而多数居民的月收入在3-6000元之间，好一些的白领阶层是万元以上(占比不超过20%)，以目前这样的工资购买高房价简直是不可能的，这也意味着，即使是一个10000元月薪的职工，要买一个平方的房子，也要不吃不喝干上半年时间。

一年也只能买二个平方米，这么高的房价让很多年轻人看不到希望。

房价应该与当地民众收入挂钩，而不应该由炒房者通过高杠杆的手段推上去。

第四，中国的房地产空置率也很高，官方没有公布过数据。

不过，民间的机构通过小区亮灯率、电表使用情况，可以判断出大城市商品房的空置率在20%至30%之间，而中小城市房产空置在30%以上。

很多人通过杠杆买房之后并不出租，想要待价而沽，所以国内有大量房子被空置着。

这导致了需要房产的年轻人没钱买房，而拥有多套房产的人，就直接将房产空置着。

这是社会资源的严重浪费。

较高的空置率就说明中国房地产泡沫还是很大的。

无论从租售比、房价与收入比、房地产总市值、各地的房产空置率等指标来看，中国现阶段肯定存在着较大的泡沫。

只是目前各方面都在努力维持着这个泡沫，希望这个泡沫既不要大涨，也不要大跌，就稳定在目前位置，然后再等时机，将其软着陆。

此外，有观点认为，幸亏有房地产吸纳了国内这么多超发货币，否则国内物价涨势还要凶猛。

实际上，这些人把方向搞反了，应该先有房贷需求，才会推动M2上涨，并不是M2上涨，才通过高房价吸纳的。

如果没有房地产泡沫，我们国家的M2的规模绝不可能突破200万亿以上。

要回答泡沫是否严重的问题，首先要搞清楚的一件事是什么是泡沫。

泡沫这个词自从被经济学界引用之后，已经被滥用了，一切价格偏高的东西都会被烙上泡沫的钢印。

如果懂一点马克思主义经济学，你会对泡沫做出更加精确的定义：“凝结在一个商品上的所有的人类无差别劳动，是这件东西的价值，凡是价格高到超出这个价值适当浮动范围的商品，就是有泡沫。

”而凡是泡沫，总有被戳破的一天，价格总会回落到和价值相符的地步。

先别急着点头，事情根本就不是这样的。

我们假设你从山西大同拉着一车同样的煤，送到河南煤都平顶山和冬天苦寒的辽宁沈阳，凝结在这车煤上的煤矿工人劳动和你的运输劳动力几乎是一样的，但是卖出的价钱却大相径庭。

在平顶山，这车煤白送都不会有人要，而在沈阳，供暖所愿意出高价收购。

所以沈阳的煤炭存在泡沫么?并没有。

决定高昂价格的是这车煤对当地取暖者的使用价值和购买难度，至于它的生产成本几何，一点也不重要。

房产作为一种商品同样是如此，只有当它的价格远远超出它的实用价值时，才可以说当地的房产价格出现了泡沫。

在现代经济史上出现这样泡沫的房地产市场确实存在，比如此前我们出过的那篇《亚洲金融危机2.0?》中集体亮相的东南亚四小虎，就有过真正意义上的房地产泡沫。

当时这些国家由于低廉的劳动力成本和相对弱势的货币汇率，牢牢占据着全世界的制造业外贸市场，吸引了大量外国资本进入当地的房地产市场，推高了房价。

但是当地的制造业其实建立在非常脆弱的外汇体系之上，无论是地区产业结构带来的收入增长潜力，还是政府所能提供的教育、医疗、金融市场等软服务，都还没有达到这个高额房价所应该对应的水平。

所以一旦当地货币走强，单纯对外的制造业崩溃，房价就立刻树倒猢狲散了。

在这场亚洲金融危机出现前几年，中国人比较熟悉的海南房地产泡沫也是同样的原理。

当时的海南刚刚从广东划出去，连基础设施都还没有准备好，用冯仑的话来说，“省会海口甚至只有一个红绿灯。

”经济结构和基础服务水平非常低下，完全撑不起什么有价值的房产。

所以政策一声令下，热钱快进快出，最后留下了泡沫后满目疮痍的海南。

总之一句话，可以被称为泡沫的楼市，是那种房价远远超出了实体经济承载能力的楼市。

如果一个地区，没有足够的水和粮食供给、没有能应对风险的经济结构、没有充足的医疗教育资源，说白了，是一个猪油蒙了心的人才会想要常住的地方，却有着高房价，那才可以被称作是泡沫。

这一类地区的房地产泡沫都是一次性的。

一旦崩溃，在相当长的一段时间内都缓不过来，而且很有可能就此失去了参与更广泛竞争的机会。

在这个角度上说，沙特这类国家倒是要担心一个。

泡泡遮不住一个大国和这种小国家、小地区的泡沫相比，大国的房地产泡沫问题更加复杂。

灯塔国就为我们提供了一本房地产泡沫教科书。

美国在历史上经历过三次大的房价暴涨暴跌，每个阶段还都有一本现象级的书相对应，很有意思。

第一次是在南北战争刚刚结束的1870年代到1900年代。

稍微熟悉美国史的人都会知道这个时代被称为“镀金年代”，得名于大文豪马克·吐温第一部同名的长篇小说。

当时的美国刚刚经历南北内战，终于艰难地完成了国家的统一。

对于北方以工业为主的各州来说，这可是一个狂飙突进的年代：一方面，美国的国土面积翻倍，国内市场容量几乎翻倍，工业品和新兴的金融产品有了新的出口;另一方面，南方的黑人奴隶并没有因为战争结束就直接得到解放，人力成本几乎为零，使北方获得了非常廉价的农产品。

低价的原料，庞大的市场，让北方各州的财富快速积累，泡沫也就由此产生。

当人们回顾那个时代时，往往会提到铁路泡沫，但房地产泡沫也是确实存在的。

当时的大城市芝加哥、纽约、费城等城市的房价都在飞涨。

作为应对，人类历史上的第一批大厦就是那个时候出现的。

马克吐温小说中的主角之一郝金斯老爷，临死之前都还在盼望着田纳西乡下的田能卖出高价，就更别提那些大城市的原住民了。

第二次则是在上世纪20年代。

这次要提到的畅销书是《了不起的盖茨比》。

这本书被称为是美国迷惘一代的代表作，写尽了人生冷暖，但是这些年轻作家在这段时期迷惘什么呢?说白了，就是没钱。

当时的世界刚刚经历一战，发达的老欧洲打成一片废墟，亚洲的新兴经济体还没有影子，全世界只有美国一家独大。

那个时代的美国，工业产值占到世界1/3以上，各种产业都欣欣向荣，工人和资本家手里都有的是银子。

把家里的东西都更新换代以后，剩下的钱没地方去，就流到了房地产。

被人们选中的，是和中国海南差不多的佛罗里达州。

同样的阳光沙滩，同样饱受飓风困扰，同样没有任何基础设施，仅仅因为是旅游胜地，就被认为具有很高的投资价值。

到了1925年，佛州最大的城市迈阿密就涌现出了2000多家房产中介，全市常住人口中有1/3都是房地产从业者。

1923年花80万就可以买到的一块地，到了1926年就要价400万。

泡沫程度之大，可想而知。

那时候参加盖茨比宴会的高净值宾客们，聊的话题恐怕都是“你在佛州买了几套房?”最后这场泡沫以一场飓风结束，当人们看到价值连城的房子被飓风轻易就吹塌了时才意识到，这股热流有多么愚蠢。

盖茨比朋友们的贪婪梦想也就这么结束了。

而一直都没有钱参与这场游戏的年轻文人，当然只有迷惘的份了。

第三次则是现在人熟悉的次贷危机。

这场从2007年下半年开始的危机，始于本世纪初的互联网泡沫。

为了抵消互联网泡沫破裂带来的负面影响，美联储连续13次降息，并且向很可能没有还贷能力的人士发放贷款。

大量流入市场的钱又一次没处去，只能流入房地产，7年时间涨出了过去30年的涨幅。

后面的故事你应该也很清楚了，在此不赘述。

和这一段历史对应的畅销书是《21世纪资本论》，我估计很多人都买了，但是绝大部分人没有看超过10页。

这里摘一段皮凯蒂比较切题的结论：“对这个问题的数量级有一个初步认识，劳动收入分配中收入最高的10%的人一般拿到总劳动收入的25%~30%，而资本收入分配前10%的人总是占有所有财富的50%还多(在有些社会高达90%)。

更令人惊讶的是，工资分配底层的50%总能占到总劳动收入的相当大比例(一般为1/4~1/3，与最上层10%的人大体一样多)，而资本收入分配底层50%的人一无所获，或者接近一无所获(总是低于总财富的10%，一般低于5%，或者相当于最富有10%的人1/10)。

”随后他又说：“房产是中产阶层和小康阶层(在资本收益中)最喜欢的投资形式。

”看见没有，他在批判买房的人是在加大社会贫富差距，影响社会进步呢。

潮水涨落之下尽管《镀金时代》、《了比起的盖茨比》、《21世纪资本论》不遗余力地嘲讽那些贪婪的炒房客，美国的经济却没有因此崩溃。

而且无论泡沫与否都一直保持着优雅的姿态，至少比它在每个阶段遇到的那些对手们可是优雅多了。

这就是大国的好处，多大的泡沫都能有缓冲的空间，而且在一些重点地区，房地产行业也完全没有陷入长期的萧条。

其实对于美国房地产的泡沫来说，最大的问题在于金融系统的抗风险能力不足。

按照前美联储主席伯克南的说法：“我们的金融监管体系自从1930年以后，就没有过什么进步，应对现代丰富的金融手段，监管是相当迟缓的。

”而房地产本身作为商品的物价，很多时候是与它的使用价值相匹配的。

比如作为宇宙中心的纽约，无论房地产泡沫被戳破与否，中位平均房价就没有低于过10万人民币/平米，一套位置相当于北京四环的老公寓，单价也在8万人民币以上，始终非常稳健。

在不太宜居的北部城市，比如五大湖畔有NBA球队的密尔沃基，房价也一直维持在相对的低位，在泡沫中并没有显示出过多的浮动。

这还是符合我对房地产泡沫的定义：只有在那些生活和发展基础低下，房价却异常高企的地方，才能说是有房地产泡沫的。

除了美国上世纪20年代发生在佛罗里达州，类似中国海南泡沫的那一次堪称泡沫以外，其他的两次泡沫并不能说是标准的泡沫。

但毕竟，这是百年内的三次起起落落，玩得人小心肝受不了，背个泡沫的黑锅也没什么。