房地产开发管理体系幕墙工程标准化管理应用指引华润置地北京股份有限公司主编：周影、南松参加编制人员：宗海、何旭、李伟、黄涛、鲁猛、杨晓冬等2011-3-30释义：标准化管理---指开发工作过程中的程序化、规范化管理。

应用---指研究宗旨源于实际工作需要、服务于实际工作需要。

指引---指所提示方法、工具等为思路性建议，应用中根据项目情况灵活应对。

一、前言房地产开发过程中，幕墙工程（尤其是大型综合体）属于一个专业性较强，既影响美观、又涉及功能性并商务份额较大的分项，建筑设计院和业主方工程设计人员专业程度严重不足，幕墙工程设计和承包产业分工欠细，开发商常常处于图纸不可控、成本不可控、工期不可控及质量不可控的窘境，《幕墙工程标准化管理应用指引》的编制试图解决房地产开发过程中幕墙工程相关工作涉及的管理问题，拟建一套以开发商为导向的全过程管理体系及管理工具，从而全面提升幕墙工程管理质量和实体质量，提升性价比。

研讨着重于解决目标问题的过程控制。

编制过程中，以保证品质为前提，将成本控制理念渗透到每一个业务环节及管控过程，强化过程中的成本管控：其中包括方案设计阶段经济合理性评估、技术合理的统一招标图、翔实准确的商务清单、明确的质量目标和管控要求，规避实施过程中不合理的商务增量等。

工程实践证明：通过该管控体系在实际工程中的应用，取得了良好的经济效益和质量效果，投资方面的优化达到了行业先进水平。

执行管理工具的说明：该套执行管理工具文件一共36个，分别依据开发过程中四个不同阶段而编制，站在业主角度引导开发商各职能部门人员如何进行过程管控，内容形式包括标准管理文件模板、管理工具、参考评审表单、问题库、主辅材清单及商务清单等等，可提供业主各部门成员不同阶段工作及相应文件编制参考和借鉴，由于篇幅有限，本文仅列举各管理工具文件名称，简要介绍各工具文件概略思路和内容。

二、《幕墙工程标准化管理应用指引》基本管控框架体系模型 a) 基本思路：立足于解决幕墙专项工作中的“4W1H”的基本管理问题。

即“WHO ”由谁做；“WHERE ”在哪个阶段做；“WHEN ”在什么时候做；“WHAT ”要做什么内容；“HOW ”应该怎样执行？ b) 项目管理流程：解决问题 --- 由谁做？什么阶段做？做什么？ c) 执行管理工具：解决问题 ---怎样做？d) 技术支持积累：解决问题 --- 知识经验积累和企业标准 三、 体系分系统概略介绍1. 项目管理流程将幕墙专项工程做了符合行业规律及房地产开发要求的合理分解，为开发计划和专业计划的编制及工作组织提供参考。

明确划定各部门工作职责及工作界面。

在流程中解决分项工作中存在的现状问题，并以【管理工具】的形式给以解决方案的建议指引，最终使得流程得以落地实施。

流程解决了“由谁做、什么阶段做、做什么”问题，下表所示的执行管理工具将解决“怎样做”，各阶段对应之管理工具示例详表一。

项目管理流执行管理工技术支持积表一：【执行管理工具T-XX】列表6段T3 7工序质量验收管控工程管理阶段2.执行管理工具编制：内部工具：指导开发商一线操作人员该做什么、如何做。

外部工具：指导同合作方相关的的工作内容、要求。

编制原则：把控执行过程中的关键点。

2.1.幕墙设计阶段管理应用指引2.1.1.顾问咨询委托细化工作内容和成果要求【T1】：向合作方明确我们在全程顾问咨询服务过程中的详细成果要求，改变过去顾问公司只完成招标图即完成任务的现状，强化其对开发商的外脑辅助咨询决策的职能；同时也是对顾问公司管理的隐形强制管理。

规范设计委托【T5】：将委托设计合同标准化，将我们关注的各项问题，通常也是经常发生的问题在合约里明确，避免因经验不足造成的缺项漏项导致后期工作的被动。

2.1.2.过程成果方案评估【T2】：在建筑方案设计阶段，幕墙设计师介入建筑外立面的设计，协同建筑师评估建筑外立面设计的技术和经济合理性；弥补建筑师对幕墙工程设计上的专业欠缺，从最根本上把控方案达到相对最优化。

幕墙工程对一次设计反提设计条件【T3】：由于幕墙的专业性较强，建筑师及开发商设计管理人员对一些较特殊的技术要求缺乏预见性，导致幕墙设计和主体建筑设计之间易产生矛盾，对建筑外立面设计的实现不利或影响建筑功能的合理实现。

本表单搜集了一些幕墙外立面设计上的常见问题，为建筑设计乃至后续的施工图设计提供参考。

产品标准【T4】：以往设计过程中，对专项设计的产品标准重视程度不够，影响了设计成果的整体完善性。

本表单初步梳理了幕墙工程产品标准的基本思路，尤其结合了成本方面的要求，成为后续一切相关工作的基本指导原则。

这是一个管理理念的改变。

当然，如同建筑设计、精装修设计的产品标准一样，其编制深度也是随着工作的不断深入而逐步细化完善的。

2.1.3.最终成果参考工程量清单的编制要求【T9】：以往委托设计过程中，很少委托顾问公司编制幕墙工程量清单。

本表单一方面约定了顾问公司在完善设计的同时出具一份参考清单，供后续造价咨询公司规范编制参考；另一方面，也对幕墙招标图设计的完整性提出了高要求，因为其设计的漏项落项将导致工程量数据的缺失。

技术规范【T8】：以往工作中，开发商工作人员编制工程技术规范，受到专业性限制，编制的质量往往不高、针对性不强。

本要求意在将该项工作交由专业顾问公司去做，可充分发挥其专业性；同时规范格式模板，便于专业技术的积累和逐步形成产品标准。

开发商人员将主要精力放在重点关注的问题上即可。

主要应用材料清单【T7】：虽然设计说明中通常会表达，单独列项便于我们进一步审核细化产品标准，同时对后续的招投标工作有较大指导意义。

计算书：以结构计算书为主，根据项目情况也可约定其它技术性能的计算要求。

意在约束幕墙设计师的随意性和欺诈性，同时也便于我们对顾问公司的能力评审，以供其它项目操作参考。

图纸：评审。

2.1.4.成果评审评审单【T11】：意在使图纸评审规范化，不同部门、不同人员评审内容和重点应有所不同，避免眉毛胡子一把抓，没有重点，导致审图流于形式。

计算书评审【T10】：这是一项专业性很强的工作，借助外脑是一个可供借鉴的办法。

2.2.幕墙招投标阶段管理应用指引2.2.1.招标资格预审技术能力考核及评审（技术扣的设置）:【T12/T12-1/T12-2】：在这个阶段补充一项深化设计能力考核的步骤，结合实际项目的具体情况提出若干个技术问题，以问卷答题的形式获得投标单位的答复。

其作用在于：直接横向评审参投单位的技术能力；考核其投标意愿和认真程度；一些较好的设计、工程做法也可以经评审后进入我们的知识经验积累数据库，便于我司获得博采众长的行业专项工程做法。

当然，该项工作也可以移植到发标阶段去做，并作为评审技术标的内容之一。

2.2.2.综合能力测试工程管理能力评审[T13]：除了深化设计能力的考核外，工程管理能力也是项目能否顺利实现的重要保证。

我们设计了一个基本题库，将我们关心的重要问题以问答的形式固化下来。

在实际项目操作中，可以针对特定项目的重点难点提出有针对性的问题，征得投标单位的解答。

一方面可以促使投标单位在工程之初仔细研究工程组织实施，另外可提高招投标尤其是技术标的严肃性，减少走形式走过场的情况。

此外，我们虽然在工程管理规划中已经研讨了重点难点问题，但投标单位的答复和思考依然可以为我们制定更合理的工程方案提供借鉴。

总之，目标是将问题预控在招投标阶段解决。

2.2.3.招标专用文件工程量清单[T6]：以往的清单编制单位，往往对幕墙工程的专业性不足，导致编制的清单不利于我们提炼出我们最关心的数据，也不利于经济标的评审。

修正后的清单模板借鉴了其它开发公司的优点，同时结合我们的要求，规范了格式，按照幕墙特点层层分解，以求横纵向数据提取和对比分析较为清晰。

工程范围划分[T25]：工程范围和工程界面往往是产生商务增量问题的环节。

本单提示操作者重视该项工作，并标识了关键点。

质量标准要求[T23]：明确提出总的质量目标和分项质量目标，将我们最关注的要求重点提出来，并进入合约条件要求。

试验检测[T24]：将以往后置的试验要求前置到招投标阶段。

深化设计要求[T18]：将以往后置的要求前置到招投标阶段，关注细节。

2.2.4.招投标评审技术标评审分析[T14]：以往的技术方案评审仅为定性判断，针对幕墙工程需重点关注的指标及性能评审缺乏定量判断。

基于此，结合项目实践，设计了一个综合判断技术方案的表单，将定性化的判断予以量化，利用统计学的方法加以分析，得出有说服力的结论。

当然，这只是一种尝试，相信还会有更好的方法。

此外，技术标的工程管理部分也可以采用类似方法判断。

本工具的目的是强化技术标评审的手段，加大其发言力度，争取更优的招标成果。

技术经济分析[T15]：任何一个成功的招标成果应该都是建立在合理的“技术经济分析”基础之上的，片面的强调价格最低或是追求技术、质量的完美，最终受损失的只能是开发商。

因为在市场经济的条件下不会有“雷锋”，承包商也不会亏钱做项目，他们一定会从各个层面的工作中将利润“挤出来”。

所以技术经济分析可以明确我们的目标是追求较高的性能价格比，在特定项目的要求下，实现产品服务的性能和投入的最佳配置。

本表单例稿在此做了一些尝试。

技术方案承诺书[T17]：一些承包商在招投标阶段，对开发商的要求均能表示应允，而实际建设过程中却偷工减料，无非是利益驱动。

而现状合约条款针对技术性能和方案的约定尚较为宽泛。

为进一步完善合约约束，本表单尝试将我们特别关注的技术方案要求提炼出来，由承包商进行再次确认，希望对后期的工程建设的工作打下良好铺垫。

2.3.幕墙深化设计阶段管理应用指引2.3.1.深化设计准备深化设计交底[T19]：以往的情况是施工单位中标后，拿着招标图直接做深化设计。

本表单增加了一个工作环节，即由项目部组织有承包商、顾问公司、设计院乃至总包、监理共同参加的深化设计前的交底会，将其设计条件从不同的角度分别交代清楚，利于设计过程的顺畅传递，避免深化设计走样。

这也是以往工作中经常出现的问题。

2.3.2.评审及确认优化设计：在深化设计过程中，优化设计是一个很可能出现的情况，这是我们需要进行判断。

首先其原则是不能修改原设计，否则是为变更招标条件；同时应针对其合理优化加以鼓励并进行复合流程要求的确认。

实际执行过程中，灵活变通是最重要的。

深化设计评审单[T21]：将深化设计的评审以记录单的形式记录下来备查。

2.3.3.材料样板管理样板制作及确认2.3.4.实体样板管理视觉效果典型工艺：实行样板制度，推广“首件样板”制，每一分项工程施工前均要作工艺样板，从内在质量到外观观感，得到认可一致达到共识，确认已达优质，经雇主、幕墙顾问及监理工程师验收后，再全面铺开。

2.4.幕墙工程建设阶段管理应用指引2.4.1.施工准备组织编制幕墙工程管理规划[T30]：幕墙系统是多工种跨专业集成，业主项目部需根据幕墙体系特点分析出本项目幕墙重点和难点、管理措施和管理目标，同时要求幕墙承包商根据业主提出之管理目标编制管理规划，经评审后实施。