合同法房屋租赁案例

房屋租赁 __例

【案例】徐某自1995年以来一直租赁县保洁公司位于A镇的两间楼房经营，1999年3月徐某经保洁公司同意后将该楼房转租给陈某。但2000年仍是以徐某的名义与保洁公司签订的租赁协议，2000年8月保洁公司在未通知徐某与陈某的情况下，以80000元（国有资产管理局评估价）将该两间楼房卖给了季某，季某将款付清并办理房产过户登记手续后，通知徐某、陈某搬迁，但陈某拒绝搬迁。xx年至xx年，徐某与保洁公司仍然签订了租赁协议，徐某仍将该楼房转租给陈某。季某以陈某、保洁公司及徐某侵犯财产所有权为由起诉至法院，要求陈某反还房屋，徐某和保洁公司赔偿损失。

李海波律师指出本案争议的焦点是季某与保洁公司的房屋买卖合同是否有效，徐某和陈某是否具有优先购买权。

（1）转承租人是否享有房屋的优先购买权

《合同法》第224条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。在

转租中，出租人与承租人之间的租赁合同仍然有效，虽然次承租人与出租人之间没有权利义务关系，当因次承租人的原因发生租赁物损害时，出租人有权向承租人要求赔偿，同时次承租人也不能向出租人主张权利，因此如次承租人不能得到租赁权而遭到损害时，其只能向承租人请求赔偿，因为次承租人的租赁权是基于承租人的租赁权而产生的。

综上所述，次承租人在出租人买卖房屋时不享有优先购买权，当然，当原租赁合同未到期时，因原租赁合同继续有效，转租合同也仍然有效，次承租人仍可占有、使用租赁物。但在原租赁合同有效期限届满后，次承租人就不能占有、使用租赁物了。

（2）如果徐某主张优先购买权，应在何时提出

《城市私有房屋管理条例》第十一条规定“房屋所有人出卖、出租房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。从上述规定看，出租人在出卖租赁房屋时，应提前通知承租人，如果没有通知，就违反了法律规定，构成对承租人优先购买权的侵害，承租人就可以主张买卖合同无效。但是，超过合理期限，承租人就丧失优先购买权。所以，房屋所有人与购买人买卖租赁房屋没

有提前通知承租人，该买卖合同并不是必然无效的，只有当承租人在一定的合理期限内主张权利时，才有可能使买卖合同无效。

本案徐某及保洁公司均知道租赁房屋已卖给季某的情况下，双方仍然签订了房屋租赁协议，季某虽然早已付清购房款，并办理过户登记手续，但一直未得到房屋，其权益受到侵害也是比较明显的。因此，虽然买卖出租房屋未通知承租人，但承租人应在知道房屋买卖后的三个月内行使优先购买权的权利，比较合理，也与出卖前三个月通知承租人的规定相吻合。这样，即维护了承租人的权利，也保护了房屋买受人的权利。

（3）保洁公司与徐某xx年至xx年的租赁协议的效力问题

从上述分析看，该租赁协议是无效的，保洁公司房屋所有权转让后，已无权出租该房屋，徐某在知道房屋被出卖后，一直未主张优先购买权，其已丧失该项权利，故季某与保洁公司的房屋买卖合同已成为有效的合同，而保洁公司与徐某xx年至xx年的租赁协议时无效的。

综上所述，陈某与保洁公司及徐某侵犯了季某的财产所有权，陈某应停止侵权，搬出所占房屋，并赔偿季某的经济损失。

《合同法》

第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在

合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

房屋租赁纠纷《案例》

案例一：

法院经审理认为，原告在出租房屋存在漏雨的情况下，至今未对房屋进行维修，显属违约；被告作为承租方，在原告不履行维修义务的情况下，既不自行修缮，又不将已空关的房屋交付原告，导致房屋空关

至今造成租金损失。对此，被告亦有过错，应承担相应的责任，对被告空关房屋期间的租金损失双方应各半承担。

案例二

一、基本案情

xx年1月1日，某公司（以下称“我方”）与刘某某签订了房屋租赁合同。合同约定：（1）我方承租刘某某位于某小区A1楼401房；（2）房屋租赁期间，刘某某保证房屋符合出租房屋使用要求，负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用，因出租人延误房屋维修而使承租人或第三人遭受损失的，出租人负责赔偿。

（3）我方在入住前对房屋内的各种配套设施进行检查并在使用期间保证完好无损（包括附件设施），因使用不当或其他人为原因而使设施损坏的，承租人负责按价赔偿或给予维修。

xx年10月5日，我方租住房屋的厨房水槽进水管软管发生故障，向外喷水，导致屋内漏水，并漏至楼下。10月7日，刘某某要求我方赔偿房屋损失，我方拒绝，刘某某扬言要把我方物品扔出，我方人员报警，110出警到现场，建议双方通过法院调解解决纠纷。10月13日，我方给刘某某寄送《关于终止房屋租赁合同的函》，要求刘某某退还费用共计5250元。

10月18日，受理法院向我方送达刘某某诉我方财产损害赔偿一案的法律诉讼文书，刘某某诉称我方没有尽到管理职责，导致租住房屋漏水，要求我方赔偿地板、墙面损失7000元。

另：受理法院向我方送达陈某诉我方相邻损害防免关系纠纷一案的法律诉讼文书，陈某认为我方没有尽到管理职责，导致屋内漏水，并漏至其楼下房屋，造成其房屋受损，要求我方赔偿屋顶处理费、灯具费用、在外住宿费等费用共计35380元。

二、办案思路

接受委托后，我对案情进行了分析，并对当事人提出以下处理思路：

1. 对刘某某一案提起反诉或另行起诉。