哈尔滨南益集团哈西项目商业产品定位建议 Standardization of sany group #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#南益集团哈西项目产品定位建议商业定位篇广州善策·形界联合机构二00八年元月目录1、哈尔滨商业市场研究、城市商圈太过集中，不符合发展需求整个哈尔滨的商业零售、休闲、娱乐服务业商圈主要集中在道里区中央大街一带附近，成为市民消费的习惯性首选区域。

该商圈的形成虽然有其历史的原因，足以成为城市级的中心商圈，但从整体城市向四周扩散型发展的方向来看，随着居住与工作人口的逐步分散，其服务半径已经远远超出距离。

消费者消费出行的路线与时间成本加大，市场需求邻里型、区域型的多商圈共荣发展局面。

特别是区域型中心商圈的发展潜力巨大。

资料链接：广州城市商圈发展现状广州整体城市商业零售、休闲、娱乐商圈原来也比较集中在老城区的上下九路商业步行街、北京路商业步行街及广百百货、农林下路步行街等三个地方。

随着广州城市向四周发展的拓展，现在已经逐步呈现出以行政区域为划分，天河区以天河城、正佳广场为中心商圈，越秀区以北京路步行街、中华广场及流行前线为双中心商圈，荔湾区以上下九步行街为中心商圈，海珠区以江南西路为中心商圈，各个区域中心商圈成熟共同发展的局面。

原来只有一个城市级中心商圈的概念已经消失。

、商业业态比较单一，市场创新潜力巨大从哈尔滨现有商业项目的业态调查情况看，呈现出业态比较单一，零售业主要以服装及超市消费为主，整体档次较低；其次是各种中低档次的餐饮食肆，而娱乐及休闲业则主要仍以K歌房及浴室为主。

新近开发及经营的商业项目，虽都打出购物、娱乐、餐饮、休闲一站式的概念，可是仍只停留在本行业内模仿、照搬其它成功项目的程度上，且学习的深度不够，经营能否成功也还需市场的考验。

没有寻找到更好的市场突破口，不能满足市民日益提升的物质与文化需求与品味，市场创新的潜力巨大。

、商业产品设计风格雷同，没有吸引力哈尔滨旧有商业项目的建筑设计风格受城市特殊性的限制，均受欧式，特别是俄式建筑风格的影响较重，在本身就以欧式风格为主体的整个城市老建筑群中难以形成市场的区隔性。

新开发的商业项目虽偿试走现代式建筑风格的路线，但从已建成的情况看，思想仍比较保守，产品的现代感不强，对于商业场所所要求的时尚感、缤纷感表现不足，没有特色。

其中做得最好的只有爱建商圈的商业物业，从当前来看，算是走在了哈尔滨市场的高端。

做为商业物业的建筑风格及室内空间规划来讲，同样也是构成商业物业本身经营力的一项重要因素。

一个优秀的商业物业规划及建筑设计，特别是商业室内空间的科学合理分割，能有效地提升商铺的价值。

这是本案商业物业产品定位应该重视的关键之处。

、市民热衷消费，市场高档次需求潜力大哈尔滨市民比较热衷于高档商品的消费，从奢侈品在哈尔滨市场的销售额提升及高价值皮草的销售情况就可反映出市场的消费能力。

而且，东北人在外工作与做生意的人比较多，这一班人无疑具有较高的消费实力，且由于经常来往于南方地区，消费观念与品味也得到提升。

另外，由于东北地区邻近韩国，也有不少韩国人在哈尔滨从事边贸生意，同样会在哈尔滨进行日常消费，这两大人群在本身就已经构成了市场消费潜力的重要基础之后，也带动了本地的消费风潮与消费习惯。

、外来有经验开发商的进入，共同做大市场的蛋糕哈尔滨商业市场的消费潜力，已经吸引了众多外地有经验的商业地产开发商及国际国内各大品牌商家的关注与入市开发经营。

2007年，随着大商集团收购哈尔滨新一百以及福顺上都国际商业街区的动土建设，标志着大型投资商已经开始走近哈尔滨的商业市场。

爱建滨江大型社区的发展与成熟给即将开发哈市商业地产的发展商上了一堂现实中的示范课。

随着哈西新区的规划完成，韩国投资商也在哈西新区圈地，日后内地大型发展商、港资发展商、国外投资商将大量涌如哈市，继续开发哈市的商业市场。

外来有经验商业开发商及国际国内成熟商业品牌的进入，在提升了整个城市的商业形象的同时，也给市场带来了新的消费观念，使哈尔滨商业市场的蛋糕越做越大，其前景十分看好。

2、项目区位及发展前景分析、项目所在区位本案项目位于哈尔滨城市西南角的哈西新区，是城市规划重点发展的新区域。

项目地块具体位置西临哈西大街，北临学府四道街，东临尤家街，南临保健路，均为哈西地区城市级主要交通干道，处于哈西新区整体规划的中心位置。

商业临街面长，商业价值极高。

、区域发展前景分析2.2.1、区域范围及发展定位哈西新区规划范围北起康宁路、南至四环路、东起学府路、西至京哈铁路线，规划面积平方公里，计划用8到10年的时间，建设成为集基础教育、商贸商务、生态居住、新兴工业和高新科技“五位一体”的哈尔滨城市规划4个城市副中心之一。

规划目标是将哈西地区建设成为具有世界先进水平、可持续发展、以新经济为特色、多元地域文化为内涵、生活与就业平衡、环境与自然和谐的城市地区。

区域人口控制在20万人以内。

2.2.2、规划分区定位哈西新区内主要划分为南区、北区两大区域。

其中，哈西北部地区占地平方公里，重点建设集行政办公、商贸服务、运动休闲和文化教育有机融合的综合功能区；北部区规划中将形成三大焦点：一是冬季奥林匹克中心及公园，二是具有商业、文化娱乐和供市民休闲活动功能的活跃商业中心，三是哈西大街这一信息、金融、商务、办公发展轴。

南部地区将被重点建设成为高新技术产业和劳动密集型环保产业聚集发展的加工产业区。

哈西北部地区的改造建设，主要围绕两大发展主轴展开布局，即以学府四道街为东西主轴，建设区域性中心景观大道，形成以购物、休闲、娱乐为主的商贸综合服务轴；另以哈西大街为南北主轴，构建区域交通主要干道，形成以信息和金融为主的商务办公发展轴。

2.2.3、区域发展优势哈西老工业区形成于上个世纪50年代。

按照当时的城市发展规划，哈西地区要成为哈市重工业聚集区。

在此基础上规划中的哈西新区，拥有六大优势：区位优势，哈西位于哈市城区西南部，是哈尔滨南端的门户；科技资源丰富，拥有15所大专院校及10个省级以上科研院所；城市基础设施完善，拥有重要的城市出入口和铁路枢纽，主干道学府路与京哈高速公路和城市二、三、四环路相连接，即将启动建设的地铁1号线贯穿新区南北；产业基础好，建有服装、果品、钢材批发等市场；开发建设呈强劲发展势头，社会对哈西老工业区的发展关注度高；工业企业群集程度高，机械、电子、汽车、橡胶制品、建材、制药等企业均有分布。

2.2.4、国际企业及资本参与建设06年12月30日东北最大投资项目一由美国商兰德集团公司拟投资30亿美元参与哈尔滨市南岗区哈西新区的建设项目正式签约。

商兰德集团公司总部设在美国佛罗里达州迈阿密市，包括商兰德世界贸易公司、商兰德RGITC公司等多家子公司，是由在国际金融、银行、贸易和跨国项目开发方面具有多年专业经验的各类专家组成的集团公司。

国际大型企业的参与建设与巨额资本的投入，将保证哈西地区发展的品质与速度。

2.2.5、哈尔滨西站落户哈西新区，基础设施建设飞速发展2007年11月9日，铁道部与黑龙江省政府签署了《关于哈尔滨西站建设有关问题会议纪要》，准备从2008年开始，按照30年不落后的标准，设计建设一座现代化的铁路枢纽客站———哈尔滨西客站。

规划中的哈尔滨西客站场址位于南岗区新建齿轮路（临道里区一侧铁道线）两侧，规划占地面积为2至3平方公里。

按照30年不落后标准规划设计，哈西客站建成投用后将是一座现代化枢纽站。

实现铁路、公路、地铁等多种交通方式的“零换乘”，即不出车站，在立体化的客站内自由选择任何交通方式。

《哈尔滨城市总体规划文本》将城市用地发展方向确定为“向南、向西南”，哈西新区正是按这个方向进行。

哈西铁路客站的建设有利于城市向西南发展，同时西客站附近必将出现一个繁华商业圈，从而促进城市经济社会发展。

将来的西客站不仅能大大改善城市的交通条件，且必将成为城市重要景观和标志性建筑。

哈西区域内主干道路学府路与102国道、京哈高速公路和城市三环路相连接，是哈尔滨市重要的城市出入口。

哈西新区西侧有三条铁路专用线，中部有铁路编组站，可提供方便的铁路运输。

2006年启动的哈尔滨地铁一号线沿新区东侧的学府路经过，将更加便捷地联系城市其它中心区域。

新区北侧康宁路与哈尔滨市城市东西主轴西大直街和埃德蒙顿路相通，可直达商业中心与机场。

2003—2005年区域内及周边修建了工电路、哈西大街、学府四道街、长寿路、征仪路等十条骨干道路，为哈西新区的调整改造创造了基础条件。

2.2.6、区域体育休闲产业规划建设冬季奥林匹克中心，并进一步完善体育配套设施，加快体育社会化步伐，积极促进体育产业和房地产业有效融合，突出体育人文的主题色彩，推进实施奥林匹克公园项目，使之成为融健身、休闲、娱乐、购物为一体的哈西新区体育文化产业中心区域，提升哈西新区的城市功能和文化品位。

2.2.7、区域旅游产业规划依托哈西新区区域内的生态、人文等资源优势，围绕欧亚之窗，不断完善开发现代化新兴旅游基地，创新旅游形式，丰富旅游内涵。

以建设项目为纽带，把旅游观光、商贸购物、运动休闲、文化娱乐、教育会展有机结合起来，促进旅游及购物、餐饮等行业的兴旺，实现旅游、经贸、文化一体化发展。

3、商业经营专题研究、经营模式研究中国自改革开放，建设社会主义市场经济以来，历经20多年的发展，国内的社会消费商业共经过了以下几个阶段的发展历程：第一阶段：国营百货商场一枝独秀；第二阶段：地摊（大棚）、自由散铺式与国营百货商场共存经营；第三阶段：国营百货商场走向没落，超市与商业步行街成为居民消费主体，批发市场行业开始兴旺；第四阶段：SHOPPING MALL概念在国内风行一时，购物、餐饮、娱乐、休闲一站式经营业态组合在国内一线城市新开发商业中心遍地开花；百货商场经过改革，更新机制与观念之后，再次迎来发展的机遇；国外知名超市及其它商业品牌纷纷进入中国市场，商业经营市场百花齐放，进入黄金时期；第五阶段：市场竞争激烈，细分市场经营策略开始出现，各种主题式细分消费人群、业态商业中心在市场中共存错位经营。

国外知名超市品牌开始在国内市场进入纵深发展，攻城掠地，国内超市品牌在一线城市经营艰难，纷纷转移阵地，避开锋头，进入二、三级城市经营。

部分细分经营市场如电器、通讯产品、家俱市场，其中尤以国美电器为代表，开始走向连锁化、垄断式的经营。

一线城市的商业经营模式创新基本属于停滞状态。

随着二、三线城市房地产开发热潮的兴起，市场进入了复制化发展阶段，即将一线城市的大型商业中心定位模式简单复制到二、三级城市进行发展，形成了二、三级城市新开发商业中心的固定模式：强调购物、餐饮、娱乐、休闲一站式经营主题，商家组合上以百货公司、知名超市、国外品牌快餐店为主力店，经营散户为辅助店的形式。