浅谈当前我国房地产市场的现状、原因及对策
【摘要】随着我国经济和社会的快速发展，我国房地产业已成为国民经济发展的重产业支柱。

但是近几年，房地产市场存在着地价、房价持续上涨，市场供求结构失调，租售比悬，交易信息不对称，土地市场不规范、征费过重的问题。

为此，应加大住房供应量，优化土地资源置，改革我国现行房地产税制，加大金融监管力度和完善房地产市场信息系统。

标签房地产业；房地产市场；房地产开发；商品房；管理
为进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，国家采取了一系列措施，但我国房地产市场仍然面临需要解决的诸多问题。

一、我国房地产市场现状
1、房价过高是房地产的最根本问题。

近几年，房地产的需求一直处于旺盛状态。

特别是有很多人把房产作为投资项目，进行投机买卖，房产价格一直处于相对高位，一线城市如北京、上海和深圳，一百平米的高层住宅综合所有成本，约15 万到30 万人民币。

二线城市约13 万到22万。

三线城市，约12万到18万。

而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。

像这样的情况，如果不给予调控，广大居民的住房困难就难以解决。

2、相关配套机制及政策不健全。

目前，与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全，房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通，房地产税费种类繁多，且存在不合理的方面和环节，既不利于市场竞争和发育，又加重了广大百姓的购房负担。

货币化分房没有真正得到贯彻实施，面向大多数居民的社会保障机制还未真正确立起来，房地产业发展缺乏坚实的后勤保障。

3、土地资源不足，严重制约着房地产开发的步伐。

近年来，城区周边的土地供应量越来越少，价格也越来越高，为此，房地产企业要求政府部门有计划地统一规划，连片征用和规模开发房地产建设所需的土地资源，以解决土地供应不足的矛盾。

城市规划滞后，从房地产业发展的方向来看，中心城市及县城区、中心镇建设规划都滞后，给房地产开发带来一定的影响，私房乱建现象也影响着房地产小区规模建设。

4、户型结构不合理，经济适用房建设比率过低。

由于高中档大户型房屋利润较高，而且也有一定市场，所以很多房地产商多热衷于开发大户型的高中档住房。

很多中低收入阶层“望房兴叹” ，有房买不起。

我们的很多经济适用房大多数盖到了远郊区，这也造成真正的低收入阶层住不进经济适用房，而真正入住的都是相对收入较高的有车族。

5、公平竞争的市场环境尚未形成。

虽然已经规定用于商品房建设的土地必须实行招标拍卖，但目前招标拍卖还未形成气候，地块出让仍以协议方式为主，这使取得土地的成本与招标拍卖取得土地的成本相差悬殊，造成了市场的不公平竞争。

并且在中心区，旧区改造的土地供应制度与土地市场招投标制度矛盾突出，影响了土地招投标的进行。

同时，由于房地产企业是政府的利税大户，各地纷纷致力于“固本培源” ，成立房地产开发企业，这些开发企业与本地政府有千丝万缕的联系，自然都受到当地政府的庇护。

6、土地的供應不规范。

在过去20几年的房地产发展中，土地供应很不合理。

政府将土地以很低的价格划拨给房地产商，使得在房地产开发中土地所占
成本极低，有些得到了大量的便宜土地房地产商得以快速暴富。

与此相反的是，有些没有路子和关系的房地产商，拿不到一手划拨地，就必须去买别人倒卖的二手地、三手地，这就造成有些房地产商在房地产开发中，土地所占成本过高，甚至超过国际上公认的土地价占房产价20%的比例。

这样既影响了房地产企业的公平竞争，也易出现腐败行为。

三、控制房地产市场健康发展的对策
针对房地产市场存在的问题，以科学发展观为统领，采取科学、规范、务实、高效的政策措施。

1、加强商品房结构规划的管理
针对我国少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理的问题，要切实调整住房供应结构，就需着力发展中低价、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房，此外各地还要制定和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体比例要求。

只有有效的调整了商品房结构，才能解决商品房市场供求失衡的状况。

此外，还应充分利用税收来调控商品房结构，可以采取以下措施：一是根据人均居住面积来征收税款，根据各地方不同的经济发展状况等多种测量人民生活水平、经济发展水平等因素，制定我国城镇人口标准居住面积，对超过标准的居民征收房地产征值税；二是通过调节高收入群体购买高档住房的市场调节价，实现高收入群体和低体收入群体的贫富之间的转移支付，以此来调节住房结构的矛盾。

2、确定政府公共管理绩效的考核标准
房地产虽然在我国如火如荼，但并非像某些开发商所说的那样，完全是来自市场需求因素，而在于一些更加诡秘的潜制度因素。

其中，最重要的便是地方政府与房地产商形成的神圣联盟。

这一神圣联盟即是你发财、我发展，成本社会掏的畸形增长模式。

地方政府为推动城市建设和经济增长，通过政府的公共政策为房地产推波助澜。

为此，必须科学拟订政府公共管理绩效的考核标准，减少经济指标，包括GDP增长、财政收入增幅等，增加社会性指标，如人民群众社会幸福度、人均收入水平提高、社会和谐度等，以避免地方政府为单纯追求GDP 增长和财政收入增加而大批出卖土地、大规模开发建设等，以减缓政府政策对房地产业的推动力。

3、引导房地产的理论管理
当前，我国房地产市场之所以会有房价天高、嘘声一片的状况，其真实原因是在于市场需求过高但不理性。

政府对经济与社会问题的公共政策从解决问题的途径来说可以分为降低社会公众主观差距和减少客观差距的政策。

首先，政府应实施引导性政策，宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念，避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念，以降低社会公众的主观需求。

其次，政府应实施提高城乡居民收入、建立和完善社会保障、教育与医疗卫生保障等减少客观差距的政策，帮助社会公众提高有购买力的住房需求，通过扩大有购买力的需求，使房地产业步入良性发展的轨道。

4、积极履行经济调节和市场监管职能
首先，政府应以科学发展观为统领，尊重经济规律，通过颁布产业发展政策和货币、税收等各种手段与措施，科学调节房地产发展的结构和速度，力求在动态发展中实现供给与需求的相对均衡。

如拟订不同时期区域、开发规模与类型的房地产利润的核算标准，对价格成本比较高者征收累进税，在确保房地产开发商一定利润回报的前提下，适当降低商品房的市场价格。

其次，建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系，加强对房地产开发与销售行为的监管，制
止房地产开发商与部分地方政府官商勾结、寻租等不法行为，确保房地产销售市场信息对称公平交易，切实降低交易成本。

5、弱化外资对房地产业的助力
政府应通过对外资的行业准入、税收调节、融资渠道与方式等公共政策的修订和完善，在限制其对房地产业的过度投资和投机行为，而将其投资热点引导到基础设施和城乡公用实施建设中。

这既能保护国境外投资者的投资热情和利益，又能在一定程度上减弱外资在房地产业的强大示范效应，从而弱化我国房地产业的外来助力。

6、制定产业政策，追求公共利益
政府所制定的公共政策，必须反应社会公众的利益要求并以追求公共利益为永恒的目标，为实现和维护公共利益提供必要的政策支持首先，政府应树立“只有共享、才能和谐”的管理理念，一切政策的制定与实施活动均要体现社会公众的公共利益，让广大人民群众都能分享房地产和国民经济发展成果。

参考文献：
[1]许经勇，当前房地产发展面临的问题及其对策[J].湖南城市学院学报，2006（1）.
[2]刘拥军，产权制度、市场秩序与社会信用的形成。

当代财经，2003（1）.。