2.1 城市更新的必要条件
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住 宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进 行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
城市的基础设施、公 共服务设施亟需完善.
环境恶劣或者存在重 大安全隐患.
4.1 进行城市更新的一般程序
业主签署改造意愿委托书 受托单位申报纳入城市 更新单元规划制定计划 批准纳入城市更新 年度计划 土地及房屋确权、登记 开发商与业主签订 拆迁补偿协议 核发房屋拆迁许可证 并完成旧建筑物拆除 编制更新单元规划草案 申报改造实施主体 注销房地产证 建设用地报备 申请建设用地方案图 建设用地规划许可证

城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目； 其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划
城市更新年度计划


相关资金来源等内容；
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Part 3 深圳城市更新分类解读
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容？
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
由拆迁工作完成起36个月完成建设
占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意拆除 重建，并提供身份证及房产证复印机以便申报.
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城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
原土地用途剩余期限 的公告基准地价
增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
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城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
禁止功能改变的情况有哪些？
——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新:
(一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的
(二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格 的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的 (三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的 (四)建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消 防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的 (五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑 物剩余部分使用不便的 (六)建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变 功能有利害关系的业主同意的 (七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的
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城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划 即：五类用地不 少于60%。
城市更新单元的面积及建设量要求？
• 城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米。
• 城市更新单元内拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的60%。 • 五类用地：国有已出让用地、城中村用地、旧屋村、已按历史遗留违法建筑处理的用地， 已按登记历史遗留问题处理用地。 • 注：城中村用地就是指非农指标覆盖的地块，为了达到五类用地要求，才出现很多开发 商购买非农指标的情况。 • 确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面积不得超过 项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。
2011
2011 2012 2012
《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》
《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》 《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1号 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔2012〕45号
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Part 2 深圳城市更新基本概念
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城市更新基本概念
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
经费 区政府
来源 权利人 其他相关人
市政府
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城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
功能改变类
不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构 改变部分或者全部建筑物使用功能
拆除重建类
可能改变土地使用权的权利主体 可能变更部分土地性质 严格按照城市更新单元规划、城市 更新年度计划的规定实施
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城市更新基本概念
2.3 城市更新单元
城市更新单元
拆除重建 城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新 活动而划定的相对成片区域； 基本单位 确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基 本管理单位 多个项目 一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目
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城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
如何申请建筑物功能改变？
——向市规划国土部门申请办理规划许可变更和相关手续.
土地使用权人 或建筑物业主 递交申请材料
受理申请 公示
付清地价款 土地部门签订土地 使用权出让合同的 补充协议 规划审批
规划部门收回原《深圳市建设工 程规划许可证》重新核发《建设 工程规划许可证》或建筑工程装 饰、装修许可文件
3、更新单元实施主体认定
单一主体形成
拆迁人申请
签订项目 监管协议
区政府核准
4、更新单元建设用地出让
建筑物拆除 原产权注销
实施主体申报项目 建设用地
签订土地使用权 出让合同
5、更新单元项目开发建设
申请建设行政 许可事项
管理局建设事 项行政审批
区政府监督 项目实施
规划验收、 预售、回迁
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城市更新主要程序
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城市更新分类解读
3.3 拆除重建类城市更新
什么样的片区能进行拆除重建？
——所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）.
（一）更新范围符合更新单元划定的条件; （二）拟建用途符合法定图则的基本规定; （三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件; 或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。
市场主体
签订土地使用权 出让合同补充协议
补签土地使用权 出让合同 公开招拍挂 出让土地使用权
政府主导
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城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
城中村
新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价； 建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的 20%补缴地价； 建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。
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城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
如何确定城市更新单元的边界？
• 城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、 河流等自然地理实体边界进行划定。
不得拟定城市更新单元的情况？
• 旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元 • 已纳入市城中村综合整治）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独 拟订为城市更新单元。
补缴地价
改造后应缴地价
原有合法建筑 面积地价
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Part 4 深圳城市更新主要程序
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城市更新项目审批操作流程
1、更新单元计划立项审批
计划立项申报 （常态化）
区政府旧 改办初审
市规划国 土委审核
市政府批准
2、更新单元专项规划审批
编制、申报单元 专项规划
符合法定图则 规划国土委审批
无法定图则或突破法定图则 市规划委员会建环委审批
珠三角四个主要城市 三旧改造及城市更新政策培训
——深圳市、广州市、东莞市、佛山市 ——附：惠州市三旧改造政策分析
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目录
一、深圳市城市更新政策
二、广州市城市更新及三旧改造政策 三、东莞市三旧改造政策
四、佛山市三旧改造政策
五、各城市政策比较分析 附：惠州市三策介绍
城市更新基本概念
二
三
城市更新分类解读 城市更新主要程序 非农建设用地及征返用地转让办法
四
五
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Part 1 深圳城市更新政策介绍
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城市更新政策介绍
时间 2005 2007 2007 2008 2008 2009 2009
名称 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号 广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号） 《深圳市城市更新办法》市政府令第211号
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
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城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
旧屋村
现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价； 超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。
此部分按基准 地价补缴
占地面积
政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。即：70个历史遗留 项目，可按基准地价补交地价。
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城市更新分类解读