夏桥物业管理调研报告
一、 夏桥物业管理的基本情况
总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场
处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作
用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。
（一）夏桥物业企业现状
物业作为一个新兴产业刚刚在我夏桥内发展开来，现我辖区内有
三家物业公司，均为刚起步的小型创业型公司，从业人员100人，不
过随着小区的逐步增多，各物业公司也正逐步呈现扩大的趋势。
（二）夏桥物业发展现状
我辖区老居民区平房较多，多为居民自己所建，而规范化的小区
则多为近几年新建，为积极响应区里关于小区物业规范化的推进，到
目前为止，物业覆盖五个小区，管理房屋340000平方米，新建商品
房覆盖率100％
二、夏桥物业管理存在的主要问题及原因分析
（一）夏桥物业企业存在的主要问题及原因分析
1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，
近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于
企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会
资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服
务行业。
2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上
门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度不足50%，
这表明物业公司的服务意识不是很强。
3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资
产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵
害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小
区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存
在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。
4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工
缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要
求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。
5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收
费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我办事处调研，几家
物业公司长期亏损严重。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡
机制。三是物业服务从业人员报酬低。
（二）夏桥物业发展存在的主要问题及原因分析
1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不
强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业
收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同
质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴
费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成
为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、
业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。
2、建设遗留问题引发物业纠纷。工程质量遗留问题。主要表现有：
①尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并不
完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响
业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍
为开发商属下的物业公司承担，因此，多数业主认为开发商对建设质
量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此
作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问
题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房
后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。
3、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。
（1）房屋公共维修基金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权
证的业主，根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金，这就造成了一
幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。
（2）开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。房屋公共维修基金
一般由开发企业统一收取，再交到区房管局的专用帐户上。开发企业
不及时缴交给区房管局，造成房屋公共维修基金的拖欠，很容易激发
与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。
（3）使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。
（三）夏桥物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析
1、物业管理法律法规不健全。
2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，
有时各种矛盾会交织在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协
调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖
不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不
清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门
负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管
力度不大
三、完善物业管理的建议和措施
（一）加强夏桥物业企业服务的建议和措施
１、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，
做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办
物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。
２、鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平。区房管局通过全区
物业信息管理系统，运用现代化手段实施监督管理。
3、提高物业企业管理水平。一是物业企业争取政府的支持的同时，
提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不
断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规
范化。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进
行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服
务公司实行收费考核，建立内部激励机制。
（二）加快夏桥物业发展的建议和措施
1、加大政府政策扶持力度。
2、实施“分类管理”。建议区政府组织水电气供应部门和物业协会
进一步沟通协商，研究水电气供应管理，水电气价格及代收费问题。
使老问题有解决推进计划，同时又杜绝新问题产生。
3、完善收费标准，规范物业服务收费行为。建议区政府尽快研究
制定质价相符的物业服务费指导价格体系。物业服务收费应实行明码
标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方
式予以公布。对随意提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物
业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,
由政府物价检查机构依法查处。
4、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念，使物业企业进
一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物
业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展。
（三）建立健全夏桥物业管理体制机制的建议和措施
1、完善物业管理的建章立制。区政府应及时制定物业管理的中长
期规划，根据《物权法》、《物业管理条例》、《徐州市物业管理条例》，
出台相关政策。同时，建立健全我区的物业公众责任保险制度。
2、建立健全物业管理行政新机制。
3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从
工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、
管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业
打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由物业企业与开
发建设企业协商解决。
4、建立信息化管理机制。建立全区物业管理综合信息系统。加强
对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项维修
资金等方面的管理，实现物业管理的科学化和信息化。
5、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调
处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法
调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。
6、建立和推行补助金制度。建议对还建房、廉租房、城市低保群
体实行物业服务补助金制度，杜绝城市中新贫民区的产生。