1 / 6
房地产企业涉及的税种及计税依据
一、土地流转环节
转让土地使用权的转让方，应当缴纳营业税“无形资产转让”税目中“土地使
用权转让”子目的营业税、城建税和教育费附加；“转让财产所得”项目下的个人
所得税；“转让资产所得”的企业所得税；印花税；如果有增值的话还要缴纳土
地增值税。转让土地使用权的受让方，应当缴纳契税、耕地占用税。
1、契税计税依据：
一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用
权而支付的全部经济利益。
(一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出
让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市
政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式
确定：
1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地
产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
(二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，
土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使
用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费
用。
三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房
的，免征土地权属转移的契税。（见财税[2004]134号）
2、耕地占用税计税依据
2 / 6
以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。
3、印花税
对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花
税。（财税[2006]第162号）
二、房地产开发环节
（1）土地开发，也称“三通一平”或者“七通一平”。前者包括实现开发区域
以外的道路通、给水排水通、供电线路通和对施工现场上的土地进行平整。
后者包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、电讯通、有线通、煤
气通和场地平整。也就是把自然状态的土地变为可供建造房屋和各类设施的建
筑用地，即把生地变为熟地。
（2）土地再开发，就是在不增加城区现有土地使用面积的情况下，对城区
原有土地进行再开发即改造，通过一定量的资金、劳动等的投入，调整土地结
构，完善城市基础设施，以提高现有土地的使用功能，提高土地利用效益。
（3）房屋开发，是指从工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋
建设、房屋交易等的全过程。
1、营业税
（1）、建筑业营业税，税率为3%。自建房产以核定公式为计税依据。
（2）、服务业----代理业，税率为5%
代建房凡符合以下两个条件的，可按实际收取的管理费缴纳营业税。
1）、建房单位自行立项，自行征地并提供基建计划，双方签订代建合同，
房地产企业按一定比例收取管理费。
2）、房地产开发企业按国家规定办理工程清结算，不代垫工程款。
反之，不能同时符合这两个条件的，只能视同房地产开发，就其收取的全
部价款征收营业税。
3 / 6
2、房产税
对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对售出前
房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。计税依据
为从租或从价计征。
以分期付款方式购买商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间，应
确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。（见国税函
[2002]284号）
3、城镇土地使用税：房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应
计征土地使用税，由省、自治区、直辖市根据从严原则结合具体情况确
定。（见国税地字第140号）
4、印花税：按照“建筑安装工程承包合同”税目以承包金额贴花，税率为万
分之三。
三、房地产销售环节
1、营业税
销售不动产，税率5%，计税依据为向对方收取的全部价款和价外费用，包
括向对方收取的手续费、基金、集资款、代收款项、代垫款项以及其他各种性
质的价外费用。但不包括代收的住房专项维修基金。
2、土地增值税
计税依据为转让房地产取得的收入（包括货币收入、实物收入和其它收
入）减除政策规定的扣除项目金额后的增值额。
有下列情形之一的，免征土地增值税：
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；因国
家建设需要依法征用、收回的房地产。
3、企业所得税（详见国税发[2006]31号文）
4 / 6
4、个人所得税（与一般企业相同）
5、城市维护建设税：以营业税为计税依据，城市维护建设税按市区7%，
县城、镇5%，不在市区、县城或镇的，税率为1%计征。
6、教育费附加：以营业税为计税依据，税率3%
7、地方教育费附加：以营业税为计税依据，税率1%
8、印花税：按照“产权转移书据”税目以书据所载金额为计税依据，税率为
万分之五。
四、合作建房涉及的税种
1、营业税
合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称
乙方)提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种:
第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋
所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种:
(一)土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有
权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的
所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代
价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方
都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使
用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结
算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规
定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋
销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税
目征收营业税。
(二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出
租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方
将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑
5 / 6
物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑
物。甲方发生了出租土地使
用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产
的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也
按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合
作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。
(一)房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税
“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行
为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入
股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；
对双方分得的利润不征营业税。(二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定
比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不
征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对
甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；
对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成
营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因
此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按
实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方
后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
2、土地增值税
对一方出土地，一方出资金双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂
免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。
3、契税
甲方拥有土地，乙方提供资金，共建住房的，乙方获得了甲方部分土地使
用权，属于土地使用权权属转移，乙方应征收契税，其计税依据为乙方取得土
6 / 6
地使用权的成交价格，甲乙双方合作建房并各自分得的房屋，不发生权属转
移，不征收契税。