房屋买卖合同纠纷案的分析报告

一、案情概要

原告与两被告签订房地产买卖中介合同，约定将被告徐新的某处房屋出售给原告，后其分别向被告徐新支付了10000元定金，向被告苏商房产公司支付了4000元中介费。由于涉案房屋无法办理土地使用权证，原告与两被告进行交涉，拒绝办理房产过户，交涉过程中两被告将涉案房屋出售给第三人。原告诉请被告徐新双倍返还定金20000元，被告苏商房产公司退还中介费4000元。被告称已事先告知原告该房产无法办理土地使用证，是原告违约在先。法院判决被告徐新返还10000元定金，苏商房产公司返还4000元中介费。

二、案例分析

1、案件的争点

（1）对于合同中约定的“房产证资料”是否包含土地使用权证？

（2）谁承担合同无法履行的责任？

2、具体分析

（1）对于合同中约定的“房产证资料”是否包含土地使用权证？

首先，我国采房地一体主义，根据实践经验，除有明确约定以外，房产证资料应当包含土地使用权证。除非合同中有明文约定排除土地使用权证，而且虽然行政法中有约束性规定，但在民事活动中，房产买卖不包含土地使用权证的办理并不影响房屋的转让。

其次，合同法第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”如果提供格式条款的一方未尽提醒义务，则格式合同中载明的加重对方负担的条款无效。由于原被告签订的合同为格式合同，不办理土地使用权证会对原告的利益造成重大损害，因此被告有义务在合同文本中明示，并在签订合同的过程中进行告知，而合同文本中并无此明示规定，而且被告没有证据证明已经对原告进行口头告知，原告主张对此事不知，被告没有证据证明原告已经知晓，被告提出从价