《刑法》第222条规定，“广告主、广告经营者、广告发 布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情 节严重的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚 金。”
行政责任
刑事责任
公司吴江项目关于“学区”的宣 传，也没有相应政府文件明示， 是否也属于虚假宣传？？？ 该如何规避这类虚假宣传？？？
一审认定与判决
二审认定与判决
一审法院认为：原 告应当于4月25日与被告 签订商品房买卖合同， 按订购协议约定，原告 无权要求返还定金，故 判决驳回原告诉讼请求。
二审法院认为：在双 方当事人均不能证明自己 陈述真实的情形下，应当 认定4月25日未能订立商品 房买卖合同的原因是双方 当事人磋商不成，并非哪 一方当事人对订购协议无 故反悔。所以撤销一审民 事判决，华新公司返还5 万元定金。
风险防范
第一，本着诚实守信原则，符合 《房地产广告发布暂行规定》第3 条规定，对确定的内容进行真实 宣传，不得误导和欺骗消费者。
第三，正确使用法律提示 语，如“出卖方为本商品 房所作的任何形式的广告 宣传资料、售楼处展示资 料等均为要约邀请”。
第四，在买卖合同正文及 补充协议中对宣传广告相 关内容予以具体约定。
二、法定化为商品房买卖合同纠纷
《商品房买卖合同 纠纷司法解释》第5条
“商品房的认购、 订购、预订等协议 具备《商品房销售 管理办法》第十六 条规定的商品房买 卖合同的主要内容， 并且出卖人已经按 照约定收受购房款 的，按协议应当认 定为商品房买卖合 同。”
《商品房销售管理办法》 第16条
“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书 面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要 内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品 房基本状况；（三）商品房销售方式；（四）商品房价 款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五） 交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等 配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处 理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决 争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的 其他事项。”
一审认定与判决
二审认定与判决
一审法院认为：被告就原告 所订购房屋面积及单价进行单方 变更，原告对此不予认可，即双 方就诉争房屋买卖合同内容无法 达成一致，致使双方签订该预约 单意欲签订商品房买卖合同的目 的已无法实现，双方签订的上述 预约已无法继续履行。遂判决驳 回原告诉讼请求。
二审法院认为：《福田花园 认购单》对所购房屋面积、单价 及交房日期均作了明确约定，具 备买卖合同主要条款。被告要求 提高单价，原告不予同意，合同 并未变更，双方仍应按预订单约 定履行。只要被告按约履行，合 同目的就可实现。故根据《合同 法》第107条撤销原审判决，改 判被告与原告签订的《福田花园 预订单》继续履行。
1、提高著作权纠纷防范意识，自行拍摄、撰写、 制作取得相关素材。 2、签署协议合法获得相关素材。 3、委托他人设计，在委托合同中约定著作权侵 权责任由设计方承担，规避法律风险。
二、违反强制性规定风险
广告法 房地产广告 发布暂行规定
不得使用国家级、最高级、 最佳等用语； 不得妨碍社会公共秩序和 违背社会良好风尚; 不得含有虚假的内容，不 得欺骗和误导消费者； 不得贬低其他生产经营者 的商品或者服务......
上海新海汇房产有限公司为推销“中海瀛台”房地产， 2006年3月利用报纸发布广告宣称“中海瀛台楼盘距徐家汇 中心区仅有3公里”，而市测绘产品质量监督检查站的测量 结果为5.77公里；广告还称“根据政府规划，浦江南段将 建设成为集城市居住、生态、旅游于一体的新滨江板 块......”，而市规划部门证实该内容未经过政府规划批 准，属虚假宣传。最后，上海市工商局对该公司进行了处 罚：责令停止发布，罚款89.4万元。
不得有悖社会良好风尚； 不得利用其他项目形象、环境作为 本项目效果； 不得出现融资或变相融资内容，不 得含有升值或者投资回报的承诺； 不得含有为入住者办理户口、就业、 升学等事项......
现象
启示
“25万元买三房，50万元 的增值空间；
离城市中心只要几分钟； 购房入户，做城里人„„”
1、加强对法律法规及地方房地 产政策的熟知。
2、与法务部门形成有 2、项目位置需用实际距离表示，非所需时间。
防 范 措 施：
3、使用效果图或者模型图要注明。 4、不得含有广告主能够为入住者办理户口、
升学、就业等事项的承诺。
5、提前宣传周边交通、商业、文化教育设施及其他市 政条件，须做注明并出示相关政府规划文件。 6、广告涉及房屋价格、面积，须注明价格有效期、面 积是建筑面积还是使用面积。 7、广告内容不含（变相）融资，升值或投资回报相关承诺。 8、预售、现售房地产广告中，必须载明①开发企业名称； ②中介服务机构代理销售的，需载明该机构名称；③预售或 者销售许可证书号。
著作权法47条第一款和第七款：未经著作权人 许可，发表其作品的；使用他人作品，应当支付 报酬而未支付的，应当承担停止侵害、消除影响、 赔礼道歉、赔偿损失等民事责任。
1、规避违法使用他人肖像及姓名。 2、事先征得本人或者相关人员的书面同意，做 到依法设计。 3、主动积极向公司法务部门进行相关咨询，提 升法律意识，增强部门配合。
第五，加强对销售人员的 法律培训，不得进行虚假 宣传。
第二，对于不确定的内容采用含 蓄模糊的词句予以宣传。
第六，建立健全广告策划、 设计、审核、制作及发布 管理制度，与法务部门加 强沟通配合。
第二部分
认购书法律风险
继续履行纠纷
法定化为商品房 买卖合同纠纷
返还定金纠纷
一、继续履行纠纷 案例1：
2004年8月16日，被告（温州世贸房地产开发有限公司）取得 预售许可证。2006年12月20日，42位原告（购房者）与被告签订 《意向书》预订公寓式写字楼。其中备注1注明“上述房屋预订意 向书面积仅作为参考，最终以温州市房管局房产测绘队预售测绘 面积结果为准”，备注2注明“本意向书自签订之日起15天内有 效”。42位原告于同日支付40%购房款。 2007年11月23日，被告发出《缴纳告知书》，要求42位原告 于2007年11.26-12.25到被告处签订商品房买卖合同并缴纳房款， 付款比例为58%。 2008年2月4日，被告向原告发出《房屋缴款单》和《商品房 买卖合同》，根据《房屋缴款单》内容，房屋面积比《意向书》 约定面积减少一些切房屋单价增加了1475元的“设备款”。 2008年3月20日，42位原告将被告诉至法院。
风险防范
第一，认真按照认购书填写要求 将相关信息填写完整、准确。
第二，取得商品房预售许 可证再行销售。
第三，加强对买受人购房 资格的审核。
司法实践中，认购书应当具备上述13项 内容中的哪些内容就视为“具备《商品 房销售管理办法》第十六条规定的商品 房买卖合同主要内容”呢？
案例解析
2006年10月12日，甲方（华亿公司）与乙方（捷龙公司）签订《认购协议书》及《补充协议》。 2006年10月14日，乙方向甲方支付100万定金。 2007年6月15日，惠安建设规划局向甲方送达接受调查通知书，责令其停止收取任 何预订款性质费用的违法行为。 2007年6月28日，甲方向乙方邮寄《关于废止认购协议书》的通知》。 2007年7月2日，甲方将100万元定金返还乙方。 2007年7月19日，乙方快递甲方《回复函》称，甲方无权单方废止。 2007年8月23日，甲方取得商品房预售许可证。 2008年9月27日，甲方将讼争房屋另行出售并交付使用。 2009年2月5日，乙方提起诉讼，请求判令甲方双倍返还定金并赔偿损失1000万元。
2、《房地产广告发布暂行规定》第4条规定： 未取得预售许可证的预售房地产，不可以发 布广告。
3、《广告法》第4条规定：广告不得含有虚 假的内容，不得欺骗和诱导消费者。
人格权侵权
著作权侵权
广告法25条：广告主或者广告经营者在广告中使 用他人名义、形象的，应当事先取得他人的书面 同意；使用无民事行为能力人、限制民事行为能 力人的名义、形象的，应当事先取得其监护人的 书面同意。
房地产广告宣传及销售阶段 法律风险及防范措施
丹阳公司行政人事部 2014.12
目 录
1
2 3
广告宣传法律风险 认购书法律风险 惩罚性赔偿法律风险
第一部分
广告宣传法律风险
侵权风险
违反强制性规定风险
被视为要约风险
一、侵权风险
这是我一生中 最重要的投资！
合法规吗？
1、《户外广告登记管理规定》第3条规定： 户外广告需经工商行政管理部门审批和登记。
房地产宣传广告如果同时符合下列 条件，即使未列入合同，也将被视 为合同内容： 1、宣传内容是针对开发规划范围 内的房屋及相关设施； 2、宣传内容具体确定； 3、对合同的订立及房屋价格确定 有重大影响。
公司（2010）青民三（民）初字第1491号
争议点： 广告宣传 “附赠北侧8平米空中庭院”是否 为合同内容，而对双方当事人具有约束力？
三、返还定金纠纷
2004年4月18日，原告（戴雪飞）与被告（江苏省苏 州工业园区华新国际城市发展有限公司）签订一份认购协 议，原告支付5万元定金。 原告收到被告签订合同通知后，于4月25日至被告处 商定等其丈夫5月7日从香港回来后再签合同。 5月7日，原告至被告处签合同时，因被告出具的格 式合同中有“样板房仅供参考”条款，产生异议，协商未 果，原告以书面形式表达“不能给予明确答复，需要另择 日签约”意见。 5月9日，被告通知原告，没收定金，并有权将房屋 另售他人。 原告诉至法院，请求判令被告双倍返还定金。
三、被视为要约风险
《商品房买卖合同司法解释》第3条： “商品房的销售广告和宣传资料为要约 邀请，但是出卖人就商品房开发规划范 围内的房屋及相关设施所作的说明和允 诺具体确定，并对商品房买卖合同的订 立以及房屋价格的确定有重大影响的， 应当视为要约。该说明和允诺即使未载 入商品房买卖合同，亦应当视为合同内 容，当事人违反的，应当承担违约责 任”。