德国ICE
中心型——卡塞尔
站区层面
【发展规律1】城市非中心站前区域的发展一般要经过陌生区、 热点板块、城市副中心三个阶段，各阶段的房地产价值也不同
发展阶段 关键动作
陌生区
政府主导的配套先行；或是 新城的规划利好释放 尚未显现，仅有规划价值 零散的城际人流，无城市交通 的人流 较弱的商务和商业价值，居住 价值不高
本地居住人口增多，城际交流 增加，聚焦效应使得多元人流 快速增长
商务商业继续提升、居住快速 发展；高端居住需求开始出现
地产价值
功能从无到有
非中心型
站区层面
【发展规律2】轨道交通对房地产项目的价值提升在时间上呈现 三个跳跃式发展阶段
价格从单纯利好消息刺激价格上涨，逐
项目价值
渐转变为以复合因素影响项目价格。 客户升级，中高端人群购买，群体的结 构和层次丰富，客户质量、档次提升； 城市综合发展提上日程，城市综合素质、 区域发展水平跃迁，成为活力之城。
【产业转移】由于生产成本及比较优势等的动态变化，导致产 业在各城市间转移，而高铁加速了这个过程
都市圈网络状产业布局
小城镇 卫星城 镇 卫星城 镇 小城镇
都市圈核心城
卫星城 镇 卫星城 镇
节点城 镇
中心 城市
节点城 镇
中心 城市
小城镇
小城镇
沿线带状产业布局
产业转移规律

由相对发达的区域向相对不发达的区域进行转移。 从劳动密集型产业开始，进而到资金、技术密集型产业的转移。
价格上涨，出现单因素驱动乏力的瓶 颈价格。 客户被动通过捷运系统选择价格低的 城市边低端人群、本地居民、投资客 户； 城市综合发展的问题凸显—“睡城”。 价格跳跃性增长； 客户本地居民、少量受价格吸引的白 领、投资客户； 城市发展以居住区建设为导向
提前释放
建设消息发布

在建
建成通车
建成以后
轨道交通发展阶段
卫星城获得发展机会
加强周边乡镇人口向普湾新区的集聚； 承接大连城市中心区的人口转移；
高铁开通带动的人口流动、人口迁移和产业转移，将加 速普湾新区的发展进程，同时会派生出更多居住、商业、 商务等多元需求，为区域房地产市场迎来新的发展契机
通过国内外城市高铁案例的研究，世联认为高铁对城市的影响， 主要体现在两个层面：区域层面和站区层面
【人口流动】高铁主要带动通勤人群、商务人群和旅游人群在 城市间的流动，促进城市商业商务功能需求
商务人群
商务人群的流动方向多在中心型城市 之间，乘坐高铁的最佳商务出行时间在3 小时以内，在2小时以内更具有优势 中心城市 中心城市
商务人群流动方向
通勤人群
根据案例分析，通勤人群的流动方向是由 大都市到其周边的卫星城，适宜的通勤时 间一般在45分钟以内
热点板块
配套的进一步完善，提升配套 数量和等级； 成为快速发展区域，形成一定 的商务商业氛围 定向的商务人群开始增多，通 勤、旅游人口开始增多 商务和商业价值显现，居住需 求增多
城市副中心
与城市中心的交通得到改善， 便利的公交对接体系 站前商务、商业高度集聚，成 熟的商业氛围
区域价值
轨道人流
★ ★★
【回归本体】在高铁的带动下，普湾新区将更有利于承接大连 中心区的产业转移，加速区域产业的发展和升级
大连城市总体规划中提到，北 至瓦房店市区、南至金州、东至 庄河、西至长兴岛的带状区域， 构成二产集聚区，重点承接国内 外大型产业项目，形成若干产业 集群，带动人口合理集聚，促进 北部区县市加快发展。
第三圈层：与高铁站点关联性弱或无关联，恢 复正常的城市功能结构，一般以居住区为主；
国内外高铁站区案例也有力作证了高铁站区周边物 业类型和空间分布间的圈层关系……
站区层面
【法国里尔】依托于TVG线路的里尔站点周边原为空白区域，现 已发展成为里尔新的城市中心和商贸中心
区位：位于里尔旧城东北边
缘，是里尔旧城和市郊之间的 一个狭长地带，也是一个交通 集散地，站点周边以前是空白 区域。
卫星城
大都市
卫星城
卫星城
通勤人群流动方向
【人口流动】高铁主要带动通勤人群、商务人群和旅游人群在 城市间的流动，促进城市商业商务功能需求
旅游人群
旅游人群的流动方向是从沿线站点流向目 标城市，对时间的要求相对不敏感，因此高 铁开通会使旅游城市明显受益
旅游 城市
名古屋
东京
挂川 大阪
站点建成后，吸引了沿线区域的大量的游客乘坐新干线来
小 城 镇
大连 普湾 新区
炮 台 三 十 里 堡
小 城 镇
复 州 湾
小 城 镇
瓦房店
小 城 镇 小 城 镇
2011年
2016年
……
2021年
【区域层面影响小结】
人口流动
一日交流圈 同城效应 改变人们的出行方式
回归本项目
与大连市中心的距离缩短至半小时，
促进了要素的快速流动
房价差使得吸引通勤人群成为可能； 城际轨道的开通将会加强区域间商务 合作，促进商务办公和商业的发展； 依托山水资源，有机会吸引大连乃至 东北的休闲地产客户和投资客户；
选取案例 日本新干线
中心型——名古屋 节点型——挂川 节点型——佐久 卫星城型——琦玉
对区域层面的影响
分析总结因高铁的开通，带 来的人口流动、人口迁移及 产业转移的规律。
法国TGV
中心型——里昂 中心型——里尔 卫星城型——旺多姆 卫星城型——勒芒
对站区层面的影响
通过对站点周边区域的研究， 总结高铁站点周边区域的发 展规律及特征。
人口数量 商务人群 通勤人群 旅游人群
大 中 无
时间周期 综合影响力
近期
中长期 中期
★ ★ ★★ ★ ★★
影响路径
带来商务活动增加，促进商务办公和商业发展，对住宅市场带动有限 通勤时间缩短，房价差增加了吸引城市外溢人口的可能，但短期内较高 的通勤成本限制了外溢人群的臵业选择，长期可吸引一定大连外溢人口 区域内目前无强势旅游资源，缺少旅游人群的带动，但依托山海资源， 可能会吸引休闲地产客户（部分养老）和投资客户。未来滨海浴场（大 连稀缺）建成能拉动部分旅游客户
站区层面
【美国圣荷西】随着高铁的开通， San Jose Diridon站升级 为城市最重要的对外交通枢纽，周边配套设施逐步完善
San Jose Diridon站位于圣
斯坦福大学
荷西东部，距离国际机场约 2.7公里，距离硅谷约4公里 站点周边集合了圣荷西市的 市政玫瑰花园、史迹玫瑰花 园、HP Pavilion体育馆、博 物馆等重大市政设施，是圣 荷西的体育、旅游文化中心 San Jose Diridon站原仅有 2条公交线，随着高铁的开通， 新建10条公交线、地铁及轻轨 等交通设施，以及高速公路和 区域主干道，实现了无缝换乘， 通达性得以显著提升
节点城市
节点城市
节点城市
到挂川，外来旅游人数比以前增加了33%，
旅游人群流动方向
开通新干线之后商业和工业领域方面就业人数以及产出大
幅增加，开通后连续4年就业增长率达8%，商业产出增长 38%，工业产出增长39%。
人口增长率达8.5%，高于周边地区5-6个百分点。
类别
辐射半径
需求
带动的产业
商务人群
目前高铁核心区的发展尚处于第一阶段，高铁的建设吸引了众多知名开发商纷纷取地
站区层面
【发展规律3】对于高铁站区周边发展的影响根据空间和时间 的变化而呈现不同，相应选择不同的开发强度
第一圈层
功能区域 站点距离 km 站点影响度 核心枢纽区 0.5—0.8 直接控制
第二圈层
直接拉动区 0.8—1.5 直接影响 第一圈层功能补充 和延伸，向常态城 市功能过度
交通：通过高架桥、城市公
里尔：法国北方重要城市，是诺 尔-加莱大区的首府。市中心有20 万人口，加上周围卫星城市共约 100万人
伦敦 布鲁赛尔 里尔 巴黎
共空间体系，把公共汽车站、 地铁站、地下停车场和城市快 速路在空间上保持了紧密的联 系，极大地方便人们的出行
客流量：2000年lille-
里尔火车站
承接大连市中心的产业转移； 增强区域内产业与都市经济圈间的联
产业转移
技术密集型 资金密集型 劳动密集型
由发达向不发达的区域 转移自身相对低端的产业， 同时自身的产业升级
系；
促进区域产业升级。
增强沿线城市的凝聚力
普湾新区对北部三大城市组团的辐射
人口迁移
集聚和扩散
力和集聚力增强；Biblioteka 防止核心城市过度中心化第一圈层：辐射半径约500米 主要为高档的商业办公
第二圈层：辐射半径约1.5公里
主要为集中的商业办公及配套 设施，以及休闲娱乐设施和市 政配套设施 第三圈层：辐射半径约3公里 主要为住宅开发及生活配套 绿地
商业
火车站 办公 会展中心
住宅
住宅
1.里尔欧洲火车站 2.会演中心 3.欧洲大厦 4.里尔银行大厦 5.火车站商业中心 6.城市公园7.住宅开发 8.二期用地 9.里尔老火车站
【人口迁移】高铁加速沿线城市产业转移的同时，加大了就业 机会，使周边相对落后区域人口迅速向相对发达区域迁移
根据纳瑟姆曲线,城市化进程按人口迁移或流动主导方向可以分为四个阶段：

从农村进入城市 从小城市进入大城市

从城区进入郊区（大城市郊区） 郊区城市化，形成“大都市圈”
【回归本体】依托普湾新区的产业基础和资源优势，高铁将主 要带动商务人群的流入，促进区域商务办公和商业需求
速度带来梦想
Speed brings dreams
高铁将为区域发展带来哪些机 会点？以高铁定义的核心区域 将承载着怎样的城市价值？
通过国内外城市高铁案例的研究，世联认为高铁对城市的影响， 主要体现在两个层面：区域层面和站区层面