房屋租赁合同纠纷案例

【案情介绍】

赵某拥有私房三间,使用面积共计二十七点五平方米,多年来一直租与马某居住。现在该房内居住的有马某及其女儿、女婿、外孙女。赵某除该处房产外,在他处无其他住房,多年来一直随子女居住。

一九九九年一月,赵某以自已所有的私房三间现由马某一人租住,且自己住房困难为由,起诉至原审法院,要求将该房收回自住。

【审判结果】

原审法院经审理确认,马某承租赵某私房未违反租赁合同,且赵某所述其私房由马某一人居住及其在外另有住房一节,未向法院提供相应证据,遂于一九九九年三月判决：驳回原告赵某收房之诉讼请求。判决后,赵某不服,以原判认定事实不清,处理不公为由,上诉至二审法院,要求撤销原判,由马某腾出诉争之房。

二审法院经审理,查明赵某与马某曾于80年代初签订房屋租赁契约,租赁期限未定。后马某一直于该房内居住,现在该房内居住人系马某一家四口人,赵某在他处无其他住房,一直随子女居住。上述事实,有双方当事人陈述、房产所有证、私房租赁契约、证人证言等证据材料在案佐证。但赵某所述其私房由马某一人居住及其在外另有住房一节,未向法院提供相应证据。

二审法院在判决书中指出："公民合法财产受法律爱护。双方诉争之房系赵某之私产房,其对该房享有占有、使用之权利,且赵某现他处无正式住房,其居住困难大于承租人马某。马某一家四口人占住西房三间,具备腾退部分房屋的条件,故原审法院判决驳回赵某收房之诉讼请求,适用法律不当,本院依法予以改判,依照马某家庭人口情况,赵某要求将房屋全部收回,依据不足,本院不予支持。"

二审法院于1999年7月,作出终审判决如下：

一. 撤销一审民事判决;

二. 二审判决生效后十五日内,马某及其共居人将三间争讼房屋中的西向第一间腾空交予赵某。由赵某负责将该房与第二间之间隔断墙上的门封堵,并该房另行开门。

三. 驳回赵某其他诉讼请求。

【本案评析】

房屋租赁纠纷是一种较为常见的房地产案件。由于我国及北京市房地产政策的历史遗留咨询题,造成大量产权人虽在名义上拥有房屋产权,但房屋被历史上形成的承租人长期租住的情况。在这种承租关系中,房屋租金往往是一直在依照历史上形成的极低廉的租金标准执行,名为承租但实际上并未支付租金的例子亦屡见不鲜。近几年来,房屋产权人因不满原有租金或自身住房困难, 要求收回房屋而引起的诉讼十分普遍。

那么,这种未定期限的房屋租赁合同关系,是否能够退租腾房,应依据何种法律呢?关于此种情况,我国法律中相应的规定不够完备,仅在"最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干咨询题的意见"第119条中规定："未定租期,房要紧求收回房屋自住的,一般应当准许。承租人有条件搬迁的,应责令其搬迁;假如承租人搬迁确有困难的,可给一定期限让其寻房或者腾让部分房屋"。

依照该条规定,此种案件是否判决退租腾房,要紧考察两个情节：一是产权人收回房屋是否自住,要紧是看产权人住房条件是否困难;二是看承租人是否有其他房屋,是否能够搬迁。在实践中,依照双方居住条件的具体情况,要紧有三种解决方法：

一. 承租人确有其他房屋居住的,则不管产权人住房是否困难,均应退租腾房。在产权人住房困难的情况下,理应准许其行使对自有房屋的使用权;即使产权人住房条件比较宽裕,出于民法的差不多原则,未定期限的合同,双方均有权随时提出解除,只需给对方留出必要的预

备期限即可,一旦产权人提出解除租赁关系,亦应准许,但应给承租人搬迁腾房必要的时刻。

二. 承租人无其他房屋,且产权人住房相对宽裕的,一般不准许产权人全部收回房屋。这是为了维持社会的稳定,爱护全社会的整体利益,幸免出现承租人无家可归的情形,法律要求产权人让渡一部分所有权,具体讲就是临时放弃对自有房屋使用权的行使。但其对房屋的其他所有权,如处分权、收益权仍受法律爱护,该房能够出售,亦能够收取房租。

三. 承租人无其他住房,搬迁确有困难,但同时产权人亦无房居住,住房困难的,则应本着民法中的公平原则,协调双方矛盾,尽量解决困难。本案就属于这种情况。法院在对比双方具体情况后,认为产权人住房更加困难,而承租人具备腾退部分房屋的能力,故作出如上判决。

综上所述,房屋租赁纠纷中的退租腾房案件,要紧依照双方的住房情况,在爱护产权人使用权的前提下,兼顾公平和社会安定,依具体情况进行处理。值与当事人住房是否困难,则由办案法官依照当地的普遍住房状况、当地政府制定的相应住房标准,权衡双方的具体情况,自由裁量决定。