集资房指标转让合同的效力问题的裁判规则及司法观点

一背景：近期，我接到了很多朋友咨询关于集资房指标转让的问题。案情大概是：咨询人(指标受让人)的朋友（指标出让人）因为前几年搞集资建房，因咨询人的朋友自身有住房或已有好几套住房，便想将该指标转让给其他人，咨询人出于各方面考虑就与其签订了《指标转让合同》或《转让协议》，并支付了指标转让费几万到十几万不等。同时，在所有的支付前期相应房款都是以指标出让人的身份去办理的，但是实际的出资又指标受让人。但是，到了快要办理房产证明等相关手续的时候，因为现在基本的房地产价格都上涨了很多，因此很多的指标出让人多纷纷要求加价，导致指标受让人无法接受，于是产生纠纷。

二真实案例：

1、当事方：原告向义惠，被告顾思鲁，第三人望江公司。

2、具体案情：2009年5月27日，望江公司制定“望司后（2009）30号”文件，下发《重庆望江工业有限公司关于山涧〃水岸（旱河新区）全额集资建房实施方案》的通知，对集资建房条件和范围等事宜进行规定了，并规定职工购房后不允许变更集资者姓名。当时向义惠系望江公司退休职工，顾思鲁系望江公司的在岗职工。2009年9月16日，顾思鲁与望江公司签订《职工全额集资建房协议书》，顾思鲁选定“山涧〃水岸”小区临时房号为3-4-5号房屋一套，建筑面积71.73平方米，集资金额为125169元。同年9月18日向义惠顾思鲁签订《购房资格转让协议》，主要内容有：顾思鲁将“山涧〃水岸”小区3-4-5号集资房屋的购房资格转让给向义惠，向义惠以顾思鲁的名义缴纳购房款，并以顾思鲁的名义办理按揭手续；向义惠支付顾思鲁购房资格转让费用5000元；向义惠缴纳集资房款后，相关票据连同房屋相关文本资料由其自行妥善保管，在望江公司准许入住后，顾思鲁应立即交出房门钥匙给向义惠；办理顾思鲁产权以及顾思鲁过户

至向义惠名下所产生的契、费概由向义惠承担，一旦具备办理产权转移条件，顾思鲁应无条件予以配合，在顾思鲁取得产权证后一个月内协助向义惠办理产权过户，若因政策和相关管理规定的限制，而非顾思鲁主观原因导致产权转移手续无法办理，顾思鲁不承担任何责任，如向义惠原因导致房屋不能过户，后果自负。协议还约定：签订协议后，任何一方反悔或要求退还房屋，即构成违约：顾思鲁违约，除退还向义惠已付购房款、资格转让费等费用外另支付对方违约金10万元；向义惠停止支付按揭款或延期支付按揭款，给顾思鲁造成信用污点，顾思鲁有权解除合同，不予退还向义惠已实际支付的所有费用，向义惠还应支付顾思鲁信用受损损失10万元。此《购房资格转让协议》经重庆市江北区鱼嘴法律服务所见证。协议签订后，向义惠向顾思鲁支付了集资转让费5000元，并分期支付给顾思鲁购房款共计125169元。望江公司出具的《国有住房出售收入专用票据》载明，3-4-5号房屋购房人为顾思鲁，收取金额为125169元。该房屋的相关购房票据是由向义惠持有。2011年11月望江公司通知“山涧〃水岸”小区业主接房，本案讼争房屋（现编号为山涧〃水岸××号）应于11月7日接房。因向义惠、顾思鲁产生争议，望江公司未向向义惠顾思鲁任一方交付房屋。于是产生纠纷并诉至法院。

3、各方观点：

原告：协议有效，被告方应当全面履行协议约定的各项义务，第三人应予以协助。被告：该涉案房屋是集资建房，明确了不得转让，且原告是知情的，因此该协议无效，应予以驳回诉讼请求。第三人：该转让协议公司并不知情，协议内容对公司没有约束力，对协议本身的效力尊重法院的判决。

三本案的焦点：1、协议是否有效？集资房指标转让协议的性质是什么？根据《合同法》第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。《合同法》第五十二条规定：有下列情形的，合同无效：1一

方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；2恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；3以合法形式掩盖非法目的的；4损害社会公共利益的；5违法法律、行政法规的强制性规定的。综观本案，原告与被告之间签订转让协议，完全是在自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，且并未违背法律或行政法规的强制性规定，因此，该转让协议应当有效。集资房指标转让，并非房屋所有权转让，是出让人基于其自身条件所获得的享有相应条件下的一种购房资格，该资格的转让是权利和义务的概括性转让。

四、法院的判决：

一审：根据双方签订的《购房资格转让协议》内容和履行情况看，向义惠是以顾思鲁名义缴纳购房款，并支付顾思鲁一定金额的集资转让费，该协议实际上是顾思鲁将将来可能取得的房屋出售给向义惠。顾思鲁自愿将可以取得的集资房屋转让给向义惠，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定。第三人文件规定职工购房后不允许变更集资者姓名，向义惠以顾思鲁名义购房，顾思鲁仍是《职工全额集资建房协议书》的合同当事人，集资者姓名并未变更。并且，单位是否同意集资房转让不属于效力性强制性规定，不影响转让合同的效力。故，向义惠、顾思鲁于2009年9月18日签订的《购房资格转让协议》不存在合同无效的情形，合法有效。顾思鲁辩称协议无效的理由不成立，顾思鲁应当按照协议约定，履行向向义惠交房的义务。现本案讼争房屋已具备接房条件，向义惠要求顾思鲁交付房屋的诉讼主张，符合合同约定，一审法院予以支持。第三人并非《购房资格转让协议》的当事人，不是合同义务的承担者，向义惠要求第三人直接向其交付房屋钥匙，没有合同依据，一审法院对此请求不予支持。判决如下：一、确认向义惠、顾思鲁于2009年9月18日签订的《购房资格转让协议》有效。二、顾思鲁继续履行《购房资格转让协议》，于本判决生效之日起五日内将“山涧〃水岸”小区9-4-5号（原临时

编号3-4-5号）房屋交付给向义惠。

二审：维持原判决。文书号：（2012）渝一中法民终字第04654号

五、风险提示：集资建房中集资的对象范围是由单位确定的，带有福利性，单位通过分房将职工基于其工龄、职称以及各方面的条件所确定的房价及其相关附属因素确定各职工名下，所以在分房方案确定后，各职工所享有的权利已经是确定下来，是一种民事的可期待物权。因此可以转让。但是协议双方都应当遵守合约。另外，如是经济适用房，则不允许转让指标。