合同漏洞填补的方法之补充解释
转载2015-07-2415:34:33
【裁判要旨】
合同出现漏洞，应当首先适用《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定进行填补。对于价格波动比较大的商品，在买卖合同双方不能达成补充协议以填补合同漏洞时，不能直接以交易习惯填补，而应当先选择以补充解释的方法填补，更加符合双方订立合同的本意。
案号一审：（2010）北商初字第228号二审：（2011）锡商终字第0042号申请再审：（2012）苏商申字第277号
【案情】
申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：江阴一建建设有限公司（以下简称一建公司）。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：无锡市电线厂（以下简称电线厂）。
2009年3月25日，电线厂向一建公司发出报价单一份，载明各种规格电缆的数量和价格，合计总金额约670万元。2009年3月28日，电线厂与一建公司订立供货合同一份，约定：电线厂供给一建公司电线电缆一批，按实际长度供货，电线电缆价格锁定2009年3月25日电线厂报价单上的单价；总计金额按供货实际长度结算，交货地点为运输至一建公司指定地点；合同有效期至2009年12月31日。供货合同将2009年3月25日的报价单列为附件。
2009年9月15日，由于原材料价格上涨，电线厂与一建公司签订补充协议一份，约定：在原来双方合同正常履行的基础上，一建公司同意另外补贴电线厂合同总价的13%，约87.1万元；电线厂应根据一建公司的要求及时供货，并保证于2009年10月30日前将应供货料全部送达一建公司施工现场。同年10月26日，电线厂向一建公司送交了一份“计划任务完成说明”，载明：“在近期电缆供货合作过程中，双方诚心相待，沟通良好。贵公司下达的电缆计划单由于时间紧迫、交货期急，但在我厂全体员工的共同努力下现已全部完成，并交付给贵公司。特此说明”。一建公司水电工吴奇彬在该份计划任务完成说明下方“江阴一建代表”落款处署名。
此后，电线厂仍按照一建公司要求继续供货至2010年5月15日。因一建公司拖欠部分货款，电线厂遂提起本案诉讼，要求一建公司支付货款1722018.19元（其中对
于2009年10月30日之后的供货，一建公司是以供货时的市场价格计算）。一建公司认为电线厂未于2009年10月30日前将应供电线电缆全部送到一建公司施工现场，提起反诉要求电线厂支付违约金300万元。
【审理】
江苏省无锡市北塘区人民法院一审审理认为，双方对电线厂应供电线电缆数量不确定，一建公司根据工程需要确定所要电线电缆的规格、型号和数量，电线厂根据一建公司的要求发货。一建公司员工吴奇彬签名的“计划任务完成说明”内容明确，能够证明电线厂已完成一建公司的要货任务。综合补充协议约定的2009年10月30日前这一最晚供货时间及吴奇彬的确认行为，应当认定电线厂已于2009年10月底完成了供货合同的供货义务。对于电线厂2009年10月30日之后供货的价格如何确定，双方意见不一，电线厂主张以市场价格计算，而一建公司认为应按供货合同价格计算。一审法院认为因电线厂已完成供货合同约定的供货义务，电线厂主张2009年10月30日之后供货以市场价格计算符合法律规定。该院判决：1.一建公司于判决生效之日起10日内支付电线厂货款1722018.19元；2.驳回一建公司的反诉请求。
一建公司不服，向江苏省无锡市中级人民法院提起上诉。
江苏省无锡市中级人民法院二审审理认为，供货合同明确约定“总计金额按供货实际长度结算”、“按实际长度供货”，在实际履行中，电线厂也是按照一建公司的要货而供货，故应当以电线厂是否在合同期限届满前即2009年10月30日前完成一建公司要求的供货数量来确定电线厂的供货义务是否履行完毕。“计划任务完成说明”能够证明电线厂按一建公司的要求履行了全部供货义务。电线厂未按供货合同预估的数量在2009年10月30日前送货的原因主要在于一建公司未及时要货。因此，电线厂已于2009年10月30前履行了供货合同项下的全部送货义务。供货合同履行完毕后，电线厂与一建公司发生新的电线电缆买卖关系，对该买卖关系中的电线电缆价格，双方当事人未进行约定，一审法院按市场价格来认定并无不当。该院判决：驳回上诉，维持原判。
一建公司向江苏省高级人民法院申请再审称：第一，在实际履行一建公司与电线厂签订的供货合同时，虽然电线厂是根据一建公司的要货单发货，但是供货合同在2009年10月30日之前未履行完毕。一是“计划任务完成说明”不能证明供货合同履行完毕；二是供货合同及补充协议未约定一建公司根据供货合同要货只能在2009年10月30日之前。因此，2009年10月30日之后一建公司所要电线电缆仍应当按照供货合同
附件约定的价格计算。第二，一建公司在供货合同已经约定电线电缆价格及工地施工未结束仍需要电线电缆的情况下，不可能同意按照市场价格与电线厂结算。退一步，即使价格约定不明，也应当按照订立合同时的市场价格，而非供货时的市场价格计算。请求对本案进行再审。
江苏省高级人民法院审查认为：1.2009年3月28日一建公司与电线厂签订的供货合同明确约定了供货数量是按实际长度供货，对于货款总金额也约定了按供货的实际长度结算，只是对电线电缆的单价明确以供货合同附件为准。合同的附件是对合同的补充和细化，是合同的组成部分。如果附件的内容与合同约定的内容不一致，对于不一致的内容，应当遵从合同约定。因本案供货合同对供货数量及货款总金额明确约定是按实际长度结算，故应以实际供货长度计算供货数量及金额。2.供货合同明确约定合同有效期至2009年12月31日，补充协议更进一步约定电线厂需在2009年10月30日前将应供电线电缆全部送达一建公司施工现场。因此，双方实际通过补充协议对供货合同的供货截止时间进行了明确变更，即供货合同最终供货时间变更为2009年10月30日。因电线厂供货是以一建公司要货通知为依据，按实际供货长度结算，故只要在2009年10月30日之前一建公司向电线厂发出要货通知，电线厂均应当在该日期之前供货，所供电线电缆为供货合同约定的货物，并以实际长度和供货合同附件载明的单价计算货款。吴奇彬签名的“计划任务完成说明”能够证明电线厂已经完成供货合同约定的供货义务，故一建公司主张供货合同在2009年10月30日之前未履行完毕的申请再审理由，不能成立。3.2009年10月30日之后一建公司再向电线厂要货，则因供货合同约定的电线厂供货义务已经实际履行完毕，双方形成新的买卖合同关系。对于供货单价，应由双方进行协商确定。在不能协商确定的情况下，考虑到货物所有权转移、风险转移等均采用交付主义原则，应以供货行为发生时的市场价格确定较为公平合理。因此，裁定：驳回一建公司的再审申请。
【评析】
本案在申请再审中，一建公司对一、二审法院按照市场价格计算2009年10月30日之后供货的货款提出异议，认为之后的货款，亦应当按照原供货合同约定的价格计算。
法院认为2009年10月30日之后的供货属于双方以口头形式订立的另一新买卖合同，但是这份新买卖合同对电线电缆的价格约定不明。电线厂已实际供货，一建公司也予以接受，但双方不能就价格协商补充确定，法院如何为双方确定一个公平合理的
价格，值得思考。
是以交易习惯为由直接沿用原供货合同的价格，还是直接适用供货行为发生时的市场价格？审理中有两种不同意见。第一种意见认为，原供货合同履行结束后，电线厂根据一建公司指令继续供货，双方形成新的买卖合同关系。因双方对所供电线电缆的价格没有明确约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十一条之规定，应当按照交易习惯来确定。在交易习惯不能确定的情况下，才能根据《合同法》第六十二条的规定，按照市场价格确定。基于之前双方签订的原供货合同明确约定电线电缆的价格，应当视为双方已经形成交易习惯。故2009年10月30日之后双方通过口头形式订立的新买卖合同，双方本意应当也是对原供货合同的延续。因此2009年10月30日之后所供电线电缆的价格应当按照交易习惯确定，即应当按照原供货合同约定的价格执行。另一种意见认为，通过双方签订的补充协议可以看出电线电缆的市场价格波动很大，在双方交易期内价格处于上涨态势，故双方才以补充协议约定由一建公司再给电线厂补贴。在新买卖合同双方对价格约定不明时，如以原供货合同约定的价格计算则较市场价格过低，对电线厂不公平，应当依据供货时的市场价格确定更为合理。上述不同意见分歧的关键在于如何填补合同漏洞。
合同的内容有遗漏，即对一些重要的条款，在合同中并没有作出规定，这就涉及合同漏洞的填补问题。本案即属于典型的合同漏洞填补，我们认为第二种意见更为合理。
根据《合同法》第六十一条的规定，遇有合同漏洞，可以通过协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。在依照第六十一条规定仍不能确定的，除应当执行政府定价或政府指导价的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。这是法律明确规定的合同漏洞填补的逻辑顺序，即首先协议补充，其次按照合同有关条款或者交易习惯，最后才是以《合同法》第六十二条的规定确定。《合同法》第六十二条只是任意性的规定，我国法律将任意性的规定置于交易习惯之后，也表明了交易习惯的重要性。所谓交易习惯是指在当时、当地或者某一行业、某一类交易关系中，为人们所普遍采纳的、且不违反公序良俗的习惯做法。王利明先生认为交易习惯可以分为：第一，一般的交易习惯，即通行于全国的习惯；第二，特定区域的交易习惯，即所谓的地区习惯；第三，特殊行业的交易习惯；第四，当事人之间长期从事某种交易所形成的习惯。
但直接以交易习惯填补合同漏洞，在货物市场价格波动较大时，会发生对买卖关
系一方不利的情形。本案即电线电缆价格波动大，且双方对此明知，如果以交易习惯确定供货价格，则对卖方不利。
《合同法》第六十一条对不能达成补充协议的完整规定是“不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”“按照合同有关条款确定”即为本案应当适用的合同漏洞的填补方法，但是审判实践中往往将其忽略。学理上将“按照合同有关条款”填补合同漏洞的方法称之为补充解释方法。补充解释方法要求在合同内容存在漏洞的情况下通过发现当事人的真实意思，从而填补合同的漏洞。补充解释的特点在于：第一，它不是根据现有的合同条款进行解释，而是根据现有的条款来确定应有的条款。第二，补充解释主要适用于合同存在漏洞的情况，而主要不是合同条款本身在理解上发生争议。这就是说，当事人在缔约时由于疏忽大意等各种原因而未能在合同中就某一条款作出特别规定，从而发生争议，这就需要依据补充的解释方法来填补合同的漏洞。第三，补充的解释方法仍然是要求法官努力探求当事人的真实意思，而并不是要法官代替当事人订立合同。
虽然《合同法》第六十一条在补充解释和按交易习惯填补合同漏洞方面用词是“或”，但补充解释更多的是从现有合同条款出发，严格遵循现有条款，补充合同漏洞，较双方过往交易习惯解释，更能符合当事人签订时下合同的缔约目的和真实意思。故有关专家认为在采用补充解释原则也不能补充欠缺的条款时，才需按照交易习惯填补。
本案中，双方订立的口头买卖合同对价格约定不明，应通过补充解释的方法对合同漏洞进行填补。即基于电线电缆价格在履行期间一直处于上涨态势，双方所签的补充协议明确约定由于价格上涨而由买方一建公司给予卖方电线厂一定的补贴，通过该条款来补充确定口头买卖合同未明确的价格条款为按履行时市场价格，更符合当事人买卖电线电缆价格约定的本意，更公平合理。在履行利益中，应当考虑价格变化因素的影响。合同标的物的市场价格在不断变化，买受人的履行利益也要随之变化。
通过补充解释方法所确定出来的意思，也并不一定完全是假设的当事人的意思，仍然要体现当事人的真实意思。在补充解释的情况下，并不是说给予了法官完全自由裁量的权利，可以使其随意的假设当事人的意思，并代替当事人订立合同。只有在当事人不能达成补充协议的情况下，法官才能“按照合同有关条款或者交易习惯确定”合同的内容，作出准确的解释。在采取客观解释方法解释合同时，应当探讨当事人作为一个合理的交易当事人所应当具有的意思。
论合同漏洞的填补（上） 王利明中国人民大学法学院教授，博士生导师 上传时间:2002-3-15 合同漏洞是指当事人在合同中对于合同条款没有约定或者约定不明确的现象[1]。具体来说，一是合同的内容存在遗漏，即对一些合同的条款，在合同中并没有作出规定，例如合同中缺少对质量条款的约定。二是合同中的约定不明确，或者约定前后矛盾。一般来说，合同漏洞是当事人在订立合同时所不知道的，且在合同中也没有规定填补漏洞的方法，如果在缔约时已经知道而故意不予规定，尤其是已经在合同中规定了填补漏洞的方法，则不能视为合同漏洞。例如，当事人在买卖合同订立时，因为考虑到市场价格在交货时会急剧波动，因此在合同中并没有规定明确的价格，而只是规定价格随行就市，这就是我们通常所说的"活价条款"。活价条款虽未设定具体的价格，但实际上当事人在缔约时已经意识到这种情况，且约定了确定价格的方法，此种情况并不属于合同漏洞。严格地说，合同漏洞的存在一般不应影响合同的成立。按照王泽鉴先生的观点，"此多属契约非必要之点"[2]，如果合同的必要条款出现漏洞，则可能因为该条款的欠缺而导致合同不能成立。在合同根本不成立的情况下，也就不存在所谓的合同漏洞问题，更没有必要对漏洞进行填补了。只有在当事人对合同的非必要条款未作出规定或约定不明确的情况下，则可以认定合同已经成立，法院可以依据合同的性质、交易习惯以及法律的任意性规范作出解释，从而填补合同的漏洞。当然，对必要的条款可以从严解释，也就是说该条款必须是依照合同的性质而直接决定合同的成立的条款，即如果缺少该条款，或者该条款约定不明确，则该合同将不能成立。 合同是当事人通过合意对于其未来事务所作的安排，然而，由于当事人在订立合同时，不能对未来发生的各种情况都作出充分的完全的预见，当事人即使具有丰富的交易经验和雄厚的法律知识，也不可能在合同中将其未来的各种事务安排得十分周全，所以在合同中出现某些漏洞，甚至某些条款的规定不明确是在所难免的。还要看到订约当事人需要通过一定的用语表达合同的内容，但由于各方面的原因，缔约当事人对某个条款和用语也可能会产生不同的理解和认识，从而也难免发生争议。正如美国学者凯纳普所指出的"文字都是用来表达人们的思想的符号，但文字作为人们表达思想的工具并非是十分完美的，因为某人使用某个用语可能并未表达其真实的用意，甚至人们使用相同的用语所表达的意思截然不同，对合同来说同样如此。"这就需要对合同进行解释[3]。更何况，在我国交易当事人仍然欠缺合同的观念和意识，也欠缺合同法的有关知识，因此难免在合同中出现一些疏漏，这就会发生合同解释方面的争议，因此需要确立合同解释方面的规则，来解决这个问题。 长期以来，对于合同条款本身的争议，大多通过一种简单的办法，即宣告该合同无效的方法来解决，这种方式尽管简单，但根本不符合市场经济所要求的合同法应具有的鼓励交易的原则。鼓励交易是合同法的目标，也是我国合同法中所必须具有的方针和规范功能。在合同的条款存在漏洞或者约定不明确的情况下，简单宣告合同无效，将使得许多交易被不合理地消灭。从经济上看，此种做法是低效率的，不符合市场经济所要求的鼓励交易的目标和精神。更何况简单地宣告合同无效也会造成财产的大量损失和浪费。根据市场经济的客观要求，在合同存在漏洞的情况下，法官的职责应当是通过依据一定的填补漏洞的方法和合同解释的
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专业合同系列，下载即可用 2021年买卖合同纠纷案件司法解释 解读 导语：合同目的具有确定性。一般情况下，在订立合同时，当事人的合同目的应该是确定的。从严格意义而言，任何人的行为都是有目的的。合同的订立和履行也属于人的行为，而且是比较正式的行为，所以更应该具有一定的具体目的。因此，对于特定的合同当事人，其合同目的是确定的。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于20XX年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过，现予公布，自20XX年7月1日起施行。 二○一二年五月十日 法释〔2012〕7号 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的 解释（20XX年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过） 为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。 一、买卖合同的成立及效力 第一条（辅助合同多样性）当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，
人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 第二条（预约合同效力）当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第三条（无权处分的合同效力）当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无n效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能 转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第四条（电子合同）人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。 二、标的物交付和所有权转移 第五条 (电子信息产品的交付)标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> 关于商品房买卖合同中的相关法律问题 1.问：因出卖人过错被确认无效后，买受人是否应该返还出卖人房屋使用费，如果需要返还，返还的标准是什么? 答：根据(2003)民一他字第13号函件可知，商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理，房屋使用费，应该以卖收人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所得的利益返还给出卖人。 2.商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人能否以合同目的不能实现为由解除合同? 答：在交通干线已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的情况下，购房人诉称的交通运输噪音污染并非由于出卖人违约行为所致。其以合同目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不应予以支持。 3.房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管
道，应承担什么样的责任? 答：因公共管道的铺设如果被拆除会损害其他业主利益，故如果购房人起诉到法院要求拆除一般不会得到法院的支持;但根据最高人民法院审判业务意见;虽然当事人订立房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根据《》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应当承担相应的赔偿责任。至于赔偿数额的确定，可以考虑房地产公司应告知而未告知，致使购房人多支出的交易成本或者给购房人造成损失的部分。 4.买受人在约定的交房期限届满之日超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间?办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的约定? 答:买受人在约定交房期间届满之日起超过两年请求出卖人交房的不能一律简单地认定为已超过诉讼时效，而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别进行处理。 最高人民法院民一庭倾向性意见认为，商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定请求交付房屋的期限届满，买受人根据合同一定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《》有关诉讼时效的规定，但在诉讼时效期间的
合同补充协议签订八大要点 补充协议是对原合同的补充或者变更，一般要明确约定，如果补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时，应当以补充协议为准，但原合同明示不得变更的条款，补充协议中对该条款发生的变更则不发生法律效力。以下是小编今天要与大家分享的：合同补充协议签订的八大要点。内容仅供参考，欢迎阅读! 补充协议签订八大要点： 在签订购房合同时要增加补充协议，目前已受到越来越多的购房者的重视。但如何签订补充协议才更为有效呢?补充协议太少，不能充分保护购房者的利益，起不到补充协议的作用;但补充协议太多，动辄上百条，别说一般购房者，就是专业法律人员要想全部解释清楚也非易事，其实际可操作性很小。其实只要抓住一些主要关键的内容来约束开发商，即使条款很少，也能起到保护购房者利益的作用，而又使开发商能够接受，不影响交易的进行，这应是购房者明智的选择。 从整个《商品房买卖合同》来看，开发商容易利用合法手段侵犯购房者利益的主要有八个部分，只要针对这八个部分来签订补充协议，就基本可以保护购房者合法权益不受侵害： 第一要约定套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围，目的是防止交房时在合同 约定范围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大。 第二要约定公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题，应约定在这种情况下购房者可以选择退房，开发商退还首付款和定金，目的是防止开发商应退房而扣除购房者的定金或追究违约金。 第三要约定房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据，应约定如果开发商提供 不了，购房者可以退房或者拒收，而开发商要按日支付违约金，目的是防止购房者办
理入住后因装修等问题而被动。 第四要约定物业费、停车费等费用的具体数额，目的是防止入住后开发商或物业 公司提高收费标准，而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况。 第五要约定精装修房屋的具体装修标准，不能被开发商以"进口"、"高级"、"优质"等不明确的说明误导，要详细约定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、颜色、位置、方向、可参考的价格等因素，目的是防止对装修提出异议而无依据的情况。 第六要约定开发商给购房者办理产权证的具体时间，合同里约定的只是开发商提交材料的时间，目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证，影响购房者行使所有权。 第七要约定房屋的屋面、外墙面使用权归业主所有，开发商使用要经过业委会同意，目的是防止开发商因商业目的使用而影响购房者的正常生活。 第八要约定在合同和补充协议里没有约定或约定不明确的，可以用开发商发布的 广告、宣传材料作为相关内容的依据。 合同补充协议签订八大要点 合同附件陷阱逐个提 合同附件本是为增加合同条款中可供买卖双方协商的空间，更大程度地维护消费
装修合同多漏洞，怎样解决 在认可了报价之后，正规的装饰公司要和你签订一份施工合同或协议书。在这份合同中，要注意以下几个问题： 1.合同中必须写明装修的具体要求和完工日期。有的业主在签订合同时，没有注意这两点，给某些装饰公司粗制滥造和拖延工期创造了条件。 2.付款方式的确定，一般的装修合同，约定首付60%，木工验收合格后交纳35%，完工后交纳5%。如果按照这样的付款形式的话，在工期过了一半左右后，您就已经向装饰公司交了95%左右的费用，如果装修的后期出了什么问题的话，就很难在钱上面制约装饰公司了。所以建议在签订合同时候，能把首付压到30%，中期交纳30%。中期款一般合同上约定的中期付款时间，只是简单的标明“工程过半，木工收口”。但是一个工地往往是多项目交叉作业，正规的工期过半应该是：木器制作结束；厨卫墙、地砖、吊顶结束；墙面找平结束；水电改造结束。 3.在合同中必须注明使用的装饰材料的具体品牌、规格及型号。除了主材要注意外，辅材细节也一定要注意。有的合同没写瓷砖填缝剂，结果自己买；九厘板没写品牌，结果装修公司就拿了劣质板等等。所以对所需的材料，如水泥、砂石、灰膏、木材、铝合金、角钢、玻璃、瓷砖、给排水管、截门、水嘴、电闸、电线、塑料管、涂料、乳胶漆、粘合剂、石膏造型板线等等商品，均应列出明细表。确保工程整体质量和合理安排费用。以防装饰公司以次充好。 4.监理和质检到场时间和次数：一般的装修公司都将工程分给各个施工队来完成，质检人员和监理是装饰公司对他们最重要的监督手段，他们到场巡视的时间间隔，对工程的质量尤为重要。监理和质检，每隔2天应该到场一次。设计也应该3-5天到场一次，看看现场施工结果和自己的设计是否相符合。 5.合同中有关保修的条文是必不可少的，而且要分清责任。如果属于施工或材料的质量问题，装饰公司应承担全部责任；如果属于用户使用不当，双方可协商处理。这些都一定要在合同中写清楚。一般装饰公司对工程的保修期，从三个月到一年不等，你要尽可能选择保修期长一点的公司。 6.避免做不到的条款，许多家庭装修的投诉都是由不切实际的合同条款带来的。有的合同条款规定了在相关的工程报价之下根本达不到的施工质量，有的合同条款规定了在任何条件下都不可能做到的室内空气环境条款。比如曾有一位业主在合同的附加条款中要求“装修完工以后，请专业监测机构对室内环境进行监测，要求室内绝对环保”。但什么是“绝对环保”？首先在概念上搞不清楚，更何况凡是装修过的住宅都会不同程度存在一定的环境污染问题，任何人或任何公司都做不到“绝对环保”。因此，在进行合同认证时对这一要求一般不予支持。 所以建议业主，签合同的时候不要考虑那些在目前市场现实之下达不到的要求。因为即使这样做了，装饰公司为了签合同也同意了，今后还是少不了麻烦。
《最高院商品房买卖合同司法解释》 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？ 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。 高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。 对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都
晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 【释义】本来《合同法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请，如果作为要约的话，其内容应当作为合同内容兑现，否则将承担违约责任。 但是建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者，但实际上它的潜台词是说：“如果广告不写入合同，那么广告就不做为合同的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任”。 幸运的是，起草《合同法》的学者们没有象建设部的官员这么写，否则全世界都会嘲笑中国法律人的弱智；更幸运的是，法官们的良知在他们制定司法解释的时候驱使他们力求恢复法理的真相，虽然只是恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分，但已经是巨大的进步了，我们要向法官们致敬。 希望这一条最后直接改成“广告和宣传资料应当做为房地产合同的要约”，因为过长的定语使消费者难以理解，而且还会给欺诈者以更多开脱的机会。 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应
合同法差不多问题解答 郑昌料整理 问：1.简述法定解除权行使的条件和行使方式。 2 融资租赁合同与买卖合同，租赁合同又什么区不？ 管晓峰：关于法定解除权行使的条件和行使方式在教材上阐述的挺清晰，请看教材。 融资租赁合同是复杂合同、组合合同，里面至少包括一个买卖合同，一个租赁合同，买卖合同是出租人向制造商买一个租赁物，那个租赁物是承租人选择的。出租人付款买下租赁物，承租人选择好租赁物，由出租方转给承租人使用。 融资租赁合同是承租人和出租人签订的合同，这种合同里边体现融资合同，技术服务合同、技术改造合同等，因此，融资租赁合同是组合的。问：简述代位权行使的要紧内容。 王晓珉：我觉得那个问题能够看教材第四章。具体内容中要注意满足四个条件，债权人能够行使自己的代位权。 问：行为默式形式应如何理解? 管晓峰：默式合同：第一，建立在前一个合同关系之上，也确实是当事人可不能发生歧义。第二，双方当事人意思表示可不能错的。如走在路边拿出五毛钞票丢在晚报亭，什么话都不讲拿走一份晚报等。这种意思表示对双方当事人可不能发生歧义，没有不同的解释，这种情况下才能够使用默式行为。假如能发生歧义的就不能使用默式行为。
问：可撤销合同、效力未定合同、无效合同究竟如何界定？合同法作业中对这三种合同类型的选择专门不行定。 管晓峰：无效合同是法律规定的五种情况，可撤销合同是指欺诈、胁迫损害了自然人的利益的显失公平的、重大误解的可撤销合同，这种合同也能够不撤销，由合同当事人约定；而无效合同是始终无效、绝对无效、自始无效。效力未定合同有三种情况：一是无完全权为或限制民事行为能力人；二是无代理权人订立的合同效力待定；三是无财产处分权的人订立的合同效力待定。 问：口头协议具有的法律效力是不是需要第三者的证词，那录音是否有效？ 管晓峰：不发生争议不需要第三人。录音也是民事诉讼法规定的证据的种类一种。 问：口头协议发生争议时如何举证？ 管晓峰：口头协议是君子协定，假如发生争议也就无方法了。 问：合同法的考试重点在哪几章？ 王晓珉：在几次答疑中谈到，不是局限在哪几章，从第一章至十九章全是考试的重点，题的覆盖面特不大。从考试的角度看，分则也有题，甚至有占分值较大的题，具体哪个知识点是重点，我在上节课讲到了。请进入合同法的教学辅导栏目查看相关的内容。 问：民间借款约定利息，国家是如何规定的？ 管晓峰：最高法院有司法解释：民间借款的利息假如没有约定的话是无息借款，假如约定利率的，不得超过国家法定利率的四倍。超出四倍的部分法律不予爱护。
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题 论合同法上的任意性规范(一) 王轶中国人民大学法学院教授 关键词: 任意性规范/类型区分/识别/适用/缺陷 内容提要: 本文论述了合同法任意性规范的类型区分、任意性规范的识别、任意性规范的适用、现行合同法中任意性规范的缺陷 一、任意性规范的类型区分 合同法作为民法的重要组成部分,是通过对特定类型的利益关系设置相应的协调规则,来实现其组织市场交易秩序的功能。在合同法所协调的各种类型的利益关系中,合同当事人之间的利益关系无疑处于核心地位。对合同当事人之间利益关系的调整,要严格贯彻和体现合同自由原则,即市场主体在市场交易中的利益安排,应当由市场主体自主地去决定。既然要贯彻和体现合同自由原则,那么对合同当事人之间的利益关系进行法律的协调,最重要的法律规范的类型,自然就是任意性规范。任意性规范,即适用与否由当事人自行选择的规范。 (1)合同法上的任意性规范,即得通过合同当事人的约定排除其适用的法律规范。为贯彻合同自由原则,任意性规范在《中华人民共和国
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题 合同法》(以下简称《合同法》)中居于核心地位,《合同法》所确立的法律规则大多属于任意性规范。(2) 任意性规范依据其发挥作用场合以及功能的不同,得区分为补充性的任意性规范和解释性的任意性规范,其中居于核心地位的是补充性的任意性规范。所谓补充性的任意性规范,又称补充性规范,是在当事人未就相关事项作出自主决定时,替代当事人自主决定的任意性规范,是当事人得经由特别约定而排除该项法律规范适用的规范。补充性的任意性规范,仅在当事人对其私人事务未作安排时,发挥替代性安排的职能。如《中华人民共和国民法通则》第72条第2款规定,除非法律另有规定或者当事人另有约定,按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移。可见,补充性的任意性规范首先允许合同当事人经由平等的协商对他们之间的利益关系做出安排,在当事人自己对自己的利益关系没有做出安排,并且也没有做出补充安排的时候,法律的规则才作为一种替代的安排方式,成为法官解决纠纷的裁判规范。所谓解释性的任意性规范,是指目的在于详细说明当事人所期待的和所表示的法律效果,以消除意思表示中不清楚或不精确内容的任意性规范。如《合同法》第62条第1项规定,合同当事人就质量要求约定不明确,依据《合同法》第61条的规定仍不能确定的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。(3)可见,两种
浅谈合同漏洞的填补方法(一) 内容提要 合同漏洞是指各合同关于某项应有订定而没有订定，即合同的客观规范内容没有包括某种应处理的事项。合同漏洞产生的主要原因有三个方面：一是当事人对非必要内容没有表示；二是当事人对非必要内容有表示，但没有达成一致，同意留在合同成立后继续商议；三是合同的某些条款或内容违法或违反社会公共利益、公共道德而无效。本文主要根据《合同法》的第60条、61条、62条从五个方面展开论述：一是诚实信用原则：《合同法》第60条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。同时，在《合同法》第125条规定了诚实信用原则作为解释合同条款，确定合同条款真实意思的指导规则之一；二是当事人达成补充协议，当事人协商补充，这是意思自治原则的要求和体现，是对原合同的补充；三是按合同有关条款或交易习惯来确定交易习惯是指在当时、当地或者某一行业、某一类交易关系中，为人们所普遍采纳的、且不违反公序良俗的习惯做法，有一般的交易习惯、特定区域的交易习惯、特殊行业的交易习惯、当事人之间长期从事某种交易所形成的习惯；四是依《合同法》第62条的规则，分为六项，明确规定了各种填补合同漏洞的规则，但当事人可以通过约定来排斥这些规定的适用；五是合同解释原则，有文义解释方法、目的解释方法、整体解释方法、习惯解释、诚实信用原则。在填补漏洞时，应当按照《合同法》规定的上述步骤，逐步地、循序渐进的填补合同漏洞，而不应打乱上述步骤和程序。 关键词：合同漏洞原则任意性规则合同解释 合同漏洞是指合同关于某项应有订定而没有订定，即合同的客观规范内容没有包括某种应处理的事项。具体来说，一是合同的内容存在遗漏，即对一些合同的条款，在合同中并没有作出规定。二是合同中的约定不明确，或者约定前后矛盾，例如合同中对履行地点、方式约定不明确。一般来说，合同漏洞是当事人在订立合同时所不知道的，且在合同中也没有写出填补漏洞的方法，如果在缔约时已经知道而故意不予规定，尤其是已经在合同中规定了填补漏洞的方法，就不能认为合同漏洞。例如，当事人在买卖合同订立时，因为考虑到市场价格在交货时会急剧波动，因此在合同中并没有规定明确的价格，而只是规定价格随行就市，这就是我们通常所说的“活价条款”。活价条款虽未设定具体的价格，但实际上当事人在缔约时已经意识到这种情况，且约定了确定价格的方法，此种情况并不属于合同漏洞。严格地说，合同漏洞的存在一般不应影响合同的成立。如果合同的必要条款出现漏洞，则可能因为该条款的欠缺而导致合同不能成立。例如，在买卖合同中缺少标的条款。在合同根本不成立的情况下，也就不存在所谓的合同漏洞问题，更没有必要对漏洞进行填补了。只有在当事人对合同的非必要条款未作出规定或约定不明确的情况下，则可以认定合同已经成立，可以依据合同的性质、交易习惯以及法律的任意性规范作出解释，从而填补合同的漏洞。 合同是当事人通过合意对于其未来事务所作的安排，然而，由于当事人在订立合同时，不能对未来发生的各种情况都作出充分的完全的预见，当事人即使具有丰富的交易经验和雄厚的法律，也不可能在合同中将其未来的各种事务安排得十分周全，所以在合同中出现某些漏洞，甚至某些条款的规定不明确是在所难免的。还要看到订约当事人需要通过一定的用语表达合同的内容。但由于各方面的原因，缔约当事人对某个条款和用语也可能会产生不同的理解和
关于合同欠缺条款的处理 崔建远清华大学法学院教授 上传时间:2002-1-3 合同欠缺条款，即合同漏洞，是指合同应对某事项加以规定却未予规定。造成这种现象的原因主要有三种：一、当事人对于非必要之点（常素）未予协商，例如买卖家电却未约定运费由谁负担。二、当事人对非必要之点虽经协商，但未达成协议，约定留待日后商定。例如国有土地使用权出让合同约定，定金交付的时间另行协定。三、合同的部分条款因违反强行性规范或社会公共利益、社会公德而无效。 合同欠缺条款应该补充，但从上面所述可知，合同欠缺条款并非总是应予补充的，只有欠缺的条款不是必备条款（常素）时方可补充，欠缺必备条款时合同须无效。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第12条规定的条款，与《中华人民共和国经济合同法》第12条规定的必备条款不同，是示范性条款，或者说是提示性条款。在一般情况下，合同欠缺某项甚至几项《合同法》第12条所列举的条款，仍然有效。但必须指出，该条所列举的“当事人的名称或者姓名和住所”（第1款第1项）和“标的”（第1款第2项）依然是必备条款，合同欠缺它们必须无效，而不是在有效情况下加以补充。道理很简单，没有当事人，权利义务便失去归属，失去意义；没有人履行，也没有人受领给付，合同自然归于无效。标的决定着权利义务的量，甚至质，合同不规定标的，就失去目的，失去意义，只能归于无效。 合同欠缺的条款属于非必要之点时，就需要加以补充。补充的方法，首先是适用《合同法》第61条的规定，由当事人双方协议补充。这是意思自治原则的当然体现。不过，补充欠缺的条款往往是一方得到好处，对方受到损失，因此协议不成为常态。 不能达成补充协议的，按照合同有关条款补充欠缺的条款（《合同法》第61条）。这是整体解释合同的原则要求。之所以通过整体解释原则补充欠缺的条款，是因为：一、合同条款经当事人双方协商认定，自然需要平等对待，视同一体。二、表达和传递当事人合同意图所使用的语言文字，在合同的整个内容中是有组织的，而不是毫无联系、彼此分离的词语排列。因而，可从这种有组织的排列中找出欠缺的条款。 采用整体解释原则也不能补充欠缺的条款时，需按照交易习惯填补（《合同法》第61条）。这里所说的交易习惯，必须是在某一地域、某一行业或某一类经济流转关系中普遍采用的做法、方法或规则，已被人们所认知、接受和遵从，此其一。其二，该交易习惯必须适法，违反强行性规范者无效，因而不得用作补充欠缺的条款。其三，该交易习惯必须为双方当事人所共知，仅为一方当事人所知晓时，不得用作补充欠缺的条款。交易习惯为双方当事人所共知时，优先于任意性规范。其四，该交易习惯必须未被双方当事人明示排斥。 按照《合同法》的规定，采用上述方法仍不能补充欠缺的条款时，适用合同法分则中的具体规定。若无此规定或适用此类规定结果不适当时，则适用第62条的规定加以填补：一、欠缺质量条款的，按照国家标准、行业标准加以补充；无此标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准予以填补。二、欠缺价款或者报酬条款的，按照订立合同时履行地的市场价格加以补充；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定予以填补。三、欠缺履行地点条款，给付货币的，接受货币一方所在地为履行地点；交付不动产的，不动产所在
买卖合同司法解释精解 一、买卖合同的成立及效力 第一条【买卖合同成立的证明与认定】 1、可否仅以送货单、收货单、结算单、发票等证明存在买卖合同关系？ 不可。 2、无抬头(没有债权人名称）的债权凭证(对账确认函、债权确认书等)可否直接证明买卖合同关系成立。 可以。 第二条【预约的效力及违约救济】 明确肯定预约合同效力；如不签订本约，守约方可解除预约并追究预约违约责任。 第三条【无权处分之买卖合同的效力及救济】 1、无权处分之买卖合同的效力如何? 买卖合同有效，物权变动效力待定。 【解读】解释依据物权法１５条关于合同效力与物权效力相区分的原则，在学理上出现重大突破,摒弃无权处分之买卖合同效力待定之通说,采纳有效说,同时认为物权变动效力待定。 ２、物权不能变动(所有权不能转移）的救济。 承担违约责任或解除合同、赔偿损失 第四条【判定电子交易合同成立及效力的法律依据】 《合同法》及《电子签名法》 二、标的物交付和所有权转移
第五条【电子信息产品的交付规则】 有约定从约定,无约定按如下规则处理： 1、以交付权利凭证方式交付的—收到权利凭证即为交付; 2、以在线网络传输方式发送产品的——收到约定的电子信息产品即为交付。 解析：买受人在电子信息产品交易中处于弱势，为保护弱者,电子信息产品交付方式不明的推定规则采“收到主义”而非“发送主义” 第六条【多交标的物之保管费及损失承担】 １、代为保管多交标的物，可否索要保管费? 可以。 2、代为保管多交标的物发生毁损灭失,买受人是否担责。 买受人重大过错应担责,一般过错不担责。 解析:对违约方进行处罚：既可收保管费，又按无偿保管合同承担灭失风险责任。 第七条【有关单证和资料的范围】 合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要包括那些? 答:保险、保修、发票、质保、进出口、使用说明等六方面证书及装箱单等。 具体包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。 第八条【发票的证明力】
合同实务常见纠纷问答精选 【实务问题1】弱势方如何在解除权条款上争取主动权？ 弱势方如果没办法在商务条款上有斡旋空间，在违约责任条款和合同解除权的设计上如何争取到主动权？ 高云答：违约责任条款，尽量争取降低赔偿金额，要么风险封顶，赔偿金额最多不超过合同金额的百分多少。要么增加前提，尽量压缩对方任意使用合同解除权的空间，规定对方认定我方违约时应当先行通知纠正，我方如无正当理由拒不改正，对方才可解除合同。 【实务问题2】如果承租方总是拖欠租金，出租方如何解除合同？ 如果承租方多次迟延支付租金，出租方是否可以解除合同？如果每次后来都支付了，出租方是否可以解除合同？ 高云答：呵呵，既然这么在意解除合同，为什么不在合同当中约定解除条款呢？合同解除权，分约定或法定两种，前者要看合同具体约定；后者看法律规定。司法实践当中，法定解除权的行使，我记得最高院的规定是至少两个月的延期付款期，以及书面催促。在我看来，业主最重要的目的不是解除合同，而是要惩罚承租方总是不守信的行为，承租方总是拖欠租金，你就总是扣罚他的押金，然后要求他及时补足就好了。相信扣罚的押金能够填补你们受伤的心灵。如果对方后续不补押金，就视为他构成实质性违约，你们解除合同就有了充足依据了。 【实务问题3】约定解除权与形成权的关系 租赁合同或者其他类型合同中经常出现“甲方有权提前30天书面通知乙方
后即可解除合同”之类的合同解除权约定。我看过一些权威和专家主张，合同解除权在法理上属于形成权，而形成权是不能附条件。此处关于单方解除权附了条件，还能够成立吗？ 高云答：法理说，所谓形成权，是指权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更或消灭的权利，为了保护权利相对人的预期，形成权不能附条件或期限。而提出当中提出的甲方在某种情况下可以单方宣布解除合同的约定，按照法理确实属于形成权一种。 那么，为什么处于保护权利相对人，合同解除权就不能附条件呢？恐怕１０位法学教授，会给你１０种不同的答案，但如果不附条件，恐怕合同解除权条款就形同虚设了。 《民法典》查不到什么有约定解除权不使能附条件或期限的禁止性规定，反而写明只要双方协商一致即可。所以，形成权不能附条件或期限这个限制，多数只是因为法律逻辑存在矛盾导致法学教授也没法理清所致。 合同实务当中，我们完全可以撇开法理争论，依据《民法典》关于合同解除权的法律规定行事就好，相信法学教授们最终一定能够给出一个自圆其说的答案的。 【实务问题4】租户跑路，出租方希望单方收回租赁房屋，如何操作？ 租户向我业主发出房屋租赁合同解除通知，告知其单方决定自下月退租，请我方去验收房屋，我方没有签收通知也没有去验收房屋。租户自行搬走且拿着房屋钥匙。请问教练：租户以其行为明确表明了其不再履行租赁合同，我方是否有必要向乙方发送《解除合同通知》后，才能重新将房屋出租？是否应当通过诉讼解决问题？
合同漏洞补充
合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。（510）
当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定: (一)质量要求不明确，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 (二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法 应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。 (三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动 产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （511-1/2/3）
(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。 (五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 (六)履行费用负担不明确，由履行义务一方负担；因债权人原因增加的履行费用，由债权人负担。（511-4/5/6）
（一）510条合同漏洞填补的具体方法1.按照合同相关条款填补 案例：张掖中院（2014）张中民终字第58号 基本案情：甲为乙预约生产辣椒种子，约定：亩产60公斤，收购价格≥330元／公斤；若80%的农户达不到60公斤／亩则提高收购单价。其后，80%的农户未达到60公斤／亩的产量，双方在结算辣椒种子款时，因单价未能达成一致，产生纠纷。 裁判要旨：法院根据合同条款——“生产的辣椒种子的收购价格≥330元／公斤”——作出以下认定：“甲与乙签订的合同中约定种子收购价格为≥330元／公斤，同时，又特别约定‘80%的农户达不到60公斤／亩时提高单价’，法院结合双方在合同中的约定，确定亩产值价格为20000元（大于60×330=19800元）。
解读《最高院商品房买卖合同司法解释》 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践，制定本解释。 第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业（以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,进一步明确了本解释的适用范围。所谓 商品房买卖是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言。经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房的交易受国家政策调整的因素比较高，其与商品房交易的主要区别在于市场化程度不同;个人私房交易中，交易各方都不是 开发商，其与商品房交易的主要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业,通俗讲,是一手房与二手房的区别。 另外,此条解释中“尚未建成”和“已竣工”的概念似乎有些模糊,因此有人认为为了避免歧义,应 改为“未竣工”和“已竣工”作为分界点。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 【释义】《城市房地产管理法》第4４条规定,商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理 部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”，该规定应理解为强制性规定。《城市房 地产开发经营条例》、《城市商品房预售管理办法》亦有相关规定。根据合同法第5２条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以，在未取得预售许可证明的情况下，开发商与购房人签定的合同效力将不被人民法院认可。在以前的司法实践中这一点也是确定的,本条解释的重点在于条文中的但书部分。但书部分规定,开发商在与购房人签定房屋买卖合同时,虽未取得预售许可证明，但若在合同签定后至因该合同产生纠纷诉至法院 前这段期间取得预售许可证明,则法院不因开发商在订立合同时未取得预售许可证明而认定 合同无效。在交易中若存在此类情况,作为开发商应及时取得预售许可证明,以保证交易的稳定；作为购房人若想解除合同，则应及时通过诉讼主张权利。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的 房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合 同内容，当事人违反的,应当承担违约责任。
全国2013年10月高等教育自学考试 合同法试题 课程代码：00230 请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。 选择题部分 注意事项： 1．答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。 2．每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。不能答在试题卷上。 一、单项选择题（本大题共25小题，每小题1分，共25分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。未涂、错涂或多涂均无分。 1．甲公司向乙银行借款50万元人民币，经商量，乙银行与丙公司就甲公司债务的履行订立了保证合同，丙公司保证甲公司按期还本付息。乙银行和丙公司的保证合同，合同法理论称之为 A．主合同B．从合同 C．主要合同D．次要合同 2．指定受益人的人身保险合同属于 A．第三人签订的合同B．第三人为代理人的合同 C．向第三人为给付的合同D．由第三人为给付的合同 3．承诺的效力是 A．合同成立B．合同生效 C．合同有效D．合同无效 4．我国合同法对合同形式采取 A．任意多元形式原则B．任意多元与法定形式相结合原则 C．任意一元形式原则D．法定一元形式原则 5．合同法对缔约过失做了抽象和一般性的规定，法条例举的缔约过失类型是发生于 A．订立合同准备中B．订立合同过程中 C．订立合同之后D．订立合同之前 6．根据我国合同法规定，不安抗辩权行使后，后给付义务人在约定的或合理的期限内未恢复履行能力并且不提供担保的，先给付义务人有权 A．中止履行B．变更合同
关于合同欠缺条款的处理 合同欠缺条款，即合同漏洞，是指合同应对某事项加以规定却未予规定。造成这种现象的原因主要有三种：一、当事人对于非必要之点（常素）未予协商，例如买卖家电却未约定运费由谁负担。二、当事人对非必要之点虽经协商，但未达成协议，约定留待日后商定。例如国有土地使用权出让合同约定，定金交付的时间另行协定。三、合同的部分条款因违反强行性规范或社会公共利益、社会公德而无效。 合同欠缺条款应该补充，但从上面所述可知，合同欠缺条款并非总是应予补充的，只有欠缺的条款不是必备条款（常素）时方可补充，欠缺必备条款时合同须无效。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第12条规定的条款，与《中华人民共和国经济合同法》第12条规定的必备条款不同，是示范性条款，或者说是提示性条款。在一般情况下，合同欠缺某项甚至几项《合同法》第12条所列举的条款，仍然有效。但必须指出，该条所列举的“当事人的名称或者姓名和住所”（第1款第1项）和“标的”（第1款第2项）依然是必备条款，合同欠缺它们必须无效，而不是在有效情况下加以补充。道理很简单，没有当事人，权利义务便失去归属，失去意义；没有人履行，也没有人受领给付，合同自然归于无效。标的决定着权利义务的量，甚至质，合同不规定标的，就失去目的，失去意义，只能归于无效。 合同欠缺的条款属于非必要之点时，就需要加以补充。补充的方法，首先是适用《合同法》第61条的规定，由当事人双方协议补充。这是意思自治原则的当然体现。不过，补充欠缺的条款往往是一方得到好处，对方受到损失，因此协议不成为常态。 不能达成补充协议的，按照合同有关条款补充欠缺的条款（《合同法》第61条）。这是整体解释合同的原则要求。之所以通过整体解释原则补充欠缺的条款，是因为：一、合同条款经当事人双方协商认定，自然需要平等对待，视同一体。 二、表达和传递当事人合同意图所使用的语言文字，在合同的整个内容中是有组织的，而不是毫无、彼此分离的词语排列。因而，可从这种有组织的排列中找出欠缺的条款。 采用整体解释原则也不能补充欠缺的条款时，需按照交易习惯填补（《合同法》第61条）。这里所说的交易习惯，必须是在某一地域、某一行业或某一类经济流转关系中普遍采用的做法、方法或规则，已被人们所认知、接受和遵从，此
合同漏洞填补的方法之补充解释 转载2015-07-2415:34:33 【裁判要旨】 合同出现漏洞，应当首先适用《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定进行填补。对于价格波动比较大的商品，在买卖合同双方不能达成补充协议以填补合同漏洞时，不能直接以交易习惯填补，而应当先选择以补充解释的方法填补，更加符合双方订立合同的本意。 案号一审：（2010）北商初字第228号二审：（2011）锡商终字第0042号申请再审：（2012）苏商申字第277号 【案情】 申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：江阴一建建设有限公司（以下简称一建公司）。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：无锡市电线厂（以下简称电线厂）。 2009年3月25日，电线厂向一建公司发出报价单一份，载明各种规格电缆的数量和价格，合计总金额约670万元。2009年3月28日，电线厂与一建公司订立供货合同一份，约定：电线厂供给一建公司电线电缆一批，按实际长度供货，电线电缆价格锁定2009年3月25日电线厂报价单上的单价；总计金额按供货实际长度结算，交货地点为运输至一建公司指定地点；合同有效期至2009年12月31日。供货合同将2009年3月25日的报价单列为附件。 2009年9月15日，由于原材料价格上涨，电线厂与一建公司签订补充协议一份，约定：在原来双方合同正常履行的基础上，一建公司同意另外补贴电线厂合同总价的13%，约87.1万元；电线厂应根据一建公司的要求及时供货，并保证于2009年10月30日前将应供货料全部送达一建公司施工现场。同年10月26日，电线厂向一建公司送交了一份“计划任务完成说明”，载明：“在近期电缆供货合作过程中，双方诚心相待，沟通良好。贵公司下达的电缆计划单由于时间紧迫、交货期急，但在我厂全体员工的共同努力下现已全部完成，并交付给贵公司。特此说明”。一建公司水电工吴奇彬在该份计划任务完成说明下方“江阴一建代表”落款处署名。 此后，电线厂仍按照一建公司要求继续供货至2010年5月15日。因一建公司拖欠部分货款，电线厂遂提起本案诉讼，要求一建公司支付货款1722018.19元（其中对于2009年10月30日之后的供货，一建公司是以供货时的市场价格计算）。一建公司认为电线厂未于2009年10月30日前将应供电线电缆全部送到一建公司施工现场，