与开发商签订购房合同
【篇一：如何签订正式的购房合同】
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1.正式合同文本的签订
买房过程中最棘手的事情之一就是和房地产开发商签合同。大家都
知道，开发商对《商品房买卖合同》非常了解，都曾精心研究过，
是签订《商品房买卖合同》的“高手”，而购房者对此却比较生疏，
稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。因此，在签订购房合
同的时候，购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判，尽可能地与
开发商签订一份公平的购房合同。我们在此将罗列出其中的重要条款，希望大家能够详细阅读、体会，相信会对购房者起到一定的提
醒和解释作用。
(1)认准签约主体
仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名
称完全一致，以免引起不必要的纠纷。因为在商品房销售中，很多
开发商都会委托中介公司代销自己的楼盘。因此，购房者在签订
《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体(《商品房预售许可证》上标明的公司)，在交
易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才
能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。此外，还需
要验证合同中的建设项目依据和商品房销售依据是否与原件相同。
(2)仔细阅读合同内容
拿到《商品房买卖合同》后，购房者先不要签约，而应该首先仔细
阅读其中的内容，如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概
念比较模糊，可以向当地的房地产开发主管部门咨询，在自己全部
理解之后才开始签约。
(3)不要漏项
对《商品房买卖合同》中的所标注的商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积等和土地来源情况及年限都应当逐项填写，以免出现漏项，因为这些条款关系到所购房屋的合法性。
在现实中，很多购房者对此并不重视，以为房子在那摆着不会出错，当发现对方没有销售许可证和土地使用权证时，就很难证明对方欺诈，因此，在签订合同的时候，必须将这些内容明确地写进去。
(4)寻找谈判的机会
《商品房买卖合同》中有许多相关条款
都是空白的，这需要买卖双方协商后填写或补充约定。也就是说买
卖双方都有权利对合同中的条款进行修改、增补或删减。但房地产
商往往提前将空白行划去或填上于己有利的内容，使得购房者失去
了平等谈判的机会。这时候，购房者需要头脑清醒地据理力争，如
果自己不同意合同中的某项约定，就应该将自己的意见写进补充约
定中。否则，签订认购书就视为你同意了合同中的条款。
(5)对于双方违约的处理应平等
在《商品房买卖合同》中，标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的
相应处理条款，但关键内容是空白的，需要由甲乙双方协商填写。
如果开发商在签订合同前就已经填写完毕，购房者就需要仔细对比，以达到双方违约期限及违约金利息都平等。
(6)关于房屋面积差异的处理
关于商品房面积的计算，我们在前面已经有所交代。但是在这里还
需要进一步予以详解：
我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若
干问题的解释》和建设部《商品房销售管理办法》中，对房屋面积
与合同约定不符的处理都有明确条款：出卖人交付使用的房屋建筑
面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符，如果
合同中有约定，按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值超出3%，购房者可以要求解除合同、返还已
付购房款及利息。如果购房者同意继续履行合同，房屋的实际面积
比合同约定面积大的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款
由购房者按约定价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖
人承担，此部分所有权归购房者；房屋实际面积比合同约定面积小的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还
购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。
此外，购房者还须重视的就是我们所购买的房子是按建筑面积计算
房款，这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分(套内建筑面
积是独立产权，公用建筑分如何签订正式的购房合同
摊面积是共有产权)。如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款，因为核对公用建筑分摊面积非常困难，不良开发商就有可能通
过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，也由此损害购房者的权益。因此，在合同中应明确标明公用建筑面积的米数或计算比例。
当然，这一条款成立的前提是符合建设部《商品房销售管理办法》
的规定。
(7)产权登记要明确
按国家《商品房销售管理办法》第34条的规定，开发商必须在商品房交付使用的60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料
报送房屋所在地的房地产行政主管部门备案。《城市房地产开发经
营管理条例》第33条规定，预售商品房的购房者应在商品房交付使
用之日起90天内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现
售商品房的购房者应当在销售合同签订之日起90日内，办理土地使
用权变更和房屋所有权登记手续。
因此，只要房地产开发商履行了按期提交相应资料的义务，就对房
屋权属证书的取得和取得时间不负责任。
在现今的商品房买卖中，开发商往往承诺由其代办权属证书，所以，开发商不但有在60日内提交资料备案的义务，同时还有房屋交付使
用(预售)90天内或者合同签订后(现售)90天内办理完产权登记手续
的义务，否则就应当承担违约责任。当然，当事人双方也可以在合
同中另行约定上述时间期限。
(8)配套设施要明确
在《商品房买卖合同》中，商品房的上水、下水、供电、燃气、暖
气的运行日期都是空白，这也需要由甲乙双方协商填写。
如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。比如他们会填写“入住
时具备通水(电、气)条件”。看上去这句话没什么问题，但是细细品
味就会发现其中大有文章可做：“入住时具备通水(电、气)条件”中的
水电是临时的，还是正式的？入住时具备开通条件并不代表一定就
能开通。因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。虽
然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节限制，但合同
中都应对此有尽量明确的约定。同时，还应有对违约责任的处理方法。
(9)不可轻视设计变更
很多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是对所购房屋无关
的环境变更，因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。事实却
并非如此，任何的设计变更都是有原因的，这种变更往往是为了符
合开发商的利益，但同时却又有可能伤及购房者的利益，因此在签
订此条款时更应审慎对待。
(10)明确合同附件