1.4 园区的组成要素
园区的理念和创意
具有科学的建园理念，新颖、务实、品位高和操 作性强的创意。现代经济园区的理念和创意应瞄 准现代化、国际化、市场化和可持续发展的要求， 科学定位，合理建设。
园区的政务环境平台
在我国经济转型背景下，应严格按照现代市场经 济的规则和园区特定经济主体的要求，建立新型 的政务服务机制，界定新型的政企关系。
资料来源：中商产业研究院
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1.5 园区的商业模式
地产开发商模式 开发者在工业园区或其它地方获取土地，以整体开 发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业 综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资 等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的 模式。 盈利方式：物业出售、物业出租、提供服务。
从பைடு நூலகம்业园到产业综合体
时间 类别 功能
存量
1980S
工业园 制造
1990S
科技园 研发
2000S
商务花园 现代服务业
未来
产业综合体
产业集群
融合研发设计、上 午办公、高端制造、 综合配套等复合功
能
动因
⚫ 先进制造业 ⚫ 仓储物流
资料来源：中商产业研究院
⚫ 标准产业楼 ⚫ 研发
⚫ 总部经济 ⚫ 业务整合 ⚫ 后台服务 ⚫ 研发
CONTENTS
目 录
05 总部经济园的典型案例
➢ 重庆渝中总部经济园区 ➢ 广州琶洲总部经济集聚区 ➢ 上海金山总部经济园区 ➢ 天府中心总部经济功能区 ➢ 深圳宝安石岩总部经济园 ➢ 天津中北总部经济产业园
06 总部经济园区发展趋势
➢ 总部经济园区发展趋势 ➢ 总部经济园区招商趋势
第一章 园区经济基本概述
➢ 园区定义与本质 ➢ 园区的三大级别 ➢ 园区的基本类型 ➢ 园区的组成要素
➢ 园区的商业模式 ➢ 园区的发展历程 ➢ 园区的发展特点 ➢ 园区的发展意义
02
总部经济的发展分析
➢ 总部经济定义与作用 ➢ 总部经济的发展特征 ➢ 总部经济的发展效应 ➢ 总部经济的发展现状 ➢ 总部经济发展存在问题
➢ 上海总部经济发展分析 ➢ 深圳总部经济发展分析 ➢ 江苏总部经济发展分析 ➢ 浙江总部经济发展分析 ➢ 总部经济的发展趋势
入园的经济主体或其他构成竞争力的主体，决不是传统的经济主体的简单归并、组合，而是优质主体的优化组合和高质量要素资源的高效益配 置，因此，入园的经济主体必须具有较好的运行质量和效益，进园的各类资源也必须是优质的资源，现代化园区经济必须立足吸纳高质量的资 金、技术、人才和运行较好的企业，以及具有较好发展前景的新兴产业和朝阳产业。
言 目前，我国已经形成了以京、沪、粤为龙头的“长三角”、“环渤海地区”、“珠 三角地区”吸引地区总部的态势。据不完全统计，截止2020年一季度国内大约有235个总 部经济园区，随着各地的纷纷布局规划总部经济园，未来我国总部经济园区将继续增长， 并不断地推动区域经济的发展。
CONTENTS
目 录
01 国内园区的基本概况
CONTENTS
目 录
03
总部经济园的发展环境
➢ 总部经济园政治环境分析 ➢ 总部经济园经济环境分析
➢ 总部经济园社会环境分析 ➢ 总部经济园产业环境分析
04
总部经济园区发展分析
➢ 总部经济园区的建设规模 ➢ 总部集群对区域经济效应 ➢ 总部经济园区的区域布局 ➢ 总部经济园区的招商模式 ➢ 总部经济园区的运营模式 ➢ 总部经济园招商策划流程 ➢ 总部经济园区的发展模式 ➢ 总部经济园区的招商策略
地发展新模式步伐加快
广东省的共有13家企业，深圳占7家，
总部经济得到政府部门的高度重视数 量，超已广经东成省为一诸半多。城 市区域经济发展的重 要战略
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中商服务/Services
产业研究
⚫ 园区定义与本质 ⚫ 园区的三大级别 ⚫ 园区的基本类型 ⚫ 园区的组成要素
⚫ 园区的商业模式 ⚫ 园区的发展历程 ⚫ 园区的发展特点
⚫ 园区的发展意义
1.1园区的定义与本质
• 园区是指政府集中统一规划指定区域， 区域内专门设置某类特定行业、形态 的企业、公司等进行统一管理，典型 的如工业园区，自贸园区，产业园区， 文化园区等。
产业新城开发商模式 以政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社 会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式 引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体， 产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。 盈利方式：通过土地一级开发和土地二级开发获利
基金投资商模式 基金投资商通过发行工业地产基金的形式募集资金， 与老厂房拥有方合作，收购该物业后进行现代化改 造并回租给合作方，或者通过拿地新建工业物业的 方式吸引潜在客户入驻，当入驻率达到一定水平并 产生可观而稳定的现金流时，通过发行Reits的方式 对物业进行资本化运作。 盈利方式：物业租赁、物业资本化
国家级产业园区 省级产业园区
地方级产业园区
国家级产业园区是经国务院批准设立的经济技术开发区、高新技术产业开发区、 出口加工区、保税港区等。
省级产业园是经地方人民政府批准设立的，由所在地方政府直接管辖的额， 实行特殊经济政策，进行集中开发建设的特定区域。如：省级经济开发区、高 新区、保税区（库）、物流园区等。
◆ 依托地方的区位和资源等优势建设工业园区，可以使地方的资源 优势得到有效配置，产生最大的资源集聚效能。
1
促进企业紧密发展
◆ 企业向工业园区集中可以引导产业相同、相似的企业集中发展规
模，产生规模效应和集聚效应。另外，企业集中在园区发展，既
2
方便基础设施的配套建设，降低配套建设成本，又有利于企业改
善生产经营条件，同时企业间的信息交流、产权流动等活动都极
Industry Investment
√ 产业招商地图 √ 产业招商策划 √ 项目包装策划 √ 产业招商代理
2020年
中国总部经济园区行业市场 前景及投资研究报告
总部经济园区是总部经济和商务园结合的新事物,是一种新兴的园区规划和建设模式。
在众多跨国企业在华设立地区总部和国内大中型企业总部向中心城市迁移的经济大趋势
下,我国总部经济园区蓬勃迅速发展。总部经济园区在优化地区产业结构和促进区域经济
前
发展中担当着重要的角色。
Industry Research
√ 专项市场调研 √ 产业战略咨询 √ 行业研究
投资咨询
Industry Consulting
√ 商计可研 √ 财务顾问 √ 企业上市咨询 √ 商业模式设计
中商
规划设计
Industry Planning
√ 产业规划 √ 园区规划 √ 定位策划 √ 概念性规划设计
产业招商
2.1 总部经济定义与作用
• 总部经济又称首脑经济、舵手经济、龙头 经济，是指某区域通过创造各种有利条件， 吸引企业集团总部入驻，通过极化效应和 扩散效应，企业总部集群布局，生产加工 基地通过各种形式安排在成本较低的周边 地区或外地，从而使企业价值链与区域资 源实现最优空间耦合，以及由此对该区域 经济发展产生重要影响的一种经济形态。
3
组成因 素
园区硬件环境平台
一、按照可持续发展的要求，建立资源永续利用、 清洁生产、运行环境优化的园区基础设施体系， 二、依照园区主题的要求，建立完善的公共服务 体系。
与园外联系的市场
建立使园区有效融入统一大市场的市场营销网络、 开放式交通网络、信息服务平台和优质资源快速 配置的绿色通道。
园区竞争力的主体
资料来源：中商产业研究院整理
税收贡献效 应
社会资本效 应
就业乘数效 应
六大发 展效应
消费带动效 应
产业集聚效 应
产业关联效 应
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2.4 总部经济的发展现状
现状一
现状二 现状三
现状四 现状五
资料来源：中商产业研究院整理
国内总部基地不再仅局限在北京、上海、广州、重庆等为数不多大城市中， 部分中心城市已经形成总部经◆济的目空前间，聚我集国形已态经形成了以京、沪、粤为
龙头的“长三角”、“环渤海地区”、 跨国公司地区总部成为我国总部经济发展的重要推动力
“珠三角地区”吸引地区总部的态势。
欠发达地区的知名企业总部正在向知名城市聚集，总部经济呈现加速形成
的态势
◆ 2019年世界500强中，中国共有129家上 榜公司，上榜公司总部在北京的有56家
区域性“总部一制造基地”合作模式初步形成，互联网时代的新 部型在总部基
• 园区的建设本质是最大限度实现资源 的优化配置，发挥生产要素的聚集效 应，进而带动地区经济加快增长，推 进城市化进程，实现企业集聚、产业 升级、经济发展等多重效应。
资料来源：中商产业研究院
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1.2 园区的三大级别
我国园区建设发展在类别上分为国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区、出口加工区、保税港区；省级 经济开发区、高新区、保税区（库）、物流园区；市县级经济开发区、工业园等。 根据产业园区级别的高低，可将产业园区划分为国家级产业园区、省级产业园区、地市级产业园区等。
地方级产业园区是基层园区，以部分经济技术开发区、部分高新技术产业开 发区、部分工业园区、部分农业园区为代表。
资料来源：中商产业研究院
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1.3 园区的基本类型
从各地园区发展状况来看，园区大致可以分为以下几类：
➢ 一是以创新为主题的园区，如创新园（基地），研发基地。 ➢ 二是以招商为主题的园区，如苏州新加坡工业园区、台商工业园区、欧美工业园区等。 ➢ 三是以资产重组和规模化为主题的园区，这类专业经济园区和企业集团园区是当前经济结构调整中实现企业组