成都某某物业诉业主物业费拖欠纠纷一案

代理意见

尊敬的审判员：

依照《民事诉讼法》的相关规定，以及本案原告某某物业管理有限公司的委托，四川某某律师事务所律师某某某、某某物业管理有限公司法务人员某某依法担任原告成都某某物业管理有限公司的代理人。现依据本案相关证据，提出如下代理意见：

一、某某物业在物业服务协议有效存续期间妥善地履行了合同义务，即使在履责过程中有轻微瑕疵，也不影响对其守约的定性。

从物业服务协议订立伊始，原告随即着手制定《某某临时规约》，以促进管理、维护、养护建筑区划内物业共有部分和维护相关区域的环境卫生、公共秩序等活动正常秩序进行。

在具体的物业服务过程中，原告严格依照《某某前期物业服务协议》，对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、治安等项目进行日常维护、修缮、服务与管理，建立严格的保卫登记、按班巡查的制度，及时制止侵害业主利益的行为。对于小区公共卫生，也指派专人进行维护。

就被告提及原告未合理履约的理由，代理人认为，原告公司限于人力、物力、财力，并不能做到全天候地服务，难免存在工作上的疏漏，属于理性自然人可容许的范围。

二、收费标准与服务质量相适应。

根据《物权法》及国务院《物业管理条例》相关规定，物业管理部门按照物业公司的资质及物业服务的项目及服务完善程度，确定一级、二级、三级资质的物业公司物业服务费用收取标准的最高指导价。原告公司按建筑面积每平方米每月2.00元收取小区住宅业主的物业费用，并以此为依据制定物业服务标准，显然会与被告所期望的物业服务标准有所差距。

原告代理人认为：原告业已投入全公司之大部分人力、物力、财力，尽可能地为领馆逸品小区业主提供优质的物业服务，对于被告所提及的小区卫生脏乱差等情况，原告一直都在着力整治。即或存在不尽如人意之处，也并非被告所述长期无人清洁打扫。

三、被告提及所谓物业服务企业违约的理由不成立，其辩称的理由不属于原告的物业服务范围，与本案不属于同一法律关系。

据贵院先行调解的结果，代理人认为被告所列明之住改商、楼顶违规搭建经常停电、发生盗窃无人过问、电费涨价等理由分别属于建设局、城管及公安局电力公司之权责，在上述情况发生后，原告公司已多次及时向有权机关反映汇报，至于最终处理结果如何与物业服务企业无关。

另据被告所反映的门禁系统失效、园区内公共设施损害严重、未修复、园区环境脏乱差等情况，代理人经询问原告公司负责人并实地勘察情况后，查明门禁系统系小区新增设施，并不属于开发商与原告

公司约定的服务范围，而《物业服务协议》也并未对此约定，原告公司也不应对此承担责任。至于园区公共设施受损的问题，代理人认为现收取的物业费用不足以维持公共设施的正常维修，需动用业主专项维修资金，但鉴于动用该项资金需符合严格的法律要件并需依照法定程序才能动用，原告无权限单方面支配该项资金。因而才造成公共设施失修的问题，并非被告辩称的原告公司怠于履行职责。此外，小区公共卫生欠佳一方面是由于原告公司收取的物业费入不敷出，无力聘请足够的保洁人员所致，另一方面是我公司采取循环清洁工作制，并不能绝对保证每天24小时都处于清洁状态。而电梯间检验标志未张贴、灯泡损坏等问题，原告公司已经改正，已经组织人员改善了小区卫生、维持小区良好秩序。

综上所述，原告公司履行物业服务协议虽有瑕疵，但仍然妥善地履行了合同义务；诸被告拒交物业费的理由不属于原告公司负责范围，以此作为拒交物业费的抗辩理由于法无据。以上代理意见恳请贵院在裁判时充分考虑并予以采纳。

此致

成都市某某区人民法院

诉讼代理人：

某某律师

某某法务人员

二零一八年十月二十三日