【例题】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限 额为80万元，即（280+520）×10%，超限额部分 不得扣除。
2020/8/2
经管会计系李永珍
17
4.与转让房地产有关的税金
• 营业税、城建税、教育费附加、印花税 • 非房地产开发企业扣‘三税一费’。
• 房地产开发企业只能扣‘两税一费’，印花 税从管理费用中扣除；
2020/8/2
经管会计系李永珍
ห้องสมุดไป่ตู้26
第六节 税收优惠（了解）
一、对建造普通标准住宅的税收优惠
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额20%，免征土地增值税。
普通住宅
• 增值率20%以内
增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全 部增值额征收土地增值税。
2020/8/2
经管会计系李永珍
一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土
地使用权、地上建筑物及其附着物并取 得收入的单位和个人，包括内外资企业、 行政事业单位、中外籍个人等。
2020/8/2
经管会计系李永珍
7
二 征税范围（熟悉）
（一）基本规定
1．土地增值税的征税对象是指有偿转让国 有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得 增值收入的行为
产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣
除），与转让房地产有关的税金为60万元。该公司
应缴纳的土地增值税为（ ）。
A.180万元
B.240万元
C.300万元
D.360万元
【答案】B
2020/8/2
经管会计系李永珍
22
【例题】某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取
得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用
地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在
省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用
扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该
项目转让的有关税金为200万元。计算确认该
商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地
产开发费用和‘其他扣除项目’的金额为
（ ）。（2003年） A.1500万元 B.2000万元 C.2500万元 D.3000万元
3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元
（其中印花税金2.5万元）。该企业应缴纳土地增值
税（ ）。（2004年）
A.96.75万元
B.97.50万元
C.306.75万元
D.307.50万元
【答案】C
【解析】扣除项目金额=3700+277.5=3977.5万元,土 地增值额=5000-3977.5=1022.5万元,增值额与扣除 项目比率=1022.5÷3977.5≈26%，适用税率为30%， 扣除率为0，应纳土地增值税=1022.5×30%=306.75 万元。
5.财政部规定的其它扣除项目（只适用 房地产企业），避免投机的房地产行为
从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣 除：
加计扣除费用=（取得土地使用权支付的 金额+房地产开发成本）×20%
2020/8/2
经管会计系李永珍
18
【例题】某房地产开发公司整体出售了其新建 的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额 和开发成本共计10000万元；该公司没有按房
2020/8/2
经管会计系李永珍
14
新建住房扣除范围的具体规定
1.取得土地使用权所支付的金额，包 括：
• （1）纳税人为取得土地使用权所支付 的地价款；
• （2）纳税人在取得土地使用权时按国 家统一规定交纳的有关费用。
2.房地产开发成本
• 土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑 安装工程费；基础设施费；公共配套设施费； 开发间接费用
2020/8/2
经管会计系李永珍
3
二、土地增值税的产生
1994年税制改革新开征的税种， 国务院于1993年12月13日发布 《土地增值税暂行条例》
从1994年1月1日起施行
2020/8/2
经管会计系李永珍
4
三、增值税的特点
以转让房地产的增值额为计税依据。 征税面比较广 实行超率累进税率 实行按次征税
2020/8/2
经管会计系李永珍
15
3.房地产开发费用--期间费用，即销 售费用、管理费用、财务费用。
（1）纳税人能够按转让房地产项目 计算分摊利息支出，并能提供金融机 构的贷款证明的：
房地产开发费用=
• 利息（不包含加息罚息，未通过银行 取得，只能按银行利息扣除）
• +（取得土地使用权所支付的金额+房 地产开发成本）×5%以内
2020/8/2
经管会计系李永珍
23
【例题】某市轿车生产企业为增值税一般纳税人， 2009年度账面记载注册资本10000万元、职工1200人， 当年相关经营情况如下：
（1）～（4）增值税与消费税业务 （5）转让10年前建成的旧生产车间，取得收入 1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧 400万元。该车间经有权机构评估，成新度为30%， 目前建造同样的生产车间需要1500万元；转让旧生产 车间时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用 20万元； （6）转让一块土地使用权，取得收入560万元。 年初取得该土地使用权时支付金额420万元，转让时 发生相关费用6万元；
【答案】D 2020/8/2
经管会计系李永珍
19
（二）对于存量房地产转让，可 扣除：
1.房屋及建筑物的评估价格。
• 评估价格=重置成本价×成新度折 扣率
2.取得土地使用权所支付的地价 款和按国家统一规定交纳的有关 费用。
3.转让环节缴纳的税金。
2020/8/2
经管会计系李永珍
20
第五节 应纳税额的计算（熟悉）
2020/8/2
经管会计系李永珍
10
【例题】下列各项中，不属于土地增值税征税范围 的有（ ）。（2003年考题） A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼 并方的 D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让 给其中一方的
2020/8/2
经管会计系李永珍
16
【例题】支付的地价款为280万元，开发成本为520 万元，则其他开发费用扣除数额不得超过40万元， 即（280+520）×5%，利息按实际发生数扣除。
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分 摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明 的：
房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的 金额+房地产开发成本）×10%以内
2020/8/2
经管会计系李永珍
28
【例题】下列各项中，符合土地增值税征收管理有 关规定的有（ ）。 A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税 B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额20%的，免征土地增值税 C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过 扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按 规定征收土地增值税 D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过 扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征 收土地增值税（2004年）
2．土地增值税的征税范围常以三个标准来 判定：
标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。
标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着 物是否发生产权转让。
标准之三：转让房地产是否取得收入。
2020/8/2
经管会计系李永珍
8
（二）对以下具体事项的征税情况，判定如下：
1.出售——征。包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖。
单位之间换房，有收入的， 征；
个人之间互换自住房， 不征。
6.以房地产投资、联营
房地产转让到投资联营企业， 暂免；
将投资联营房地产再转让， 征。
7.合作建房
建成后按比例分房自用，不征；
建成后转让，征。
8.企业兼并转让房地产——暂免
9.代建房——不征（无权属转移）
10.房地产重新评估——不征（无收入）
21
二、应纳税额计算
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额× 速算扣除系数
1、扣除项目；2、计算土地增值额；3、计算 土地增值率；——确定税率4、运用公式计算
【例题】某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收
入1000万元。已 知该公司为取得土地使用权所支付
的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地
【答案】ABC
2020/8/2
经管会计系李永珍
11
第三节 税 率
土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：
增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数
1 50%以下（含50%）
30% 0
2 超过50%～100%（含100%） 40% 5%
3 超过100%～200%（含200%）50% 15%
4 200%以上
60% 35%
2020/8/2
经管会计系李永珍
12
【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000 万元，计算土地增值额准许扣除项目金额 4200万元，则适用税率为（ ）。 A.30% B.40% C.50% D.60%
【答案】A
【解析】增值额占扣除项目金额比例= （5000-4200）÷4200×100%=19%，适用 第一级税率，即30%。
2020/8/2
经管会计系李永珍
24
要求：按下列顺序回答问题： （1）分别计算该企业2009年应缴纳的消 费税、增值税、营业税、城市维护建设税和教 育费附加、土地增值税……
2020/8/2
经管会计系李永珍
25
【答案】