村委会集体决定出租村财产协议有效吗
马家子村地处辽西102国道一侧，村小学坐落在村子东南。近年来，农村计划生育政策成效显著，学生数量逐年减少，村小学被镇中心小学合并。从此，马家子村小学成了一块空闲场地。
xx年5月起，先后有不少承租者找到村委会，分别请求以年租金3～5万元的价格租赁村小学及南侧5亩空地。最终，村委会经集体研究，以年租金3万元的价格承租给外地人葛某用于建服装加工厂。村民们对村委会以较低的价格租赁土地表示不满，纷纷找到村支书、村主任理论，得到的回答是服装加工厂属于环保企业，而且该企业建成后还能为村里解决部分剩余劳动力的就业问题。对于村干部的解释，村民们却不认可，他们又到镇里反映情况。镇司法所受镇里领导指派做村民工作，解释说村委会成员作为村民代表有权代表村民行使民主权利。况且双方所签订的出租协议已是既成事实，希望村民理解。
由于协商不成，村一、二组的小组长黄某、张某等39名村民联名起诉，请求人民法院依法确认该租赁协议无效。人民法院审理此案后，支持了39名村民的诉讼请求。
法官释法：农村集体经济组织所有的财产属于该村全体村民集体所有。每个村民对集体所有的财产均享有平等的权利。村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，为了体现村民自己管理自己事务的自治性，对一些涉及村民切身利益的重大事项，《村民委员会组织法》做出了"非常民主"的规定，即必须经"村民会议讨论决定"。如果村委会的管理者剥夺村民的这种权利，村民
作为自治组织的主人，就有权通过诉讼要求归还其权利。
根据我国《村民委员会组织法》第24条规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，必须经村民会议讨论决定方可办理。而本案村委会将村小学及南侧5亩地出租，并未经村民会议讨论征得村民同意，明显违背了法律规定。依照《合同法》第52条第5项的规定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。因此，人民法院支持了39名村民的诉求，依法判决该租赁协议无效。村委会集体决定出租村财产协议有效吗?
村委会未经村民会议讨论决定即将其所有的集体土地出租给他人，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，应当认定无效。
案情简介
一、文柏池与久裕村联合社签订《合同书》等合同，约定久裕村联合社将其所有的总面积为250000平方米农用地有偿出租给裕丰公司兴办工厂、宿舍和综合性建设。
二、文柏池向广州中院提起诉讼，请求：久裕村委会、久裕村联合社支付文柏池补偿款1193万元。广州中院认为，案涉合同未经村民会议讨论决定，是无效合同;文柏池在整个投资过程中取回的款项已超出其投资款，故久裕村联合社、久裕村委会无需再返还文柏池对涉案土地的投资款。广州中院判决：驳回文柏池的诉讼请求。
三、文柏池不服，上诉至广东高院，主张《中华人民共和国村民委员会组织法》中关于民主决定程序的规定，属于管理性规定而非效
力性规定。广东高院判决：驳回上诉，维持原判。
四、文柏池仍不服，向最高法院申请再审。最高法院裁定：驳回文柏池的再审申请。
裁判要点
法院认定案涉合同无效的原因在于，久裕村联合社将该社所有的案涉土地出租，涉及全体村民利益的重大问题，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》(xx年通过版，已失效)第十一条关于"涉及全村村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定"的规定，该事宜应当经村民会议讨论决定。然而案涉合同的签订均未经村民会议讨论决定，违反了上述规定，故应当认定无效。
实务经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、当事人欲与村委会签订租赁合同租赁集体土地时，应当要求村委会提供出租该集体土地经村民会议讨论通过的书面文件，以确保租赁合同有效。在村委会提供该文件之前，当事人不应向村委会支付租金，避免遭受损失。
二、租赁集体土地用于非农建设的，租赁合同无效，请参阅公众号民商事裁判规则xx年9月30日推送的文章：《最高法院:能否出租集体土地用于非农建设》。
相关法律规定
《中华人民共和国村民委员会组织法》(xx年通过版，已失效)
第十一条村民委员会向村民会议负责并报告工作。
村民会议由村民委员会召集和主持。有五分之一以上的村民提议，应当召集村民会议。涉及全村村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定。
村民会议有权撤换和补选村民委员会的成员。
新法：《中华人民共和国村民委员会组织法》(xx年修订版)
第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：
(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准;
(二)从村集体经济所得收益的使用;
(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案;
(四)土地承包经营方案;
(五)村集体经济项目的立项、承包方案;
(六)宅基地的使用方案;
(七)征地补偿费的使用、分配方案;
(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;
(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。
村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。
法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。
以下为该案在法院审理阶段，判决书中"本院认为"就该问题的论述：
久裕村联合社与"香港裕丰发展公司"等签订《租用土地使用合同书》，将久裕村联合社的案涉土地有偿出租给"香港裕丰发展公司"兴办工厂、宿舍和综合性建设，并对租用土地地点、租用土地年限、租用土地价格及租金管理，以及租用土地用途等均做了明确的约定;文柏池主张该合同不是土地租赁协议，而是一份土地使用权租赁的前期协议，是对拟租赁土地的前期开发协议。原判决以久裕村联合社将该社所有的案涉土地出租是涉及全体村民利益的重大问题为由，认定无论《租用土地使用合同书》性质如何，均应经村民会议讨论决定;同时，因《协议一》和《协议二》是双方当事人对案涉土地的处理问题签订的补充协议，均涉及久裕村全体村民的重大利益问题，亦认定应经村民会议讨论决定。原判决以《租用土地使用合同书》、《协议一》、《协议二》的签订均未经村民会议讨论决定，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定为由，认定上述协议无效，于法有据。因此，文柏池关于原判决适用法律确有错误的再审申请理由，本院亦不予支持。村委会集体决定出租村财产协议有效吗？案情介绍
xx年12月1日，原告白云区钟落潭镇某村经济社与被告阿贵签订《旧仓库改造承包合同》，将禾塘路仓库出租给阿贵使用，租金为每年1xx元，改造投入使用五年后按18000元/年交纳租金;租期为70年。合同加盖了经济社的公章，还盖了时任社长阿通的私章，有队委萧某雄、萧某和、冯某球、萧某周等人的签字。
合同签订后，经济社将案涉仓库交付阿贵管业，阿贵向该社账户