关于“金融街”领航会计计量模式转变的分析——投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变
作者：陶蕊，何颖
指导老师：李涛
摘要：金融街股份有限公司对外宣布：自2008年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，此举立即引起了业内财务人员的密切关注。因为这不仅对公司自身影响巨大，对整个房地产市场以及会计领域不断地推陈出新也产生了广泛的影响。作为在校学习财务管理专业的学生，我们在充分取材和深入调研的基础上，对该公司针对房地产后续计量由成本模式向公允价值计量模式转变的原因进行了细致的分析，应用所学知识提出了自己的观点，并结合所产生的影响，对我国的会计行业的发展进行了展望。
关键词：金融街控股股份有限公司 投资性房地产 公允价值计量模式
引言
2008年3月31日，金融街控股股份有限公司第四届三十七次董事会审议通过了《关于公司对投资性房地产采用公允价值计量的议案》，并对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量这一决议发出以下公告：
“本公司目前从事的主要经营业务除房地产开发外，还有部分自持物业出租和经营，其中包括投资性房地产出租业务。截至2007年12月31日，公司全部投资性房地产项目包括：北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院、重庆嘉年华项目，这些项目的账面价值合计约15．12亿元，占公司2007年度净资产比例为30．83％。对于北京商业物业，包括北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院，由公司市场部进行市场调研，从市建设委员会房地产交易管理网、中国指数研究院等权威性较强的机构选取同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，对投资性房地产的公允价值做出合理测算，出具了《金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告》，以其测算结论作为公允价值；对于重庆嘉年华项目，以其同期成交价格和报价，确定其公允价值。”
图一：金融街控股股份有限公司主要部分业务示意图
一石激起千层浪，对于以房地产为主要业务的金融街控股股份有限公司来说，这样一个转变无疑会对它的资产、负债和所有者权益产生重大的影响。现将具体情况做出以下分析。
一、投资性房地产的后续计量模式
1、投资性房地产的含义
随着我国房地产行业的不断发展,企业持有房地产除了用身生产和存货对外销售,还出现了以赚取租金或资本保值增值为的的房地产收益活动,甚至成为影响个别企业利润的主要经济业务这种具有投资性质的房地产在用途、状态、持有目的等方面与原先入固定资产的自用房和作为存货的楼房有显著不同。但长期以来,我国的会计实务中,并没有区分自用房和出租房、自用土地使用权出租土地使用权的概念,而是统括在固定资产和无形资产中,采用历史成本法为基本计量原则进行核算。这样的核算方式,在我国经济速增长的背景下使得企业的房产资源账面价值与实际的市场价值在较大的偏差,直接导致企业财产低估和投资者权益受损。投资性房地产准则的出台填补了这一空白,明确了投资性房地的概念及其范围。
所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。以金融街控股股份有限公司为例：北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院、重庆嘉年华等四个项目就是该公司的投资性房地产。
2、投资性房地产后续计量的两种模式 房地产开发
投资性发地产出租业务
金融街购物中心 金
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嘉年华 财政部于2006年2月正式发布了新的会计准则体系,与我国原来的准则体系中历史成本计量占主导地位相比,新准则体系引入了公允价值模式。《企业会计第3号———投资性房地产》鲜明地体现了新准则体系这一重要特点,即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,而不是单一地采用历史成本模式。采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行会计处理,必然对企业财务状况等方面产生不同的结果。
图二：两种会计计量模式的比较
3、采用公允价值模式进行后续计量的条件 成本模式：要求企业对会计要素的记录应以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价。按照这一标准,资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实公允价值模式：我国《企业会计准则———基本准则》中详细规定：“在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。
资产负债表日不同的会计处理方法
采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，公司对投资性房地产在预计可使用年限内按年限平均法摊销或计提折旧。
就金融街控股股份有限公司来说，2008年1月1日前，采用成本模式进行后续计量，公司对所持有的投资性房地产，预计可使用年限采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊销，应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，同时考虑递延所得税资产或递延所得税负债的由于公允价值计量模式采用了更接近市场的价格反映投资性房地产的价值，因而它更能公允地、客观地反映企业投资性房地产报表时点的市场价值，更有利于使用者了解企业资产的拥有状（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。
（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。 同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。
4、投资性房地产公允价值估价原则
在采用公允价值模式进行后续计量的条件下，金融街控股股份有限公司宣称：公司将本着审慎、稳健的原则进行投资性房地产公允价值估价，并针对不同物业，采用不同的估价方法。投资性房地产本身有交易价格时，由投资性房地产所属公司市场部门提供的同期成交价格或报价为基础，确定其公允价值；投资性房地产本身无交易价格时，由公司市场部门进行市场调研，并出具市场调研报告，以市场调研报告的估价结论作为其公允价值。
二、金融街控股股份有限公司采用公允价值模式进行后续计量的原因分析
1、金融街控股股份有限公司官方董事所述原因
公司董事会认为：采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法，可以更加真实客观的反映公司价值，有助于广大投资者更全面地了解公司经营和资产情况。采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具备必要性。
另外，公司目前投资性房地产项目位于重点城市的核心区域，有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有可操作性。因此，公司董事会同意采用公允价值计量模式进行投资性房地产的后续计量。
2、监事会对本次会计政策变更的所述原因
监事会提出：公司对投资性房地产公司采用公允价值计量符合《企业会计准则第3号———投资性房地产》的相关规定，能够真实、全面的反映公司所持有的投资性房地产价值，没有损害公司和全体股东的利益。同意公司采取这一会计政策的变更。
3、经济学家对本次会计政策变更的看法
“在投资性房地产全部采用公允价值计量模式下，按照新会计准则，2007年年报披露的这15亿元的投资性房地产可以不计提折旧或摊销费用（土地使用权），这将对利润表产生巨大的利好。这里需引起注意的是15亿元仅是变更前即成本模式下的账面金额，还不是变更后的公允价值，其公告披露经公司测算评估后的公允价值约为28.34亿（15.12＋13.22）。
虽然在目前房价市场条件下，投资性房地产的公允价值有可能会小幅度下降，但这种价格的小幅下跌产生的公允价值变动损益对利润表的影响较小。因此，这将其对后续年度的业绩产生巨大的提升作用（由于采用公允价值模式后不得再转为成本模式）。这也许是其由原来采用成本模式变更为采用公允价值计量模式的主要原因。
4、个人观点
我们认为最终决定金融控股股份公司选择在大多数公司使用成本模式计量的情况下，首个改用公允价值模式做为投资性房地产后续计量的方式除了以上各方提到的几点原因外还具有其它多方面的原因。
(1)新会计准则的导向作用
新会计准则中公允价值的引入，将会使传统实务中的会计收益观转变为经济收益观，扩展了传统会计利润的内涵。会计收益观是当每一项收入、费用、成本、利得和损失只有在实际发生时才予以确认入账,资产或负债价值发生变动,由于无实际的交易行为,也不入账。但经济收益观是用企业实际财富的增加来表示收益。实际财富是指一个会计主体在期末保持了期初同等财富的前提下消费或消耗的数额。按照经济收益观要调整币值变动对市场价值的影响。因此,在传统利润的基础上增加了资产或负债持有利得和损失,并将利得和损失区分为直接计入所有者权益的利得和损失以及直接计入当期利润的利得和损失。
对于金融街控股股份有限公司来说，2007年年报批露的将近15亿的投资性房地产可以不计提折旧或摊费用，那么如果不考虑折旧或费用那么该公司的房地产只需用考虑由于市场价格而产生的升跌。而这个升跌价就是公司的“投资性房地产——公允价值变动”。在以前不考虑公允价值系统中，“投资性房地产——公允价值变动”基本是不予以考虑的。而采用公允价值后，利润的信息含量更加丰富，投资者的决策有用信息更多。
我们可以从金融街控股股份有限公司2007年年度报告中看到，2007年投资性房地产占总资产的变动比率为10.42%。2007年整个年度新增加了将近15亿元的投资性房地产。据了解，该公司投资性房地产比重：其中出租的房产为949，782，873.90元；出租和持有准备增值的土地使用权为：562，177，524.55元。
表一：金融街控股股份有限公司投资性房地产数据表（单位：元）
年投资性房地产金额 占总资产的比重 份
2007 1 511 960 000 10.90%
2006 55 250 000 0.48%
我们再从该公司的资产负债表(附表1)中可以看到,由于投资性房地产后续计量模式的转变,给公司带来投资性房地产和股东权益的增加，分别由2007年12月31日的151,196.04万元和490,436.33万元，变动为2008年3月31日的312,836.97万元和1,446,199.08万元，变动数实为可观。
所有这些都成为金融街控股股份有限公司最终决定采用公允价值模式做为投资性房地产的后续计量方式的原因，适当的顺应潮流便成为历史发展的趋势。
(2)公允价值符合会计配比原则的要求
公允价值与历史成本是目前会计理论与实务界争论最大的观点之一。历史成本计量不符合会计配比原则的要求,混淆了经营收入与资本利得。配比原则主要体现在以下两点:
① 收入与成本费用,利得与损失的确认与计量在时间上保持匹配;
② 确认和计量的要素在经济性质及内容上要保持匹配或存在因果联系。
应用历史成本计量违背了第二项配比要求。按历史成本原则,收入是按现行市价计量,成本费用按历史成本计价,相互之间计量基础并不一致。所得到的利润中既包括日常业务经营产生的收益,也包括物价上涨情况下所持资产价格增加所带来的资本利得。
金融街控股股份有限公司采用公允价值计量模式作为投资性房地产的后续计量方式符合了上述两项配比原则的要求。从而使公司能更好的进行后续确认。通过公允价值,会计信息使用者，比如公司的管理层或投资者不仅可以随时了解公司当前所持有的投资性房地产的真实价值,同时,将投资性房地产公允价值变动计入利润,符合经济收益观。更有利于信息使用者做出理性的决策。
(3)公允价值的可以引发利润作用的变化
在不同的合约或契约中，利润信息扮演着不同的角色。比如由于资产更加公允，将更有利于银行评估公司的清算价值。又如，金融街控股股份有限公司在评价自己的投资性房地产保值增值时，基于公允价值的资产信息将大大帮助其节省成本提高效率。同时，管理