以房屋买卖作为借款合同担保物的约定的效力问题欧阳某某诉上海某置地集团有限公司房屋买卖合同案

裁判要旨

根据我国《物权法》及《担保法》的规定，订立抵押合同时，抵押权人在债务履行期满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。对于抵押合同，法律有明确规定禁止流质条款。当事人为确保借款合同的履行，而以签订《房屋买卖合同》的形式作为借款合同履行的保证。从法律规定上来讲，此种方式并不适用《担保法》中有关抵押流质条款禁止的规定，亦不违反国家其他有关法律、行政性法规定的强制性规定。但是，此种形式系为了变相规避有关禁止流质条款的适用，还需对其进一步进行制度规范。

基本案情

2015年1月10日，欧阳某某与上海某置地集团有限公司签订《借款协议》，约定欧阳某某向上海某置地集团有限公司提供借款5000万元，年息24%，期限一年。次日，双方签订《上海市商品房现房买卖合同》，约定欧阳某某以5千万元购买该公司开发的位于张杨路的某商铺。当时约定的借款期满时未能偿还本金利息的，则借款本金转化为购房款，双方履行商品房买卖合同。借款协议到期后，该公司未偿还本息，也拒绝履行房屋买卖合同。欧某遂诉至法院要求履行《商品房买卖合同》。

案件争议焦点

作为保证《借款协议》履行的《商品房买卖合同》是否合法有效。

法院审理认为

依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。双方于2015年1月10日签订的《借款协议》合法有效，双方应共同遵守履行。协议约定若该公司未能到期足额偿还本息，则双方履行《商品房买卖合同》。可见，《商品房买卖合同》作为未按约履行《借款协议》的相应后果，具有保证《借款协议》履行的性质。现该公司未能到期偿还本息，故应履行《商品房买卖合同》。关于该公司以涉诉的房屋价值明显低于市场价值，显失公平为由，要求撤销《商品房买卖合同》的主张，因该公司未能提供证据证明，且已过合同撤销权一年的除斥期间。因此，法院不予采信。

合同撤销，法律上有严格限制。本案中，尽管房屋买卖合同具有保证借款协议履行的性质。但是，借款协议对房屋买卖合同的解除条件进行了明确约定。因此，房屋买卖合同作为双方当事人之间达成的独立合同，系当事人真实意思表示，合法有效对双方均有法律约束力。