合同中租赁价格的涉税风险及控制

合同中租赁价格的涉税风险及控制

（一）税收风险的表现形式

在实践中，租赁合同价格涉及到的税收风险是：出租设备或动产的租赁价格和水电费没有与房屋的租赁价格进行分离，即没有进行租金分解而使企业多缴纳了房产税。

（二）税收风险控制

在签定租赁合同时，务必做到以下税收风险控制策略：

第一，在租赁厂房或房屋时，水电费用必须与厂房或房屋的租赁价格进行分离。因为水电费用必须与厂房或房屋的租赁价格进行分离，出租人在申报房产税时的计税依据更小，可以少申报缴纳房产税，否则水电费用要并入房产税的申报计税依据，使出租人多缴纳房产税从而增加税负。

第二，厂房或房屋和厂房或房屋之内的设备或办公设施一切租赁时，必须签定两份合同，一份是厂房或房屋合同，一份是厂房或房屋之内的设备或办公设施租赁合同，这样可以使出租人少缴纳房产税，否则厂房或房屋之内的设备或办公设施也要并入厂房或房屋租金价值作为房产税的计税依据，使出租人增加多缴纳房产税的负担。

案例：某企业将厂房及设备整体出租的涉税成本分析

（1）案情介绍

某工厂将其闲置厂房及设备整体出租，租金分别为每年120万元和20万元。适用税种（为简化计算，假设不考虑城市维护建设税和

所得税）是房产税和营业税，税率分别为12%和5%。请问应如何进行税收筹划？

（1）筹划前的纳税分析：

因为采用整体出租形式，订立一份租赁合同，则设备与厂房建筑物不分，被视为房屋整体的一部分，因此设备租金也并入房产税计税基数。

房产税=（120+20）12%=16.8（万元）

营业税=（120+20）5%=7（万元）

合计纳税=16.8+7=23.8（万元）

（2）筹划方案：

采取合同分立方式，即分别签订厂房和设备出租两项合同，或者在一份租赁合同中分别注明厂房租金120万元，设备租金10万元，则设备不作为房屋建筑的组成部分，也就不需计入房产税计算基数，从而可节约房产税支出，总体税负也因此得以降低。

（3）筹划后的纳税分析：

房产税=12012%=14.4万元）

营业税=1205%=6（万元）

增值税=20（1+17%）17%+=2.89（万元）

合计纳税=14.4+6+ 2.89 =23.29（万元）

通过合同分立，节税23.8-23.29=0.71（万元）

案例：某企业通过租金分解而节税分析

（1）案情介绍

A公司系主营房地产开发业务的企业。现A公司决定将其经营的M中心商场的地下一、二层以租赁方式开办东方家具广场，即将M 中心商场地下一、二层约18000平方米的经营面积出租给60户生产家具的客户(以下简称租户)，并分别与租户签订各自独立的租赁协议，以确定每年固定的租金收入.为保证及时、足额收取租金，及能通过租户的营业额对其偿付能力进行判断，A公司拟采取统一代收货款，将扣除租金后的代收货款返还给租户。上述租金收入中包含A 公司提供场地应收的场地租赁费、B物业公司提供物业管理所收取的物业管理费。(B物业公司为A公司提供包括地下一、二层在内的全部商场的物业管理服务，A公司全额支付B物业公司相应的物业管理费用，故A公司向租户收取的物业管理费不再转付给B物业公司。)C 公司因参与东方家具广场的管理方案的制订、高层管理人员的派驻，按有关协议约定，A公司需向C公司支付相关的品牌及管理费。按照与C公司的合同约定，A公司拟打出东方家具广场的广告宣传牌，进行形象宣传和商业推广活动。

（2）涉税风险分析

第一、A公司与C公司签订合同的涉税风险分析

A公司与C公司签订的协议，容易使人理解为c公司提供给A公司品牌及家具市场的管理经验，并派遣高级管理者前往A公司开办的家具广场协助A公司付诸实施，C公司依约向A公司收取品牌及管理费。这样A公司在账务处理上必然体现支付品牌使用费等类似的支出，加之A公司对经营家具广场业务采取了统一收款的结算方

式(为了保证租户能将通过东方家具广场销售的家具收入全额在B中心商场的统一结算柜台进行结算，A公司拟自招工作人员，负责各租户的家具买卖)，从而证明其经济行为是一种自营行为．而非所谓的租赁行为。若以此类推．可得出结论．即A公司目前收取的全部租金收入相当于本环节经销家具所取得的增值收入。依增值税税法的有关规定．A公司应就租金部分按17％的增值税税率计算缴纳增值税。

第二、A公司与租户签订合同的涉税风险分析

A公司与各租户签订的所谓租赁合同，即便主管税务机关等部门认定A公司的此种经济行为是租赁业务，那么依据现行营业税法的有关规定．A公司依合同约定向租户收取的管理费，就属于租赁行为的价外费用。按税法规定．不论该价外费用所有权是否归A公司所有，也不论该价外费用收取时开具的是何种发票及账务上如何核算，均应并八租金收入的营业额一起缴纳营业税。由于A公司需将家具广场的物业管理费会同商场其他部分的物业管理费支付给B物业管理公司，这样也会使A公司的计税基数增加，虽然企业所得税不会增加，但会增加其营业税税负，造成收入与成本同时增长。同时．按这种方式签订的合同也会使这部分管理费存在重复纳税问题：既在A 公司缴纳了税款．又计入B公司的营业收入并纳营业税。由此可见，作为自营行为的流转税税负要重于作为租赁行为的流转税税负。显然，A公司目前按租赁业务经营的思路是正确的，但必须使得租赁行为从合同到实质运作经营能够完全吻合。否则，A公司会面临较大的涉税风险。

（3）通过合同的修订而节税分析

第一、改变A公司与c公司的协议内容及运作模式

如果要消除主管税务机关等部门对A公司自营行为的误解．A公司必须改变现有的与C公司签约的主体身份．应以承租A公司场地的60户租户代理人的身份与C公司签订家具广场经营过程中品牌及管理费收取的相关合同。在实际运作中，也应由60户租户分别向C 公司支付上述款项。为便于操作以及节约成本．可由A公司以代理人身份予以协助统收统付，但发票仍由实际收取款项的C公司分别开具给各租户。如此操作的结果是，A公司不再在账面上体现支付C公司品牌及管理费支出，减少了自营业务的嫌疑．同时．也相应降低了A公司向租户收取的租金额。在其他因素不变的情况下，A公司改变与C公司的协议内容及运作模式，能有效降低A公司的营业税税负。

第二、改变A公司与B物业管理公司的物业管理费支付模式

为进一步降低A公司的营业税税负，可改变现有的支付B物业公司物业管理费的模式，将地下一、二层家具广场相应的物业管理费用，通过合理的分配方法分解到每一租户，由租户直接向B物业公司交纳上述物业管理费。A公司向租户收取的租金收入虽然会相应降低．但也减少了直接向B物业公司支付的物业管理费用，所以并不会影响其利润。然而，随着收入的减少相应的营业税计算基数也会减少，进而降低了营业税税负．最终会使企业的总利润有所增加。

第三、节税结果