论《物权法》①上的不动产物权登记制度
论文提要：
物债二分财产权体系下的物权法，根据物权客体的性质不同，可以分为不动产物权法和动产物权法，不动产物权登记制度是不动产物权法的核心内容之一。2007年《中华人民共和国物权法》的颁布实施，结束了我国不动产物权登记制度没有统一法律规定的零散状态②，确立了不动产物权的统一登记制度。本文将对《物权法》确立的不动产物权统一登记制度做一分析梳理。全文共8937字。
以下正文：
一、《物权法》上不动产物权登记制度之确立
（一）不动产物权和动产物权的区分——不动产物权登记制度的源起
1、债权物权的区分。债权和物权的区分是大陆法系尤其是德国民法体系财产权体系的基本区分。决定这一基本区分的基本要素大致包括如下几个方面：请求权和支配权的区分；相对权和绝对权的区分；债权行为和物权行为的区分；客体的区分。笔者认为，请求权和支配权的区分可以理解为是从权利内容上的区分，相对权和绝对权的区分可以理解为
① 此处是《中华人民共和国物权法》的简称，本文下同。
② 《物权法》颁布之前，《城市房地产管理办法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》等法律法规对不动产登记都有所规定。 是权利效力上的区分，债权行为和物权行为的区分则是在债法和物法分立的背景之下从权利变动角度所做的区分，而客体的区分则是区分不同权利的通用标准，任何一个私权都存在客体上的独特性，否则无以成为一种独立的权利。随着社会发展、权利体系的不断膨胀，虽然债权和物权的区分并不像请求权和支配权的区分以及相对权和绝对权的区分那样周延，从而无法涵盖整个财产权利体系，但是债权和物权的区分实际上已经成为了民法学的一种基本的思维模式和分析工具，以至于一旦出现一个新的财产权时，诸如‚这个权利究竟是债权还是物权‛等的问题总是会萦绕在我们脑际并使我们为之争论不休。因此我们应当从债权物权区分说的基本要素来理解二者，避免一种抽象而僵硬的理解。
正是债权物权的这种明确的区分，导致了适用于二者的规则的不同，比如债权法中有契约自由原则，而物权法中则有物权法定原则；物权法中有一物一权原则和公示公信原则，债权法却没有等。这里与本文密切相关的就是公示公信原则，动产物权变动的交付制度以及不动产物权登记制度就是这一原则的体现。本文主要论述的是后者。
2、不动产和动产的区分。不动产和动产是物的最基本的分类，其重要意义之一在于在不动产和动产上可以成立不同的物权。从某种意义上说，整个物权法就可以分为不动产物权法和动产物权法。不动产和动产‚在满足实际生活需求之功能上所存在的本质差异，对理解物权法来说，具有关键性意义‛①。具体说来，不动产如土地、房屋等是每个人生存和生活之基础，构成人们的基本生活资料，‚对于人类之个体与整体均是生存基础意义上的‘财产’基础‛；而动产对人们来说，其‚功能是相当不同的，以至于几乎无法对其予以概括的评价‛，‚制定一个对所有这些财产来说大致差不多的技术性规则，且主要是有关所有权保护及其转让的规定，这对立法者来说就已经足够了‛。正是因为不动产对于人们生活的基础意义，与动产不同，立法者对不动产另眼看待，因而‚不动产的‘市场流通性’较弱，若真的发生其所有权之变更，法律会以特殊的形式要求，来警示当事人这个行为给他所带来的意义‛②。
从以上分析看出，正是由于不动产的这种功能上的本质差异，法律会以特殊的要求来对待不动产，不动产物权的登记制度就是这种‚特殊的要求‛之一。当然，随着社会的发展，不动产和动产的区分在某些方面出现了鲍尔/施蒂尔纳所说的那种‚土地所有权（不动产物权）的动产化‛的现象，以及某些动产也具有了类似不动产的功能，因此在某些特定动产上成立的物权也出现了登记制度，这在本文后面的论述中将有所涉及。
①【德】鲍尔/施蒂尔纳著，张双根译：《德国物权法》（上册），法律出版社2004年版，第18页。
②【德】鲍尔/施蒂尔纳著，张双根译：《德国物权法》（上册），法律出版社2004年版，第18页。
（二）《物权法》上不动产物权登记制度之确立
我国自清末改制以来，即直接或间接地继受德国法，立法和法学理论上均承认债权物权以及不动产动产的区分等这些物权法的基本理论。此次《物权法》的颁布实施，确立了不动产物权的统一登记制度。
1、不动产物权登记制度之理论基础。众所周知，大陆法系内部的法国法系和德国法系，虽然都不通程度的受到罗马法的影响，但由于民族文化、法学方法等方面的不同，发展出了十分不同的现代私法体系规则，堪称大陆法系的两大标志性‚典型‛。正是在这两种标志性体系里面，不动产物权登记制度的理论基础发生了根本性的差异。孙宪忠先生将它们称为形式主义登记（登记公示主义）和实质主义登记（登记要件主义）①。在前者，登记对于不动产物权的变更并没有终局的效力，只起到一个确认或证明的作用，真正决定不动产物权变更的是当事人的真实的意思表示；在后者，登记对于不动产物权的变更有终局的效力，不动产物权的变更除了需要当事人的真实的意思表示外，还需要登记，不经登记，不动产物权的变更不得生效。这就引发了一个问题，当事人的意思表示和登记是什么关系？为什么同样的法律效果（不动产物权的变更）会有如此截然相反的规则？这是两大标志
① 孙宪忠：《论不动产物权登记》，载《中国法学》1996年第5期。 性体系不同基本理论导致的结果。
法国法没有区分债权和物权，其合同理论也只是停留在债的框架之内，因而也没有关于债权行为和物权行为的区分，其物权变动的双方法律行为以双方当事人意思表示一致为唯一的生效要件，这个双方法律行为就是指的债法上的合同，而物权变动正是这个合同的当然结果，这个合同的无效必然会导致物权变动的无效，登记只有证明或确认物权变动的效力。不同于法国法，德国法区分了债权和物权，在契约（合同）理论、意思表示理论基础之上，发展了法律行为理论，脱离了合同—债的模式，从而创设了物权行为理论，根据意思表示的不同，区分了债权行为和物权行为，物权变动并非债权行为的当然结果，而是物权行为的结果，债权行为是作为物权行为的原因行为而存在的，并且二者的效力是互不影响的。在物权行为和登记的关系上，物权合意与形式（登记）是互为表里的关系，物权合意是通过登记来表达的，二者在理论上可以清晰的区分，但不能相互分离而存在。正因为不动产物权登记实质是物权契约的表现形式，不动产物权变动才以登记为法律行为生效的时间标志，登记才具有最终的法律效力。
2、《物权法》的规定。《物权法》明确了动产和不动产的划分（第二条），这两种不同的客体对应着动产物权和不动产物权，物权变动规则上的不同是这两类物权的主要差别之一。《物权法》第六条、第九条和第十条①一般性的确立了不动产物权的统一登记制度。而对于前述不动产物权登记之理论基础却不甚明了，只是在第十五条规定：‚当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。‛权威著作②将其解释为‚合同效力与物权效力区分‛的原则，并解读到：‚以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。…。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。‛很显然，这个权威解读对于‚是否承认物权行为‛这一问题采取了回避态度，但却承认一定程度上的区分原则，即导致物权变动的债权合同的效力和登记效力区分的原则。有学者在分析第十五条后，得出结论认为：‚《物权法》颁布以后的有关作品显示，《物权法》舍弃了这个理论（指物权行为理论——笔者注）‛③。
① 《物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十条：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”
②参见王胜明主编：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年3月版，第34－37页。
③ 刘心稳教授于07年春季学期的物权法课程讲义。 实际上，在《物权法》颁布之前，关于区分原则的含义，我国学者间是有很大争议的。区分原则又叫分离原则，和抽象原则、形式主义原则、无因性原则一起是德国民法物权体系中最基本的原则①，德国通说指债权行为和物权行为（负担行为和处分行为）的区分并使物权行为具有独立性的原则。② 然而，我国学者却对区分原则却有两种不同的见解：第一种观点认为，所谓区分原则，即在发生物权变动时，物权变动的原因和物权变动的结果作为两个法律事实，他们的成立生效依据不同的法律事实的原则，其基本意义在于A、物权变动的基础关系，即其原因行为的成立必须按照该行为成立的自身要件予以判断，不能以物权变动是否成就为判断的标准；B、关于物权的变动，必须以动产的交付与不动产物权登记为必要条件，而不能认为基础关系或原因关系的成立生效就必然发生物权变动的结果。 第二种观点认为，所谓区分原则即指债权行为和物权行为的区分，采与德国相同之见解。③
以上两种观点的主要分歧在于前一种观点只明确了作为物权变动的原因是债权行为，对物权变动的结果是什么性质的行为态度不明，而后一种观点则明确区分了债权行为和物权行为，物权变动即是物权行为的结果。从《物权法》的规定来看，其显然更接近第一种观点。笔者在这里无意争论
①田士永、王萍：《物权行为理论研讨会综述》，载《中国法学》1998年第4期。
②田士永《物权行为理论研究》中国政法大学出版社2002年版，第313页以下。
③田士永《物权行为理论研究》中国政法大学出版社2002年版，第308—312页。 是否应该采纳区分原则，这也不是本文的主旨，但是根据第十五条的规定，至少可以得出如下结论：（1）合同的效力与物权变动的效果应当分开对待，合同有效不能直接导致物权变动，物权是否变动，以是否登记为依据；（2）合同有效且登记完毕，发生物权变动效果；（3）合同有效但未登记，不发生物权变动效果；（4）登记有终局的效力，即使合同无效或可撤销，但已经登记的，在登记未更正前，按照登记发生效力。
二、《物权法》上不动产物权登记之种类及要件
在学理上，根据不同的标准，可以将不动产登记区分为不同的类型。如实体权利登记和程序权利登记（顺位登记），所有权登记（总登记、初始登记、第一次登记）和他项权利登记（包括创设、移转、变更、废止物权登记），本登记（终局登记）和预登记，初始登记（所有权登记、总登记、第一次登记）、变更登记（包括创设、移转物权登记）、更正登记和涂销登记，权利登记和表彰登记，设权登记和宣示登记，等等。①
根据《物权法》的规定，可以将不动产登记的种类概括如下（见下图），现分而述之：
（一） 本登记
所谓本登记，又称终局登记，是指直接使当事人所期
①孙宪忠：《论不动产物权登记》，载《中国法学》1996年第5期；王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第159页以下。