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城市空间功能的提升与拓展
——南京东路步行街改造背景研究
郑时龄；齐慧峰；王伟强
Improving and Widening the Functions of Urban Space-Background research of the reconstruction of
East Nanjing Road
ZHENG Shiling,WANG Weiqiang,QI Huifeng
Abstract：Shanghai East Nanjing Road,so called "First Street" in China,is well known in China and t
he abroad.For its facilities are too obsolete to meet the need of social,economic and culture development.
After confirming the planning objective and rehabilitation of the surrounding areas,the reconstruction of t
he section of Nanjing Road from Xizang Road to Henan Road is actualized.This article discusses the de
sign objective and the implementation process of the pedestrian street.
提要 素有中华第一街美称的上海市南京东路享誉海内外，由于建成年久，各项物质要素均已陈旧，
与今日社会经济文化发展的需求相去甚远，亟需改造，随着规划目标的定位与周边地区的综合整治逐步完
成，为南京东路西藏路到河南中路段的城市设计与实践提供了基础条件与保障，本文就步行街的规划设计
背景、目标与实施作一阐述，以供各地参考与指正。
关键词：步行街改造 南京东路 上海市
有100多年历史，全长1599m的南京东路是上海市繁华的购物街、中心商业区的核心组成部分。它吸
引着众多上海市民及海内外游客，享有“中华第一街”的美称。它不仅是上海市的标志，展现着上海的历
史文化底蕴与时代功能形象，也是广大市民及游人活动的重要公共空间与交往场所。
自20世纪20～30年代起，伴随上海市数十年社会经济发展变迁，南京路经历了几次大的发展与改造。
此次步行街改造主要涉及商业功能结构调整与街区物质环境改善两方面，其改建反映出城市设计“以人为
本”的核心理念，对人在城市空间塑造中的主体地位、价值和所能起到的支配作用的深刻认识，体现出城
市景观特色创造的意义和丰富城市环境文化的积极作用。同时，强化了城市中心区的多元功能与核心地位，
在城市大规模建设和改造的过程中避免中心区“空心化”现象的出现，达到经济效益，环境效益及社会效
益的平衡。
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1 南京东路步行街改造背景
1.1 南京东路发展历史回顾
南京路的前身是“花园弄”，1865年上海市工部局将其命名为南京路，俗称“大马路”、“英大马路”，
成为英租界的主干道，其时，南京东路的主要功能是住宅与娱乐场所。19世纪70年代后，商业日趋繁荣，
1854年从外滩逐渐延筑至浙江中路，1863年拓展至西藏路，至此基本形成。沿街建筑物林立，众多商业店
群、名特商店、中小型环球百货公司纷纷落户开张。1908年，南京路开通有轨电车，路面用铁藜木铺成。
从1917年～30年代，以四大公司(新新、大新、永安、先施)为代表的大型环球百货公司相继开张。除四大
公司外，还有许多享誉海内外的名特专业商店，共有大小200多家各式商店，经营活动空前繁荣，沿街有
许多优秀的近代建筑物，使南京东路成为上海市乃至全国和亚洲最负盛名的商业街。
解放后，商业经营方式经过公私合营的改造后，南京东路进入一个相对平缓的发展期。1956年，南京
路拆除有轨电车轨道与铁藜木路面，改铺为沥青路面。尽管在计划经济体制下，南京东路在商业规模、经
营业绩、商品种类与数量、客流量等方面仍处于上海市甚至全国的龙头地位。
从50年代后期开始直至70年代后期，南京东路曾先后作过多次改建规划设计的研究工作。
进入80年代以后，随着市场经济的确立与逐步发展，南京路商业再现生机，商业繁荣集中于河南中路
与西藏路之间路段，展现出“中华第一街”的魅力。但是，经过多年的发展，南京东路面临着物质性老化
问题：沿线多为二、三层房屋、建筑质量欠佳，市政等基础设施陈旧，商业以沿街“一层皮”为主，不符
合日益兴盛的零售、餐饮、娱乐等第三产业经营与发展需求。1989、1990年间，南京东路进行了局部改建。
核心目标是希望通过改善沿街立面的手段来刺激商业发展。改建主要有两种类型：“涂脂抹粉”和“热水
瓶换胆”。“涂脂抹粉”指在不改变建筑物内部结构与使用功能的情况下，对建筑物外立面进行整修，沿
线多数商店均属此种类型。“热水瓶换胆”是指完整保留建筑物外壳，改变内部结构以适于商业经营活动
需要。如精品商厦原为黄浦区少年宫，其前身是1916年由通和洋行设计建造的新世界游乐场，在保留原建
筑物外壳后改为商店，取得了良好的经济效益。
90年代后，以浦东开发建设为契机，上海市再次成为全国经济发展的龙头，城市建设也迅速发展。随
着土地有偿制度的确立，对土地经济价值规律认识的深入，南京东路沿线改造全面展开，出现历史上第二
次建设发展高潮。此次改造规模大、时间短，是上海市中心区功能结构调整、土地利用优化、旧城更新的
有机组成部分。改建主要有两种类型：“南京东路改造十大工程”及房地产开发。该工程建设于1992～19
94年，在黄浦区政府的支持下，十家原中小型规模的商店自筹资金，在原址上进行改扩建，包括宝大祥、
协大祥、上海金店、第一医药商店、南阳百货、电子商厦、小吕宋男士用品商店、长城鞋业、立华公司和
八八娱乐总汇等。房地产开发主要集中于南京东路南侧街坊，将沿街小商业、街坊内部居住建筑拆除，新
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建大型商办等建筑，转变为第三产业用地，通过土地级差效益实现土地优化利用：如万象大厦、置地广场、
伊都锦、先施公司、曼克顿广场等。从1995年开始，南京东路推行周六、周日午后改作步行街功能活动，
取得了很好的效果。
至1998年，在各项改建工程已基本完成后，发现没有取得预期的经济社会效益，这是因为单纯地扩大
商业规模以及过度追求经济效益的大容量土地开发，并未彻底改变商业结构。1995年以后，上海市区其他
商业街也相继再开发，致使南京东路商业经营徘徊不前、客流量连年下跌。1996年营业额116.4亿元①，1
997年127亿元，1998年上半年营业额62亿元，全年零售总额占全市社会消费品零售总额的9.？%。虽然
营业额与前几年基本持平，但较前几年15%～20%的比例有明显下降②。可见，南京东路吸引力已有所下降，
商业核心地位受到挑战。
1.2 南京东路改造概况
“南京路改造十大工程”是在片面追求经济效益观念的误导下展开的，商家以为单纯扩大规模即能提
高经济效益，因此积极自筹资金(多为银行借贷)扩大经营规模，且多趋向于经营百货。但市场有效需求并
未在短时间内迅速增加，供需矛盾差距扩大。多数商店因经营欠佳和负债过多，不得不停业或改换门庭；
通过房地产开发运作方式兴建的项目也以大型百货商厦为主。短短几年内，南京东路商业规模迅速扩大；
经营项目雷同、业态单一；商业结构不合理，综合百货占48.97%；仍以购物为主要功能，而文化、娱乐、
餐饮、展示、商务功能偏低。无疑，南京东路面临功能性衰退，已与其核心地位及未来发展定位严重不符；
同时，公共服务设施又不能满足人们日益增长的物质精神需求，街区整体环境面临物质性老化。南京东路
改造势在必行。
南京东路步行街建设以把上海市逐步建设成一个国际、国内经济贸易中心为根本目标，以保持上海市
的商业在全国的领先地位、促进都市文化旅游、推动消费层次多样化为具体目标。步行商业购物街的城市
设计以“以人为本”为核心设计观，力图在城市空间环境的塑造中探寻城市文脉的延续，通过对贴近人的
细微尺度空间元素的推敲以及对人们日常生活的关怀，创造出细腻而富有人情味的城市空间，再现上海的
独特都市魅力，进而强化南京东路商业街在上海的社会经济及人文地位。同时，步行街建设引发出南京东
路商业功能结构性调整，改造前后功能结构变化见表1、表2。改造重点调整百货业，并扶植名特商店及调
整专业商店，完善餐饮服务业，积极拓展休闲、娱乐功能。南京东路步行街改建不仅是城市核心区结构重
组及城市重点地区的重整，更强化了城市个性，丰富了空间层次，增添了人文情怀。上海市重新散发出了
独特的城市魅力。
2 活动意愿调查分析