湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案
[裁判摘要]
一、人民法院审理检察机关抗诉的再审案件一般应以原审审理范围为限。当事人的诉讼请求不同于支持其提出请求的理由和依据，如当事人提出请求的理由和依据不同于检察机关抗诉所提出的理由和依据，并不意味其申请抗诉的请求未获得检察机关抗诉支持；当事人的再审请求未超出原审审理范围的，人民法院再审中应予审理。
二、在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者，房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求，人民法院不予支持。
最高人民法院
民事判决书
(2012)民抗字第24号
抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。
申诉人(一审被告、二审被上诉人)：湖北金华实业有限公司。
法定代表人：李锡芝，该公司董事长。
委托代理人：王为桥，湖北晨丰律师事务所律师。
委托代理人：韩义，该公司员工。
被申诉人(一审原告、二审上诉人)：苏金水。
委托代理人：刘登攀，湖北山河律师事务所律师。
委托代理人：陈斌。
被申诉人(一审被告)：武汉皓羽地产顾问有限公司。
法定代表人：姚富耀，该公司董事长。
委托代理人：罗剑，湖北山河律师事务所律师。
湖北金华实业有限公司(以下简称金华公司)因与苏金水、武汉皓羽地产顾问有限公司(以下简称皓羽公
司)商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院(2009)鄂民一终字第28号民事判决，向检察机关申诉。最高人民检察院以高检民抗(2011)83号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2012年3月19日作出(2012)民抗字第24号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。最高人民检察院指派检察员王天颖、书记员王柳玉出席法庭。金华公司委托代理人王为桥、韩义，苏金水委托代理人刘登攀、陈斌，皓羽公司委托代理人罗剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院再审查明，2005年3月12日，金华公司与皓羽公司签订一份《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》，同年6月，双方签订一份《销售代理补充协议》。2006年3月28日，双方签订一份《〈“楚天星座”商品房保底包干销售合同〉补充协议》。在《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》中约定：皓羽公司代理销售由金华公司开发的“楚天星座”项目，项目位于武汉市江汉区青年路与万松园横路交汇处，该商品房建筑面积约5万平方米；金华公司委托皓羽公司代理销售的商品房建筑面积除住宅两层、商铺700平方米外，其余全部属代理范围，所有对外销售面积由金华公司签字盖章后，交由皓羽公司负责对外销售，具体房型面积作为本合同的附件；为保证销售工作的正常进行，金华公司指定一名销售负责人联系及配合皓羽公司的销售工作，指定财务人员负责收取客户支付的房款并开具有效收据；该项目的《商品房买卖合同》以及文件均需由金华公司加盖公章后方能生效，其他任何单位和个人签订均属无效。在《〈“楚天星座”商品房保底包干销售合同〉补充协议》中约定有：2006年4月份为宣传炒作本楼盘的策划月，此月份暂封盘1个月。
2006年4月苏金水与金华公司就购买06号、07号商铺，双方签订了《＜楚天星座＞商品房认购合同》，该两份认购合同均载明甲方(出卖方)为金华公司，乙方(买受方)为苏金水，并均加盖有“湖北金华实业有限公司楚天星座销售合同专用章”，该两份认购合同亦载明售楼部地址是青年路与万松园横路交汇处以及认购房号分别是06号和07号商铺。同月，苏金水与金华公司的房屋销售代理商皓羽公司销售人员签署了两份《武汉市商品房买卖合同》。其中第一份合同约定：出卖人为金华公司，委托代理机构为皓羽公司，买受人为苏金水；买受人所购商品房为一层06号商铺；建筑面积为145．39平方米，价款为每平方米30 476．72元，合计4 431 010元；该合同出卖人一份，买受人一份，房产部门一份，银行一份。在该合同的出卖人签章处盖有“湖北金华实业有限公司楚天星座销售合同专用章”，买受人签章处有苏金水的签字。该合同有多处涂改及所附图纸齐缝印不全的现象。另第二份合同约定的当事人与上述合同一致，其约定的买受人所购商品房为一层07号商铺；建筑面积为64．40平方米，价款为每平方米33 385．09元，合计2 150 000元；该合同出卖人一份，买受人一份，房产部门一份。在该合同的委托代理机构签章处盖有“武汉皓羽地产顾问有限公司销售合同专用章”，买受人签章处有苏金水的签字，金华公司未在该合同的出卖人签章处签章。苏
金水除20 000元系现金支付外，于2006年4月11日和4月30日分五次通过皓羽公司报批安装在“楚天星座”的POS机向皓羽公司支付购房款 4 211 010元，并于2006年5月17日通过银行转账支付了购房款1 400 000元。皓羽公司分别于2006年4月11日、4月30日和5月17日向苏金水开具2 000 000元、2 231 010元和1 400 000元三张收款收据，其金额共计5 631 010元，其中，皓羽公司开具的2 000 000元收据载明为定金，与两份认购合同记载的定金合计金额相符。
皓羽公司于2006年6月20日向金华公司发出《解除＜“楚天星座”商品房保底包干销售合同＞的通知》，表示因金华公司提供不具备合法销售资格的房产，不能按约支付装修款，导致合同目的不能实现，故通知解除合同。此后，皓羽公司销售人员退出售楼部并于2006年7月30日对安装在“楚天星座”的POS机办理了撤机手续，金华公司重新组织人员对该项目进行销售。皓羽公司向金华公司发出解除合同通知后，仍持有部分房屋销售合同等材料的原件，湖北省武汉市中级人民法院已于2006年8月29日组织双方办理了移交手续。2006年9月29日，金华公司将本案讼争的07号商铺出售给李晶，商品房买卖合同于2006年9月30日向武汉市房产管理局备案。2006年10月31日，苏金水到“楚天星座”售楼部要求办理交房手续时，金华公司以该公司并未与其签订合同，也未收到其购房款为由拒绝办理交房手续，从而引起本案纠纷。苏金水于2006年11月14日向武汉仲裁委员会申请仲裁。2007年1月16日，金华公司将本案讼争的06号商铺出售给李少伟，商品房买卖合同于2007年1月17日向武汉市房产管理局备案。2007年7月16日，武汉仲裁委员会作出(2006)武仲裁字第00858号裁决书。2007年9月20日，金华公司向湖北省武汉市中级人民法院申请撤销该裁决书。2008年1月11日，湖北省武汉市中级人民法院以(2007)武仲监字第369号民事裁定书撤销该裁决书。2008年4月7日，苏金水向湖北省武汉市中级人民法院提起本案诉讼，请求判令：1．确认苏金水与金华公司就“楚天星座”06、07号商铺签署的《武汉市商品房买卖合同》有效；2．金华公司的行为导致合同目的无法实现，判决解除苏金水与金华公司就“楚天星座”06、07号商铺签署的《武汉市商品房买卖合同》；3．金华公司返还苏金水购房款5 631 010元，并赔偿利息损失689 235元；4．金华公司赔偿苏金水 5 631 010元及仲裁费107 240元；5．皓羽公司就上述第三项请求承担连带责任；6．由金华公司、皓羽公司承担本案全部诉讼费用及财产保全费用。
湖北省武汉市中级人民法院一审认为，一、关于对苏金水举证06号商铺《武汉市商品房买卖合同》(以下简称06号合同)的效力及其过错责任的认定。该合同虽是由皓羽公司与苏金水接洽签订，但鉴于该合同只有苏金水和金华公司的签章，而没有皓羽公司作为委托代理机构的签章，故该合同的主体只能确定为是苏金水和金华公司，所约定的内容仅对其双方有约束力，皓羽公司在该合同中不享有任何权利和义务。该合同虽然只有苏金水所持的一份原件，且合同原件中存在多处涂改及所附房屋平面图无齐缝印的不正常现
象，均不足以证实该合同系他人伪造，因此，该合同所约定的内容应是双方真实意思的表示，合同形式和
内容亦未违反法律规定，该合同应认定为有效合同。合同签订后，购房人应依购房合同的约定按时向房屋
开发商交付购房款，但苏金水没有根据合同相对性原则向金华公司给付房款，而将购房款付给皓羽公司并
由其出具收据，最终使得皓羽公司将该房款不当得利占有。可见，苏金水所付购房款不能依约交付给金华
公司，致使该合同目的不能实现，应予解除，其过错系买受人苏金水自身造成。出卖人金华公司就此没有
过错。二、关于07号商铺《武汉市商品房买卖合同》(以下简称07号合同)的效力及其过错责任的认定。
由于该合同的签章处仅有苏金水和委托代理机构皓羽公司的签章，没有金华公司的签章，根据2001年4
月4日建设部令第88号发布《商品房销售管理办法》第十六条第一款的规定，该合同不具有商品房买卖合同的效力。苏金水作为购房人在签订该合同中即使不了解有关法律法规之规定，但按常理亦应明白所签订
的房屋买卖合同必须要有房屋开发商签章这一基本交易常识，更不应以合同为凭直接向皓羽公司给付其购
房款。因此，苏金水与皓羽公司之间所发生的这一购房行为，与金华公司无关联，金华公司对此不存在过错。综上，苏金水向皓羽公司付购房款共计5 631 010元的行为，完全是因苏金水自身的过错而造成，其责任不在金华公司。由于皓羽公司是不当收取苏金水的购房款，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二
条之规定，皓羽公司应将收取苏金水的购房款予以返还。苏金水要求皓羽公司承担返还购房款5 631 010元并赔偿其资金占用损失的连带责任的诉请，一审法院予以支持。苏金水要求解除06号合同的诉请，鉴于
该合同双方已无继续履行的可能，一审法院予以确认。苏金水认为其签订购房合同及付购房款是基于皓羽
公司的有权代理，至于代理人与被代理人之间的内部约定不约束购买人的理由，其实质是要法院确认皓羽
公司在本案中的行为属表见代理，从而要求金华公司承担返还购房款5 631 010元及赔偿相应损失。合议庭评议认为，本案皓羽公司的行为是否属表见代理，应根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定而
确定。苏金水所签订的06号合同虽说是皓羽公司以被代理人的名义订立合同，但皓羽公司不是合同的相对方，苏金水没有理由向不是合同的相对方支付06号商铺的购房款；至于苏金水所签订的07号合同，皓羽
公司并没有以被代理人的名义签订该合同，且苏金水也未向被代理人支付07号商铺的购房款。因此，本案中皓羽公司的行为均不构成表见代理。故，苏金水以此理由要求金华公司承担返还购房款5 631 010元及赔偿相应损失的诉请，不予支持。据此，湖北省武汉市中级人民法院于2008年12月2日作出(2008)武民初
字第56号民事判决：一、解除苏金水与金华公司签订的06号商铺《武汉市商品房买卖合同》；二、皓羽
公司于本判决生效之日起十日内向苏金水返还购房款5 631 010元并赔偿其资金占用损失(以购房款为基数，自2006年5月1日起至2008年4月7日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付)；三、驳回苏金水的其他诉讼请求。案件受理费94 151元，由苏金水负担45 192．48元，皓羽公司负担48 958．52元。诉
前财产保全费5000元，由皓羽公司负担。
苏金水不服上述一审判决，向湖北省高级人民法院提起上诉。
湖北省高级人民法院二审认为，一、根据金华公司与皓羽公司签订的《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》、《销售代理补充协议》及《＜“楚天星座”商品房保底包干销售合同＞补充协议》的约定，皓羽公司代理销售金华公司的“楚天星座”房屋，金华公司与皓羽公司间存在委托合同关系，金华公司系委托人，皓羽公司系受托人。皓羽公司将“楚天星座”一层06、07号商铺出售给苏金水，苏金水与皓羽公司销售人员签署了两份《武汉市商品房买卖合同》，苏金水应为第三人。二、关于06号合同的效力问题。因合同明确约定出卖人为金华公司，委托代理机构为皓羽公司，买受人为苏金水，虽然皓羽公司未在合同上盖章，但金华公司已在合同上加盖公章，苏金水亦在合同上签字，该合同应为有效。由于苏金水购买06号商铺一直与皓羽公司商谈，且06号合同中明确约定皓羽公司为委托代理机构，皓羽公司未在合同上盖章的行为并不影响皓羽公司的受托人身份。由于皓羽公司未向苏金水出具其与金华公司签订的《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》，苏金水对于皓羽公司没有收取购房款的权限是不知情的，且在《武汉市商品房买卖合同》中对该事项未作出约定，金华公司亦未就此事项向苏金水宣示，故苏金水向皓羽公司支付购房款的行为并无不当。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”的规定，应视为苏金水向金华公司支付了购房款，一审法院认定苏金水所付购房款不能依约交付金华公司，致使该合同目的不能实现而应予解除缺乏事实和法律依据，予以纠正。
三、关于07号合同的效力问题。虽然金华公司未在合同上盖章，仅有皓羽公司的盖章，但是该合同中明确约定出卖人为金华公司，委托代理机构为皓羽公司，买受人为苏金水，且从06号合同签订过程看，苏金水对于皓羽公司作为受托人，有权代理金华公司销售“楚天星座”房屋的事实是清楚的，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，07号合同直接约束金华公司和苏金水，该合同应为有效。一审法院认定苏金水与皓羽公司就07号商铺发生的购房行为，与金华公司无关联，缺乏事实和法律依据。由于苏金水对于皓羽公司没有收取购房款的权限是不知情的，苏金水向皓羽公司支付购房款的行为并无不当，应视为苏金水向金华公司支付了购房款。至于皓羽公司收取了苏金水两份《武汉市商品房买卖合同》约定的购房款5 631 010元未交给金华公司，属另一法律关系，金华公司可另行主张权利。四、苏金水在两份商品房买卖合同交付后，依约向金华公司支付了购房款 5 631 010元，已履行了合同约定的义务。而金华公司却擅自将出售给苏金水的06、07号商铺出售给他人，已构成违约，并导致合同已无继续履行的可能，
苏金水要求解除两份《武汉市商品房买卖合同》的请求，符合《中华人民共和国合同法》有关规定，予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款的规定，金华公司应将购房款5 631 010元返还给苏金水并赔偿资金占用期间的利息损失，但由于苏金水交付的款项全部由皓羽公司收取，金华公司未收取任何款项，且在一审法院判决皓羽公司向苏金水返还购房款并赔偿其资金占用损失后，皓羽公司对一审判决并未提出上诉，应视为认可，故对此不作变更，金华公司对于皓羽公司不能偿还的部分承担补充赔偿责任。依据上条司法解释的规定，苏金水有权要求金华公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但考虑到苏金水所持合同原件中存在多处涂改及所附房屋平面图无齐缝印的不正常现象，07号合同仅有皓羽公司的印章而无金华公司的印章，由于苏金水疏于审查，对于本案纠纷的发生存在过失，酌情判决金华公司向苏金水承担购房款金额50％的赔偿责任2 815 505元，其余责任由苏金水自行承担。苏金水上诉主张的仲裁费用，因系其必然支出的诉讼费用，不予支持。综上，苏金水的相关上诉请求成立，予以支持，其他上诉请求缺乏事实和法律依据，予以驳回。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误，据此，湖北省高级人民法院于2009年12月23日作出(2009)鄂民一终字第28号民事判决：一、维持湖北省武汉市中级人民法院(2008)武民初字第56号民事判决主文第二项；二、撤销湖北省武汉市中级人民法院(2008)武民初字第56号民事判决主文第一、三项；三、解除苏金水与湖北金华实业有限公司签订的06号、07号商铺《武汉市商品房买卖合同》；四、湖北金华实业有限公司对武汉皓羽地产顾问有限公司的给付义务承担补充赔偿责任；五、湖北金华实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿苏金水2 815 505元；六、驳回苏金水的其他诉讼请求。一审案件诉讼费按一审判决执行。二审案件受理费94 151元，由苏金水负担28 245．30元，由湖北金华实业有限公司负担65 905．70元。
金华公司不服上述二审判决，向检察机关提出申诉。
最高人民检察院向本院提出抗诉认为，上述二审判决适用法律错误。一、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，可向出卖人主张不超过购房款一倍的赔偿。该条款作为对惩罚性赔偿金的规定，旨在制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为。因此其适用的前提是出卖人具有恶意违约故意的情形。二、根据庭审查明的事实：皓羽公司并未将出售两处涉案商铺的事实告知金华公司。金华公司于2006年9月30日出售07号商铺时，苏金水尚未向其主张交房，该房屋纠纷亦未进入仲裁或诉讼程序，也即金华公司是在不知07号商铺已售的前提下另售他人，且07号合同“出卖人”处无签章，仅“委托代理机构”处盖有皓羽公司的公章。金华公司并无最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款中“一房数卖”的主观恶意，更没有隐瞒实情的欺诈
故意；而金华公司出售06号商铺是在2007年1月16日，在苏金水向其主张交房，且涉房纠纷已进入仲裁审理过程之中而为，也即金华公司系在明知06号商铺存在纠纷且尚未解决的前提下再次出售，具有明显的故意，其行为是导致06号商铺在存在纠纷且尚未解决的情形下，出现“一房二售”客观事实的根本原因。由此可见，06号合同与07号合同目的无法实现的根本原因不同，适用法律的前提亦不相同。二审判决适用该最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款判令金华公司向苏金水支付06、07两套商铺购房款50％的惩罚性赔偿，判令金华公司赔偿苏金水2 815 505元，适用法律确有错误。三、二审判决判令解除苏金水与金华公司签订的06、07号合同错误。06号合同上盖有金华公司销售合同专用章，而07号合同“出卖人”处无签章，仅“委托代理机构”处盖有皓羽公司的公章，即皓羽公司出卖07号商铺与金华公司无关。且苏金水向皓羽公司支付的购房款5 631 010元，皓羽公司并未交付金华公司。金华公司完全在不知情的情况下将07号商铺另卖他人，金华公司不存在恶意。故07号商铺不存在解除合同的问题。二审判决判令解除苏金水与金华公司签订的07号合同错误。同理，金华公司对皓羽公司返还苏金水购房款563万元承担的补充赔偿责任亦不应包含07号商铺的购房款。
金华公司同意抗诉意见并认为，一、皓羽公司无权销售“楚天星座”06、07号商铺，该公司违反双方合同约定，超出代理销售范围，在楚天星座楼盘封盘期间，将楚天星座06、07号商铺出售给苏金水是越权行为，该行为对金华公司没有约束力，其责任由行为人皓羽公司承担。二、苏金水在购房中存在严重过错，不构成表见代理的法律特征。广告宣传系2006年5月1日“倾情推出”，苏金水却在2006年4月与皓羽公司签订合同；苏金水对存在明显缺陷的购房合同未尽到必要的审查义务，06号合同和07号合同版本不一致，两份合同主体印章不一致、内容不同，06号合同有多处涂改粘贴痕迹，付款收据由皓羽公司而非金华公司出具，苏金水部分房款系支付给了曾庆婷个人。三、本案中皓羽公司超越代理权销售“楚天星座”06、07号商铺，且金华公司无过错，本案也不构成表见代理的法律特征，金华公司销售06、07号商铺的行为不构成违约，金华公司不应当承担对皓羽公司返还苏金水购房款的补充责任和向苏金水承担购房款50％的赔偿责任。请求撤销湖北省高级人民法院(2009)鄂民一终字第28号民事判决并改判06号合同、07号合同无效、驳回苏金水要求金华公司返还购房款、赔偿利息损失、赔偿5 631 010元及仲裁费的诉讼请求，一、二审诉讼费及财产保全费全部由苏金水承担。
苏金水答辩称，一、抗诉书认为两份购房合同是有效的，申诉人却认为两份合同无效，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定，抗诉再审案件审理范围必须是抗诉支持当事人请求的范围，鉴于抗诉并未支持金华公司的申诉请求，本案再审程序应到此(指本案庭审时)终结，金华公司的观点不应纳入再审范围。二、就检察机关现有抗诉理由而言，
违背了民事代理制度的基本原则，以牺牲交易安全为代价，对民事交易活动的诚信环境造成了极大损害。皓羽公司系金华公司授权销售代理人，皓羽公司有权代理销售涉案的房屋，本案是代理销售，不是表见代理，涉案合同直接约束商铺的出卖人。就07号商铺而言，购房合同首页已明确表明了金华公司的出卖人身份和皓羽公司的代理人身份，皓羽公司在合同尾页代理人签章处盖章，这是代理人表明被代理人身份情况下作出的代理销售行为，而抗诉书的观点仅仅因为尾页上只有皓羽公司的公章，就认为该合同与金华公司无关，绝对是对代理制度的严重误解。无论事实上金华公司是否知晓，皓羽公司的行为都代表了金华公司，在民事法律关系上只能认定金华公司知晓，即在房产已经销售后再次销售，导致苏金水合同目的无法实现，应承担双倍赔偿责任。二审判决仅判令金华公司承担对房款的补充赔偿和50％的违约赔偿责任，已是绝对宽容。三、湖北省武汉市中级人民法院撤销本案仲裁裁决、一审判决结果和执行行为均存在违法情形。四、金华公司逃避责任，其相关观点缺乏法律基础。本案仅需查明代理关系是否成立；金华公司认为合同存在涂改所以无效，但其提交一审法院的授权委托书、律所所函等均有明显涂改；苏金水作为购房人六年多以来房款没退房产被另售，而皓羽公司与金华公司既无任何损失也未实际承担责任；金华公司是在利用诉讼推卸自己选择伙伴不当的责任。五、本案应认定金华公司在两份销售合同中，具有一房二售的违约行为，导致合同目的无法实现，应判决金华公司承担全部款项的双倍赔偿责任，但苏金水尊重二审判决结果。请求以申诉人没有同意抗诉意见为由，驳回申诉人的申诉。
皓羽公司答辩称，一、皓羽公司作为金华公司楼盘销售代理人，其代理行为所产生的法律后果应由金华公司承受。本案中，皓羽公司作为金华公司所开发楼盘“楚天星座”的包销代理人，其代理权毋庸置疑，金华公司是否知晓皓羽公司的行为以及皓羽公司是否将苏金水交纳的房款交付金华公司的事实均不构成代理无效的事由，皓羽公司履行《商品房保底包干销售合同》所产生的违约行为不能对抗该合同以外的第三人：苏金水为买金华公司开发的“楚天星座”楼盘商铺而签署的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，由此产生的一切法律后果依据合同法及民法通则之规定应由身为委托人的金华公司承受：皓羽公司承认截取苏金水购房款的行为不当，亦导致本案的发生，但皓羽公司的行为也系金华公司无故拒绝支付代理佣金及溢价分成之后的无奈之举，实为采取不恰当的自我救济措施将自身的经营风险转嫁与苏金水，为此，皓羽公司一再同意将对金华公司享有的近800万元债权转让与苏金水享有，以弥补自身行为给其造成的损失。二、二审判决金华公司承担“一房二卖”的赔偿责任认定事实清楚、适用法律准确。关于商品房买卖的司法解释中，未要求查明“一房二售”的主观故意。无论事实上金华公司是否知晓苏金水已签署《武汉市商品房买卖合同》，皓羽公司的行为均代表了金华公司。在民事法律事实上必然只能认定金华公司对此是知晓的。即金华公司在本案诉争商铺已经销售后再次销售的行为，导致苏金水签署的《武汉市商品房买卖合同》目的
无法实现，则金华公司就应承担双倍以内的赔偿责任。请求维持二审判决。
本院再审认为，关于原审对金华公司与皓羽公司之间签订的包干销售合同及补充协议合法有效的认定一节，鉴于金华公司与皓羽公司对其并无争议，检察机关亦未对其提出抗诉，且上述合同不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。基于检察机关的抗诉及当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点可以归纳为：一是皓羽公司向苏金水销售06号、07号商铺行为的法律后果是否应归属于金华公司；二是金华公司是否因另售06号、07号商铺而对苏金水承担相应赔偿责任。
一、关于皓羽公司向苏金水销售06号、07号商铺行为的法律后果是否应归属于金华公司的问题
根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，被代理人对代理人在代理权限内以被代理人名义实施的代理行为，承担民事责任。因此，本案皓羽公司销售行为的法律后果归属于金华公司取决于皓羽公司的销售行为是否构成有权代理。本院认为皓羽公司的销售行为已构成有权代理，理由是：第一，在销售案涉楼盘时，金华公司已授予皓羽公司独家全程的代理权限。金华公司与皓羽公司签订的《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》第二条约定，“甲方(指金华公司)授权乙方(指皓羽公司)为该项目独家全程销售代理，代理范围包括项目营销策划、销售代理、广告宣传等。非因本合同到期或解除及甲方前期界定之外，甲方不得自行销售，或委托其他公司、个人进行销售”，该条约定已明确授予皓羽公司销售案涉楼盘的代理权限，相关报纸广告等宣传材料上亦标明皓羽公司作为该楼盘“全程营销”的代理人的法律地位。第二，皓羽公司系以金华公司的名义而非以皓羽公司自身名义销售案涉商铺。06号合同和07号合同首部均载明出卖人为金华公司，并明确皓羽公司的身份为金华公司的委托代理机构。第三，06号合同和07号合同尾部均有苏金水签字，06号合同尾部加盖有出卖人金华公司的销售合同专用章，07号合同尾部亦有皓羽公司以金华公司委托代理人身份加盖的销售合同专用章。第四，苏金水购买商铺的过程中还取得了06号、07号商铺的《＜楚天星座＞商品房认购合同》，该两份认购合同均加盖有金华公司的销售合同专用章。第五，苏金水系在楼盘售楼处现场签订06号合同与07号合同并通过现场POS机支付主要购房款。可见，皓羽公司以金华公司名义向苏金水销售案涉商铺的行为，足以认定构成有权代理，且苏金水作为普通购房者亦有较为充分理由相信皓羽公司具有销售案涉商铺的代理权限。另外，部分楼盘宣传材料上虽有2006年5月1日倾情推出的表述，但此种表述并未包含对外宣示禁止皓羽公司于2006年5月1日之前销售案涉商铺的意思；同时，金华公司与皓羽公司就封盘期间、收款权限、签章权限等事项作出的若干约定均系金华公司与皓羽公司之间的内部约定，并未对外公示，不能对抗善意的购房者；而金华公司再审中主张06号、07号商铺不在皓羽公司受权销售的范围之内但皓羽公司予以否认，且金华公司未能举证予以证实，故就金华公司关于皓羽公司销售案涉商铺系越权行为对金华公司无约束力的主张，本院不予支持。至于金华公司提
出因存在苏金水未注意案涉楼盘广告宣传系2006年5月1日“倾情推出”、苏金水未对合同的版本、涂改和签章及收据出具主体等进行必要审查、苏金水部分款项系通过皓羽公司财务人员中转等情形而应认定苏金水在购房中存在严重过错从而不构成表见代理的主张，在论证前提上即与本案中皓羽公司销售行为应系有权代理的性质不符，且结合本案代理销售、广告营销、合同签订与款项支付的前述具体过程与情形，金华公司关于合同相对方过错标准的主张亦超出了苏金水作为普通购房者的合理注意义务，本院不予支持。综上，皓羽公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为不违反法律法规禁止性规定，应认定为有效，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人，所产生的民事责任直接由被代理人承担。皓羽公司作为委托代理人签订的06号、07号合同应直接约束被代理人金华公司，皓羽公司作为委托代理人收取款项的法律后果亦应归属于被代理人金华公司，皓羽公司所为产生的相应民事责任应由金华公司承担。另，皓羽公司向苏金水销售案涉商铺系以被代理人金华公司的名义而并非以其自身名义，而成立隐名代理的必要前提之一系受托人以自己的名义与第三人订立合同，故二审判决适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条认为皓羽公司销售07号商铺的行为构成隐名代理，对合同效力的最终认定虽无影响，但属于适用法律不当，本院予以纠正。
二、关于金华公司是否因另售06号、07号商铺而对苏金水负担相应赔偿责任的问题
根据本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”可见，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。2006年4月皓羽公司作为委托代理人与苏金水订立06号合同与07号合同，法律后果上即为被代理人金华公司已与苏金水订立06号合同与07号合同，此后金华公司向苏金水之外的第三人出卖房屋并导致苏金水无法取得06号、07号商铺，苏金水即有权依据本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定请求金华公司承担不超过其已付购房款一倍的赔偿责任。而金华公司的相关申诉请求实质上系将其选择及监督委托代理人的经营风险不当转嫁于购房者，本院不予支持。在金华公司另售商铺导致06号、07号合同已无继续履行可能的情况下，二审法院依据苏金水的诉讼请求而判令解除06号、07号合同并无不当。同时。二审酌情判决金华公司向苏金水承担购房款金额50％的赔偿责任，作为相关权利的有权处分人苏金水在再审中表示尊重
二审该判决结果，故本院对该赔偿比例不予调整。
另，一、关于再审审理范围的问题。苏金水再审中提出因抗诉并未支持金华公司的申诉请求，应根据本院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条规定，金华公司的观点不应纳入再审范围。苏金水该项主张的基础系其认为抗诉理由与金华公司对两份购房合同效力认识理由存在不同，但当事人的诉讼请求不同于支持当事人提出请求的理由和依据，金华公司对合同效力认识所提出的理由和依据不同于抗诉所提出的理由和依据，并不意味其申诉请求未获得抗诉支持，且金华公司的再审请求并未超出本案原审的审理范围，因此对苏金水的该项主张，本院不予支持。苏金水再审中还提出此前湖北省武汉市中级人民法院撤销本案仲裁裁决、一审判决结果和执行行为均存在违法情形，因本院再审此案系基于最高人民检察院对湖北省高级人民法院二审判决所提出的抗诉，其审理范围一般应以原审审理范围为限，苏金水的前述主张并未在原审中主张，显然不属于本案再审审理范围，本院不予处理。
二、关于二审判决确定皓羽公司所承担责任是否应当变更的问题。在委托代理人皓羽公司销售06号、07号商铺的行为构成有权代理且06号、07号合同被解除的情况下，根据法律的规定，应由被代理人金华公司单独承担向苏金水返还购房款及赔偿资金占用损失的给付义务，二审法院却判令皓羽公司向苏金水返还购房款及赔偿资金占用损失并由金华公司对此负补充赔偿责任，本院本应依法予以纠正，但考虑到如予改判将加重申诉人金华公司的责任负担，加之二审判决关于赔偿责任的此种认定既未超出苏金水诉讼请求的总体范围、也未实质损害苏金水的利益，还未损害国家利益和社会公共利益，同时苏金水再审中对此未提出异议，作为有权处分其自身权利的民事主体皓羽公司在再审中亦要求维持二审判决，故为尊重当事人的处分权和维护已进入稳定的社会关系和秩序，本院对此不作变更。
综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
维持湖北省高级人民法院(2009)鄂民一终字第28号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长何东宁
审判员孙祥壮
代理审判员王朝辉
二〇一三年七月一日
书记员郭魏
武汉商品房买卖合同示范 文本 In Order To Protect Their Legitimate Rights And Interests, The Cooperative Parties Reach A Consensus Through Consultation And Sign Into Documents, So As To Solve And Prevent Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests 某某管理中心 XX年XX月
武汉商品房买卖合同示范文本 使用指引：此合同资料应用在协作多方为保障各自的合法权益，经过共同商量最终得出一致意见，特意签订成为文书材料，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 合同当事人： 出卖人； 注册地址； 营业执照注册号；资质证书号； 法定代表人；联系电话； 邮编； 委托代理人地址； 邮编；联系电话； 委托代理机构； 注册地址； 营业执照注册号；资质证书号； 法定代表人；联系电话；
邮编； 买受人； 住所（址）； 国籍；性别；出生年月； [证件类型][证件号码]； 邮编；联系电话； 委托代理人；国籍； 住所（址）； 邮编；联系电话； 委托代理机构； 注册地址； 营业执照号码；资质证书号； 法定代表人；联系电话； 邮编。 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国
城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条项目建设 依据出卖人以方式取得位于、编号为的地块的土地使用权，面积平方米，规划用途为，土地使用年限自xx年xx 月xx日至xx年xx月xx日止。出卖人经批准，在该地块上投资建设商品房。 该项目的有关批文如下： 1、《国有土地使用证》颁发机关：；编号：； 2、《建设工程规划许可证》颁发机关：；编号：； 3、《建筑工程施工许可证》颁发机关：；编号：； 第二条商品房销售依据 买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。 1、该商品房作为现房，出卖人已于20xx年xx月xx
ⅩⅩ镇村镇银行股份有限公司筹建工作小组文件 关于筹建ⅩⅩ区ⅩⅩ镇村镇银行股份有限公司的请示 中国银行业监督管理委员会成都分局： 根据《中国银行业监督管理委员会〈关于调整放宽农 村地区银行业金融机构准入政策更好支持社会主义新农村 建设的若干意见〉》（银监发[2006]90号）、《中国银行业监督管理委员会关于印发〈村会镇银行管理暂行规定〉的通知》（银监发[2007] 5号）和《中国银行业监督管理委员会关于印发〈村镇银行组建审批工作指引〉的通知》（银监发[2007]8号）等文件精神，经贵局准许，ⅩⅩ区ⅩⅩ镇村镇银行作为银行业金 融机构主发起人，与其他6名自然人发起人拟在成都市ⅩⅩ 区设立村镇银行。在成都银监局的指导帮助下，ⅩⅩ区ⅩⅩ 镇村镇银行股份有限公司筹建工作小组经过一个阶段的筹 建工作，已完成筹建准备，现提出筹建申请。 一、拟设立的ⅩⅩ区ⅩⅩ镇村镇银行股份有限公司基本情况 ㈠注册名称：ⅩⅩ区ⅩⅩ镇村镇银行股份有限公司 （以下简称“ⅩⅩ镇村镇银行”） ㈡注册地址：成都市ⅩⅩ区 ㈢机构性质：股份制 ㈣组织形式：股份有限公司 ㈤注册资本：2000万元
㈥业务范围: 吸收公众存款； 发放短期、中期和长期货款； 办理国内结算； 办理票据承兑与贴现； 从事同业拆借； 从事银行卡业务； 代理发行、代理兑付、承销政府债券； 代理收付款项及代理保险业务； 经银行业监督管理机构批准的其他业务。 ㈦发起人（出资人）基本情况及出资比例 ⅩⅩ区ⅩⅩ镇村镇银行股份有限公司由ⅩⅩ镇村镇银行 作为金融机构主发起人，会同自然人张某、万某、白某、吴某、陈某、徐某出资组建。各发起人出资情况及比例 如下表： ⅩⅩ区ⅩⅩ镇村镇银行股份有限公司发起人出资情况 序号发起人出资额 单位：万元 出资比例 1 ⅩⅩ镇村镇银行800 40% 2 张某200 10% 3 万某200 10%
平安银行股票基本面分析
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平安银行上市公司股票的基本面分析 1、宏观经济分析 关于全球经济形势，2013季度全球经济增长格局出现新的变化，发达国家重新成为全球经济增长的主动力，而新兴市场集体表现疲软。发达经济体将维持复苏态势，但复苏特征不尽相同。受高新技术、房地产以及页岩气等方面的拉动，美国经济呈现实质性复苏迹象；日本政策性复苏特征明显；欧洲经济有望延续周期性复苏，但走出困境尚须时日。相形之下，受发达经济体货币政策调整预期影响，新兴经济体金融风险引发关注。 关于中国经济形势，报告认为受国内外环境深刻变化的影响，2013年上半年我国经济连续两个季度放缓。在一系列稳增长政策作用下，三季度各项经济指标明显好转，经济企稳回升的概率增大，预计GDP增长7.8%左右。外需持续改善、“微刺激”政策显效，四季度我国经济将继续向好，预计GDP增长7.7%左右，CPI上涨2.8%左右；全年GDP增长7.7%左右，CPI上涨2.6%左右。中国经济滑出“下限”的风险正在减小。未来我国经济面临美国QE退出、新兴市场货币动荡、地方政府债务和房地产泡沫等四大风险。宏观政策应保持基本稳定，财政政策重在减税节支，提高财政资金使用效率，货币政策应保持稳健，重在盘活存量，力促经济运行在合理区间，稳定经济主体预期。 关于宏观经济政策对证券市场的影响，2013年经济增速对A股造成的负面影响将显著减弱，但股市反弹空间仍决定于市场资金面好转状况以及新一轮经济体制改革的推出时间和力度。从资金面看，债券发行收益率是否下降以及外汇占款是否回升是两个重要观察指标。从经济体制改革层面看，投资者需关注改革红利的提升，在政策方面看，前段时间召开的十八届三中全会，提出了一系列银行改革方案及措施对银行方面股市有比较大的影响。2013年可能会超预期的利好因素包括中国经济的改革红利和美国经济的增长动力，而可能超预期的利空因素包括日本经济和债务危机的新风险以及美国“重返亚洲”战略带来的干扰，以及国内“影子银行系统”快速膨胀所导致的信用风险增加。 2、公司分析 公司简介：平安银行，全称平安银行股份有限公司，是中国平安保险（集团）股份有限公司控股的一家跨区域经营的股份制商业银行，为中国大陆12家全国性股份制商业银行之一。注册资本为人民币51.2335亿元，总资产近1.37万亿元，总部位于广东省深圳市。
证券代码：601988 证券简称：中国银行公告编号：临2013-022 转债代码：113001 转债简称：中行转债 中国银行股份有限公司关于董事长任职的公告 2013年5月29日，中国银行股份有限公司（“本行”）2012年年度股东大会选举田国立先生为本行执行董事。本行董事会已召开会议 选举田国立先生为本行董事长。中国银行业监督管理委员会现已核准 田国立先生的任职资格。 本行董事会于此正式宣布：自2013年5月31日起，田国立先生 就任本行董事长、执行董事、董事会战略发展委员会主席及委员。 田国立先生简历如下： 田国立先生，1960年生，自2013年4月加入本行。2010年12 月至2013年4月担任中信集团副董事长兼总经理，其间兼任中信银 行董事长、非执行董事。1999年4月至2010年12月历任中国信达 资产管理公司副总裁、总裁，中国信达资产管理股份有限公司董事长。1983年7月至1999年4月任职于中国建设银行，曾工作于多个岗位，先后担任支行行长、分行副行长、总行部门总经理及行长助理。1983 年毕业于湖北财经学院，获经济学学士学位。 田国立先生担任本行董事长、执行董事的任期为三年，至2016 年召开的本行年度股东大会之日止。根据本行《董事会战略发展委员 会议事规则》的规定，自担任本行董事长之日起，田国立先生同时担
任本行董事会战略发展委员会主席及委员。 本行董事长的报酬主要由基本年薪、绩效年薪和社会保险及住房公积金单位缴存部分构成。本行董事长的报酬根据国家有关政策确定，由本行人事和薪酬委员会负责审议每年的薪酬分配方案，并向本行董事会提出建议，提交股东大会审议批准。本行董事长不在本行附属机构领取酬金。 就本行董事所知及除上文所披露外，田国立先生与本行任何董事、高级管理人员、主要或控股股东没有任何关系，没有在本行或其附属公司中担任任何职务，在过去三年也没有在其证券于中国内地、香港或海外任何证券市场上市的其他公众公司中担任董事职务。于本公告发布日期，田国立先生不持有任何本行或其相联法团股份之权益（按香港《证券及期货条例》第XV部所指的定义，包括但不限于本行股份和可转换公司债券）。 除上文所披露外，就田国立先生的委任而言，没有任何根据《香港联合交易所有限公司证券上市规则》第13.51(2)条(h)至(v)中要求而须予披露的资料，亦没有任何须提请股东注意的事项。田国立先生没有受过中国证券监督管理委员会或其他有关部门的处罚或证券交易所的惩戒。 本行董事会对田国立先生的加入表示热烈欢迎。 特此公告 中国银行股份有限公司董事会 二○一三年五月三十一日
合同编号：YT-FS-1112-48 商品房买卖合同模板(完 整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
商品房买卖合同模板(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 本合同双方当事人： 卖方（以下简称甲方）：_____ 注册地址：_____ 营业执照号码：_____邮政编码：_____ 法定代表人：_____职务：_____联系电话：_____。 委托代理人：_____职务：_____ 地址：_____ 邮政编码：_____联系电话：_____。 委托代理机构：_____ 注册地址：_____ 营业执照号码：_____邮政编码：_____ 法定代表人：_____职务：_____联系电话：_____。 买方（以下简称乙方）：_____ （本人）（法定代表人）姓名：_____国籍：_____
（身份证）（护照）（营业执照号码）：_____ 地址：_____ 邮政编码：_____联系电话：_____ 委托代理人：_____国籍：_____电话：_____ 地址：_____邮政编码：_____ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买商品房，甲、乙双方达成如下协议： 第一条甲方用地依据及商品房坐落位置。 甲方以_____方式取得位于_____、编号为_____的地块的土地使用权。 （土地使用权出让合同号）（土地使用权划拨批准文件号）为_____。 划拨土地使用权转让批准文件号为_____。 土地使用权证号为_____，土地面积为_____。地块规划用途为_____，土地使用权年限自___年___月___日至___年___月___日止。
南昌公共交通公司与江西长运股 份公司拟整合 资产评估报告 中铭评字报【2015】第769号 中铭资产评估有限公司 二〇一六年六月一日
目录 注册资产评估师声明 (1) 摘要 (2) 资产评估报告 (4) 一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 (4) 二、评估目的 (8) 三、评估对象和评估范围 (8) 四、价值类型及其定义 (9) 五、评估基准日 (9) 六、评估依据 (10) 七、评估方法 (13) 八、评估程序实施过程和情况 (14) 九、评估假设 (18) 十、评估结论 (19) 十一、特别事项说明 (20) 十二、评估报告使用限制说明 (23) 十三、评估报告日 (24) 附件—评估计算过程说明 (26) 备查文件目录 (81)
注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；本评估机构及注册资产评估师具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单及未来经营规划由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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委托代理人姓名：____国籍：____ 地址：__________ 邮政编码：____电话：______ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第1条项目建设依据。 出卖人以出让方式取得位于______编号为____地块的土地使用权。 土地使用权出让合同号为____. 【建设用地批准书】【土地使用权证书】号为____，土地出让面积为____平方米。地块规划用途为____，土地使用权年限自____年____月____日____至年____月____日____止。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】______ .工程建设规划许可证号为____施工许可证号为____________. 第2条商品房销售依据 买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为广州市国土房管局，商品房预售许可证号为____. 第三条买受人所购商品房的基本情况。
中国平安银行招聘必考银行特色知识 一、基本简介 平安银行股份有限公司是总部设在深圳的全国性股份制商业银行（深圳证券交易所简称：平安银行，证券代码000001）。其前身是深圳发展银行股份有限公司，于2012年6月吸收合并原平安银行并于同年7月更名为平安银行。中国平安保险（集团）股份有限公司及其子公司合计持有平安银行59%的股份，为平安银行的控股股东。截至2015年末，平安银行在职员工37,937人，通过全国58家分行、1037家营业机构为客户提供多种金融服务。 平安银行是中国平安保险（集团）股份有限公司控股的一家跨区域经营的股份制商业银行，为中国大陆12家全国性股份制商业银行之一。注册资本为人民币51.2335亿元，总资产近1.37万亿元。 2012年1月，现平安银行的前身深圳发展银行收购平安保险集团旗下的深圳平安银行，收购完成后，深圳发展银行更名为新的平安银行，组建新的平安银行正式对外营业。 2013年5月24日内部正式发文宣布调整总行组织架构，总行一级部门由原来的79个精简至52个，新建或整合形成了3个行业事业部、11个产品事业部和1个平台事业部。截至2013年6月底，平安银行资产总额18,269.98亿元，存款总额11,753.61亿元，贷款总额（含贴现）7,864.84亿元。 2013年12月30日晚，平安银行发布公告称，收到了中国证券监督管理委员会的批复，核准公司非公开发行不超过13.23亿股新股，平安银行将于6个月内完成本次定向增发。 平安银行，是一家跨区域经营的股份制商业银行，总行设在深圳，营业网点目前分布于北京、上海、深圳、福州、广州、成都、大连、东莞、佛山、福州、海口、杭州、惠州、济南、昆明、南京、宁波、青岛、泉州、天津、温州、无锡、武汉、厦门、义乌、中山、重庆、珠
中国银行股份有限公司个人客户“中银步步高”1号产品协议书（模板） 甲方：中国银行股份有限公司 乙方：申请人 为保证乙方在甲方开办个人客户“中银步步高”1号产品的合法权利，规范业务管理，经甲乙双方友好协商，达成以下协议： 第一条个人客户“中银步步高”1号产品（以下简称：中银步步高1号产品）是指乙方与甲方签订协议后，在协议有效期内，当乙方指定的人民币个人活期存款账户（以下简称：签约账户）存款余额达到或超过甲方要求的存款金额并满足一定天数要求时，甲方将在保留原有人民币个人活期存款账户计、结息规则基础上，对于满足存款金额要求的日期，根据协议有效期内签约账户存款余额达到或超过甲方要求的存款金额的累计天数，给予对应的中银步步高1号收益。具体收益说明请见本协议第六条。 若乙方在协议未到期时提前解约，则协议有效期内签约账户仅按原有的人民币个人活期存款账户规则计、结息，不享受中银步步高1号收益。 本协议提及的“存款余额”，若无特殊说明，均指签约账户每日日终的存款余额。 第二条中银步步高1号产品支持个人人民币普通活期和个人活期一本通账户（人民币子账户），支持个人人民币储蓄账户和结算账户，不支持个人外币存款账户、个人支票账户。本协议后续条款提及的“活期存款账户”，若无特殊说明，均指本条款规定的可签约中银步步高1号产品的账户。 若账户处于冻结（包括金额冻结、账户借方冻结、账户贷方冻结、账户借贷方冻结、圈存）、已关户等非正常状态，不能签约中银步步高1号产品。 第三条乙方可根据需求办理其名下一个或多个活期存款账户的中银步步高1号产品签约、解约，以及签约/解约关系查询，但同一活期存款账户在一个协议有效期内只能签约一款中银步步高产品。 第四条办理中银步步高1号产品的签约、解约、查询时，应由乙方持本人有效身份证件和账户配发的借记卡或存折到甲方网点柜台办理，如乙方委托他人代理，还须同时出具代理人有效身份证件。若签约账户为无要求支取方式的，仅限至原开户机构办理；若签约账户为凭密码支取方式的，除个人人民币医保存款产品（含：单卡、单折、卡折合一）仅支持省内网点办理外，其它活期存款账户均支持在甲方联网网点办理。 第五条中银步步高1号产品签约、解约、查询等各环节均不收取手续费。
股份制商业银行诞生于20世纪80年代中期，经过30年的改革与发展，已经成为我国经济和金融活动中不可或缺的中坚力量。本文以股份制商业银行为研究对象，分析其三个季度的变化情况，以窥股份制商业银行的变化趋势。 股份制银行网点总量较2018年四季度略有缩减 截至2019年7月，股份制商业银行网点总量约1.48万个，相较于2018年10月减少260个网点，平均每月有29个银行网点终止营业。对比银行营业网点总量近半年数量变化情况发现，股份制商业银行的缩减占银行减少总量的24.3%。 各家股份制银行网点数量增减不一 从银行类别来看，截至2019年7月，全国12家股份制商业银行中，民生银行网点总量2554个，占股份制银行总量的17.14%，排名第一；其次是兴业银行2025个网点，占股份制银行总量的13.59%；浙商银行、渤海银行因发展历程相对较短，网点总量较少，分别有249个网点、247个网点，占比分别在1.67%、1.66%。
从各家股份制商业银行增减情况看，相较于2018年10月，有6家股份制银行总计减少310个网点，其中民生银行减少136个网点，下降5.1%，占股份制银行减少总量的43.9%；其次为浦发银行，减少89个网点，占股份制银行减少总量的28.7%；兴业银行紧随其后，减少35个网点，占股份制银行减少总量的11.3%。 同时有6家股份制银行出现新增，新增数量最多的是浙商银行，较2018年10月增加20个网点，上升8.7%，占新增网点总量的40%；其次是平安银行，新增网点16个，占新增网点总量的32%。另外，广发、招商、恒丰、华夏银行均出现不同数量的新增。 综上，各家股份制银行都在根据各自战略需求布局市场规模，但从股份制银行数量来看，新增网点的银行数量与缩减网点的银行数量各占一半，新增网点增长比例更大。
编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 武汉商品房买卖合同书 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
(合同编号：) 合同当事人： 出卖人; 注册地址; 营业执照注册号;资质证书号; 法定代表人;联系电话; 邮编; 委托代理人地址; 邮编;联系电话; 委托代理机构; 注册地址; 营业执照注册号;资质证书号; 法定代表人;联系电话; 邮编; 买受人; 住所(址); 国籍;性别;出生年月; [证件类型][证件号码]; 邮编;联系电话; 委托代理人;国籍; 住所(址); 邮编;联系电话; 委托代理机构; 注册地址;
营业执照号码;资质证书号; 法定代表人;联系电话; 邮编。 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条项目建设 依据出卖人以方式取得位于、编号为的地块的土地使用权，面积平方米，规划用途为，土地使用年限自年月日至年月日止。出卖人经批准，在该地块上投资建设商品房。 该项目的有关批文如下： 1、《国有土地使用证》颁发机关：;编号：; 2、《建设工程规划许可证》颁发机关：;编号：; 3、《建筑工程施工许可证》颁发机关：;编号：; 第二条商品房销售依据 买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。 1、该商品房作为现房，出卖人已于20年月日向武汉市住房保障和房屋管理局备案。 2、该商品房作为预售商品房，已取得武汉市住房保障和房屋管理局核发的《武汉市商品房预售许可证》，编号为【武房开】预售[]号。 第三条买受人所购商品房的基本情况 买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第【幢】【座】单元层号房。 该商品房所在楼宇的主体结构为结构，建筑物地上层数为层，地下层数为层。
aa村镇银行股份有限公司 募股说明书 根据《中国银行业监督管理委员会农村中小金融机构行政许可 事项实施办法》（中国银行业监督管理委员会令2008 第3号）、《中国银监会关于鼓励和引导民间资本进入银行业的实施意见》（银监发〔2012 〕27 号）文件的工作要求，结合 aa 村镇银行股份有限公司（以下简称“aa 村镇银行”或“本行）”实际情况和发展趋势，特此制定本说明书，向投资者说明本次增资扩股的基本情况。 特别说明 一、本行设立增资扩股工作领导小组，领导小组下设增资扩股 办公室，负责本次增资扩股的相关工作，增资扩股办公室承诺：本 说明书中不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 二、投资者若对本说明书存在任何疑问，应向其聘请的律师、 会计师或其他专业顾问咨询。 三、投资者在决定认购本行股份前，应认真阅读本说明书，自 行判断入股风险。由于金融企业面临各种不确定的风险，投资者应 谨慎决策。 四、本次增资扩股工作根据本说明书所载明的有关资料说明及 程序进行。
第一章释义本说明书中，除非另有说明，下列简称具有如下特别定义： 一、银监会：指中国银行业监督管理委员会。 二、资本充足率：指按照《商业银行资本充足率管理办法》计算的资本充足率。 三、“三农”：指农业、农村、农民。 四、不良贷款：指贷款按风险分类，分为正常、关注、次级、可疑、损失类，后三类称为不良贷款。 五、境内非金融机构：指在中华人民共和国境内（仅就本说明 书而言，“境内”不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区，下同）工商行政管理部门登记注册的非金融机构企业法人。 六、境内金融机构：指中华人民共和国境内登记注册的银行业金融机构和非银行金融机构企业法人。 七、原股东：指 aa村镇银行原有 1亿股份的全体持有者。 八、新增股份：指除 aa 村镇银行原有股份以外的、以货币出资认购的 aa 村镇银行股份。 九、新投资者：指认购aa 村镇银行新增股份的投资者。 十、元：指人民币元。
中国平安保险(集团)股份有限公司 中期合并资产负债表 2013年6月30日 (除特别注明外，金额单位为人民币百万元) 附注七2013年6月30日 合并 2012年12月31 日 合并(未经审计) (经审计) 资产 货币资金 1 338,171 383,223 结算备付金1,892 711 拆出资金 2 36,031 65,426 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 3 39,127 27,755 衍生金融资产1,077 972 买入返售金融资产 4 319,376 190,788 应收利息32,730 28,668 应收保费 5 19,064 18,756 应收账款 6 5,742 8,979 应收分保账款7 5,936 6,109 应收分保合同准备金11,546 9,341 保户质押贷款22,459 18,558 发放贷款及垫款8 788,834 709,402 存出保证金736 409 存货1,824 1,119 定期存款211,187 212,110 可供出售金融资产9 309,399 295,976 持有至到期投资10 615,635 566,009 应收款项类投资11 229,821 136,000 长期股权投资12 16,038 15,895 商誉11,769 11,769 存出资本保证金13 10,958 10,958 投资性房地产16,012 15,049 固定资产15,216 15,673 无形资产24,991 25,568 递延所得税资产10,858 10,680 其他资产14 37,771 22,122 独立账户资产15 38,372 36,241 资产总计 中国平安保险(集团)股份有限公司 中期合并资产负债表(续) 2013年6月30日 (除特别注明外，金额单位为人民币百万元) 附注七2013年6月30日 合并 2012年12月31 日
中国银行基本情况 1912年2月，经孙中山先生批准，中国银行正式成立。从1912年至1949年，中国银行先后行使中央银行、国际汇兑银行和外贸专业银行职能，坚持以服务大众、振兴民族金融业为己任，稳健经营，锐意进取，各项业务取得了长足发展。新中国成立后，中国银行成为国家外汇外贸专业银行，为国家对外经贸发展和国内经济建设作出了重大贡献。1994年，中国银行改为国有独资商业银行。2003年，中国银行开始股份制改造。2004年8月，中国银行股份有限公司挂牌成立。2006年6月、7月，先后在香港联交所和上海证券交易所成功挂牌上市，成为首家在内地和香港发行上市的中国商业银行。2008年，中国银行作为北京奥运会和残奥会唯一银行合作伙伴，为奥运盛会的圆满举行提供了优质高效的金融服务。 中国银行是中国国际化和多元化程度最高的银行，在中国内地、香港、澳门、台湾及37个国家为客户提供全面的金融服务。主要经营商业银行业务，包括公司金融业务、个人金融业务和金融市场业务，并通过全资附属机构中银国际控股集团开展投资银行业务，通过全资子公司中银集团保险有限公司及其附属和联营公司经营保险业务，通过控股中银基金管理有限公司从事基金管理业务，通过全资子公司中银集团投资有限公司从事直接投资和投资管理业务，通过中银航空租赁私人有限公司经营飞机租赁业务。按核心资本计算，2009年中国银行在英国《银行家》杂志“世界1000家大银行”排名中列第十一位。2011年和2012年，中国银行连续两年成为新兴市场经济体中的唯一入选全球性系统重要银行的金融机构。2012年末，中行资产总额达到12.68万亿元。 在一百年的发展历程中，中国银行始终秉承追求卓越的精神，将爱国爱民作为办行之魂，将诚信至上作为立行之本，将改革创新作为强行之路，将以人为本作为兴行之基，树立了卓越的品牌形象，得到了业界和客户的广泛认可和赞誉。面对新的历史机遇，中国银行将积极推进创新发展、转型发展、跨境发展，向着建设国际一流的大型跨国经营银行集团的战略目标不断迈进。 中国银行发展战略 核心价值观追求卓越诚信绩效责任创新和谐 战略目标 追求卓越持续增长建设国际一流的大型跨国银行 战略定位 以商业银行为核心。多元化服务、海内外一体化发展的大型跨国银行 商业银行业务是中国银行的传统主营业务，包括公司金融业务、个人金融业务及金融市场业务（主要指资金业务）。 11月12日，联合国环境规划署金融行动机构“2013年可持续金融全球峰会”在北京开幕，中国银行以“绿色赞助商”身份赞助支持了该峰会。 [2013年]中国广告协会“中国广告长城奖” [2013年]美国通讯公关职业联盟“年度报告综合类评比金奖” [2013年]中国企业社会责任年会“国有上市企业社会责任榜百强企业” [2013年]《贸易金融》杂志“中国最佳贸易融资银行” [2013年]《银行家》、中国社会科学院金融研究所“最佳金融企业形象奖”
提高外墙干挂花岗岩石材线条质量合格率中天建设集团有限公司金华银行综合用房工程QC小组 一、工程概况 金华银行婺城综合业务用房工程位于金华市婺城区，金华银行婺城综合业务用房石材/玻璃幕墙工程建筑最高点为53.6米，地面粗糙度类别:B类；抗震烈度:无；基本风压为 0.35KN/㎡；幕墙设计使用年限:25年；主体结构形式:钢筋混凝土框架-剪力墙结构。 幕墙工程包括隐框玻璃幕墙400㎡；石材幕墙9900㎡等。本工程由金华银行股份有限公司投资建设，杭州经纬建筑设计有限公司设计，浙江双圆建设工程咨询有限公司监理，中天建设集团有限公司总施工，由婺江建筑装璜有限公司专业施工。 二、QC小组简介 三、QC小组活动情况统计表
4 确定要因 1 8 8 100 5 制定对策 1 8 8 100 6 对策实施 1 8 8 100 7 效果检查 1 8 8 100 8 体会 1 8 8 100 9 巩固措施及今后打算 1 8 8 100 四、选题理由 选 题理由本工程的质量目标是争创省“钱江杯”优质工程，石材幕墙是整个工程观感的主要部位之一，石材干挂的安全可靠性、使用耐久性至关重要。石材干挂幕墙高度极高，各项技术指标要求具有挑战性。 总结一套较为成熟的高层建筑石材干挂施工工艺，为 公司今后类似工程提供借鉴经验。 根据上述理由，我们小组活动的课题设为“提高外墙干挂花岗岩石材线条质量合格率”。 五、现状调查 在本工程未进行大面积施工前，QC小组成员于20XX年10月—— 20XX年11月对本项目工程外墙干挂花岗岩施工工序、工艺、质量、观感进行了长达20XX全面检查，情况如下: 表5-1外墙干挂花岗岩施工质量检查统计表 序号项目 频数 （点）累计频率（%） 1 幕墙表面平整度35 77.8 2 接缝高低差 3 84.4 3 接缝宽度 3 91.1 4 阳角方正 2 95.6 5 表面色差 1 97.8 6 其他 1 100.0
The contract is applicable to Party A and Party B in order to clarify their rights and obligations and ensure that the legitimate rights and interests of both parties are not harmed. （合同范本） 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 商品房买卖合同(标准版)
商品房买卖合同(标准版)说明：本合同书适用于甲乙双方为明确各自的权利和义务，经友好协商签署合同，保证权利双方合法权益不受损害。可用于实体印刷或电子存档（使用前请详细阅读条款）。 合同编号：_________ 出卖人：_________ 注册地址：_________ 营业执照注册号：_________ 企业资质证书号：_________ 法定代表人：_________ 联系电话：_________ 邮政编码：_________ 委托代理人：_________ 地址：_________ 邮政编码：_________ 联系电话：_________ 委托代理机构：_________ 注册地址：_________
营业执照注册号：_________ 法定代表人：_________ 联系电话：_________ 邮政编码：_________ 买受人：_________ 法定代表人：_________ 国籍：_________ 身份证/护照/营业执照注册号/_________：_________ 地址：_________ 邮政编码：_________ 联系电话：_________ 委托代表人：_________ 国籍：_________ 地址：_________ 邮政编码：_________ 电话：_________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、
第五章中国银行股份有限公司案例分析 5.1 中国银行股份有限公司背景 1912 年2 月，经孙中山先生批准，中国银行正式成立。从1912 年至1949 年，中国银行先后履行中央银行、国际汇兑银行和外贸专业银行职能，坚持以服务社会民众、振兴民族金融为己任，稳健经营、锐意进取，各项业务取得了长足发展。新中国成立后，中国银行长期作为国家外汇专业银行，成为我国对外开放的重要窗口和对外筹资的主要渠道。1994 年，中国银行改为国有独资商业银行。2003 年，中国银行启动股份制改造。2004 年8 月，中国银行股份有限公司挂牌成立。2006 年6 月、7 月，先后在香港联交所和上海证券交易所成功挂牌上市，成为国内首家在境内外资本市场上发行上市的商业银行。 中国银行是中国国际化和多元化程度最高的银行，在中国内地、香港澳门台湾及31 个国家和地区为客户提供全面的金融服务。主要经营商业银行业务，包括公司金融业务、个人金融业务和金融市场业务，并通过全资子公司中银国际开展投资银行业务，通过全资子公司中银集团保险及中银保险经营保险业务，通过全资子公司中银集团投资从事直接投资和投资管理业务，通过控股中银基金管理有限公司从事基金管理业务，通过中银航空租赁私人有限公司经营飞机租赁业务。在近百年的发展历程中，中国银行始终秉承追求卓越的精神、稳健经营的理念、客户至上的宗旨、诚信为本的传统和严谨细致的作风，得到了业界和客户的广泛认可和赞誉，树立了卓越的品牌形象。面对新的历史机遇，中国银行将积极推进创新发展、转型发展、跨境发展，向着国际一流银行的战略目标不断迈进。 5.2 中国银行股份有限公司案例 5.2.1 柜面服务案例 （1）一天一位70多岁的老人来到营业网点，谨小慎微的说能否咨询一下业务，他已去过好多网点都没弄明白，虽然经过讲解但他还是搞不明白怎么存钱，怎么样才能把钱存好，我们的柜员正忙，于是大堂经理把他让到座位上为他详细说明，经过一个多小时，才为这位老人弄明白，使老人深受感动。 分析：老人的反映能力慢，需要更加耐心、细致的服务，他们也能成为我们的潜在客户。通过我们的服务，感动了老人，把儿女的存款都放在我们行里。及
(合同范本) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YW-HT-018229 湖北省商品房买卖合同(合同范Sales contract of commercial housing in Hubei Province
湖北省商品房买卖合同(合同范本) 卖方(下称甲方)：_______________________ 买方(下称乙方)：_______________________ 甲方按照《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，已合法取得_________地块_________平方米国有土地使用权，土地使用权年限自_______年_______月_______日至_______年_______月_______日止，甲方在上述土地上建设的商品房项目名称为_____________，座落_______________________，项目总平面见附件1。甲乙双方经协商一致，就上述项目之商品房买卖，订立本契约。 第一条标的 第1款乙方向甲方购买上述商品房中_________幢_________单元_________室房屋(下称该房屋);该房屋使用功能为_________(住宅/办公/商业)。 该房屋主体建筑总层数_______层，其中_________米以下_______层，_________米以上_______层;属框架框架/框剪/砖混)结构，层高_________米。 该房屋建筑面积_________平方米，其中套内建筑面积_________平方米，公用分摊面积_________平方米。 计入上述共有公用分摊面积的共有部位详见附件2;虽未计入上述共有公用分摊面积但归全体业主共有公用的房屋和建筑部位详见附件3。 除附件2、3所列项目以外的配套房屋、建筑归甲方所有，甲方可依法行使权利但权利人应当按规划设计用途使用该房屋、建筑物、不得擅自改变其用途。
平安银行深发展案例分析 并购动因 深圳发展银行股份有限公司（简称：深圳发展银行，股票简称：深发展A，股票代码：000001）是中国第一家面向社会公众公开发行股票并上市的商业银行。深发展于1987年5月10日以自由认购形式首次向社会公开发售人民币普通股，并于1987年12月22日正式宣告成立。深发展作为深圳第一家上市公司和全国最早的股份制银行，在上世纪90年代，一直是金融界的宠儿。2004年，深发展成功引进了国际战略投资者——美国新桥投资集团（Newbridge Asia AIV III,L.P.），成为国内首家外资作为第一大股东的中资股份制商业银行。深圳发展银行业务持续健康增长，业绩表现良好。截至2011年上半年，深发展总资产达8,521亿元，总贷款4,485亿元，总存款6,325亿元。2011年上半年，深发展实现净利润47.32亿元，加权年化平均净资产收益率达24.74%。资产质量保持在很好水平，截至2011年6月30日，全行不良贷款率仅为0.44%，拨备覆盖率达380%，资本充足率和核心资本充足率分别为10.58%和7.01%。 面对纷繁多变的经营环境，深发展以出色的适应力积极应对，扎实推进各项改革。 而于中国平安来说，我们可以结合中国平安的愿景进行分析，中国平安是是以保险、银行、投资三大业务为支柱，谋求企业的长期、稳定、健康发展，为企业各利益相关方创造持续增长的价值，成为国际领先的综合金融服务集团和百年老店。在中国平安集团经营的利润表中，我们可以看到保险业务收入达到百分之九十以上，而银行方面净利润少的可怜，要达到综合金融服务集团，平安银行并购深发展这个战略措施无疑是朝着他们的最终目标迈进了一大步。 在上文我也已经提到，深发展作为金融界的宠儿，有303个网点，遍布二十多个主要城市，而平安银行仅仅是在沿海的十个城市拥有76个网点。并购后， 平安银行将获得很多新增网点，同时这些城市是深发展业务增长最快的地区，也是平安保险呢业务市场份额较多的城市，因此拥有交叉销售和协同效应的巨大潜力。 而后官方发布的各项财务指标、市场业绩都无疑例外的说明这场并购决策所获得的正向的，积极的，显著地效应。 平安集团控股深发展的启示 企业并购应步步为营。公司利用自身竞争优势扩大业务范围进行整合并购，往往不是一朝一夕之事。从平安集团控股深发展的进程来看，从深圳市商业银行到如今平安集团全面并购的深圳发展银行，平安集团银行业务之路的发展可谓几经周折。 分业经营的金融模式。平安集团对深发展的控股实现了我国本土综合金融的金控（金融控制股份有限公司）模式，即企业集团经营范围涉及银行、保险、信托、证券多种业务。平安集团采用的是分业模式，即集团内各子公司各自经营业务并独立核算，集团公司只是对各分公司进行统一融资、运营管理。平安集团对深发展实现控股采用的是分业经营模式。从我国资本市场发展状况及金融危机的经验教训来看，平安集团通过保险业、银行业等业务的分业经营，能够实现集团公司对集团运营风险的控制，发挥集团业务的协同效应。因此，平安集团的经营模式将成为我国综合金融的一个范式。 对全能银行的监管。全能银行，顾名思议，涉及零售银行、资本市场、金融保险等众多分业务，能为公众提供一站式的金融服务。但全能银行庞大的规模、过于复杂的业务及过高的关联程度，会导致全能银行影响力巨大而无法倒闭。对这场并购业务的层层审批，恰巧说明了监督的重要性。
GF-2014-0171 合同编号：商品房买卖合同（预售） 示范文本 出卖 人： 买受 人： 中华人民共和国住房和城乡建设部 中华人民共和国国家工商行政管理总局 二〇一四年四月 目录 说明 专业术语解释 第一章合同当事人 第二章商品房基本状况 第三章商品房价款
第四章商品房交付条件与交付手续 第五章面积差异处理方式 第六章规划设计变更 第七章商品房质量及保修责任 第八章合同备案与房屋登记 第九章前期物业管理 第十章其他事项 说明 1. 本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定。各地可在有关法律法规、规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。 2. 签订本合同前，出卖人应当向买受人出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。 3. 出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。 4. 本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除
或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√ 方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打× ，以示删除。 5. 出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。 6. 双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。 专业术语解释 1. 商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》 的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。 2. 法定代理人：是指依照法律规定直接取得代理权的人。 3. 套内建筑面积：是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 4. 房屋的建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。 5. 不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。