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物业服务合同纠纷的性质及处理

[物业管理案情]

2007年5月29日，邱某（甲方）与某物业公司（乙方）签订了一份《物业管理服务合同》。合同约定：甲方将居住小区的公共物业管理事务委托给乙方，期限为50年，每月收取公共物业管理费25元；小区内机动车及非机动车一律进库或在规定的地点停放，摩托车每辆每月交停车费15元。免责条款规定：第三人造成甲方人身、财产损害的乙方不承担责任。2007年8月，邱某购买迅龙牌1 25摩托车一辆，价款3280元。2008年1月7日晚，邱某将摩托车停放在其居住的泉源小区C1栋楼下的楼梯间被盗。邱某认为摩托车被盗与该物业公司未尽到安全管理义务有关，该公司应承担赔偿责任。双方就赔偿事宜协商无果，遂于2 008年3月1日诉至法院，要求某物业公司赔偿损失3280元。

法院审理还查明：1、双方签订的服务合同中虽有某物业公司提供车位，停车人按月交纳停车费的内容，但因原告及泉源小区的其他业主无人申请此项停车服务，所以某物业公司未向小区业主收取停车费，也未提供统一的停车车位。

2、某物业公司在邱某居住的小区内设立了24小时门卫，在小区的主要道路安装了电子监控录像。

[审判]

法院审理认为，原、被告双方签订的《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，是有效合同。合同中约定，某物业公司承担的是公共物业管理义务，在安全上只对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务。从庭审查明的事实来看，某物业公司在管理的小区内设立了24小时门卫，并在主要道路上安装了电子监控录像，其对小区物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供了必要的防范服务，且双方签订合同约定了免责条款，即某物业公司对邱某摩托车被盗不存在故意或重大过失，该免责条款有效。综上，原告邱某不能提供有效的证据证明被告某物业公司未履行公共安全防范义务，其要求该公司承担摩托车被盗损失的诉讼请求不能成立。法院作出判决，驳回原告邱某的诉讼请求。

判决后，原告没有上诉，判决发生法律效力。

[评析]

物业服务合同是业主与物业公司之间签订的，而不是业主委员会与物业公司签订的，一般情况下，一个小区有多少业主，就有多少份物业服务合同。由于每个业主的情况不一样，物业服务合同的内容也可能不完全一样。比如说，有的业主有车，有的没有车，你要所有的业主都交纳车辆管理费（或者说停车费），显然不合理。对公共管理服务内容，物业公司与所有业主签订的合同是一样的。如下列事项：1、房屋的使有用管理及房屋公用部位的维修、养护。2、道路、路灯、停车场（库）、供水、供电、排水、消防等小区的公用设施及其运行的维护和管理，保证小区公用设施设备正常运行。3、小区容貌、绿化、环保、保安等

管理、维护。4、配合公安机关维护小区治安秩序。物业公司履行上述义务，业主按约定交纳物业管理费。对有私家车（包括摩托车）的业主，毫无疑问，业主不仅需要一个停车的车位，而且更需要有人来保障它的安全。对业主来说，物业公司应当是一个最佳人选。这样，有车的业主与物业公司就提供车位、保障车的完全、服务费用等事项，可另行签订一个合同或者在公共管理服务合同中列一个附加条款。对附加的条款，物业管理公司称之为特约服务条款。这样就解决了不同业主的不同需求。业主与物业公司之间特约服务合同有的独立成为一个合同，有的与公共管理服务事项混合在一起，统称为“物业管理服务合同”。本案就是公共事项管理服务与个人车辆保安责任混合在一起的合同关系。

本文以邱某诉某物业公司物业服务合同纠纷案为视觉，讨论以下几方面的问题。本文所指的物业服务合同中发生的纠纷，是业主或业主委员会以物业服务公司为被告，认为其在履行物业服务合同中有过错，或者未能履行物业服务合同的约定，造成业主的人身、财产受到损害要求赔偿损失、继续履行合同、承担违约责任、解除合同等而发生的纠纷。至于物业公司以业主为被告，要求支付物业管理费等纠纷，不在本文讨论之列。

一、业主与物业公司因在履行物业管理服务合同中发生的纠纷，如何定性及应适用何种归责原则。

“物业管理服务合同”或者“物业服务合同”，是一方提供服务，另一方支付报酬，是一种典型的双务、有偿合同。但仅此是不够的。因为《合同法》规定的有偿地提供服务的合同有十几种之多，如保管合同、承揽合同、行纪合同、居间合同、委托合同等等。所以用“服务合同”来定性是不准确的，必须作进一步的分析，才能准确地适用法律，合理地解决纠纷。实践中，主要分歧意见主要集中在以下两面方面：

其一，业主按服务合同约定在小区统一车位停放车辆的行为与物业公司的法律关系。

一种观点认为双方成立保管合同关系，笔者不赞同此观点。理由是，保管人的义务是妥善保管寄存人交付的保管物，并返还该物。保管人履行保管义务应当是在自己能自由支配的地方，如超市、长途汽车站、火车站的行李寄存处，保管人保管他人交付的物品，就是在其控制的特定区域，该区域他人是不能随意活动的。业主将车停放在小区自己的车位或车库，一是不需要将车交给物业管理公司；二是将车开出也不需要经过物业公司的同意。从某种意义上讲，如同将物品放在自己家里，自由取进取出，车位或车库完全是业主自由支配的领域。这一点上，与保管合同关系的根本法律特征完全不符。“物业公司不仅对车辆负有保安义务，对于所有业主的财产及人身均有保安义务”，体现在双方签订的物业管理服务合同中，是物业公司应承担公共服务事项之一。但我们不能就此认为物业公司对业主住房及其他居家物负有保管义务，更不能说对业主的人身有保管义务。所以，物业管理公司与业主之间的“物业管理服务合同”性质不能认为是保管合同，尤其是在小区内停放车辆，对于物业公司来说不能用保管合同关系来要求其承担保管责任。因为保安义务不能等同于保管义务。从另外一个角度讲，对车辆的保安义务并不是独立于整个物业管理服务事项之外的，业主们一般也认为

其只是物业管理公司的服务事项之一，并不认为与物业管理公司还有一个车辆或其他财物保管合同。

还有一种观点认为双方形成的是车位租赁合同。所谓车位租赁合同，是车位的所有人或使用权人将车位交给承租人使用，承租人支付租金的合同。这也是物业公司经常用来抗辩业主的观点，认为其收取的是车位租赁费而不是车辆保管或服务费，双方合意指向的是车位而不是业主的车辆，自己的义务是提供的车位符合业主正常使用即可，对车辆的安全不负注意义务。笔者认为这种观点是错误的。理由是：1、仅仅为了停车而获取一个车位不是业主的本意。如果是这样，若大一个小区找一个停车的地方不是很容易的事吗？业主更需要的规范停车，保证车辆出入方便，并保障车辆的安全。这必须专门有人从事这项服务。2、小区内用作公用的车位的所有人是全体业主而不是物业公司，业主在自己所有的车位停车还要向别人交纳费用，岂不是荒廖？物业公司凭什么收取租金？不符合租赁合同的基本法律特征。所以，物业公司向业主收取的停车费只能解释为：为规范停车、保障车辆安全付出相应的劳动而收取的服务费。

笔者认为，从总体上来讲物业服务合同是委托合同。物权法实施后，大家对小区的财产有一个全新的认识，小区的公共财物产不是物业公司的，而是所有业主的。物业公司只是代行管理之责。业主将自己所有财产委托给物业公司管理，业主按约定支付报酬，对小区内公用设施、绿化、环境卫生、安全保卫等公共事项，业主是概括委托，对小区内有车辆的业主停放车辆，相对公共事项，是特别委托，所以从双方签订合同的内容、主体、权利义务上分析，符合《合同法》关于委托合同的规定。物业公司所负的也就是受托人的义务。

综上分析，邱某与某物业公司之间合同性质应该是委托合同。

其二，应适用何种归责原则。

业主与物业公司在履行物业服务合同中发生纠纷，业主在向物业公司索赔时，有的人主张物业公司应承担违约责任，有的人主张应承担过错责任，还有人认为物业公司仅对故意或重大过失承担责任。

在确定了物业服务合同的性质后，作业受托人——物业公司应承担什么责任就比较清晰了。因为《合同法》第四百零六条规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。可见，对于物业公司，其承担的是过错责任，而不是故意或重大过失责任。《物业管理条例》第三十六条第二款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。从这一规定上看，物业公司承担的还有违约责任。这两种责任应如何适用，笔者认为要根据不同的情况而定，结合审判实践，分析如下：

物业公司对小区车位内的车辆、业主的人身及业主居家财物承担了安保义务。该义务是基于业主与物业公司在管理服务合同中的约定，属于合意行为，是委托服务的内容之一。每一个业主的人身、财产安保责任的集合体，就形成了物业公司对整个小区的安保义务。作为业主委托的对象是小区的安保义务，而不

是业主的人身和财物。安保义务具体内容大致可以概括如下：为了维护小区的秩序，保障业主的人身及财物不受侵害，物业公司所进行的值班、看守、巡逻等及配备相关设施的行为。通过履行上述义务，在能够所能预见的情况下，制止不法侵害、防火防盗、消除安全隐患等，在最大程度上达到业主所希望得到的一个安全的生活环境。

在该案庭审辩论中，被告辨称其承担的是公共物业管理，对摩托车等私人物品没有接受委托，不应承担责任。法院审判也认为原、被告双方在合同中约定，某物业公司承担的是公共物业管理义务，在安全上只对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务。言外之意，凡是业主在住家内发生的人身被伤害、财物被盗被损失的情形，物业管理公司都不必要承担责任。显然，这个结论是错误的。试问一下，如果某小区内频频发生不法分子入室盗窃、入室抢劫，物业公司还能以其“承担的是公共物业管理义务，对私人物品没有接受委托，不应承担责任”来抗辩吗？法院还能以“在安全上只对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务”为由来驳回受害人的诉讼请求吗？笔者认为，物业管理公司将公共管理服务对象与业主的人身、私人物品完全割列开来是不对的，公共管理服务对象是小区内所有业主的人身及私人物品安保义务的集合体。比如，小区内安全感的程度，不仅体现在在公共场所，而且还体现在每个业主在自己家内的感觉。只不过，物业公司在履行委托管理职能时，其责任有大有小。在公共场所，基于业主的概括委托，其可以自由行使管理、服务之权利，权利大，注意义务也要大些；对业主私人住宅内发生的人身伤害、财物被盗，由于私人住宅是一个封闭、私密的地方，没有业主的特别授权，其不能以行使服务之名随意进出，其注意义务相对要小些。所以在归责原则的适用上，对小区公共场所内发生的业主人身被伤害、财物被损害的，物业公司不仅要证明已按服务合同约定完全履行了义务，而且还要证明没有过错；对业主居家内发生的人身伤害、财物被损的，物业公司只要证明自己已按服务合同约定全面履行了注意义务即可免责。

回过头来，看看邱某与某物业管理公司的这起纠纷，由于没有厘清合同的性质，因而在适用法律及归责原则方面都是不正确的。

二、物业服务合同纠纷中的举证责任及处理。

“谁主张谁举证”，这是一般原则。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四条中列举了八项举证责任倒置情形，而对因物业服务合同发生的纠纷，并没有规定。但事实上，由业主承担物业公司在履约过程中有过错或不全面履行合同义务的举证责任是很难的。成文法国家，法律规范总是慢于现实生活的变化，也因立法技术方面的问题，缺陷在所难免。“徒法不能自行”。当法律规范不详尽，不能实现个别正义时，就需要法官在审判实践中根据诉讼基本原则灵活对待。对这类纠纷，法官应当合理地分配举证责任，不能机械司法，僵化办案。主要有两种情形：

1、发生最多的是业主的车辆在小区内被盗。作为有车的业主在选择住宅时，要考虑有地方停车而且要安全。我国的物业服务企业大多是房地产开发公司的子公司，在规划设计时也都有统一的车位或车库。业主将车停放在指定的车位或车库，就应视为将车委托给物业公司代为保障其安全。如发生被盗，作为业主，

应当对如下事项承担举证责任：（1）将车停放在车位或车库的事实；（2）尽到了该尽的防范义务，如车门锁、报警装置的完好性等；（3）车辆的价值。作为物业公司应承担的举证责任是，证明自己已尽到了一个善良服务人的注意义务。一般来说物业公司应承担的举证责任是：（1）小区内治安状况的总体情况。总体情况良好，可以证明物业公司在履行安保义务上是没有过错的。如果总体情况不好，正如前文所述，经常有打架斗殴，失窃失盗现象发生，就可以认定物业公司有过错。（2）各种制度是否健全及遵守情况。（3）必要的设施、措施及配备的相关人员的情况。比如，小区与外界通道是否设置了门卫及值班记录，值班记录主要用以证明有人值守。从常理讲，要求门卫对所有进出人员进行登记是不可能的。（4）在主通道及统一停车车位或车库周围设置的防范措施是否符合合同约定，如夜间巡逻、电子监控设施、单独的值班室及值班人员等等。防范程度应当与业主支付的服务费对等。正如你不能要求豪华宾馆与一般招待所对住宿顾客的人身、财物的安保注意义务是一样的。

就本案而言，邱某应当意识到摩托车自身的防盗能力是最差的，而不向物业公司申请一个停车车位，造成摩托车被盗，主要过错在邱某。邱某的摩托车由于不是在统一车位内被盗，物业公司只要证明已按物业管理服务合同约定全面履行了注意义务，就不应该承担责任。法院审判认为，“第三人造成甲方人身、财产损害的乙方不承担责任”的免责条款有效而免除物业公司的责任，也是适用法律错误。

2、小区内发生入室盗窃、抢劫，造成业主人身伤害、财产受损情形的举证责任。这类情形，往往涉及刑事犯罪。由于刑事犯罪行为具有隐蔽性、突发性、不可预见性，因而作为物业公司的安保义务，应当不超出与业主签订合同时所能预见的情况。所以发生业主在居家内被伤害、财物被盗被劫，物业公司一般应从以下几面举证证明已履行合同约定的安保义务：（1）物业服务企业的资质；（2）从事保安服务的人员按国家有关规定具备职业资格；（3）健全的保安服务制度；（4）按制度履行注意义务的记录或证明，如值班日志、重大事故报告记录等；（5）为履行安保义务所采取的措施、配备的设施及必要的宣传等。

业主居家内发生被盗，业主要求物业公司赔偿承担责任，通过诉讼是很难获得胜赔偿的，已知的案例也是如此。其一，物业公司证明已履行合同约定的注意义务是不难的，而业主反过来主张物业公司没有履行合同约定的注意义务，基本上是不可能的。其二，业主要证明被盗财物的种类、具体数量也是一件很难的事。

三、业主无过错，物业公司无违约无过错情形的处理。

小区内车辆被盗、业主人身被伤害、居家内财物被盗被抢，很多情况下，业主本身没有过错，而物业公司也能证明按合同全面履行了注意义务，也无明显过错。此时，业主诉讼到法院要求物业公司赔偿，是很难胜诉的。笔者认为，法院也不能简单驳回了事，多做做法律宣传和调解工作，达到业主撤诉或双方调解而息诉的目的。对物业公司是不是可以不收或少收物业服务费；对业主而言，“利之所归，损之所归”，即财物损失的风险由业主本人承担，这是民法一个被普遍

遵守的原则。业主人身及财物损害的赔偿，在这种情况下只能期待刑事案件的侦破。

作者单位：湖北省宜昌市夷陵区人民法院

合同条款争议处理条款

第四条争议的处理 1．本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。 2．本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第种方式解决：（1）提交仲裁委员会仲裁；（2）依法向人民法院起诉。第十二条争议的处理 1．本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。 2．本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第种方式解决：（1）提交仲裁委员会仲裁；（2）依法向人民法院起诉。 3．违约一方或对合同争议承担主要责任的一方，应承担对方因仲裁或诉讼活动而产生的合理律师代理费、鉴定（检验）费和其他相关费用。加工合同书（5）［适用各方］[法意范本]第二十五条争议的处理 1．本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。 2．本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第种方式解决：（1）提交仲裁委员会仲裁；（2）依法向人民法院起诉。 3．违约一方或对合同争议承担主要责任的一方，应承担对方因仲裁或诉讼活动而产生的合理律师代理费、鉴定（检验）费和其他相关费用。检验鉴定合同［适用受托方（检测机构）］[法意范本]第十四条争议的处理 1．本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。 2．本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第种方式解决：

（2）依法向人民法院起诉。 3．违约一方或对合同争议承担主要责任的一方，应承担对方因仲裁或诉讼活动而产生的合理律师代理费．鉴定（检验）费和其他相关费用。民用工程承包合同书［适用发包人］[行业合同]第十四条应当遵守的法规、规章等对任何国家或州的法规、法令或其他法律，或者任何规章，或者任何地方的或其他正当组成的当局的细则关于工程的执行，和根据规定和章程或其财产或权利受到或可能受到工程的任何形式的影响的公众团体和公会要求给出的一切通知或支付的一切费用，承包方应当给出通知并支付费用。承包方应当在各方面遵守如前所述的适用于工程的任何这种法规、法令和规章或者任何地方的或其他正当组成的当局的细则的规定，并且遵守这种如前所述的公众团体和公会的规定和规章，而且应当使发包方免受所有因违反任何这种法规、法令或法律、规章、细则的每一种惩罚和责任。发包方将偿付或酌情考虑承包方应支付和已支付的与这种费用有关的一切费用。设立中外合资银行合同①［适用各方］[实务合同]第五条适用法律银行经批准成立，是中华人民共和国的法人。本合同的订立和履行应适用中华人民共和国法律。银行的一切活动必须遵守中华人民共和国法律、法令和有关条例规定。银行的业务活动和合法权益受中华人民共和国法律的保护。银行接受中国人民银行和国家外汇管理局等有关机构的管理和监督。设立中外合资银行合同②［适用各方］[实务合同]第四条合资公司为中国的法人，遵守中国的法律、法规以及有关条例、规定并受其管辖和保护。浙江省产权交易合同［适用各方］[官方文本]第十二条法律适用本合同的适用和解释均为中华人民共和国的法律。中国银行国家助学贷款抵押合同［适用抵押权人］[实务合同]第十二条争议解决、法律适用与管辖一本合同的一切纠纷均适用中华人民共和国法律。凡因履行本合同而产生的纠纷，双方应通过友好协商解决。在协商无效时，双方同意采用下述第种方式解决： 1．向有管辖权的人民法院起诉，通过司法程序解决。

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解决合同纠纷的传统方法是基于合同法，它提供了一个合法权限，在这个合法权限内公平的法官能够听取当时案件的实际情况，做出有利于一方或双方的判决。由于解决纠纷的不确定性、费用和所需的较长时间，许多采购方和供应商喜欢避免诉讼过程，以其他方式处理纠纷。把纠纷带人法律系统被认为是最后一‘种途径，并非解决合同纠纷的最佳方法。当法律选择使人精疲力尽时，双方可能会意识到法律选择是不合适的。这种情况下，如果没有其他方面的额外帮助，双方是不可能在良好的诚信基础上达成关于此争论的可接受的解决方案。二、仲裁对纠纷服从一个或多个公平者的意见，即各方要遵从仲裁者的决定。起用外来的仲裁者或第三方来帮助解决合同纠纷是近来发展最快的解决纠纷各方冲突的方法。由于各方不能达成解决纠纷的谈判，情感因素可能会妨碍检查引起纠纷的真正根本的原因，惟一的解决方法就是仲裁。如果能正确地开始和处理，仲裁可被用于保护纠纷各方的利益，因为它的赀用不高，用时较短，保护隐私，是一种对各方来说都很合理的方法。当订立和谈判购买合同时，许多采购主管一般会在采购订单或其他合同文件的通用条款中包括仲裁条款，这样条款

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买卖合同纠纷风险防范图文并茂的精彩讲义ppt 篇一：国际货物买卖合同纠纷及防范 1导言随着我国对外开放的不断扩大，跨国经济活动日益频繁，国际贸易虽迅速增长，而进行各种经济往来，实现最终目的的方式无非是订立合同。国际贸易极其复杂，纠纷时有发生，若签订国际货物贸易合同时对所签合同内容把握不好，表达方式欠佳，甚至有违合同成立条件，就可能给合同履行留下后患，给有关当事人造成重大经济损失。而一份国际货物买卖合同的订立，由于其交易条件众多，涉及面较广，加之国际间法律体系、贸易习惯等因素的差异，以及当事人对有关国际惯例、法律规范和合同成立有效条件了解的局限性，从而导致合同的商订及表达具有复杂性、专业性、综合性等特点；尤其是合同条款的内容把握及表达方式选择，直接影响着买卖双方权利、义务和利益。把握好合同的有关条款、选择明确恰当的表达方式，是订好合同的基本要求，可以避免出现纠纷，同时也为合同的顺利履行提供了基本的保证。企业订好国际货物买卖合同，避免贸易纠纷，对于大力发展对外贸易，积极参与国际竞争

促进我国经济发展，具有重要的现实意义，也成为业内极为关注的课题。本文试就国际货物买卖合同的纠纷与预防有关事项作一简要分析，以期对参加国际贸易的企业有所启发，少走弯路，避免不必要的损失。在前人的研究中，多将国际贸易合同纠纷分为两个方面：合同主体欺诈风险与合同条款风险。合同主体欺诈分为：虚构合同主体欺诈包括假扮合同当事人，主体无签约资格，主体当事人一方属职业诈骗三种；变更合同主体欺诈；有限责任欺诈【13】。合同条款风险中质虽条款很可能出现双重甚至多重质虽标准，从而导致检验结果与合同品质条款规定不一致，导致纠纷发生【2】。价格条款中指出多次分期装运的货物不宜一次将价格固定。装运条款中强调对于鲜活商品，还需在合同中写明是否用冷藏车运输。总之，应视货物虽的大小，运输的安全程度，时间的缓急等选择合适的运输方式【12】。商检条款中举例合同中规定出口产品必须符合进口国政府机构的进口标准。进口国突然提高质虽标准，货物不符合进口国标准。出口国对加工标准不熟悉，不能随时把握的情况下接受该条款，造成风险【19】。索赔条款包括卖方对买方的欺诈。通常交付劣质货物。买方索赔时因超过索赔条款中规定的时间而无法索赔。买方对卖方欺诈是利用卖方疏忽，使卖方同意签订难以达到的品质条款而进行索赔[171o 有的阐述了与中国法律的规定不同的美国法律中规定的一些条款的细节，应在与美商签订合同中注意【6】。阐述合同存在的问题并分了两类。一是合同不符合政策法规。二是内容不规范，格式不符合国际贸易惯例【23】。合同条款的签

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荣州苑商务中心物业管理服务合同甲方：重庆乐添物业服务有限公司乙方：重庆德华广告有限公司为了为荣州苑商务中心各商务单位创造一个舒适、安全、文明、整洁的经营环境，甲方对中心实行社会化、规范化、经营型物业管理服务，依照《物业管理条例》及政府有关物业管理规定进行管理、服务，双方就物业管理服务达成一致意见，签订本合同。一、物业管理服务的内容 1、清扫保洁服务：甲方对乙方专有部分以外公共地段以及物业区域内的公共道路进行清扫保洁服务，下水道、窨井、化粪池定期疏理，生活垃圾实行袋装化，日产日清。 2、安全保卫：维持物业区内治安秩序，保安巡逻执勤。加强租赁户管理，督促办理暂住证，加强消防管理，强化消防措施。 3、交通与车辆停放的管理服务：甲方提供室内停车库停放车辆，实行优惠收费。 4、养护、维修服务：对物业区域的共用设施、设备、共用管线、以及房屋的共用部位提供日常的养护和维修。（不含设施设备的更新、更换或大修理）。 5、公共绿化、花草树木、建筑小品等的养护与管理。 6、监管装饰、装修：参照《住宅室内装饰装修管理办法》，进行方案审查，施工监管，严格验收。 7、房屋主体结构的管理：根据相关法律、法规、条例、公约的规定，在监管装饰、装修中，维护房屋主体结构不被破坏，保证房屋的安全、正常使用。定期对屋面进行检查。 8、档案、资料的管理：保存竣工资料、图纸，设备设施资料，房屋使用情况，编制业主档案。 9、配合相关部门工作：配合公安机关、区物管办、居委会等政府部门完成宣传工作，积极开展赈灾等社区活动。前述条款不含使用人的人身、财产保险和财产保管责任，双方另行签订的人身、财产保险和财产保管专项合同的，以专项合同的约定执行。

解决合同纠纷的律师函

解决合同纠纷的律师函函号：__________ ___________ 公司：我们是__________ 律师事务所，我所接受____________ 公司的委托，就贵公司与 ___________ 公司因联合编辑出版《____________ 考试辅导丛书》合同纠纷一事，郑重致函贵公司: 一、贵公司与___________ 公司存在合法有效的合同关系年月日，贵公司与______________ 公司在平等自愿、协商一致的基础上签订了《联合编辑出版〈_______ 考试辅导丛书〉协议书》。根据《中华人民共和国合同法》第32 条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，第44 条依法成立的合同，自成立时生效的规定，你们之间的协议已于________ 年____ 月 _____ 日成立并生效，合同双方均应恪守合同，依约全面适当履行自己的合同义务。二、合同履行情况依据《中华人民共和国合同法》第60 条之规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签署后，___________ 公司已依约履行了自己的合同义务，投入大量的人力物力，完成了起草、设计、编务等一系列的工作。为履行双方签署的协议，_____________ 公司又在 ___________ 路租赁房屋作为办公场所，租期至_____ 年___ 月份，租金近___________ 万元但贵公司在签署合同后却怠于履行自己的合同义务，致使双方的协议无法得以继续履行。依据上述事实，我所认为：一、时至今日，鉴于贵公司的违约行为及目前的实际情况，双方已实无必要继续履行协议。二、根据《中华人民共和国合同法》第107 之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。贵公司应承担下列法律责任： 1 、依法解除双方的合同； 2 、承担 __________ 公司因履行协议而发生的所有损失，包括但不限于房租、人员工资、

解决合同纠纷的四种方式

合同纠纷律师总结解决纠纷的四种方式根据我国《合同法》第一百二十八条的规定，合同争议的解决方式有四种：和解、调解、仲裁和诉讼。其中，和解和调解并非解决合同争议必经的程序，即使合同当事人在合同争议条款中作了相应的规定，当事人也可不经协商和解或调解而直接申请仲裁或提起诉讼。 1、协商合同当事人在友好的基础上，通过相互协商解决纠纷，这是最佳的方式。 2、调解合同当事人如果不能协商一致，可以要求有关机构调解如，一方或双方是国有企业的，可以要求上级机关进行调解。上级机关应在平等的基础上分清是非进行调解，而不能进行行政干预。当事人还可以要求合同管理机关、仲裁机构、法庭等进行调解。 3、仲裁合同当事入协商不成，不愿调解的，可根据合同中规定的仲裁条款或双方在纠纷发生后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。仲裁指双方当事人根据有效的仲裁协议，将纠纷提交给仲裁机构进行处理的一种争议解决方式。仲裁协议一旦依法成立，当事人不得再就争议事项向法院提起诉讼。同诉讼相比，仲裁具有快速、便捷、高度保密、裁决便于执行、能够充分体现双方当事人的意思自治，有利于维持和发展争议双方之间的商事关系等特点。 4、诉讼选择仲裁还是诉讼解决合同争议是订立合同争议条款要解决的一个重要问题。如果合同中没有订立仲裁条款，事后也没有达成仲裁协议，合同当事人可以将合同纠纷起诉到法院，寻求司法解决。除了上述一般特点之外，有些合同还具有其自愿的特点，如涉外合同纠纷，解决时可能会援引外国法律、而不是中国相关的合同方面的法律。诉讼是解决合同争议中使用得最多的纠纷解决方式。它是一种强制管辖，假若合同中没有有效的仲裁条款，也没有另外达成有效的仲裁协议，即使合同中没有约定诉讼，当事人仍有权就该合同争议向人民法院起诉。我国诉讼制度比较仲裁制度而言具有程序严格、公正、对当事人的诉权保障全面、法官审判经验丰富等特点。

经济合同纠纷处理方式及最新起诉流程

经济合同纠纷处理方式及最新起诉流程经济合同纠纷如何处理? 经济合同纠纷可以通过以下途径解决： 1、和解。和解是指当事人因合同发生纠纷时可以再行协商，在尊重双方利益的基础上，就争议的事项达成一致，从而解决纠纷的方式。和解是当事人自由选择的在自愿原则下解决纠纷的方式，而不是合同纠纷解决的必经程序。 2、调解。调解是指在第三人的主持下，通过运用说服教育等方法来解决当事人之间的合同纠纷。主要是人民调解委员会调解当事人发生合同纠纷，可以向纠纷当事人所在地或者纠纷发生地的人民调解委员会申请调解。 3、仲裁。仲裁是指发生合同争议的双方当事人，根据争议发生前或发生后达成的仲裁协议，将纠纷提交仲裁机关进行裁决并解决纠纷的方式。仲裁具有“准司法”性质，仲裁机构作出的仲裁裁决具有法律效力，当事人应当履行。 4、诉讼。诉讼是指合同纠纷发生后，当事人如果没有仲裁协议，任何一方均可以向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院对合同纠纷依法予以处理。这是解决合同纠纷的最常见方式。合同纠纷经人民法院审理并作出判决后，当事人对人民法院作出的发生法律效力的判决书，调解书必须履行，拒不履行的，另一方当事人可以申请人民法院强制执行。根据《民事诉讼法》119条的规定，经济合同纠纷当事人提起诉讼的，必须符合以下条件： (1)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织; (2)有明确的被告;

(3)有具体的诉讼请求和事实、理由; (4)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。符合上述条件的，原告(当事人)应向人民法院递交起诉状。合同经济纠纷起诉的流程是什么? 1、撰写民事起诉状，收集相关证据材料，向有管辖权的人民法院立案窗口立案; 2、案件被受理后，法院会给你一份缴费通知书，按照指示向指定银行缴纳诉讼费用，再将银行给你的缴费单据拿到法院换票; 3、等待法院通知开庭，一般会给你发开庭传票的; 4、按照传票指示的时间、地点出庭参加诉讼; 5、开完庭等待判决结果，如对结果不服，自收到判决结果之日起至15日可向中级人民法院提起上诉。经济合同纠纷的诉讼时效是多久? 《民法总则》关于诉讼时效的法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。因此，一般的经济纠纷诉讼时效是三年，从权利受到侵害时起计算，符合条件的可以中止、中断、或延长。因此，合同的当事人可以采取一些措施避免诉讼时效届满权利不受保护的风险。首先可以制定规范的财务管理制度，比如定期对账、逾期付款超过1年的坏账的催收制度等。其次，面对已经经过诉讼时效的坏账，尽量与对方协商确定债务处理方案，以书面形式固定对方同意履行债务的证据。

物业服务合同性质

竭诚为您提供优质文档/双击可除物业服务合同性质篇一：物业服务合同属性篇一：我国物业服务合同法律属性思考我国物业服务合同法律属性思考关键词：物业服务物业服务合同法律属性物业服务合同的内涵在界定物业服务合同的性质之前，应先明确其概念。笔者认为物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的，由物业服务企业和全体业主签订的合同。合同的内容主要是物业服务企业为业主提供物业服务管理，业主向物业服务企业支付服务费用，体现双方主体权利义务关系的协议。通过物业服务合同的履行，使业主获得物业服务管理，达到小区物业服务的增值保值、维护居住环境的舒适便利的目的。而物业服务企业则可以以此取得相应的报酬，达到获利的目的。理论界一般把物业服务的概念分为广义和狭义两种。对于广义的物业服务合同，理论界一般认为其服务项目除了针对业主群体的公共事务进行管理之外，还可以为业主

个体提供私人事务的管理服务。一般来说，公共事务的日常管理，是为了业主居住环境的正常运行所必须要提供的一种服务。而业主个体私人事务的服务则是根据单个业主所提出的一种特约服务，该服务只针对单一业主进行。总之，在广义的物业服务合同中只要是业主提出需求，物业服务企业都可以根据物业服务合同的约定提供相应的服务。对于公共事务的日常管理来说，物业服务合同的双方主体是物业服务企业和业主代表的业主委员会。对私人事务的特约服务来说，该物业服务合同的当事人只限于物业服务企业和提出特约服务需求的个体业主。因此，个体业主的特约服务事项一般不包括在由物业服务企业与业主委员会签订的公共管理事项的物业服务合同中，而由物业服务企业和个体业主来单独签订。当然也有一些社区为了方便业主生活以及节约谈判成本、降低服务价格等，由业主委员会代表全体业主与物业服务企业统一协商关于特约服务的内容和价格。尽管如此，业主委员会与物业服务企业也仅仅是针对一些特约服务的条件进行协商，而具体特约服务的内容并不由双方协商产生，还需要单个业主与物业服务企业针对其需求的特约服务达成协议，实质而言，该特约服务协议与普通的服务合同没有区别。一般普通服务合同的主体是经营者和个体消费者，该合同的性质可以是委托合同、保管合同、承揽合同等，并不适用物业服务合同的内容。但在实践中，人们一般将其混为

合同管理的控制流程及重点

合同管理的控制流程及重点【摘要】合同管理是在工程管理中非常重要的一环，管理的成功与否，直接决定项目的成败，根据现场的实际施工情况，结合以前成功的案例，供参考。【关键词】合同管理；控制流程 1.合同主体的识别目前的施工市场比较混乱，有的施工单位没有资质借用资质，有的低资质借用高资质，还有的私自转包、分包给低资质甚至无资质单位。应当说，建设领域较为普遍地存在建设工程合同主体与合同执行主体不一致，即建设领域中的挂靠、转包、违法分包等行为。《中华人民共和国建筑法》规定：禁止施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围承包工程，禁止其他单位使用本单位的资质证书、营业执照以本企业的名义承接工程。施工单位为规避这一法律规定，采取无施工资质或低施工资质的施工单位利用挂靠高施工资质施工单位，签订施工合同，承接施工任务，以至当前建设领域存在一种普遍现象即：一级施工队伍中标，二级施工队伍签合同，三级施工队伍甚至无等级施工队伍施工。由于挂靠方式的出现，合同签订单位具有相应的民事行为能力，但实际承建单位却不具备相应的施工资质及完成建设任务的能力。于是建设过程中，建设工程纠纷增多，国家建设项目遭到一定的损失。为了避免上述风险的发生，公司必须高度重视参加投标单位的考察工作，对其身份、资格、能力进行认真审查确认。合同主体的审查是合同审查中首先要确认的问题，合同当事人的身份和资格是直接关系到合同是否有效、能否履行的先决条件。就施工合同主体资格审查而言，公司在签约前应首先对施工方资信等重大事宜进行细致调查，才能从源头控制。 2.合同的签订 2.1签约准备阶段签约准备阶段是全部合同工作的基础，加强这一阶段的调查工作对风险控制和合同管理具有特别重要的意义。 2.2签约协商阶段协商是就未来将要订阅的合同的主要条款交换意见，达成合同的过程，这一过程在合同法上称为要约和承诺。在建设施工合同签订中一般表现为招标、投标和中标。在协商过程中，一定要把自己的意思准确全面的表达出来。并对对方的意思表示进行认真分析。根据《合同法》、《招标投标法》的规定，在招标投标过程中要注意以下问题：招标文件在性质上属于要约邀请，不具有法律约束力，但

当出现合同纠纷时,我们应该如何处理

当出现合同纠纷时,我们应该如何处理现实事务中，经常出现合同纠纷的情况，出现纠纷要么是一方不履行合约，要么是合约双方就分歧没达成一致。那么当出现合同纠纷时，我们应该如何处理呢?律伴网为你解答。根据我国(合同法)第437条的规定，解决合同纠纷共有4种方式。一是用协商的方式.自行解决，这是最好的方式;二是用调解的方式，由有关部门帮助解决;三是用仲裁的方式由仲裁机关解决;四是用诉讼的方式，即向人民法院提起诉讼以寻求纠纷的解决。为了帮助读者了解这4种方式，我们分别作详细介绍。一、协商当事人自行协商解决合同纠纷，是指合同纠纷的当事人，在自愿互谅的基础上，按照国家有关法律、政策和合同的约定，通过摆事实、讲道理，以达成和解协议，自行解决合同纠纷的一种方式。合同签订之后.在履行过程中，由于各种因素的影响容易产生纠纷，有了纠纷怎么办?应当从有利于维护团结、有利于合同履行的角度出发，怀着互让、互谅的态度，争取在较短的时间内，通过协商求得纠纷的解决。对于合同纠纷，尽管可以用仲裁、诉讼等方法解决。但由于这样解决不仅费时、费力、费钱财，而且也不利于团结，不利于以后的合作与往来。用协商的方式解决，程序简便.及时迅速，有利于减轻仲裁和审判机关的压力，节省仲裁、诉讼费用，有效地防止经济损失的进一步扩大.同时也有利于增强纠纷当事人之间的友谊，有利于贡固和加强双方的协作关系，扩大往来，推动经济的发展。由于这种处理方法好，在涉外经济合同纠纷的处理中，也相当盛行。合同双方当事人之间自行协商解决纠纷.应当遵守以下原则：一是平等自愿原则.不允许任何一方以行政命令手段，强迫对方进行协商，更不能以断绝供应、终止协作等手段相威胁，迫使对方达成只有对方尽义务，没有自己负责任的“霸王协议”.二是合法原则。即双方达成的和解协议，其内容要符合法律和政策规定，不能损害国家利益，社会公共利益和他人的利益。否则.当事人之间为解决纠纷达成的协议无效。发生合同纠纷的双方当事人在自行协商解决纠纷的过程中、应当注意以下问题;第一，分清责任是非。协商解决纠纷的基础是分清责任是非.当事人双方不能一味地推卸责任，否则，不利于纠纷的解决。因为，如果双方都以为自己有理，责任在对方.则难以做到互相谅解和达成协议.第二，态度端正，坚持原则。在协商过程中，双方当事人既互相谅解，以诚相待、勇于承担各自的责任，又不能一味地迁就对方，进行无原则的和解。尤其是对在纠纷中发现的投机倒把，行贿受贿，以及其他损害国家利益和社会公共利益的违法行为，要进行揭发。对于违约责任的处理.只要合同中约定的违约责任条款是合法的，就应当追究违约责任，过错方应主动承担违约责任，受害方也应当积极向过错方追究违约责任，决不以协作为名.假公济私，慷国家之慨而中饱私囊。第三，及时解决。如果当事人双方在协商过程中出现僵局，争议迟迟得不到解决时，就不应该继续坚持协商解决的办法，否则会使合同纠纷进一步扩大，特别是一方当事人有故意的不法侵害行为时，更应当及时采取其他方法解决。

合同纠纷法务处理流程

合同纠纷法务处理流程为了更加规范有效地处理合同纠纷，经集团副总裁级以上（含）批准，可启动法务处理流程，法务处理流程包含三个阶段，分别为公司函、律师函及诉讼仲裁阶段。具体流程规定如下：一、（一）项目中心 1、合同对方造成工期延误，且项目部多次发函而对方未采取措施整改或整改不利； 2、合同对方拒绝按照合同约定移交或交齐相关资料，且项目部多次发函而对方未予理睬； 3、合同对方所承包的工程质量不合格或未达到合同约定标准，且项目部多次发函而对方未采取措施整改或整改不利； 4、合同对方擅自转包、分包工程，项目部多次发函而对方未采取措施整改或整改不利； 5、合同解除、终止及履行完毕后，合同对方应当退场却拒不退场，项目部多次发函而对方未予理睬；（二）营销中心 1、合同对方欠租达到10天，且经催租函催促无效； 2、合同对方超过合同约定的时间10天仍未完成工作，且营运部门多次发函而对方未采取措施整改或整改不利； 3、合同对方提交的工作成果未能达到合同约定的质量标准，且营运部门多次发函而对方未采取措施整改或整改不利。二、 1、公司函阶段的启动：分管副总裁 2、公司函阶段的暂停及终止、律师函阶段的暂停及终止：分管常务副总裁 3、诉讼仲裁的停止：分管常务副总裁、总裁三、法务处理流程（一）公司函阶段当合同履行过程中出现本流程中规定的前提条件时，由各部门、各分/子公司第一负责人向分管副总裁提出启动法务处理流程的申请，填写《合同纠纷处理申请表》，详细说明合同纠纷的争议焦点及争议的发生的过程并移交全部相关材料。分管副总裁在收到该书面申请后可作出如下判断：

1、不予批准申请，将申请退回并督促直接负责部门与合同对方进行协商。 2、批准启动公司函程序，直接交法务部处理。（1）法务部发出公司函后十个工作日内合同对方未作回应，自动启动律师函程序。（2）法务部发出公司函后十个工作日内合同对方作出如下回应： a、同意履行合同义务，则经分管副总裁批准终止法务处理流程，由直接负责部门跟进合同继续履行； b、同意就纠纷进行协商，分管副总裁可向分管常务副总裁申请暂停法务处理流程，经分管常务副总裁批准后，由直接负责部门与合同对方进行协商。自法务处理流程暂停之日起三个工作日内协商不成则自动恢复法务处理流程；协商一致，则由分管常务副总裁批准终止法务处理流程，由直接负责部门跟进合同继续履行； c、拒绝履行合同义务及协商，自动启动律师函程序。（二）律师函阶段 1、法务部发出律师函前两个工作日应通知分管副总裁，分管副总裁可向分管常务副总裁申请暂停法务处理流程。 2、法务部发出律师函后十五个工作日内合同对方未作回应，自动启动诉讼仲裁程序。 3、法务部发出律师函后十五个工作日内合同对方作出如下回应： a、同意履行合同义务，则经分管副总裁批准终止法务处理流程，由直接负责部门跟进合同继续履行； b、同意就纠纷进行协商，分管副总裁可向分管常务副总裁申请暂停法务处理流程，经分管常务副总裁批准后，由直接负责部门与合同对方进行协商。自法务处理流程暂停之日起三个工作日内协商不成则自动恢复法务处理流程；协商一致，则由分管常务副总裁批准终止法务处理流程，由直接负责部门跟进合同继续履行； c、拒绝履行合同义务及协商，自动启动诉讼仲裁程序。（三）诉讼仲裁阶段 1、法务部提起诉讼或仲裁前前两个工作日应通知分管副总裁。 2、在诉讼或仲裁的过程中，直接负责部门经与合同对方协商达成一致，可由由分管副总裁向分管常务副总裁/总裁申请终止法务处理流程。

解决合同纠纷的方式有哪些

遇到合同纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> 解决合同纠纷的方式有哪些合同是在双方自愿的基础上制定的，要是在执行合同的过程中出现纠纷，那么解决合同纠纷的方式有哪些呢？请大家阅读下文了解！解决合同纠纷的方式 (一)协商当事人自行协商解决合同纠纷，是指合同纠纷的当事人，在自愿互谅的基础上，按照国家有关法律、政策和合同的约定，通过摆事实、讲道理，以达成和解协议，自行解决合同纠纷的一种方式。合同签订之

后.在履行过程中，由于各种因素的影响容易产生纠纷，有了纠纷怎么办应当从有利于维护团结、有利于合同履行的角度出发，怀着互让、互谅的态度，争取在较短的时间内，通过协商求得纠纷的解决。对于合同纠纷，尽管可以用仲裁、诉讼等方法解决。但由于这样解决不仅费时、费力、费钱财，而且也不利于团结，不利于以后的合作与往来。用协商的方式解决，程序简便.及时迅速，有利于减轻仲裁和审判机关的压力，节省仲裁、诉讼费用，有效地防止经济损失的进一步扩大.同时也有利于增强纠纷当事人之间的友谊，有利于贡固和加强双方的协作关系，扩大往来，推动经济的发展。由于这种处理方法好，在涉外经济合同纠纷的处理中，也相当盛行。合同双方当事人之间自行协商解决纠纷.应当遵守以下原则：一是平等自愿原则.不允许任何一方以行政命令手段，强迫对方进行协商，更不能以断绝供应、终止协作等手段相威胁，迫使对方达成只有对方尽义务，没有自己负责任的“霸王协议”. 二是合法原则。即双方达成的和解协议，其内容要符合法律和政策规定，不能损害国家利益，社会公共利益和他人的利益。否则.当事人之间为解决纠纷达成的协议无效。发生合同纠纷的双方当事人在自行协商解决纠纷的过程中、应当注意以下问题;

物业服务合同的分类

物业服务合同的分类（1）按时间先后顺序可分为前期物业服务合同和物业服务合同。前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。物业服务合同是物业服务企业与业主（或业主大会授权的业主委员会，下同）之间就物业管理服务及相关的特定管理活动所达成的权利义务关系协议。物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于： 1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业管理企业。 2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。（2）按收费标准不同可分为包干制和酬金制物业服务合同。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制是物业服务企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏、经营的亏盈，均由物业服务企业承担，而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。通常，对有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制，但是当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对包干的额度把握不定，此时不宜实行包干。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果物业服务收费采取酬金制方式，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支情况进行审计。酬金制实质是实报实销制，物业服务企业按照双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。在这种模式下，物业服务企业只拿业主事先约定好的酬金部分（酬金可事先预定提取比例或固定额度）。由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制物业服务支出不应交纳营业税等相关税金。

简述物业服务合同的含义

竭诚为您提供优质文档/双击可除简述物业服务合同的含义篇一：第五章物业服务合同第五章物业服务合同【学习目的和要求】了解：物业服务合同的概念和性质、物业服务合同的订立。掌握：物业服务合同的特征和内容、第三人侵权与物业企业的法律责任。应用：物业服务合同的基本原则，物业服务合同的履行，物业服务合同的违约、变更和终止。 [案例] 南方物业公司（乙方）与业主王某（甲方）签订一份《业主临时管理规约》，约定：甲方选聘乙方作为本小区的物业服务机构；该规约第四十条第二十二项还约定：甲方在本小区内不得有下列行为：在未封闭阳台护栏顶部摆放花盆等危险易坠落物，或将私家花园及其附属部分以任何形式封闭或改建为居室、温室或储藏间等。后来，王某在其窗前花园（购

房时附带）中搭建一个凉亭。王某家楼上住户赵某向南方物业公司反映，要求南方物业公司对王某搭建凉亭行为予以制止。南方物业公司向王某发出律师函，要求“在接到此函后立即停止施工行为，并在3日内对搭建的凉棚自行拆除，恢复花园原貌”。王某未采取行动，南方物业公司向法院起诉，请求法院判令王某立即拆除私建的凉亭并承担诉讼及相关费用。 [问题] 物业服务企业是否有权干涉业主王某私建凉亭的行为？第一节物业服务合同概述物业服务合同的含义和特征（一）物业服务合同的含义物业服务合同，是指物业服务企业与相对人签订的由物业服务企业提供物业管理服务，相对人支付物业管理费用的一种服务协议。在《物业管理条例》修订前，一般将物业服务合同称为“物业管理合同”或“物业管理服务合同”，这导致在实践中，一些人望文生义，认为物业服务公司是管理者，业主是被管理者，双方地位是不平等的。为了防止这种误解，摆正业主和物业服务公司的地位，《物业管理条例》明确地将业主和物业服务企业之间的合同定义为物业服务合同。物业服务合同中的相对人，有广义和狭义之分。狭义的

商业合同纠纷怎么处理

商业合同纠纷怎么处理双方不能协商一致解决争议的，可以按合同约定选择诉讼或仲裁。没有约定仲裁或者约定诉讼管辖权的，可以去被告住所地法院或者合同履行地法院起诉。违约行为是指合同当事人违反合同义务的行为。根据违约行为发生的时间，违约行为总体上可分为预期违约和实际违约;而实际违约又可分为不履行(包括根本违约和拒绝履行)、不符合约定的履行和其他违反合同义务的行为;而不符合约定的履行又可分为迟延履行、质量有瑕疵的履行、不完全履行(包括部分履行、履行地点不当的履行和履行方法不当的履行)。不同的违约行为按照法律规定承担不同的违约责任。《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(一)法律上或者事实上不能履行; (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; (三)债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。商业合同的纠纷处理理论上是需要有关的当事人进行法律手段的运用，但是最为关键的就是自己的权益能获得充分的保障，所以自己要合理的进行处理，减少自己的程序纠结，所以最好的解决方式还是有关的当事人可以协商处理。

物业服务合同性质及其纠纷解决机制

物业服务合同性质及其纠纷解决机制发表时间：2009-12-08T16:33:46.390Z 来源：《中外企业家》2009年第7期下供稿作者：梁慧 [导读] 随着我国经济的开放和房地产市场的迅猛发展，物业管理作为新兴的行业开始走进人们的日常生活中梁慧(中国政法大学,北京 100088) 摘要：随着我国经济的开放和房地产市场的迅猛发展，物业管理作为新兴的行业开始走进人们的日常生活中。物业管理纠纷案件的数量与日俱增，这其中有关物业服务合同的纠纷和矛盾特别突出。关键词：物业管理;物业服务合同;性质;纠纷解决机制中图分类号：D923.6 文献标志码：A 文章编号：1000-8772(2009)14-0177-02 “物业”一词译自英语real estate 或real property(不动产、房地产)由我国香港地区传入沿海、内地，在我国内地使用的时间还不是很长。物业是特指已建成并竣工验收的、可投入使用或已投入使用的各类房屋、相关建筑及与之相配套的设备、设施、实物资产、场地和依托于其上的相关权益[1]。近代意义的物业管理(real estate management或real property management)起源于19世纪60年代的英国，在我国仅有20多年的发展历史，被认为是一新兴行业。《物业管理条例》第2条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”随着人们生活质量的提高和住宅管理的专业化，因物业管理引发的案件数量呈上升趋势，这其中有关物业服务合同的纠纷尤为突出。一、物业服务合同的性质和内容物业服务合同是指业主委员会与物业服务企业签订的(根据《物权法》的有关规定，2007年10月1日起施行的新《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”)由物业服务公司提供物业服务，业主支付服务费的书面合同。物业服务合同是平等主体之间签订的民事合同，因此也适用合同法的一般原则。关于物业服务合同的性质在我国合同法中并没有规定。有人认为它应属于合同法中的“无名合同”，因为我国合同法规定的15种有名合同中并没有专门规定物业服务合同这一合同类型。我国学界多将物业服务合同认定为委托合同，理由如下：委托合同是委托人和受托人约定由受托人处理委托人事务的合同，它是以处理委托人事务为目的的，这是委托合同的最基本特征。对物业进行管理本是业主的事务而不是物业服务企业的事务，业主由于时间、精力、能力等各方面的限制，不能自行管理物业，因而由业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，实现对物业的有效管理。由此物业服务合同就符合了委托合同的根本特征[2]。笔者认为它与委托合同在责任承担的主体、合同签订的形式等方面还是存在区别的并倾向于认为物业服务合同是一种独立的新类型合同。《物业管理条例》第35条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。业主可以在合同范本的基础上，根据小区的具体情况，细化物业服务合同条款。物业服务合同的主要内容包括物业服务企业对物业公共建筑和公用设施的维修、养护和使用；对公共道路、场地等公共区域环境的维护，如对小区内草坪的绿化；对物业管理区域的保安义务，如保证小区内业主的人身和财产安全；双方应对物业服务费用进行约定，如约定物业服务计费方式为包干制或薪金制；对合同期限和违约责任等的约定，如在合同中约定业主拖欠物业费需支付一定的滞纳金。二、物业服务合同的责任主体在众多的物业纠纷中，物业服务合同的纠纷日益增多，矛盾也日益复杂化。主体资格的审查是审理物业服务合同纠纷案件的前提条件。物业服务合同是业主委员会代表广大业主的利益与物业服务企业签订的。业主为房屋的所有权人，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。可见，合同的双方当事人应该是业主和物业服务企业，业主委员会只是接受业主的委托，代表业主的利益签订合同，由此产生的法律后果当然由委托方业主承担。因此发生物业服务合同纠纷时，业主依法有权以自己的名义提起诉讼，物业服务企业无权以业主没有与自己签订合同为由对业主的诉讼地位提出质疑。这一点在司法实践中也是毫无异议的。在此笔者仅就业主委员会是否有诉讼主体资格这一问题作简要讨论。《物业管理条例》中并没有对业主委员会是否有民事诉讼主体资格问题予以明确，司法实践中对业主委员会的诉讼主体资格的认定亦未形成定论。目前对此问题有两种意见：一种意见认为业主委员会没有民事诉讼主体资格。主要理由是，依据《民事诉讼法》第49条规定，其他组织可以作为民事诉讼当事人。根据最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条的规定，其他组织是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具有法人资格的组织。而业主委员会虽依法成立，但并没有对相关财产的所有权、支配权，只是由业主选举出来的业主大会的执行机构，不能独立承担民事责任。第二种观点认为业主委员会有民事诉讼主体资格。因为赋予业主委员诉讼主体的地位符合其设立的目的，设立业主委员会的初衷在于代表并维护全体业主的合法权益，在涉及全体业主利益的诉讼中，由其代表全体业主参加诉讼，与其设立的目的相符。笔者同意第二种观点，认为基于以下几点考虑，应赋予业主委员会诉讼主体的资格：由业主委员会代表业主参加诉讼可以克服业主分散、意见难以统一等弊端；可以降低诉讼成本、提高诉讼效率；可以更好地达到维护业主权益的目的。从笔者查到的相关资料看，业主委员会的民事主体地位已得到最高人民法院和某些地方高院的肯定。最高人民法院在对安徽省高院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函中认为：“业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。因此，最高法院倾向于承认业主委员会的当事人地位。”2004年1月1日起试行的《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第7条规定，业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：⑴物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；⑵业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；⑶物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第29条第1款规定的资料移交给业主委员会的；⑷其他损害全体业主公共权益的情形。业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。三、物业服务合同纠纷解决机制 (一)关于物业服务费纠纷在实践中经常出现业主逾期不交付物业服务费的现象，引发物业服务企业和业主间的纠纷。《物业管理条例》第42条规定，业主应当

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