最高院关于房屋买卖合同司法解释
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布,自2003年6月1日起施行。以下是小编为大家带来的最高院关于房屋买卖合同司法解释,欢迎大家参考。
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。
第一条
本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
第三条
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
第四条
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
第五条
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
第七条
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。
第八条
具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得
房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条
出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条
买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
第十一条对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝
接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十四条
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖
人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十五条
根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
第十六条
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得
房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
第二十条
出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。
第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
第二十二条
对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通
知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
第二十三条
商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。
第二十五条
以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
第二十六条
买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。
第二十七条
买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。
第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。
合同法及四个司法解释 合同法全文及其司法解释全文 中华人民共和国合法(全文) 中华人民共和国主席令(九届第15号) 《中华人民共和国合同法》已由中华人民共和国第九届全国人民代表大会第二次会议于1999年3月15日通过，现予公布，自1999年10月1日起施行。 中华人民共和国主席江泽民 1999年3月15日 中华人民共和国合同法 (1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过) 总则 第一章一般规定 第二章合同的订立 第三章合同的效力 第四章合同的履行 第五章合同的变更和转让 第六章合同的权利义务终止 第七章违约责任 第八章其他规定 分则 第九章买卖合同 第十章供用电、水、气、热力合同
第十一章赠与合同 第十二章借款合同 第十三章租赁合同 第十四章融资租赁合同 第十五章承揽合同 第十六章建设工程合同 第十七章运输合同 第十八章技术合同 第十九章保管合同 第二十章仓储合同 第二十一章委托合同 第二十二章行纪合同 第二十三章居间合同 附则 总则 第一章一般规定 第一条为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。 第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。 第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第二章合同的订立 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第十一条书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。 第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： (一)当事人的名称或者姓名和住所;前三条是合同成立的必要条件 (二)标的; (三)数量; (四)质量;（四）（五）（六)条可以通过交易习惯或市场等来确定 (五)价款或者报酬; (六)履行期限、地点和方式; (七)违约责任; (七)（八）条是便于争议的有利解决 (八)解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
第二十条、逾期不结算的后果 [司法解释原文] 当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求挂照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。 [条文主旨] 本条是关于建设工程施工合同的发包人违反合同约定逾期不结算工程价款的后果问题的规定。 本条规定实际上涉及以下几个方面的内容： (1)、明确了结算文件成就的条件，即如果当事人在合同中约定了发包人一定的审核竣工结算文件期限，在该期限内没有答复视为认可该结算文件的，该约定对双方当事人具有约束力。发包人收到承包人递交的结算报告，是导致承包人提出的结算报告作为结算依据的基本条件；发包人接到承包人提出的结算报告后，在合同约定的期限内不予答复，是导致结算报告作为结算依据的必要条件。 (2)、结算文件递交的方式必须是书面的。递交结算报告的不适用留置递交的方式。如果承包人不能举出证据证明自己已经向发包人递交了结算报告，则不能产生将承包人作出的结算报告作为结算依据的法律后果。承包人在法院起诉时要求按照结算文件结算工程款的，可以作为认定工程款数额的依据。
(3)、这种责任是从承包人与发包人签订的建设工程施工合同中派生出来的，不是法律或者司法解释中新确定的责任。本条司法解释的内容与建设工程施工合同约定的内容侧重点不同，内容也有所区别，但意思是一致的，即对当事人的权利义务的确定。在这个问题上，对于人民法院来说，实际上更多的涉及对当事人一方举出的证据如何采信等相关问题。只要承包人举出的结算文件属于视为发包人认可的情形，人民法院就应当采信该证据，基于承包人的请求将该结算文件作为确定结算工程价款的依据。 [理解与适用] 一、起草背景 从司法实践中看，工程款的结算依据问题，是建设工程施工合同中承包人与发包人之间产生争议最多的问题，可以说有90％以上的此类案件都不同程度地存在着工程款的争议问题。而之所以产生工程款争议，是因为承包人和发包人对结算文件发生争议。长期以来，对于拖欠工程款支付的依据问题，一直困扰着人民法院及时妥善地审结此类案件。在司法实践中，往往是当事人一方拿着合同约定的结算文件，请求人民法院按照结算文件中形成的工程款数额，判令对方当事人承担支付工程款的责任。而另一方当事人却提出异议认为，竣工结算文件是承包人单方作出的，没有经过中介机构的评估和鉴定，不能作为支付工程款的依据，需要对工程价款进行评估和鉴定。在不通过中介机构进行鉴定的情况下，按照合同约定的结算工程款的途径，主要就是指建设工程施工合同约定的结算文件。在建设部制定的建设工程施工合同格式文本
个人二手房买卖合同范本 卖方：_______________ 身份证号码：_____________________ 买方：_______________ 身份证号码：_____________________ 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产，建筑面积为_____平方米。 第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。 第三条付款时间与办法： 1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭，并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。 第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。 第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。 第六条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。 第七条本合同主体 1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。 2.乙方是____________，代表人是____________. 第八条本合同如需办理公证，经国家公证机关____公
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2012年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过，现予公布，自2012年7月1日起施行。 二○一二年五月十日 法释〔2012〕7号 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的 解释 （2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过） 为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民国民法通则》、《中华人民国合同法》、《中华人民国物权法》、《中华人民国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。 一、买卖合同的成立及效力 第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主损害赔偿的，人民法院应予支持。 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主损害赔偿的，人民法院应予支持。 第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。 二、标的物交付和所有权转移
建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二） 为正确审理建设工程施工合同纠纷案件，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。 一合同效力及相关问题 第一条【中标通知书的性质】 招标人向中标人发出中标通知书后，一方未依照招标投标法第四十六条第一款的规定履行订立书面合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 另一种意见：招投标文件与中标通知书已具备建设工程施工合同主要内容，且不得作实质性变更，即使未订立书面合同，本约亦成立。 第二条【中标合同实质性内容的认定】 招标投标法第四十六条第一款规定的合同实质性内容”，主要指有关工程范围、 建设工期、工程质量、工程造价等约定内容。 中标人作出的以明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设方捐款等承诺，应认定变更中标合同工程造价实质性内容。 第三条【背离中标合同实质性内容的认定】 当事人依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一规定，请求以备案的中标合同作为结算工程价款根据的，人民法院应当综合另行订立的合同是否变更了备案的中标合同实质性内容，当事人就实质性内容享有的权利义务是否发生较大变化等因素，依据诚实信用原则和公平原则予以衡量，并作出裁决。 第四条【背离中标合同实质性内容的例外情形】 建设工程开工后，因设计变更、建设工程规划指标调整、主要建筑材料价格异常变动等客观原因，发包人与承包人变更有关工程范围、建设工期、工程质量、工程造价等约定，不适用招标投标法第四十六条规定。当事人请求根据变更的合同约定结算工程价款的，人民法院应予支持。
二手房买卖合同范本 二手房买卖合同范本是怎样的？签订合同要主意什么?以下是聘才网小编整理的文章，欢迎阅读!?卖方:__＿________＿、__＿＿＿_＿_____ 买方:___＿＿_＿__＿__、_＿_＿__＿＿___＿?根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及其他有关法律法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方购买甲方出售的房产事宜，签订本合同,以资共同遵守执行。 第一条甲方同意出售甲方所有的位于_＿＿___＿___市__＿_＿区__＿_＿_＿__幢____号房。房屋建筑面积_____＿_平方米，其中套内建筑面积为_＿__平方米。 甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有权人同意出售。同时物业交接前需付清甲方产生的物业管理费、水电、有线、通讯费及附属于该房屋的所有费用。?乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。?第二条甲、乙双方同意上述房产的成交价格为：单价:人民币_＿＿_＿___元/平方米，总价：人民币___＿________＿____＿_元整。?第三条付款时间及方式 房屋价款分__＿＿___次付给甲方。
＿______年____月___日，乙方向甲方支付房款_____＿_元。? _______年___＿月＿__日,乙方向甲方支付房款___＿_＿_元。?余款＿_＿_＿__元，在办理产权证完成之日交付。?第四条办理过户及房屋交付?１、甲方应于＿___＿_＿年____月＿__日开始办理房屋产权证、土地使用证,上列证件办理完毕之日至迟为_＿___＿_年____月___日。 2、上列过户费用及契税由甲方承担＿__＿__＿元,乙方承担＿______元。?第五条风险转移，配套设施及费用承担?乙方已对房屋构造、装饰及配套设施等情况,做充分了解。房屋及配套设施的风险自房屋实际交付之日起转移给乙方。 第六条权利义务 甲方确保本合同项下的房产水、电、通讯、排水等设施完好、畅通可正常使用。 甲方确保本合同项下交易的房屋不存在产权纠纷、权利瑕疵及关于房屋税费、银行抵押、户口等未清事项。 第七条协议的变更、终止?1、本合同生效后，未经双方协商一致,达成书面协议，任何一方不得擅自变更本合同。如需变更本合同条款或就未尽事项签署补充协议,应经双方共同协商达成一致，并签署书面文件。?第八条违约责任? 1、本合同签订后，乙方悔约的，应书面通知甲方，
转让房屋买卖合同书 转让指把自己的东西或合法利益或权利让给他人，有产权、债权、资产、股权、营业、著作权、知识产权转让等。转让是不直接的，中间再经过别人或别的地方。以下是小编整理的转让房屋买卖合同书，欢迎参考阅读。 转让房屋买卖合同书范文一 卖方：身份证号码： (以下简称甲方) 买方：身份证号码： (以下简称乙方) 委托代理人(特别授权)： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它有关法律、法规之规定，买卖公平、合理、自愿、协商一致的基础上就买卖房屋达成以下协议： 一、甲方将下列房屋出售给乙方所有，房屋座落：富阳市富春街道路号楼室，面积为平方米，车库一只 二、甲、乙双方协议房价为万仟元整(￥元整)。 三、付款方式：自签订合同后，乙方付给甲方元整，余款付清交房。 四、访房屋为联建房，暂未分户办理房产证及相关证件，在政府出台允许可(转)办房产证时，甲方应供一切资料，土地产权户主签好字，积极协助乙方办理产权手续，办理房产证一切费用由乙方自负。 五、甲方保证在交易时该房屋没有任何纠纷、抵押债务，在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部违约责任。 六、今后该房屋被拆迁或扩建，给予该楼的补偿及赔偿款都归乙方所有，房屋内有水表、电表，甲方给乙方接通好，开户费由乙方承担，甲方准许乙方屋顶安装太阳能。
七、在甲方未为乙方办理好该房屋的产权及土地使用权过户登记手续前，甲方无权就该房屋权属主张任何权利。 八、其他事项：。 九、合同签订后，双方共守信誉，不得反悔。其它未尽事宜，按国家有关规定办理，自觉执行，不得违反。如有违约引起的纠纷，本代理人应出庭作证。 十、三合同壹式叁份，甲、乙双方各执壹份，代理人保留壹份，本合同双方签字、盖手印后生效。 甲方(签字)：电话： 乙方(签字)：电话： 电话： 年月日 转让房屋买卖合同书范文二 转让方：(以下简称甲方) 工作单位： 住址： 身份证号： 受让人：(以下简称乙方) 工作单位： 住址：
房屋买卖合同 乙方签字：_________________ 甲方签字：_________________ 年月曰 甲方（卖方）：__________ ，_ 身份证号码：_______________________________________
__________ ，_ 身份证号码：______________________________________ 身份证地址：______________________________________________________________ 现住址：__________________________________________________________________ 家庭电话：_____________ 手_;机：______________ 乙方（买方）：___________ ，_ 身份证号码：______________________________________ 身份证地址：______________________________________________________________ 现住址：__________________________________________________________________ 家庭电话：_____________ 手_;机：______________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、 法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议： 第一条房屋基本情况 （一）甲方所售房屋（以下简称该房屋）坐落为：___ 小_ 区_ 号（楼） ___ 单元___室。该房屋建筑面积共_____ 平方米。 甲方承诺房屋内装饰装修保持原状，厨房和卫生间的固定设施、家具、家电等一并包含在总房价款之内，在甲方将房屋交付乙方时一并转移和交付。随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。 甲方所售车库坐落为：________ 小区________ 号_车库，该车库所在位置为 __________ ，_ 建筑面积共__________ 平_方米。 鉴于甲方暂时尚未取得交易房屋的所有权证书，如出现房屋产权证书下发前甲乙双方签署的合同中所记载的房屋地址、面积等信息与房屋产权证书记载不一致（无论面积增加或面积缩小）的情况，甲乙双方一致同意以此合同约定为准放弃异议的权利，不因此追究他方的任何责任。
房屋买卖合同书范文 甲方（卖方） 乙方（买方） 甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款： 一、甲方自愿将坐落在济南市区路小区号楼单元室（建筑面积平方米，储藏室平方米，产权证号）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图） 二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写；即人民币小写. 三、乙方在签订本合同时，支付定金，即小写. 四、乙方支付定金之日起个月内，向甲方支付首付款（定金从中扣除），首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付（有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理）
五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金） 六、办理房产证手续所产生的有关税费由方承担。 七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。 八、甲方应在前将该房产交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。 九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约；如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。 十、交付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件，并将抽风机一台（型号：），空调两台（型号：），热水器（型号：），浴霸（型号：），饮水机（型号：），音响两台（型号：），凉衣架，房内灯具，前后门窗窗帘、电脑桌一张，橱卫设施，等让与乙方（含在房屋价
合同法司法解释全集 根据多年的实践研究，我国最高人民法院根据实际审判需要，对《合同法》做出了一些实际的补充，一共有三个有关合同法执行的司法解释。先将所有司机解释汇集，方便大家的查阅。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一） 最高人民法院公告 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）已于1999年12 月1 日由最高人民法院审判委员会第1090 次会议通过，现予公布，自1999 年12 月29 日起施行。 一九九九年十二月十九日为了正确审理合同纠纷案件，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合 同法）的规定，对人民法院适用合同法的有关问题作出如下解释： 一、法律适用范围 第一条合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定; 合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。 第二条合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。 第三条人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。 第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 第五条人民法院对合同法实施以前已经作出终审裁决的案件进行再审，不适用合同法。 二、诉讼时效 第六条技术合同争议当事人的权利受到侵害的事实发生在合同法实施之前，自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起至合同法实施之日超过一年的，人民法院不予保护; 尚未超过一年的，其提起诉讼的时效期间为两年。 第七条技术进出口合同争议当事人的权利受到侵害的事实发生在合同法实施之前，自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起至合同法施行之日超过两年的，人民法院不予保护;尚未超过两年的，其提起诉讼的时效期间为四年。 第八条合同法第五十五条规定的“一年”、第七十五条和第一百零四条第二款规定的五年”为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。 三、合同效力 第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效; 法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但
第二十四条建设工程不适用专属管辖规定 建设工程法律2009-10-31 19:24:24 阅读106 评论0 字号：大中小订阅 第二十四条建设工程不适用专属管辖规定 [司法解释原文] 建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地。 [条文主旨] 本条是关于建设工程施工合同地域管辖的程序性规定。明确规定建设工程施工合同纠纷案件不适用专属管辖，而应当按照《民事诉讼法》第二十四条规定，适用合同纠纷的一般地域管辖原则管辖。按照一般地域管辖原则，建设工程施工合同纠纷案件应当以施工行为地为合同履行地的，由施工行为地或者被告所在地人民法院管辖。 [理解与适用] 一、建设工程施工合同的性质 1．建设工程施工合同的概念。《合同法》第二百六十九条规定：建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付工程价款的合同。建设工程合同包括工程勘查、设计、施工合同。第二百七十五条规定：施工合同的内容包括工程范围、建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款。第二百八十七条规定：本章没有规定的，适用承揽合同的有关规定。第二百五十一条规定：承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工
作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。承揽合同的内容包括承揽的标的、数量、质量、报酬、承揽方式、材料的供应、履行期限、验收标准和方法等条款。由上述法律规定可以看出，建设工程施工合同是承包人进行工程建设，发包人支付工程价款的合同。 2．建设工程施工合同的性质。根据上述法律规定能够看出，建设工程施工合同属于特殊的承揽合同，一般承揽合同的标的物为动产；建设工程施工合同作为特殊承揽合同，承揽标的为建设工程。在一些国家的立法例中，建设工程施工合同适用承揽合同规定，除个别条款外，不再另行作出规定，如《德国民法典》中“承揽契约”部分共20条，其中 只有2条对建设工程施工合同作出特殊规定，其他均适用承揽合同规定。我国台湾地区的学者认为，“称承揽者，谓当事人约定，一方(承揽人) 为他方(定作人)完成一定之工作，他方待工作完成，给付报酬的契约。承揽之标的，系以承揽人为定作人完成一定的工作，而达成一定的结果。包括建造房屋、修建漏水屋顶、粉刷油漆、冲洗照片、影印文件、雕刻图章等”。 二、建设工程施工纠纷案件适用一般合同地域管辖，不适用专属管 辖 有一种观点认为，建设工程施工合同纠纷案件属于因不动产纠纷提起的诉讼，应当适用专属管辖规定。理由是：建设工程施工合同纠纷案件属于房地产案件，是因不动产发生的纠纷。虽然具有承揽的特征，但加工承揽的标的物是建设工程，属于不动产。在《合同法》分则部分，建设工程合同与承揽合同是分别规定在独立的两章中，建设工程合同包
二手房买卖合同 卖方：_________(简称甲方) 身份证号码： 买方：_________(简称乙方) 身份证号码： 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在定西市安定区新 城佳苑3号楼B1单元1143室拥有的房产住宅，建筑面积为_____平方米。（详见土地房屋权证第_______________号）。 第二条上述房产的交易价格为：单价：_______人民币 ________元/平方米，总价：人民币___________元整（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币十八万元整，作为购房款。 第三条付款时间与办法： 甲乙双方同意以一次性付款方式付款，付首付全部房款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余装修和家具费用等过户手续办理后一次付甲方人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方元在房产证下来后产权过户交割完毕当日付给甲方，甲方收到乙方十八万元房款的同时将购该房的购房发票，购房合同甲方身份证户口本复印件等全部手续交乙方保管。
第四条甲方应于收到乙方十八万房款之日将交易的房产 全部交付给乙方使用，并应在交房当日或提前将 等费用结清。 第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由双方一人一半共同承担，过户费用由甲乙各一半平均负担。 第六条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方，但购房定金3万元归甲方所有。若甲方中途违约或用该房产贷款和借款抵押的视为违约，并自违约之日起将乙方所付十八万元房款的双倍一次性付款返还给乙方。 第七条本合同主体 1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。 2.乙方是____________，代表人是____________。 第八条本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。 第九条本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,定西市房地产交易中心一份、________公证处各一份。 第十条本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
个人房屋买卖协议书范本 买卖协议书是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的协议。下面我给大家带来个人房屋买卖协议书范文，供大家参考! 个人房屋买卖协议书范文一 甲方(卖方)： 乙方(买方)： 甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款： 一、甲方自愿将坐落在重庆市九龙坡区渝州路 2小区3号楼 4单元 405室(建筑面积0平方米，储藏室40 平方米，产权证号st1002105420 )房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方(附房产证复印件及该房产位置图)。 二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写壹佰万零二千元整 ;即人民币小写100XX元。 三、乙方在签订本合同时，支付定金三十万元整，即小写300000元。 四、乙方支付定金之日起 2个月内，向甲方支付首付款(定金从中扣除)，首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付(有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理)。 五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)。 六、办理房产证手续所产生的有关税费由甲方承担。 七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。 八、甲方应在1个月前将该房产交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用;无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。 九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付五十万元的违约金;一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约;如因政府及银行规定，本合同涉及房产
逐条解读《合同法解释二》 一、合同的订立 第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。 解读：具备基本三要素：当事人名、标的和数量，合同一般即视为成立。 第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。 解读：合同签订三形式，口头、书面和行为。 第三条悬赏人以公开方式声明对完成一定行为的人支付报酬，完成特定行为的人请求悬赏人支付报酬的，人民法院依法予以支持。但悬赏有合同法第五十二条规定情形的除外。解读：悬赏声明可构成合同。 第四条采用书面形式订立合同，合同约定的签订地与实际签字或者盖章地点不符的，人民法院应当认定约定的签订地为合同签订地；合同没有约定签订地，双方当事人签字或者盖章不在同一地点的，人民法院应当认定最后签字或者盖章的地点为合同签订地。 解读：本条没明确认定合同签订地的目的和背景，实际上合同签订地主要在于争议管辖
条款约定合同签订地时才有其法律价值，此条规定会出现合同的签订地的认定，虽然明知实际签订地点，淡也按合同约定地点。 第五条当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。 解读：合同签署三方式：签字、盖章或手印。本条“手印”应为指纹印迹，而非人名章。 第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。 解读：虽然这条要求不让把敏感条款（实际上有点像霸王条款）遮着掩着，但这这种提示很容易做得到，描黑加粗就行了，至于说明得是否在理就另当别论了。注意其举证责任（本质上是谁主张谁举证）。 第七条下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”： （一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法； （二）当事人双方经常使用的习惯做法。 对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。 解读：凡当事人知道或应当知道的的行为地习惯、领域习惯、行业习惯，还有双方或当
成都市存量房屋买卖合同 出卖人：__________________________ 买受人：__________________________
说明 1、本合同文本为示范文本，适用于本市行政区域内国有土地上的存量房买卖。存量房，即二手房，是指通过办理转移登记取得房屋所有权证的房屋。 2、签订本合同前，出卖人应当向买受人出示房屋所有权证及其他有关证书和证明文件。 3、签订本合同前，双方当事人应当仔细阅读合同条款，特别是其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。本合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。 4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。 5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的。 6、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。 成都市存量房屋买卖合同
出卖人：__________________________________________________________ 【身份证】号码：___________________________________________________ 出生日期：_________年______月______日，性别：______________________ 通讯地址：________________________________________________________ 邮政编码：______________________ 联系电话：________________________ 共有权人：________________________________________________________ 【身份证】号码：___________________________________________________ 出生日期：_________年______月______日，性别：______________________ 通讯地址：________________________________________________________ 邮政编码：______________________ 联系电话：________________________ 买受人：________________________________________________________ 【身份证】号码：_________________________________________________ 出生日期：_________年______月______日，性别：_____________________ 通讯地址：______________________________________________________ 邮政编码：______________________ 联系电话：_______________________ 买受人：________________________________________________________ 【身份证】号码：_________________________________________________ 出生日期：_________年______月______日，性别：_____________________ 通讯地址：______________________________________________________ 邮政编码：______________________ 联系电话：______________________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《成都市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议： 第一条房屋基本情况 (一)出卖人所售房屋(以下简称该房屋)为【楼房】【平房】，坐落为：____________【区
房屋买卖协议书 甲方夫妻：(出售方)： 姓名：身份证号： 姓名：身份证号： 乙方：(购买方) 姓名：身份证号： 为了确保房屋买卖双方的合法权益，甲乙双方现就住宅及储藏室买卖自愿达成协议如下： 第一条经甲乙双方共同协商，甲方夫妻自愿将位于新化县城区南源国税分局内家属号楼单元室的住宅壹套(建筑面积 平方米)及储藏室间(建筑面积平方米)出售给乙方。房屋所有权证号为： 甲方保证对其所售房屋拥有完全的所有权，没有抵押等各种负担。 第二条上述住宅及储藏室的出售价为人民币 元整(￥元)(以下金额均为人民币)，此价格自甲乙双方签订协议书之日起不得变更。 第三条付款方式：乙方先交定金元整;剩余房款元整(￥元)于甲方交此房给乙方时由乙方一次性付清。 第四条甲方必须在收到定金之日起日内腾房给乙方。 第五条乙方付清甲方房款时甲方须把此房房屋所有权证等所有证件原件及相关票据交由乙方保管。甲方将来必须积极配合乙方共同到房产等部门办理上述住宅所有权过户手续，并将新的《房产证》等证件交给乙方。上述住宅及储藏室甲方一经转卖，房屋的产权及使用权归乙方所有，甲方不再拥有产权及使用权等任何权利。 第六条自甲方腾房给乙方之日起，如遇拆迁等与此房相关的权利义务等均由乙方享有和承担，在此日之前由此房产生的权利义务均由甲方享有和承担。 第七条上述住宅及储藏室的交易过户费用由乙方承担。 第八条违约责任： (一)乙方未在规定的时间内将购买上述住宅及储藏室的剩余款项支付给甲方的，由乙方按日支付违约金100元给甲方。 (二)甲方在收到乙方支付的购房款后未按规定时间腾出房屋及储藏室的并将房产证交给乙方的，由甲方按日支付违约金100元给乙方。 (三)自乙方要求甲方协助过户之日起，甲方应在三个月内协助乙方办理房屋过户手续，未在合理时间内协助乙方办理房屋过户手续的，甲方除必须及时配合乙方过户外，必须按日支付违约金50元给乙方。 (四)房屋买卖协议签订后，甲方违约不出售上述住宅及储藏室的，甲方除必须按乙方规定的时间退还已收取的乙方购房款外，必须另行支付给乙方五万元整(￥50000元)违约金;如乙方已付款但终止购房的，甲方只按已收款项的50%退回给乙方。
对建设工程施工合同司法解释第26条的理解 作者：孔令昌律师 最高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条规定：“实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。” 我认为此条司法解释包含以下意思并存在以下问题： 1、本条的本义是为了保护农民工的合法权益作出的。赋予农民工或者实际施工人可以直接以发包人为被告起诉的权力。这里的发包人是指建设方及业主，而不是指总承包人作为发包人的情况。其基本的法理基础是实际施工人与发包人之间形成了事实的合同关系。 2、但是本着权利义务相一致的基本原则，对于发包人而言其承担的不是无限连带责任而是有限连带责任，即在欠付工程款的范围内对实际施工人承担责任。如果发包人已经与承包人结算完毕其已经付清工程款，则发包人就不承担支付工程款的责任。 这里主要出现的问题是，如果发包人没有与承包人结算或者产生结算争议，工程款的数额仍然无法确定的情况下，发包人欠付的工程款同样无法确定，那么如何让发包人承担责任呢？是否承担以及如何承担就成为问题。 另外一个问题是，即使发包人已经与承包人完成了结算，工程款数额已经确定但尚未付清。发包人应该如何支付实际施工人呢？根据什么标准呢？是根据发包人与承包人之间的合同结算呢？还是根据承包人与实际施工人之间签署的合同支付工程款呢？ 如果发包人根据与承包人之间的合同结算将剩余的工程款全部支付给实际施工人，很可能会造成实际施工人获得远高于其与承包人之间签署的合同约定的工程款，这样实际施工人会获得不当利益，而实际施工人其实在签署违法分包或转包合同中也是存在过错的，实际施工人反而通过自己的过错获得不当利益，也违背了法律基本的合法性原则，所以是不对的。 如果发包人根据实际施工人与承包人之间签署的合同结算并支付工程款的话，这里的问题是往往实际施工人与承包人之间并没有进行过结算或者对结算仍存在争议，发包人不能代替承包人与实际施工人进行结算，因而问题仍然无法解决。 3、实际施工人是主张要农民工工资还是工程款的问题，还需要明确。 本司法解释只规定“主张权利”，主张什么权利呢？在《最高院副院长就司法解释答记者问》中说“...这样导致实际施工人没有办法取得工程款，而实际施工人不能得到工程款则直接影响到农民工工资的发放”。根据这种理解，实际施工人主张的是工程款，是其与承包人之间签署的合同约定的工程款。而不能直接主张农民工的工资，因为农民工的工资属于劳动法和劳动合同法调整的范围。 4、实际施工人是指什么？
二手房买卖合同 卖方：_______________(简称甲方)身份证号码：_____________________ 买方：_______________(简称乙方)身份证号码：_____________________ 据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议： 第一条房屋基本情况： 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。 第二条交易情况及定金支付： 上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：_____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。 第三条付款时间与办法： 甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房管局交易所缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元
整给甲方，剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。 第四条房屋交付： 甲、乙双方在房管局交易所办理完过户手续（缴纳税费）后___ 日内，甲方将房屋交付乙方，并应在交房当日甲方将_____________________等费用结清。因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长。 第五条税费分担： 甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，办产权过户手续费由______方承担。 第六条乙方逾期付款的违约责任： 乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10%违约金。 第七条甲方逾期交房的违约责任： 甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付总房价10%的违约金。 第八条本合同主体：