中国科学院行政管理局与北京市北盛物业管理有限责任公司供用热力合同纠纷上诉案
北京市第一中级人民法院
民事判决书
（2008）一中民终字第1093号上诉人（原审被告）中国科学院行政管理局。
法定代表人吴建国，局长。
委托代理人刘杨。
委托代理人王丽峰。
被上诉人（原审原告）北京市北盛物业管理有限责任公司。
法定代表人刘吉胜，董事长。
委托代理人常焕普。
上诉人中国科学院行政管理局（以下简称中科院管理局）因与北京市北盛物业管理有限责任公司（以下简称北盛物业公司）供用热力合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2007）昌民初字第10899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告北盛物业公司原审诉称，1999年3月3日北盛物业公司与中科院管理局签订《物业管理协议书》，约定：由北盛物业公司向中科院管理局购得的昌平区沙河镇民园小区6、7、8、9、10号楼供暖，在协议履行过程中北盛物业公司于每年5月1日—10月30日向中科院管理局收取供暖费。协议签订后，北盛物业公司依约向中科院管理局居住的楼房供暖，而中科院管理局仅向北盛物业公司交纳了部分房屋的供暖费，另有8号楼部分房屋2005年下半年至2007年上半年的供暖费未交，欠费共计29 829元。故起诉，请求：1、判令中科院管理局支付2005年至2007年的部分供暖费29 829元；2、诉讼费由中科院管理局承担。
原审被告中科院管理局原审辩称，京科电器的10户职工与中科院管理局已经剥离，他们是独立的法人单位。3户已经不是中科院管理局的职工，并且他们已经拿到产权证，故不应该由中科院管理局承担供暖费。
原审法院查明，1999年3月3日，北盛物业公司与中科院管理局签订《物业管理协议》。协议约定：北盛物业公司为中科院管理局购得的昌平区沙河镇民园小区6、7、8、9、10号楼供暖，中科院管理局依协议约定向北盛物业公司交纳供暖费，供暖面积为28 105.02平方
米，收费标准为每建筑平方米16元。2001年10月17日，京价（商）字[2001]372号文件通知规定，燃煤锅炉（直供方式）供应的民用供暖价格由每建筑平方米、采暖季16元调整为16.5元。中科院管理局尚欠北盛物业公司8号楼部分房屋2005年下半年至2007年上半年的供暖费共计29 829元。故北盛物业公司起诉，要求中科院管理局支付供暖费并承担本案诉讼费。
上述事实，有物业管理协议书、当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
原审法院认为，北盛物业公司与中科院管理局签订的供暖协议，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行各自义务。北盛物业公司依据双方合同约定履行了供暖义务，中科院管理局应当依据合同约定向北盛物业公司支付供暖费。北盛物业公司起诉要求中科院管理局支付供暖费并承担本案诉讼费的诉讼请求，证据充分，理由正当，予以支持。中科院管理局的抗辩缺乏事实与法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百八十二条、第一百八十四条之规定，判决如下：中科院管理局于判决生效后七日内支付北盛物业公司供暖费二万九千八百二十九元。
中科院管理局不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉理由是：一、1999年3月3日的《物业管理协议》，是上诉人与被上诉人在昌平区沙河镇民园小区6、7、8、9、10号楼当时没有进行产权分割，即住户个人没有办理小产权证，只有大产权的情况下签订的，是一种临时性的物业管理协议。现在住户都已经陆续办理了小产权证，2005年4月28上诉人就已经通知被上诉人，上诉人所属民园小区8号楼、6号楼一部分房屋2000年已出售给职工个人，被上诉人主张的二万九千余元供暖费涉及的15名职工已与上诉人解除劳动关系，已不是上诉人的职工，此事实原审上诉人和被上诉人提供的证据都已充分证明。根据北京市缴纳供暖费的规定，供暖费应由房屋产权人或他们新的工作单位缴纳。被上诉人在出现有些业主不交费的情况下，应与这些业主交涉，不应该转嫁责任。
综上，请求本院查明事实，依法改判。
被上诉人北盛物业公司答辩称，原审法院认定事实清楚，同意原审判决。上诉人称小产权人已经交费了，但没有提供证据。上诉人没有证据证明产权已经分下去了，原审法院在上诉人没有证据的情况下作出这样的判决，是正确的。
本院经审理查明，1999年3月3日，北盛物业公司与中科院管理局签订《物业管理协议》，约定：北盛物业公司为中科院管理局购买而获得产权的昌平区沙河镇民园小区6、7、8、9、10号楼进行包括供暖在内的物业管理，中科院管理局向北盛物业公司交纳供暖费等有关物业管理费用，其中供暖费收费标准为每建筑平方米16元，费用如遇国家标准变化，另行调整。2001年10月17日，北京市人民政府京价（商）字[2001]372号文件通知规定，燃煤锅炉（直供方式）供应的民用供暖价格由每建筑平方米、采暖季16元调整为16.5元。
2007年9月14日，北盛物业公司以上述8号楼部分房屋拖欠2005年下半年至2007年上半年两个供暖季的供暖费共计29 828元为由，将中科院管理局诉至原审法院，要求其给付。
根据北盛物业公司原审提供的欠缴供暖费明细表，8号楼拖欠供暖费的房屋共计13户，姓名分别是：藏江山、许东生、程世慧、崔春明、赵林、刘春生、李豫、刘岩、郭璐、尹双喜、王丽霞、许传平、王建。该明细表载明，前10个人的工作单位为京科电器公司，后3个人为解聘人员，此载明情况与中科院管理局的主张一致。
中科院管理局原审提供了关于北京朝阳京科电器安装工程处（即上述所提京科电器公司）企业改制的系列文件、“海淀区职业介绍服务中心干部（工人）商调函”、“已与中科院管理局解除劳动关系人员名单”证据，证明：北京朝阳京科电器安装工程处已于2002年4月29日被批准改制，由中科院管理局直属的集体所有制企业改制为股份合作制企业；包括北京朝阳京科电器安装工程处上述10人在内的上述13人均于2005年以前与中科院管理局解除了劳动关系。北盛物业公司对中科院管理局所提供上述证据的真实性均无异议，据此，可认定本案北盛物业公司主张拖欠供暖费的13人，均于2005年以前与中科院管理局解除了劳动关系。
根据中科院管理局原审提供、北盛物业公司没有异议的“关于我局住民园小区职工供暖等有关问题的函”等相关证据，可以认定中科院管理局已于2005年4月28日将“关于居住在民园小区职工分割情况的说明”发送给了北盛物业公司，其中明确告知北盛物业公司直接与包括北京朝阳京科电器安装工程处上述10人在内的上述13人接触解决“两费”（即物业费和供暖费）收取的问题。
另，本院审理期间，中科院管理局提供了2008年1月31日北京市昌平区建设委员会档案管理中心的一份“查询结果”，证明本案北盛物业公司主张欠费的上述13人均已于2007年3月办理了所居住房屋的房产证。北盛物业公司对此无异议。
本院认为，在供暖单位与企业签订供暖合同的情况下，采暖个人与所在单位解除劳动关系或调出该单位的，单位应当及时通知供暖公司，并依据供暖合同约定或与供暖单位协商变更、解除或终止合同；合同没有约定或协商不成的，单位有充分证据证明职工已经调离或辞职并已经及时通知供暖人的，其不应负有支付自通知供暖公司职工调离或解除劳动关系的事实之日起的供暖费的义务。
根据本案已查明的事实，北盛物业公司主张拖欠供暖费的藏江山等13人，原隶属于中科院管理局，此13人均已于2005年以前与中科院管理局解除了劳动关系，自此时起已不再是中科院管理局所属职工，且中科院管理局已将此次情况及时告知了北盛物业公司，故北盛物业公司要求中科院管理局支付上述13人拖欠的2005年下半年至2007年上半年两个供暖季供暖费的诉讼请求，不应得到支持。原审法院对本案处理不当，本院予以纠正。中科院管理局的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2007）昌民初字第10899号民事判决。
二、驳回北京市北盛物业管理有限责任公司的诉讼请求。
一审案件受理费二百七十三元，由北京市北盛物业管理有限责任公司负担（已交纳）；二审案件受理费五百四十六元，由北京市北盛物业管理有限责任公司负担（中国科学院行政
管理局已交纳，北京市北盛物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内将此款直接给付中国科学院行政管理局）。
本判决为终审判决。
审判长张辉
代理审判员李春华
代理审判员刘景蕙
二○○八年三月二十八日
书记员李雅靓
北京市物业管理办法 The document was prepared on January 2, 2021
北京市物业管理办法 第一章总则 第一条为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。 街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。。 第二章前期物业管理 第五条建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。 物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。 第六条业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。 第七条新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。
xxx物业管理有限公司 综合行政管理制度 第一章总则 第一条为了加强办公室管理，明确公司内部管理职责，使内务管理工作更加标准化、制度化和规范化，结合实际情况，特制订本制度。 第二条本制度适用于物业公司及所属各单位的行政管理工作。 第三条切合物业公司实际，根据不同的制度内容编写相应的规范化要求，力求使党群综合部各项工作都有章可循、有法可依，保证公司的办公事务有效开展。 第四条党群综合部人员应明确各项工作职责，简化办理流程，做到每周有计划、每月有总结的工作目标。 第二章党群综合部职责范围 第五条党群综合部是负责文秘、档案、后勤和行政事务的综合管理职能机构。主要职责是： 1.遵守国家有关法律、法规，贯彻执行公司的各项规章
制度，负责制定党群综合部职责范围内的制度起草编写、一般性文书的整理汇编、资料信息收集编撰，完善有关规定，建立工作流程。 2.负责文印、印信、收发及保密工作；负责公司档案管 理工作。 3.按照公文管理的规范程序，认真审核拟发公司的各项 公文文稿，做好往来行文的呈批、呈办、催办工作。 4.负责公司（不包括专业口的会议）会务管理、图书管理、办公用品管理、清洁卫生管理等工作，保证各项事务有序开展。。 5.负责公司日常接待、对内、对外公共关系的维护和改善，做好来客接待和公司的各项文化宣传等工作。 6.负责公司信息化建设。 7.负责机关办公设备的管理、验收和交接。 8.负责机关车辆的管理。 9.协调各部门之间的行政关系，为各部门工作开展提供相应的服务。 10.收集各部门反馈信息和外部资讯，上传下达各种指令，及时做出整理，当好领导参谋。 11.按时完成公司领导交办的其他工作。
甲方(行政机关)：____________________ 乙方(物业企业)：____________________ 根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《公共机构节能条例》等法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，就以下物业管理服务事项达成协议。 物业基本情况 物业名称(以下简称本物业) 物业类型 坐落位置 建筑面积 其他说明。 第二条物业管理范围 乙方所接受的物业管理范围是物业建筑产权标注及周边区域、设施设备等资产在内的管理服务，不涉及资产的所有权。 (一)建筑物的维修、养护和管理(请在选择项中打“√”)： □屋顶□外墙面□承重墙体□楼面□门厅□各类通道 □电梯厅□车库□广场道路□室外管道□窨井□其他 (二)设施、设备的维修、养护和管理(请在选择项中打“√”)： □中央空调□变配电室□照明□电梯□弱电□监控设备 □给排水系统□泵房□消防设施□备用电源□其他 (三)公共秩序的管理(请在选择项中打“√”)： □治安□消防□车辆□其他 (四)公共绿地的养护和管理(请在选择项中打“√”)： □公共绿地□花木□建筑小品□其他 (五)其他约定(请在选择项中打“√”)： □会务接待□后勤保障□其他 第三条日常管理服务职责和要求 (一)建筑物管理 做好建筑物的检查和维修保养工作，使建筑物公共部位处于完好状态，防止各种对建筑物侵蚀、损害行为的发生。 (二)设备设施管理 按照各设备设施的使用维护规范，做好日常养护工作。负责设备设施的日常操作以及照明、给排水等日常维修工作。 (三)公共秩序管理 物业区域内24小时全天候公共秩序管理，包括门禁巡查、中央监控和突发事件处理等。 (四)公共环境管理 物业区域内公共部位的清扫、保洁、垃圾清运等。 (五)交通秩序维护 物业区域内各类车辆进出交通引导与车辆正常的停放秩序。 (六)消防防灾管理 落实消防工作责任制，做好消防监控值班和巡查，注意发现火灾隐患，按要求制定应急
供用热力合同书 供热方：_________ 用热方：_________ 用热地址：_________ 电话：_________ 联系人：_________ 一、供用热量契约表 ┌─────┬───┬──────┬────┬─────┬──────┐ │日期│报装号│新装或原装容│增减│总装用│供方经手人│ │││量│容量│容量││ ├─┬─┬─┼───┼──────┼────┼─────┼──────┤ │年│月│日││││││ ├─┼─┼─┼───┼──────┼────┼─────┼──────┤ │││││││││ ├─┼─┼─┼───┼──────┼────┼─────┼──────┤
│││││││││ ├─┼─┼─┼───┼──────┼────┼─────┼──────┤ │││││││││ └─┴─┴─┴───┴──────┴────┴─────┴──────┘ （双方亦可约定供用热的时间以及保证用热方维持使用温度的范围。） 二、双方主要权利义务： 1．供用热方要贯彻执行合理地使用热资源，充分发挥设备潜力，达到安全、经济用热。 2．用热方热力负责人应认真执行《电、热价格》及其它有关法律、法规规定。 （1）认真执行热力安装、运行规程，对设备不断采取技术措施，加强维护，保证设备安全运行，作到计划用电。 （2）用热单位应严格按照本契约表规定的供热量。如用热性质变更，或增强供热量时，应即时到供热方办理有关手续。在未经供热方正式同意前，不得使用，否则一经查出，用户应立即将其私增设备停用、拆除。供热方除按照规定追收热费外，并处以追收热费的_________倍到_________倍和每次_________元的罚金，供热方如发现用户有违章用热情况时，当即停止其部分或全部供热。待用户交清各项费用并
北京市物业管理合同示范 文本 In order to solve or prevent disputes, through establishing certain legal relations and realizing some common interests and wishes, all parties to the cooperation reach an agreement after consultation, and all parties signing the agreement have legal effect and are bound. 某某管理中心 XX年XX月
北京市物业管理合同示范文本 使用指引：此协议资料应用在解决或防止纠纷，通过建立一定的法律关系并实现某些共同的利益和愿望，合作的所有方经协商后达成协议，签字的所有方具有法律效力并受约束。，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 为加强_____小区(大厦)的物业管理，保障房屋和公用设 施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒 适、文明的居住环境，根据_____市物业管理方面的法规和 政策，经双方友好协商，达成如下协议，以便共同遵守。 第一条物业管理内容 1.甲方将位于_____区_____路的_____范围内的物业委托 给乙方实行统一管理，综合服务。 2.管理事项包括： (1)房屋的使用、维修、养护; (2)物业范围的公用设施、设备及场所(地)(消防、电 梯、机电设备、路灯、走廊、自行车、房、棚、园林绿化 地、沟、渠、池、井、道路、停车场等)的使用、维修、养
关于印发《北京市物业管理招标投标办法》的通知 京国土房管物 [2003]848 号 各区县国土房管局，各房地产开发企业，各物业管理企业，各有关单位：为进一步规范我市物业管理招标投标活动，根据国务院《物业管理条例》（国务院第379 号令）、《北京市招标投标条例》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》（建住房[ 2003] 130 号），结 合我市物业管理招投标工作实际，我局制定了《北京市物业管理招投标办法》，现印发给你们，请遵照执行。 北京市国土资源和房屋管理局 二OO三年九月二十五日 北京市物业管理招标投标办法 第一章总则 第一条为规范我市物业管理招标投标活动，根据国家及本市规定，制定本办法。 第二条物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 第二章招标 第三条物业管理招标人是依法提出招标项目，进行招标的开发建设单位、业主大会或产权人。物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。 物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。未经招标人同意，招标代理机构不得转让代理业务。 招标代理机构不得为投标人提供其所代理的招标项目的咨询服务。第四条物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在北京市国土资源和房屋管理局（以下简称“市国土房管局”）网站上发布免费招标公告。 招标公告应当载明招标人的名称、地址，招标项目的基本情况、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。 招标人采取邀请招标方式的，应当向 5 家以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。 第五条招标人对投标人进行资格预审的，应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。 资格预审后的投标人一般不少于 5 个。 第六条招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：（一）招标人及招标项目简介； （二）物业管理服务内容及要求； （三）对投标人及投标书的要求； （四）评标方法和标准； （六）物业服务合同的签订说明； （七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。第七条前期物业管理招标的招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书之前，到北京市居住小区管理办公室备案；业主大会招标的，到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，招标人应填写《北京市物业管理招投标活动备案表一》并提交以下材料：（一）招标人资格证明文件（政府主管部门核发的项目建议书批复文件、产权证明或业主大会决议）； （二）招标公告或者投标邀请书； （三）招标文件； （四）法律、法规规定的其他材料。招标人委托招标代理机构的，还应提交委托书。 第八条公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20 日。 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间至少15 日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。 第九条招标人根据物业项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。如招标人对投标申请人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改，招标人应以书面形式发送给所有的招标文件收受人。 第十条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。 招标人设有标底的，标底在开标前必须保密。 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。 第十一条通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成：
合同编号：2021-xx-xx 合同/协议(模板) 合同名称： 甲方： 乙方： 签订时间： 签订地点：
物业管理委托合同示范文本经典版 _______年 _______月 _______日 第一章总则 第一条本合同当事人 委托方(以下简称甲方)：___________ 受托方(以下简称乙方)：___________ 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 (物业名称)委托于乙方实行物业管理，订立本合同。 第二条物业基本情况 物业类型：___________ 座落位置：___________ _______市 _______区 _______路(街道) _______号 四至：___________东南西北 占地面积：___________ _______平方米 建筑面积：___________ _______平方米 委托管理的物业构成细目见附件一。 第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。 第二章委托管理事项
第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：___________楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、。 第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：___________共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、。 第六条_______市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、。 第七条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。 第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、。 第九条公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、。 第十条交通与车辆停放秩序的管理。 第十一条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、。 第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。 第十三条组织开展社区文化娱乐活动。 第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：___________ 1.物业管理服务费;
北京恒丰物业管理中心与北京冠京投资管理有限公司之间供用热力合同纠纷案 文号:（2008）二中民终字第13751号 上诉人（原审原告）北京恒丰物业管理中心，住所地北京市丰台区东安街三条6号1号楼一层。 法定代表人任立子，经理。 委托代理人李磊，北京市华洋律师事务所律师。 上诉人（原审被告）北京冠京投资管理有限公司，住所地北京市丰台区丰北路甲79号。 法定代表人王玉良，董事长。 委托代理人车又逸，男，1962年2月17日出生，汉族，北京冠京投资管理有限公司人事部经理，住北京市西城区振兴巷4号。 委托代理人寇明国，北京市汇佳律师事务所律师。 上诉人北京恒丰物业管理中心（以下简称恒丰物业）因与上诉人北京冠京投资管理有限公司（以下简称冠京公司）之间供用热力合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2008）丰民初字第10711号民事判决，向本院提出上诉。本院于2008年8月6日受理后，依法组成由法官孙田辉担任审判长，法官宋毅、刘茵参加的合议庭，于2008年10月31日召集各方当事人公开开庭进行了审理。上诉人恒丰物业的委托代理人李磊，上诉人冠京公司的委托代理人车又逸、寇明国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 恒丰物业一审诉称：恒丰物业、冠京公司系供、用暖关系， 恒丰物业给居住在北京市丰台区正阳北里小区的冠京公司职工褚宝林、刘长润供暖。冠京公司拖欠褚宝林2004年11月15日至2008年3月15日的供暖费9296.40元，拖欠刘长润2005年11月15日至2008年3月15日的供暖费6691.50元，合计欠费15 987.90元。恒丰物业起诉要求冠京公司支付供暖费15 987.90元。 冠京公司一审辩称：让冠京公司交纳褚宝林的供暖费，缺乏事实依据，冠京公司没有义务为刘长润交纳供暖费，他们住的是商品房，请求法院驳回恒丰物业的诉讼请求。 一审法院经审理查明，褚宝林承租的公有住房位于北京市丰台区正阳北里6号楼2门803房间，房屋建筑面积77.47平方米。2001年6月1日，褚宝林与冠京公司签订了保留社会保险关系协议书，期限为2001年6月1日至2019年9月11日。2004年至2007年，冠京公司未付褚宝林住房的供暖费，收费标准为每平方米30元，按恒丰物业主张的77.47平方米计算，冠京公司每年欠付供暖费2324.10元，四年欠付供暖费合计金额为9296.40元。刘长润购买的住房位于北
北京市专项维修基金管理系统-操作手册-物业 管理企业 北京市商品住宅修理基金 治理系统操作手册 (物业治理企业版) 北京泰利特科技进展有限公司
目录 1物业治理企业登录3 1.1 登录系统3 1.2 物业治理企业注册3 1.3 物业治理企业注册信息打印4 2系统服务对象治理4 2.1小区治理处治理4 2.1.1小区治理处信息录入4 2.2.1 小区治理处信息变更8 2.3.1 小区治理处信息打印13 2.2物业公司治理 15 2.2.1物业公司变更15 3系统查询18 3.1小区治理处信息查询 18 3.1.1选择小区治理处信息查询18 3.1.2选择不同查询条件进行查询18 3.1.3选择小区治理处19 3.1.4打印小区治理处信息19 3.2物业公司信息查询20 3.2.1选择物业公司查询20 3.2.2选择不同查询条件进行查询20 3.2.3选择物业治理企业21 4退出本系统21
1物业治理企业登录 1.1 登录系统 图1-1-1 登录画面在登录画面，物业治理企业操作人员输入用户名和密码后，点击“登录”按钮，即可登录进入北京市专项修理基金治理系统主画面，如下图1-1-2所示： 图1-1-2 系统主画面 1.2 物业治理企业注册 （a）选择物业治理企业注册 在图1-1-1 登录画面上点击下侧物业治理企业“注册”超链接，系统弹出物业治理企业注册信息录入画面，如图1-2-1所示 图1-2-1 物业治理企业注册信息录入画面 （b）录入物业治理企业注册信息 物业治理企业注册信息录入画面 画面输入项讲明 *组织机构代码：必输项，输入10位字符 *资质证书编号：必输项，输入30位字符 *企业名称：必输项，最长输入80位字符 *法人代表：必输项，最长输入40位字符 *办公地址：必输项，最长输入100位字符 *邮政编码：必输项，输入6位字符 *Email地址：必不输，最长输入40位字符 备注：可不输，最长输入400位字符 （c）注册物业治理企业 正确录入物业治理企业注册信息后，点击图1-2-1中“注册”按钮，系统将显示注册成功画面，如图2-2所示
北京市物业管理合同（完 整版） Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties?
互惠互利共同繁荣
北京市物业管理合同（完整版） 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 为加强____ 小区（大厦）的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据______ 市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议，以便共同遵守。 第一条物业管理内容 1.甲方将位于____ 区______ 路的 _____ 范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。 2.管理事项包括： （1）房屋的使用、维修、养护； （2）物业范围的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车、房、棚、
园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等）的使用、维修、养护和管理； (3)清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作)； (4)公共生活秩序； (5)文娱活动场所； (6)便民服务网点及物业范围内所有营业场所； (7)车辆行使及停泊； (8)物业档案管理； (9)授权由物业管理公司管理的其他事项。第二条 委托物业管理形式 承包经营、自负盈亏。 第三条物业管理期限 委托管理期限为______ 年，自—年—月—日起到—年—月—日止。 第四条双方权利、义务 1.甲方权利、义务： (1)根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理；
目录 第一章管理大纲…………………………………………03页第二章员工守则…………………………………………04页第三章行政管理制度……………………………………05页第一节总则………………………………………………05页第二节前台管理…………………………………………05页第三节文件档案管理……………………………………05页第四节印章证照管理……………………………………06页第五节办公物资管理……………………………………07页第六节合同管理…………………………………………07页第七节会议管理…………………………………………08页第八节安全与保密………………………………………08页第九节车辆管理…………………………………………09页第四章人事管理制度……………………………………10页第一节总则………………………………………………10页第二节招聘录用…………………………………………10页第三节试用与转正………………………………………10页第四节薪资待遇…………………………………………11页第五节考勤规定…………………………………………11页第六节考评规定…………………………………………12页第七节培训与发展………………………………………13页第八节辞职辞退规定……………………………………14页第五章附则………………………………………………15页
引言： 现代企业的一个重要标志就是企业内部管理的规范化、制度化。企业管理制度的健全与否，对于一个企业的成败具有至关重要的影响，其在公司的日常管理中起着纲领性的作用，这也正是华创达公司制定本管理文件的根本原因及依据所在。 第一章管理大纲 第一条为了完善各项工作制度，加强公司管理，促进公司发展壮大，提高经济效益，根据国家有关法律、法规及公司章程的规定，特制订本管理制度。 第二条公司全体员工都必须遵守公司章程，遵守公司的规章制度和各项决定、纪律。 公司的财产为股东所有。公司禁止任何组织、个人利用任何 手段侵占或破坏公司财产。 第四条公司禁止任何所属部门、个人损害公司的形象、声誉和内部稳定。 第五条公司禁止任何所属部门、个人为小集体、个人利益而损害公司利益或破坏公司发展。 公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的 技能、经营管理水平，不断完善公司的经营管理体系，实行清晰明确的责任制，不断壮大公司实力和提高经济效益。 第七条公司提倡全体员工刻苦学习业务知识，公司为员工提供学习、深造的条件和机会，努力提高员工的素质和水平，造就一支思想和业务过硬的员工队伍。 第八条公司鼓励员工发挥才能，多作贡献。对有突出贡献者，公司
甲方（行政机关）： 乙方（物业企业）： 根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《公共机构节能条例》等法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，就以下物业管理服务事项达成协议。 第一条物业基本情况 物业名称 (以下简称本物业) 物业类型 坐落位置 建筑面积 其他说明 第二条物业管理范围 乙方所接受的物业管理范围是物业建筑产权标注及周边区域、设施设备等资产在内的管理服务，不涉及资产的所有权。 （一）建筑物的维修、养护和管理（请在选择项中打“√”）： □屋顶□外墙面□承重墙体□楼面□门厅□各类通道 □电梯厅□车库□广场道路□室外管道□窨井□其他 （二）设施、设备的维修、养护和管理（请在选择项中打“√”）： □中央空调□变配电室□照明□电梯□弱电□监控设备 □给排水系统□泵房□消防设施□备用电源□其他 （三）公共秩序的管理（请在选择项中打“√”）： □治安□消防□车辆□其他 （四）公共绿地的养护和管理（请在选择项中打“√”）： □公共绿地□花木□建筑小品□其他
（五）其他约定（请在选择项中打“√”）： □会务接待□后勤保障□其他 第三条日常管理服务职责和要求 （一）建筑物管理做好建筑物的检查和维修保养工作，使建筑物公共部位处于完好状态，防止各种对建筑物侵蚀、损害行为的发生。 （二）设备设施管理按照各设备设施的使用维护规范，做好日常养护工作。负责设备设施的日常操作以及照明、给排水等日常维修工作。 （三）公共秩序管理物业区域内24小时全天候公共秩序管理，包括门禁巡查、中央监控和突发事件处理等。 （四）公共环境管理物业区域内公共部位的清扫、保洁、垃圾清运等。 （五）交通秩序维护物业区域内各类车辆进出交通引导与车辆正常的停放秩序。 （六）消防防灾管理落实消防工作责任制，做好消防监控值班和巡查，注意发现火灾隐患，按要求制定应急预案并定期开展预案演练，一旦发生火灾配合消防部门扑救。 （七）能源管理定期做好对电、水、燃气能耗的统计、分析工作，在甲方的指导下努力开展节能工作，制定节能措施并不断挖掘潜力，提高能源使用效率。 （八）会务及接待服务按甲方要求提供日常会务服务和重要活动、重大会议的接待服务，配合做好安全保卫工作。 （九）其他后勤保障服务根据合同约定为甲方提供餐饮、咖吧、送水、洗衣、洗车、废弃物处理、物品搬移等服务及甲乙双方协商约定的突击性、临时性任务。 以上各项管理服务内容或延伸服务内容可根据甲方需求，另行增加相关内容和具体质量标准。 第四条管理服务期限 管理服务的期限为年，自年月日起至年月日止。 第五条管理服务的质量标准
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 民事起诉状(供热力合同纠纷) 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。
原告：姓名，性别，汉族，年月日出生，住 址：省市区路小区号楼单元室。 联系电话：__________ 被告：单位名称，住所 地：省市区路号座层。 法定代表人：_________ ，职务：__________ 联系电话：__________ 案由：供用电/水/气/热力合同纠纷 诉讼请求： 一、依法判决被告立即给付所欠电费人民币 _元，并支付滞纳金，计算至给付之日； 二、依法判决本案全部诉讼费用由被告承担。 事实和理由： ___ 年_月_日，原告（辽源矿业集团供电通讯公司）与被告（辽源市集丰煤矿） 签订供电协议书，原告按协议约定履行供电义务。______ 年_月_日，集丰煤 矿停止采煤，关闭煤矿转型物流业，在原址兴建益邦建筑材料和聚鑫废旧物资回收两家企业。 转型后，集丰煤矿欠原告电费人民币 _元。经原告多次催要，被告陆续给付人民币元（其中包括电费抵押金人民币元）。 ___ 年_月 _日原告向被告送达催缴电费通知，被告接收通知并确认欠电费人民币_元。几年来，原告多次讨要，被告以种种理由推托至今未给付所欠款。 故原告诉至法院，请贵院判决支持原告的诉讼请求。 此致 _________ 人民法院 具状人（签字或盖章）：
北京市住宅物业服务四级标准 客户服务 1.客户服务场所 a.设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办 公设备。 b . 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事 项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准 c. 客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。 d. 设置并公示24 小时服务电话。 2. 人员 a.从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 b.服务人员分岗位统一着装，佩戴标志. c.配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。 d.项目负责人具有3 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。 3．制度 a.建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。 b.建立突发公共事件的应急预案。 c.建立物业服务工作记录。 d.建立培训体系，定期组织培训、考核。 4.档案 a.建立物业管理档案。
b.配备专职档案管理人员，有档案资料室。 c.应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。 5.标志：设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。 6.客户服务 a.每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。 b.涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。 c.对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。 d.水、电急修20 分钟内、其他报修30 分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。 e.业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2 个工作日内回复。投诉回访率100%。 f.每年至少公开征集1 次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。 g.设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。 h.按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 i.每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。 j.每年组织业主参观共用设施设备机房。 k.每年至少组织2 次社区文化活动。 l.有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。 m.重要节日进行美化装饰. 7.专项委托服务管理 a.签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。 b.专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。 c. 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。 d.对专项服务进行监督及评价。
北京市物业服务合同正式版 Signing a contract can protect the legitimate rights and interests of both parties in accordance with the law and avoid many unnecessary disputes ( 合同范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-007493
北京市物业服务合同正式版 第一章总则 第一条本合同当事人 委托方（以下简称甲方）：_____________________________________ 受委托方（以下简称乙方）：___________________________________ 物业管理资质等级证书编号： ___________________________________ 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘（或续聘）乙方为_________________（物业名称）提供物业管理服务，订立本合同。 第二条物业管理区域基本情况 物业名称：_________________________________________ 物业用途：_________________________________________
座落：_____________________________________________ 四至：_____________________________________________ 占地面积：_________________________________________ 总建筑面积：_______________________________________ 委托管理的物业范围及构成细目见附件一。 第二章物业服务内容 第三条制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等_________________ 第四条房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、_____ 第五条共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、________。 第六条共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、_______。 第七条公共区域的绿化养护与管理， _____________________________。
前期物业管理服务合同 委托方（开发建设单位以下简称甲方）： 法定代表人: 联系电话： 住所: 邮政编码： 营业执照号码： 受托方（物业管理服务企业以下简称乙方）: 法定代表人：联系电话： 住所：邮政编码： 营业执照号码： 企业资质证号：资质等级： 根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，甲方将（物业项目名称）委托乙方进行前期物业管理服务，订立本合同。 第一条委托物业的基本情况 物业类型： 坐落位置：市区（县）道（路、街）号 四至：东南 西北 占地面积：万平方米 建筑面积: 万平方米 第二条物业管理服务事项 （一）房屋共用部位的维修、养护和管理，包括：主体结构（包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等；（二）房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备、邮政信箱、避雷装置、天线、二次加压水泵及水箱等； （三）物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、自行车棚、停车场等； （四）共用绿地、水面、花木、建筑小品等的养护管理； （五）公共环境卫生，包括公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等； （六）车辆停放车位的服务与管理，特别是对未参加车辆保险的车辆有效制止停
放； （七）维护公共秩序，包括门岗执勤、巡视等； （八）物业管理有关的文件、资料和业主情况的管理，包括物业工程图纸、竣工验收资料、产权资料、业主和物业使用人档案、维修档案。 （九）乙方应当公示特约服务的内容、标准及收费标准，当业主提出上述委托服务要求时，乙方应当提供服务，业主应当按规定付费。 第三条前期物业管理服务合同期限 本合同自年月日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。 第四条甲方权利义务 （一）维护全体业主的合法权益，拟定并遵守业主公约； （二）在销售商品房时，应当向购房人明示本合同的内容，并由购房人对本合同的内容和业主公约予以书面确认； （三）审定乙方提交的物业管理服务方案及管理制度； （四）审定乙方提出的物业管理服务年度计划和财务预算及财务报告； （五）监督并配合乙方管理服务工作的实施及制度的执行； (六)按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担物业 保修责任。保修期内出现问题，负责返修、完善； （七）当本物业项目的商品房出售建筑面积达百分之五十以上时，应当及时告知乙方； （八）负责处理本合同生效前发生的遗留问题： （九）其他： 1、承担相关的前期物业管理服务费用； 2、向乙方提供全部工程技术档案资料； 第五条乙方权利义务 （一）依照有关规定和本合同约定，制定物业管理服务制度，对物业及其环境、秩序进行管理； （二）依照本合同约定向甲方、业主收取物业管理服务费； （三）建立物业项目的管理档案； （四）对业主违反国家和本市有关法律、法规和规章及业主公约的行为，进行劝阻、制止，并向有关部门报告； （五）对造成物业共用部位、共用设施设备损失的，代表业主要求责任人停止侵害、恢复原状、赔偿损失； （六）不得将物业项目整体转让给其他物业管理服务企业管理，但可以将专项服务委托专业公司承担； （七）、负责编制物业的年度维修养护计划，并组织实施；
供用热力合同 供热方：________________________________ 用热方：________________________________ 用热地址：________________________________ 电话：__________________________ 联系人：________________________ 供用热量契约表 备注： 双方亦可约定供用热的时间以及保证用热方维持使用温度的范围 双方主要权利义务： （1）供用热方要贯彻执行合理地使用热资源，充分发挥设备潜力，达到安全、经济用热。
（2）用热方热力负责人应认真执行《电、热价格》及其它有关法律、法规规定。 ①认真执行热力安装、运行规程，对设备不断采取技术措施，加强维护，保证设备安全运行，作到计划用电。 ②用热单位应严格按照本契约表规定的供热量。如用热性质变更，或增强供热 量时，应即时到供热方办理有关手续。在未经供热方正式同意前，不得使用，否则一经查出，用户应立即将其私增设备停用、拆除。供热方除按照规定追收热费外，并处以追收热费的倍到和每次___________________________ 元的罚金，供热方如发 现用户有违章用热情况时，当即停止其部分或全部供热。待用户交清各项费用并补 办申请用热手续，经供热方同意后，再行恢复供热。 ③在规定厂休日及禁用动力时间内不得使用热力。 ④供热方应于每年11月8日至次年2月25日，每天从_____________ 时至 ___________ 时不间断地向用热方供热。 （3）本协议应妥善保管，未经双方协商一致不得随意修改 （4）本协议一式_________ 份，自签订之日起生效。 供热方：地址：（公章）用热方： 地址： （公章） 法定代表：（盖章）法定代表：（盖章）联系人：联系人： 电话：电话： 开户银行：开户银行： 帐号：帐号： 签约时间：_______________ 年_______ 月______ 日
北京市商品住宅维修基金管理系统操作手册 (物业管理企业版) 北京泰利特科技发展有限公司
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1物业管理企业登录 登录系统 图 1-1-1 登录画面在登录画面，物业管理企业操作人员输入用户名和密码后，点击“登录”按钮，即可登录进入北京市专项维修基金管理系统主画面，如下图1-1-2所示： 图 1-1-2 系统主画面 物业管理企业注册 （a）选择物业管理企业注册 在图 1-1-1 登录画面上点击下侧物业管理企业“注册”超链接，系统弹出物业管理企业注册信息录入画面，如图1-2-1所示 图 1-2-1 物业管理企业注册信息录入画面 （b）录入物业管理企业注册信息 物业管理企业注册信息录入画面 画面输入项说明 *组织机构代码：必输项，输入10位字符 *资质证书编号：必输项，输入30位字符 *企业名称：必输项，最长输入80位字符 *联系人：必输项，最长输入40位字符
*法人代表：必输项，最长输入40位字符 *办公地址：必输项，最长输入100位字符 *联系电话：必输项，最长输入20位的电话号码 *邮政编码：必输项，输入6位字符 *Email地址：必不输，最长输入40位字符 备注：可不输，最长输入400位字符 （c）注册物业管理企业 正确录入物业管理企业注册信息后，点击图1-2-1中“注册”按钮，系统将显示注册成功画面，如图2-2所示 图 1-2-2 物业管理企业注册成功画面 （d）打印注册信息 在图1-2-2上点击“此处”超链接，系统将调用打印功能打印注册信息 物业管理企业注册信息打印 （a）选择打印，输入申请编号 在图 1-1-1 登录画面上点击下侧物业管理企业“打印”超链接，系统显示物业管理企业申请编号输入画面，如图1-3-1所示 图 1-3-1 申请编号画面
北京市物业管理条例 (2020年3月27日北京市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议通 过) 目录 第一章总则 第二章物业管理区域 第三章前期物业 第四章业主、业主组织和物业管理委员会 第一节业主和业主大会 第二节业主委员会 第三节物业管理委员会 第五章物业服务 第六章物业的使用和维护 第七章法律责任 第八章附则
第一章总则 第一条为了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，建设和谐宜居社区，规范物业管理，维护物业管理相关主体的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，根据相关法律法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条本市行政区域内的住宅物业管理活动适用本条例；非住宅物业管理参照执行。 本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。 第三条本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。 推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。 第四条物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。
支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。 第五条本市支持在物业管理区域内成立业主大会、选举产生业主委员会决定物业管理区域内的重大事项及有关共有部分利用和管理等事项。 第六条市住房和城乡建设主管部门履行下列职责： (一)制定本市物业管理相关政策并组织实施； (二)指导和监督区住房和城乡建设或者房屋主管部门开展物业管理的监督管理工作； (三)指导和监督本市住宅专项维修资金的筹集、管理和使用； (四)建立健全业主委员会、物业管理委员会委员培训制度； (五)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本和相关标准； (六)建立全市统一的物业管理信用信息、业主电子共同决策等信息系统； (七)指导行业协会制定和实施自律性规范； (八)实施物业管理方面的其他监督管理职责。 区住房和城乡建设或者房屋主管部门履行下列职责： (一)贯彻执行物业管理相关政策和制度；