目录

不动产多重买卖 (1)

一房二卖（一卖占有二卖登记） (1)

一房二卖（一卖登记二卖占有） (2)

一房二卖（两次买卖均未登记） (2)

商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理 (3)

动产的一物二卖 (4)

商品房买卖 (5)

认购书和认购金 (5)

注意事项 (5)

履约定金和立约定金 (6)

惩罚性赔偿 (6)

面积误差 (7)

商品房买卖合同司法解释 (7)

不动产多重买卖

一房二卖（一卖占有二卖登记）

办理了房产过户登记手续的情形。

（1）两个房屋买卖合同均属有效。

（2）但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。

此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使前买受人已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有即失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。

依据《合同法》第一百一十条第(一)项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者

履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。

出卖人依《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。

问题：关于前买受人债务不履行的损害赔偿范围是否包括可期待利益？

实务中，出卖人往往在房地产升值时，见利背信而与后买受人成交，对此买卖标的物的涨价部分，系前买受人可期待利益，应视为所失利益，列人赔偿范围之内。这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。

一房二卖（一卖登记二卖占有）

在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。

由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。属于无权处分行为。

关于无权处分制度，《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。对该条作反对解释，即权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的，合同即无效。因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向后买受人承担信赖利益的赔偿（缔约过失责任）。

一房二卖（两次买卖均未登记）

在一房二卖中，二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。两次买卖形成的债权不分先后，系处于平等地位，并无位序关系。两个买受人行使登记请求权的优先权的比较：

（1）转移产权证的

（2）先请求登记的

（3）没有以上情形，两份合同都有履行期的，履行期届至日先到期的

（4）没有以上情形，两份合同中有一份没有约定履行期，没约定的可以随时要求，则

【没有约定履行期的】优先于【有约定履行期的】

（5）没有以上情形，均没有履行期的，看合同成立时间的先后

具体解读：

(1)出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的

主要指以下几种情形：产权证书交由买受人保管的;产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的;已经在登记机关办理产权过户手续的。

在这几种情形下，可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同，该合同的履行就此优先于另一合同。

(2)二次买卖行为均不存在登记的意思表示情形下，应当审查买受人行使请求权时间上的先后

房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。因为就买受人而言，其目的是欲取得房屋所有权，而取得合同标得物所有权的惟一途径为移转登记的完成。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。

故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。

同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权;

其中一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，应认为没有约定履行期限的合同的买受人得随时请求履行合同，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权;

均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得的行使登记申请权的时间在前，宜以订立合同的先后，来确定其取得房产权利行使的先后，即保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理

征收拆迁安置中的一房二卖

在一房二卖中所卖的房屋若是被拆迁房屋，被拆迁人对补偿安置房屋的优先权【特种债权】

所有权调换，拆一还一，后开发商二卖第三人。第三人取得所有权之前，被拆迁人可以取得登记优先权【特种债权】。第三人已经过户，被拆迁人只能向开发商要求违约责任。

最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，实际上包括两方面的内容：

一是拆迁人与被拆迁人就房屋的拆迁事项达成协议;

二是就补偿的房屋问题达成协议。如果用于产权调换的房屋属于商品房的，实际上在拆迁人与被拆迁人之间形成了商品房买卖关系，应当适用房屋买卖的一般规则。而且因为买卖合同的标的物-拆迁安置用房的特殊性，该债权的性质为特种债权，具有物权的优先效力，该效力可以对抗第三人。于是，被拆迁人享有请求优先取得补偿安置房屋的权利。